小區(qū)業(yè)主，請(qǐng)您先弄清這些問(wèn)題
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的常見誤區(qū)
1.誤把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位
2.誤把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開發(fā)商
3.誤把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門
4.誤把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運(yùn)營(yíng)商
這些錯(cuò)誤的觀念，讓許多業(yè)主在遇到任何住房相關(guān)問(wèn)題時(shí)，都把責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，認(rèn)為物業(yè)是唯一責(zé)任方，更有甚者以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。這讓物業(yè)公司啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。
在此將大家日常遇到的一些事情進(jìn)行了責(zé)任歸類，方便大家有效去反饋解決。
這些與物業(yè)無(wú)關(guān)
1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量問(wèn)題為由，拒交物業(yè)費(fèi)。此理由，在廣大物業(yè)小區(qū)中是普遍存在的，也成為了不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的最大理由。其實(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題是房屋建設(shè)單位的責(zé)任，與物業(yè)公司是無(wú)任何關(guān)系的。
有一種情況，業(yè)主認(rèn)為房屋建設(shè)單位與物業(yè)公司是一家，在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，拒交物業(yè)費(fèi)。雖然“同是一家”，但也是獨(dú)立核算的母子公司，誰(shuí)的責(zé)任還要誰(shuí)承擔(dān)，不能因?yàn)?quot;母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這于理于法都不通。
2、未享受服務(wù)，如空房未住，電梯不坐。空房的產(chǎn)權(quán)也是業(yè)主的，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權(quán)利為由而不履行作為業(yè)主應(yīng)盡的繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。??空置房要交物業(yè)費(fèi)、一樓要交電梯費(fèi)的依據(jù)在這里!
3、鄰居出租房屋，感覺不安全。出租房屋是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無(wú)權(quán)干涉，但業(yè)主以這個(gè)理由拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)在有些牽強(qiáng)。
4、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽的。有小區(qū)個(gè)別業(yè)主養(yǎng)大型犬和家禽，影響到其他業(yè)主。此情況，物業(yè)公司只能制止，同時(shí)上報(bào)有關(guān)部門，但無(wú)執(zhí)法權(quán)。
5、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無(wú)關(guān)。供暖是供暖企業(yè)與業(yè)主之間因購(gòu)買熱商品而形成的買賣關(guān)系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業(yè)主應(yīng)找供暖企業(yè)解決，也許會(huì)有房屋建設(shè)單位的責(zé)任，但與物業(yè)一點(diǎn)關(guān)系都沒有。
6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)通過(guò)社區(qū)調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無(wú)執(zhí)法權(quán)。
7、前樓樓層擋光。業(yè)主可通過(guò)《民法典》維權(quán)，找規(guī)劃部門和行政執(zhí)法部門解決。
8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過(guò)《民法典》維權(quán)，并找政府相關(guān)部門解決。
9、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)房屋建設(shè)單位不予維修。這與物業(yè)也無(wú)關(guān)。
10、有業(yè)主因?yàn)楹⒆颖秽従拥男」穱樀剑笪飿I(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)通過(guò)公安部門解決此事。
11、無(wú)理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題連電梯費(fèi)也拒交;有的因家中失火，物業(yè)未及時(shí)發(fā)現(xiàn)而拒交……但更多的時(shí)候，一些五花八門的理由與物業(yè)無(wú)關(guān)。
業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問(wèn)題，這些其實(shí)是由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決，并不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。”
由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。
目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事(不包括共有部位和共用設(shè)施)都該業(yè)主自己管。當(dāng)然這些事也可以委托物業(yè)公司，但要清楚這些不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。并不包括業(yè)主家中部分。
希望大家能夠明白其中緣由，避免后續(xù)再有相關(guān)誤會(huì)產(chǎn)生。
下列問(wèn)題找物業(yè)
1、園區(qū)、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。園區(qū)、樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理。
