深圳知名物業公司的考察報告

　　為全面提高企業員工素質，不斷提高企業創新能力，開闊員工視野、增長員工見識、提高企業綜合素質，同時為了更好的了解深圳經濟特區物業行業的發展狀況、服務特色、管理模式。20**年10月13日，在公司*總的帶領下，我們一行五人對公元物業管理有限公司、花樣年彩生活科技有限公司、開元國際物業管理有限公司、蓮花物業管理有限公司、之平管理公司以及長城物業集團股份有限公司六家單位進行考察學習，這六家公司都是物業管理一級資質單位，在外地都有管理項目，在管理中也各有特色：公元物業所提出的關注樓宇的“健康”；彩生活物業提出的要做社區服務整合商；開元國際物業提出的的對物業的精確管理，對業主的精致服務；蓮花物業的5S現場管理法；之平管理公司的“向日葵”理念及長城物業的精品意識和高度的前瞻性。都使我耳目一新，在考察過程中我也帶著問題與他們座談，現將我的一點收獲向大家做一匯報：

　　問題一：與外接項目甲方如何溝通？

　　溝通是人際之間傳遞和溝通信息的過程，它對于所管項目能否取得成功是必不可少的，而且也是非常重要的。

　　我在工作實踐中常常遇到與甲方存在溝通不暢、甚至會出現物業和開發商因為立場不同而導致雙方對立的情況。深圳同行們在這方面做的較為成熟，值得我們借鑒。他們會選擇適合的溝通方式告知甲方不要采取短期行為。在市場經濟中，誰都要謀取自身的經濟利益。有些糾紛不斷的小區，就是由于一些重視短期效應的開發商不負責任，造成物業公司、業主互相對立，最終三敗俱傷。如果物業公司和開發商互相溝通，出錢出力，團結一心，他們自己從中獲得了什么？那就是三方共贏：業主贏在居住環境好，物業升值；物業公司贏在賺取了合理的利潤，鍛煉了隊伍；開發商贏在創出了品牌，擴大了影響。品牌就是資本，就是財富。而這將對開發商后續開發項目的影響無法估量。

　　問題二：如何解決快速發展與人才缺乏的矛盾？

　　在深圳考察的幾家物業企業在這方面的做法基本上與咱們公司“培養→選拔→引進→招聘”的人才戰略相似，也像我公司一樣從早期就重視建立內部管理機制、運作模式和適合公司長遠發展的企業文化。在座談中他們所意識到的問題有三點：1、從外部引進的人才對公司過去的文化、歷史很難產生依戀；2、公司內部應開展各種針對員工提高能力的培訓，在現有穩定的隊伍基礎上培養他們。例如：實行A/B角、項目輪崗等，從多方面來提高公司員工的綜合管理能力；3、對于那些有出色個人技能，但缺乏管理經驗的人員可用于其他的業務發展，了解對方的長處及對方關心的問題，將合適的人才放在適合他的崗位上。

　　問題三：如何解決外駐分公司“水土不服”的問題？

　　在與深圳同行座談時談到這個問題，他們對如何解決此類問題也是各抒己見：有的是在各區域由公司重新設置各個職能機關，管理人員全部由總部派駐；有的是根據當地的不同氛圍來調整管理模式。不管是采取怎樣的模式，他們在外地市場實施管理的過程中，為樹立和維持品牌形象，主要從以下幾個方面著手：1、注重服務品質的控制。在外駐分公司管理過程中，同樣把質量管理放在首要的地位。這不僅是提供服務的品質，同時也是樹立和維護企業品牌的基礎和根本。在分公司或外地項目中設立專職或兼職的品質管理員，這些人的行政管理歸項目，專業管理歸公司品質部（與我公司的財務人員管理和工程人員管理做法類似），然后采用總公司一年一次，分公司一季一次的品質督查頻次覆蓋到各項目，從而保證分公司層面的管理更加的規范化和統一化。2、合作單位與合作項目的選擇。服務項目硬件設施的好壞、規模的大小直接影響提供物業管理服務工作的難易程度。項目品質好、規模大、收費水準高的管理項目更容易實現高品質的管理。所以他們選擇為有良好品質的項目或優秀的發展商提供服務，這樣也更利于樹立企業的品牌形象。3、與政府相關部門、合作單位、客戶的有效溝通。進入外地市場后，很多方面可能不如當地公司來的方便，所以他們從一開始就建立與政府部門、合作單位和客戶的溝通渠道。他們會在不影響公司品質的情況下招聘一些本地的員工，因為只有他們才真正了解本地的社情，然后利用一些個人資源使政府相關部門和客戶了解企業，因為只有讓他們了解并且認可企業品牌才可保證公司在這一地區的長足發展。

