物業(yè)企業(yè)怎樣有效控制成本
物業(yè)管理企業(yè)利潤薄、勞動密集型的特點，使物業(yè)管理企業(yè)更注重統(tǒng)籌人財物等各類資本的投入，加之，多數(shù)物業(yè)管理的服務領域還處于單項或淺層次服務階段，即使物業(yè)服務相對領先的省級城市，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)也正忙于規(guī)模擴張和市場份額的的爭奪，而無暇顧及 “物業(yè)經營”的深入探討。因而，對物業(yè)管理主業(yè)的深挖細嚼，仍是物業(yè)公司在資本原始積累階段實現(xiàn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。當然，我們期望依靠成本控制實現(xiàn)價值再發(fā)現(xiàn)，也要建立在確保服務質量前提下的科學籌劃，任何一項脫離實際的成本縮減，都將是飲鴆止渴。除去人力成本的控制外，物的控制主要由以下幾個方面。
一、在物資調配來說，實現(xiàn)資金投入的最經濟化，就必須做到預算精確、計劃翔實、流程規(guī)范。
首先，物資配備計劃、工作計劃和財務預算三者的有機結合、統(tǒng)一籌劃，是實現(xiàn)資金投入經濟化的前提。比如，一是推行經營單元的預算制，將經營收入、支出費用、固定資產折舊、企業(yè)利潤等列為考核科目，讓經營者對所經營體有一個全局的把握，幫助其梳理經營思路，實現(xiàn)由執(zhí)行型管理向經營型管理轉變。二是針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算，并實時監(jiān)控和及時調整。
其次，規(guī)范各項物資配置流程。一是物資采購通過財務部市場詢價及供應商競爭性談判的方式，建立統(tǒng)一的包含類別、名稱、品牌、產地、型號、價格等規(guī)定性要素的采購明細，并陳列樣品，為形成性價比及可控性目標創(chuàng)造基本條件。二是從物資的申購、領用、保養(yǎng)、儲備、報廢、盤點等實行逐級審批和復核制度，建立以班組為單位的發(fā)放機制，嚴格領用負責制、消耗登記制、以舊換新制;建立各級物料臺帳，對進出物資實行清單式管理和控制等措施。三是將設備、工具等物資按照價值、使用頻次等進行分類管理，統(tǒng)籌調撥、提高物資的利用率，加強倉儲中的分類管理，避免積壓、實行物資的回收利用辦法，是杜絕浪費、實現(xiàn)物資使用效能化的有效手段。四是培養(yǎng)員工強烈的計劃意識，培訓員工對設備工具正確的使用、保養(yǎng)方法，良好的工作作風，是降低損耗，提高配置有效率的內在基礎。
另外，設立以季度為考核時段的節(jié)約獎勵制度，可在弘揚節(jié)儉意識的同時，避免因注重制度引發(fā)的質量問題。
二、管理過程的最優(yōu)化
物業(yè)服務是一個追求服務細節(jié)化、管理規(guī)范化的行業(yè)，工作的全程控制和細節(jié)的“精雕細琢”是應有之舉。這樣，既能提高人員素養(yǎng)，規(guī)范工作意識，使每個崗位工作者都是稱職的，又能從中節(jié)省大量成本，避免重復性勞動和無價值的付出。比如，企業(yè)推行的模板式服務流程及保安管理中 “7，8、9”錯時模式就是優(yōu)化管理過程的一種有效手段。
管理過程最優(yōu)在工程設備運行上意義非凡。工程設備設施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點、難點，設備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。改變傳統(tǒng)的設備管理側重于現(xiàn)場管理和應對性服務，以設備的正常運轉作為工作目標的服務模式;走集中研討、區(qū)域管理的技術責任制管理模式，重視設備安裝、調試時期的現(xiàn)場觀摩、性能了解、資料收集和驗收工作，以及日常管理中的設備管理名錄編制、運行時段日志、預防性維保計劃等，都是提高設備有效利用率及風險預測能力，實現(xiàn)設備經濟化運行有效手段。
三、提高勞動生產力的另一個因素是生產工具，生產工具的改進導致了產業(yè)革命、信息時代等劃時代奇跡，使人類社會日新月異。因此，物業(yè)管理企業(yè)在進行日常管理專業(yè)培訓、質量控制，旨在提高勞動者技術水平和發(fā)揮其能力的同時，采用先進的生產工具是實現(xiàn)勞動力價值飛躍、節(jié)省成本、提高工效的重要因素。無論是工具改進還是流程改進，其載體都是勞動者本人，特別是技術工具的發(fā)明創(chuàng)造，更是來源于基層實踐者。因此，企業(yè)不但應當注重技術革新的投入和引進，更要注重勞動者主觀創(chuàng)造力和主動性的培養(yǎng)，比如，定期召開技術發(fā)明成果展示會，制定技術發(fā)明獎勵制度。年度評比創(chuàng)新獎意義在于鼓勵下屬勇于創(chuàng)新，銳意改革的精神，對工作流程、管理模式善于突破現(xiàn)狀，打破常規(guī)，推陳出新的勇氣。
