物業公司收取的停車費怎么繳納增值稅?

　　根據財稅(20**)36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附件第一(六)8條，物業管理公司提供的物管服務應屬于現代服務/商務輔助服務/企業管理服務。如果物業公司是一般納稅人，稅率為6%，如果是小規模納稅人，則適用征收率3%。但物業公司同時還收取停車費，根據財稅(20**)36號附件1第一(六)5條之規定，車輛停放服務按照不動產經營租賃服務按11%的稅率繳納增值稅。那么物業公司收取的停車費到底該按不動產經營租賃繳納增值稅?還是按照物業管理服務繳納增值稅呢?這要看停車位的權屬以及物業公司收取費用的內涵而定。

　　根據《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。如果地面車庫、地下停車位通過出售、附贈的方式銷售或贈與給業主，產權歸屬于業主，物業公司只收取物業管理費用;如果開發商把未售車庫出租給業主，物業公司也只能收取物業管理費用;如果是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，如果收費的話，在扣除了必要的管理費之后所得款項應該歸屬于全體業主共有，因為有車業主無償占用了小區的公共道路，損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益。

　　下面分別說明物業公司收取的停車費該怎么繳納增值稅：

　　一、如果車庫或車位產權歸屬于業主，物業公司只收取物業管理費用，物業公司收費的內涵是對車位提供了物業管理服務，應收取相應的清潔費、水電費、管理費等作為補償，與收取住宅物業管理費用并無本質區別，所以，收取的這類車輛停放服務費應該按照物業管理服務繳納增值稅，而不是按照不動產經營租賃繳納增值稅。

　　同樣，如果開發商把車位出租給業主，車庫所有權屬于開發商，物業公司也只能收取物業管理費用。

　　二、如果是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，則要具體問題具體分析。如果停車位無產權，使用權屬于全體業主，業主委員會委托物業公司進行管理，物業公司只收取清潔費、電費、車輛進出管理費等，那就應該按照物業管理服務繳納增值稅。但為了保護全體業主利益，體現公平，收取的停車費還包括應該給予未在該停車位停車業主的利益補償，對這部分利益補償收費，則應該按照不動產經營租賃繳納增值稅，由物業公司代扣代繳。

　　例題：心悅小區于20**年4月30日交房，小區有地下停車位800個，其中700個已出售給業主，20個隨房贈與業主，80個待售車位開發商按200元/個·月暫時出租給業主使用。另有地上停車位50個，無產權，業主委員會委托物業公司按150元/個·月出租給業主使用。所有車位物業公司按50元/個·月收取物業管理費。物業公司是小規模納稅人，請問20**年6月物業公司應繳增值稅額?

　　1、20**年6月物業公司收取的車位物管費應繳增值稅=【50×(800+50)】×3%÷(1+3%)=1237.86元。

　　2、根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(20**年第16號)第四條：小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　20**年6月業主委員會委托物業公司收取的50個地面停車位租金收入應繳增值稅=150×50×5%÷(1+5%)=357.14元。應由物業公司代扣代繳，在扣除稅金及代管手續費用后的凈收益應歸全體業主所有。

　　3、待售地下停車位應由開發商繳納增值稅。根據國家稅務總局公告20**年第16號第二條：納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)，適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。根據國家稅務總局公告20**年第16號第三條:一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。(二)一般納稅人出租其20**年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。如果開發商為一般納稅人，該小區于20**年4月30日交房，可以選擇適用簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅，也可以選擇適用一般計稅方法按11%計算繳納增值稅，同時允許抵扣進項稅。本例假設開發商選擇適用簡易計稅方法。

　　待售地下停車位應繳納增值稅=200×80×5%÷(1+5%)=761.90元。這部分增值稅應由開發商繳納。

　　綜上所述，物業公司收取的停車費，其本質是收取的為停車位所有人提供物業管理服務而收取的費用，而不是停車位租金收入。所以，物業公司收取的停車位管理費用應按照現代服務業征收增值稅，對車位所有人收取的租金收入應按照不動產經營租賃繳納增值稅。

篇2：物業公司如何交納停車費增值稅

　　物業公司如何交納停車費增值稅

　　一、物業管理的增值稅

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：《銷售服務、無形資產、不動產注釋一、銷售服務》規定，屬于(六)現代服務8.商務輔助服務(1)企業管理服務中的物業管理的業務活動。所以公司的物業管理屬于現代服務中的商務輔助服務下的企業管理服務。

　　2、適用稅率：

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率為6%。

　　第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

　　因此公司如果是增值稅一般納稅人，按一般計稅方法計算繳納增值稅的，適用稅率為6%，可以抵扣取得的合法的進項稅額;如果是小規模納稅人的，按3%征收率征收，不可以抵扣進項稅額。

　　二、停車費的征收

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。

　　2、適用稅率：

　　增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。如果你們公司服務業連續12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅，根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告20**年第16號)第四條規定，征收率5%。

　　3、根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告20**年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是20**年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。

　　三、核算問題

　　因此，物業公司收取的物業管理費與小區停車費，適用的稅目是不同的，企業應該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。

　　二、 “營改增”對物業管理公司的影響

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營改增”對物業管理公司的影響，就應從不同的納稅主體出發，即一般納稅和小規模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業管理公司的影響。在“營改增”前，物業管理公司實行營業稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業管理公司作為現代服務業，稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。

　　1、“營改增”對于一般納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業稅相比，“營改增”后企業適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業的稅收負擔。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。

　　假設物業管理公司(一般納稅人)收取的物業費為A，假設只考慮營業稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應繳稅額為A*5%=0.05A， “營改增”后，收入為A/(1+6%)=0.94A，增值稅銷項稅額為A*6%/ (1+6%)=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A， 則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　換另一個角度分析，假設某物業管理公司(一般納稅人)年營業額為*，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若(Y-Z)>0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　2、“營改增”對小規模納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于小規模納稅人來說，“營改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規模納稅人來說，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　3、稅負臨界點分析

　　稅負臨界點即企業在選擇一般納稅人還是小規模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設進項稅額為b，則應繳增值稅額為6%a-b。如果該企業選擇小規模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規模納稅人，稅負相等。