　　問題四：如何對下屬項目遠程控制以確保服務質量？

　　一般來說，下屬項目的核心管理人員都是由總部聘任和派駐的，公司總部必須建立起有效的激勵與控制機制來。我們所接觸的這六家公司大多數采取的是“平衡計分卡”的思路，平衡計分卡是將組織的愿景轉變為一組由四項觀點（財務、客戶、內部運營、學習與成長）組成的績效指標架構來評價組織的績效。而長城物業采取的是“阿米巴”管理模式，所謂阿米巴經營模式就是將整個公司分割成許多個被稱為阿米巴的小型組織，每個小型組織都作為一個獨立的利潤中心，按照一個小企業、小項目的方式進行獨立經營。目前這兩種管理模式都是加強企業戰略執行力的最有效的戰略管理工具。

　　雖然只有短短幾天的考察時間，但通過公司組織的這次活動，我學到了不少東西，關鍵是意識上得到了提高，接觸了以前沒聽過的東西。在以后的工作中我會根據此次考察的情況學以致用，并結合部門的實際情況做出相應調整，以適應公司當前發展的需要。

篇2：成都物業管理項目參觀考察報告（一）

　　成都物業管理項目參觀考察報告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理

　　利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。

　　二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力

　　利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：

　　1、找不到盤點表中反映物品的實體

　　2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體

　　3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點：

　　1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致

　　3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。

　　三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。

　　四、啟用BS報修流程，保障服務質量

　　利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：

　　前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。

　　五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳

　　藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。

　　六、實行分級管理，加大員工的提升空間

　　藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。

篇3：赴上海明華物業參觀考察報告

　　赴上海明華物業參觀考察報告

　　近期有幸參加了公司組織的赴上海明華物業管理有限公司考察學習，在三天時間里參觀了上海農行數據中心、世博會中國館、上?？萍拣^、辰山植物園等明華物業在管的經典項目，與明華資深的物業管理專家就新項目的選擇、投標文件的編寫、中標后的部門分工、承接查驗、日常的物業服務、與業主方的關系維護等進行了多方面的交流，感觸頗多，現將個人的點滴、收獲向領導和同事們匯報，如有欠妥之處請大家予以指正。

　　一、質量管理體系完善。在幾天交流中聽到最多的詞匯是“標準、培訓、考核”，而交流過程中無論是項目老總、部門經理或主管對質量管理體系都理解的相當透徹，而一線員工也對參加培訓有著相當高的熱情和積極性，這就保證了培訓的效果。通過形式多樣的培訓使員工掌握按業主方要求制定的工作標準，從而完善工作細節，同時在工作中也要不斷創新，改變優化原有標準持續改進提高工作質量。這種培訓是連續性的，經過反復培訓可以改變一個人的服務意識，提高一個人的服務技能。這種踏實有效地培訓，員工也是受益匪淺的，畢竟這種帶薪學習的機會并不多。