四、企業(yè)結合實際需要采用的“Plan(計劃)、Do(實施)、Check(檢查)、Action(處置)”循環(huán)技術，即屬于全面質量管理的基本方法。根據(jù)效應控制系統(tǒng)的觀點分析，任何管理效應都是在管理系統(tǒng)的運轉中實現(xiàn)的，它的運轉表現(xiàn)為整個管理系統(tǒng)的各個層次，各個環(huán)節(jié)都進行PDCA循環(huán)。即把所有部門、所有人員都組織起來，形成不同層次的PDCA循環(huán)體系。特別說明的是，PDCA循環(huán)技術需要廣泛地、靈活地運用統(tǒng)計方法，一切都要有數(shù)量依據(jù)、由數(shù)據(jù)說話，PDCA循環(huán)才能在企業(yè)中形成良好的質量管理體系，從而理順各個環(huán)節(jié)，形成“流水式”運作，才能實現(xiàn)服務的最優(yōu)化。
目前，大多數(shù)企業(yè)都謀求通過ISO9000質量標準體系認證，或作為提高企業(yè)資信的標志或將其作為指導工作的準則。 ISO9000質量標準體系是迄今國際上公認的最有效、最完備的質量管理體系，它對企業(yè)發(fā)展的深遠意義也同樣不言而喻。但ISO9000質量標準體系的引進也應充分考慮企業(yè)的實際情況，不僅僅是企業(yè)的財力，更重要的是企業(yè)的人力基礎、項目規(guī)模、企業(yè)的制度建設等多個因素，來確定引進的時機是否成熟。筆者從某個企業(yè)的認證中深刻的體會到流于形式、脫離企業(yè)實際的認證工作，不但不能發(fā)揮其功效，而且增加了工作中的繁枝縟節(jié)，使工作效率提升適得其反，管理成本也隨之增加。在引進ISO9000質量標準體系時，咨詢顧問起到的是拋磚引玉的作用，其對物業(yè)管理行業(yè)的熟悉程度決定了企業(yè)需求與ISO9000質量標準體系是否能夠完全接軌，因此選擇經驗豐富咨詢顧問的確能實現(xiàn)少走彎路、事半功倍;同樣管理者代表在認證過程中扮演的是溝通咨詢者、吸收新觀念、融會貫通ISO9000質量標準體系精神、推進革新的重要角色，其思維的敏捷性、質量水準的高度、業(yè)務熟練程度決定了企業(yè)引進ISO9000質量標準體系的深度及有效性。另外，在質量文件編寫中，要確保服務、檢驗程序與企業(yè)文件的相容性，要切實做到“寫所做的”;還要始終堅持內審工作，保持質量體系運轉的持久性，才能發(fā)揮其效果。
質量體系的持續(xù)有效性取決于組織自身的認識、自身努力和不斷的改進，以適應企業(yè)不斷發(fā)展的需要。企業(yè)只有領會ISO9000質量標準體系的全員控制與全程控制的內涵，才能實現(xiàn)工作中的價值再發(fā)現(xiàn)。
總之，在當今物業(yè)管理市場，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)除去規(guī)模、資質和年限的差別外，競爭幾乎處在同一水平線上，豪不夸張的說，誰搶得先機誰就是贏家!
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經濟發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級，物業(yè)管理質量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業(yè)，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應當思考的問題?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業(yè)的設計，監(jiān)督施工質量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務轉變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質的服務，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經營進行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現(xiàn)規(guī)模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進行監(jiān)控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經濟發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級，物業(yè)管理質量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應當思考的問題?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業(yè)的設計，監(jiān)督施工質量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務轉變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質的服務，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經營進行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現(xiàn)規(guī)模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進行監(jiān)控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。