2、小區(qū)綠化不及時(shí)，綠地內(nèi)雜草清理不及時(shí)。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時(shí)綠化，并對(duì)園區(qū)公共綠地的花草樹木進(jìn)行精心維護(hù)。
3、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時(shí)，雪天積雪未及時(shí)清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時(shí)清理。
4、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時(shí)維修，屬于物業(yè)公司責(zé)任。
說(shuō)了這么多，到底哪些是物業(yè)公司要做的事情呢?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
此外，大家也應(yīng)該清楚，要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。
一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害;另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。
因此，也希望大家在遇到個(gè)別業(yè)主要求物業(yè)承擔(dān)服務(wù)合同之外的事情時(shí)，一定要制止他們，因?yàn)樗麄冊(cè)谧兿嗲终即蠹业臋?quán)利。
根據(jù)實(shí)際情況定責(zé)任
1、家中被盜
首先應(yīng)該明確，業(yè)主所交物業(yè)費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。
如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，安防員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，安防員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、車輛被劃傷
這得看物業(yè)服務(wù)合同中如何約定。如果停在車位內(nèi)，合同約定物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務(wù)，車輛劃傷物業(yè)不負(fù)責(zé)任;如果合同中約定物業(yè)有保管義務(wù)，物業(yè)公司要按比率賠償。
3、各種共用設(shè)施設(shè)備的維修
(如屋面漏雨、二次供水設(shè)施、電梯設(shè)施、供電設(shè)備等)。正常情況下，小型維修應(yīng)由物業(yè)直接進(jìn)行;如果設(shè)施設(shè)備老化后，要進(jìn)行更新改造或更換，屬中、大型維修，就要?jiǎng)佑梅课輰ｍ?xiàng)維修資金(業(yè)主在買房時(shí)繳納的，由住建部門統(tǒng)一設(shè)置賬戶保管)進(jìn)行維修。在此情況下，物業(yè)公司無(wú)須承擔(dān)維修責(zé)任。
相關(guān)部門的事
1、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，并不是物業(yè)公司的事。
根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
其實(shí)簡(jiǎn)單理解就是：社區(qū)監(jiān)控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，只要這些物業(yè)都正常執(zhí)行，并配合相關(guān)部門，物業(yè)是沒有責(zé)任的。
因此，大家在遇到上述事情時(shí)，可以及時(shí)將問(wèn)題反饋給物業(yè)服務(wù)中心，尋求幫助，而不是一味去責(zé)怪物業(yè)、為難物業(yè)。
2、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些是開發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。
目前新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話說(shuō)，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條：“建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。
建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。”
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。
《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》第五條，規(guī)定了保修內(nèi)容和保修期。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此希望業(yè)主在遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)，可以尋求物業(yè)幫忙協(xié)調(diào)解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業(yè)權(quán)責(zé)之內(nèi)的事情。
希望業(yè)主能夠正確認(rèn)知物業(yè)，積極履行業(yè)主義務(wù)，模范遵守業(yè)主公約，客觀公正地對(duì)待物業(yè)管理。
讓我們多以理解和包容的心態(tài)，通過(guò)共同努力，一起把小區(qū)建成和諧美好的家園!
篇2：慎防物業(yè)管理市場(chǎng)擴(kuò)張三大誤區(qū)
慎防物業(yè)管理市場(chǎng)擴(kuò)張三大誤區(qū)
物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外論及物業(yè)管理發(fā)展態(tài)勢(shì)時(shí)，無(wú)不認(rèn)為物業(yè)管理的規(guī)模化發(fā)展是必然趨勢(shì)。持此觀點(diǎn)的專家學(xué)者有此共識(shí)，基于幾個(gè)不爭(zhēng)的原因:一是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行，而產(chǎn)業(yè)化的前提是規(guī)模化:二是物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)規(guī)模化，才能達(dá)到效益化;三是企業(yè)資源配置的合理化只有通過(guò)規(guī)模化才能形成優(yōu)化;四是社會(huì)平均勞動(dòng)成本的降低與企業(yè)成本的下降只有通過(guò)規(guī)模化才能得以實(shí)現(xiàn)。然而，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)模化的進(jìn)程中卻存在三大誤區(qū)。