　　二、 重視生產安全管理。在明華生產安全管理是強制性的，這就體現了企業為員工負責的精神，同時也是品牌發展的需要。明華已經通過了質量、環境、安全三貫標。它的安全管理分為三個層次，首先是完善安全責任制；其次是計劃管理，將目標細化至每個月，包括安全管理的組織建設、安全活動的開展、安全知識培訓和應急預案演練的安排；第三層是宣傳培訓，每兩個月發一次安全簡報，內容包括安全生產法律法規、公司安全生產情況、安全課堂和安全生產漫畫等，目的是旨在教育員工遵章守紀，杜絕違規操作。此外新入職員工還要接受項目、部門、班組三級安全教育，考核合格后方可上崗。

　　明華物業在完善應急演練預案和監督業主方外委施工方面做得尤為細致。應急演練預案分為正常工作時間和節假日、非工作時間兩種，根據不同的人員配置進行工作劃分，以提供全天候的安全保障。在監督業主方外委施工方面，以動用明火作業為例，不但要求施工人員持有特種作業操作證，還要在網上進行查詢比對，以確保操作證的真實性，還要對現場進行安全防護，做到萬無一失。

　　三、理解快樂工作真諦。進入明華物業首先映入眼簾的是“把管理融入服務，讓服務成為快樂”。要想一線員工快樂首先要管理者快樂，并將這種快樂傳播給身邊的每一個人。其次要為員工創造寬松的工作環境并在技術上創新減輕員工的勞動強度，例如配置合理的施工機械、選擇恰當的清洗藥水；當面對一個管理面積在十幾萬平米的項目時，利用物業管理軟件工程模塊中的報修平臺，增加信息傳遞的準確性和時效性。

　　四、與明華物業合作為我們進一步向公眾物業進軍奠定了堅實的基礎。公眾物業由于業主單一，合同周期較短，物業服務費可以隨著設施設備日益老化造成的運行維護成本增加、社會物價指數上漲引起的用工成本和原材料價格的提高而及時得到調整從而保證較為可觀的利潤。然而高利潤也伴隨著高風險，其中設施設備的運行維護就是其中重要的一項。公眾物業的設施設備類型與住宅寫字樓相差無幾，但因人流密集和場所相對封閉，因此設備運行的可靠性和自動化程度方面要求則高出許多，出于安全方面的考慮供電、消防、視頻監控、中央空調和新風等系統設備運行正常與否都將關乎到業主方和服務方的利益和聲譽，一旦出現問題可能造成無法彌補的損失，并且公眾物業內安裝的設施設備多為知名品牌、高端產品，單體價格較為昂貴，如操作失誤或維護不及時都會付出高昂的代價。這就要求我們必須不斷的學習，掌握更多更新的專業知識正確使用和維護設備，盡量延長設備的使用壽命。其次是在響應招標文件時就應對設備的運行維護進行全面評估，界定大中修和小修范圍將風險盡可能的降至最低。

　　五、刻苦鉆研的精神。參觀的四個項目中我對辰山植物園印象最深。不論是魏總還是項目行政部王經理都對本項目管理中的重點和難點了然于胸。魏總作為項目老總掌握這些情況不足為奇，而坐在我對面的這位中年人本是從事行政工作，除了對人力資源、后勤保障、品質管理等方面精通外，對溫室空調、樓宇自控等這些技術性極強的專業問題也講得頭頭是道。當我向他尋求答案時，得到的是“鉆研”二字。聽完后我感到非常慚愧，我做為一名項目負責人對質量管理體系的知識一知半解，內審是問題一大堆，可一直以工作忙事情多為理由為自己找尋不學習的理由。自己都不能堅持學習更不要說督促本部門的年輕員工，也自然組織不了行之有效的培訓，使一線員工迅速融入公司的質量體系。繼而也無法通過質量管理體系促進我們的工作提高服務質量。

　　六、明華人的自信。明華人的這份自信來源于優質服務的基礎和工作中表現出的專業性。他們在工作中將所有的細節都考慮很周到，業主方十分滿意，使明華在談判中占盡優勢。

　　近三天的學習短暫而充實使我對今后工作有了很多想法，我希望盡快將學到的知識融入到工作中去，不斷總結完善，為廣瑞的快速發展盡自己的一份力量。