誤區(qū)一:規(guī)模化就是管理面積擴(kuò)大
舉凡資質(zhì)評(píng)審、合同談判、行業(yè)排隊(duì)等，人們首先關(guān)注的就是企業(yè)的管理面積，一時(shí)間，深圳企業(yè)對(duì)外東討西伐、南征北戰(zhàn)，重組、兼并、合作、顧問(wèn)頓起熱潮，不管遠(yuǎn)親近鄰，只要數(shù)字攀升，便能心滿意足。但冷靜地審視物業(yè)管理規(guī)模化“大躍進(jìn)”的結(jié)果，不難看出，單純的數(shù)量化推進(jìn)造成了極大的危害。首先是違背了企業(yè)宗旨，偏離了效益這一核心原則。其次，忽視了量與質(zhì)的辯證關(guān)系。量以質(zhì)為前提，重量輕質(zhì)的結(jié)果極易助長(zhǎng)企業(yè)的形式主義傾向。簡(jiǎn)單累積的辦法忽視了物業(yè)的差異性特征，物業(yè)管理與有形產(chǎn)品市場(chǎng)份額的擴(kuò)大有著本質(zhì)的區(qū)別。第三，企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)間的購(gòu)并重組，應(yīng)當(dāng)具有偶合性，“血型不符的嫁接”，結(jié)構(gòu)不同的聯(lián)手，其結(jié)果不僅不會(huì)形成遞增應(yīng)，相反會(huì)導(dǎo)致排異反應(yīng)，形成企業(yè)內(nèi)耗。物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合應(yīng)當(dāng)以文化認(rèn)同為基礎(chǔ)，以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)為準(zhǔn)則。
誤區(qū)二:有規(guī)模就有品牌
人們普遍認(rèn)為，物業(yè)管理已進(jìn)入品牌經(jīng)營(yíng)階段，物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)已演繹成品牌競(jìng)爭(zhēng)。既然要樹立品牌，就不可避免地要進(jìn)行品牌告知。近來(lái)物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)、接管的消息不斷，一些本名不見經(jīng)傳的企業(yè)也常見諸報(bào)端，企業(yè)也陶醉其中，熱衷宣傳、迷信炒作，比企業(yè)就是比消息的風(fēng)氣日熾。品牌應(yīng)當(dāng)是能為顧客提供其認(rèn)為值得購(gòu)買的功能利益及附加價(jià)值的產(chǎn)品，它具有識(shí)別功能、承諾功能和價(jià)值功能。
第一，品牌傳播要經(jīng)過(guò)奠定品牌資產(chǎn)基礎(chǔ)、累積品牌資產(chǎn)、提升品牌資產(chǎn)等幾個(gè)階段。“花錢買吆喝，賠錢賺項(xiàng)目”的做法與品牌經(jīng)營(yíng)是背道而馳的。
第二，品牌并不完全是建立在物業(yè)管理規(guī)模之上，而是以過(guò)硬的服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)良的管理績(jī)效、全面的顧客滿意為基礎(chǔ)，建立品牌核心價(jià)值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象、建立顧客忠誠(chéng)。萬(wàn)科、中海、鵬基等知名企業(yè)遵循“有所為有所不為”的原則，既取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又取得了良好的品牌效益，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
誤區(qū)三:規(guī)模化就會(huì)規(guī)范化
一種觀點(diǎn)就是只有走規(guī)模化發(fā)展的道路才能推動(dòng)規(guī)范化的形成。這種外因決定內(nèi)因的認(rèn)識(shí)對(duì)行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展也造成了一定的影響。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是顛倒了規(guī)范化與規(guī)模化的前后關(guān)系，是先有規(guī)范化后有規(guī)模化，還是先有規(guī)模化后有規(guī)范化?不少企業(yè)急于求成，跟風(fēng)攀附，在根基不穩(wěn)、后方吃緊的情況下，也要疏通關(guān)系，致力于公關(guān)，拿下異地物業(yè)。結(jié)果，接下項(xiàng)目后，難以消化，暴露出內(nèi)虛的致命缺陷。異地項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，難于應(yīng)對(duì)，公司上下只好忙于救火，導(dǎo)致前方后方都受到重創(chuàng)，其內(nèi)未安，又要攘外，兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結(jié)局。練好內(nèi)功，才能傳出真經(jīng)，抱著僥幸心理去拓展市場(chǎng)，不會(huì)取得雙贏的效果。
第二，規(guī)范化與規(guī)模化脫節(jié)，在企業(yè)資源配置上優(yōu)先保障拓展項(xiàng)目，以爭(zhēng)取合同承諾條款的實(shí)現(xiàn)。但這種保障規(guī)模擴(kuò)張的做法，結(jié)果會(huì)造成本部因人力資源不足使本有的管理規(guī)范等優(yōu)勢(shì)逐漸失去，同時(shí)，外圍物業(yè)也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰(zhàn)略等規(guī)范運(yùn)作的方式也會(huì)落得徒有虛名。規(guī)模化運(yùn)作往往會(huì)造成跳躍式發(fā)展的最大矛盾就是企業(yè)資源短缺，尤其是人力資源匱乏，要求也與其它行業(yè)有別，既要理論，更重實(shí)踐。人才的培養(yǎng)需假以時(shí)日，不可拔苗助長(zhǎng)。
物業(yè)管理規(guī)模化勢(shì)在必行，但在規(guī)模化進(jìn)程中，我們必須探尋規(guī)模化的規(guī)律，走出誤區(qū)，盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進(jìn)和形式方義錯(cuò)誤。只有這樣，物業(yè)管理規(guī)模化目標(biāo)才能真正實(shí)現(xiàn)。
篇3：走出誤區(qū)推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展
走出誤區(qū)推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展
物業(yè)服務(wù)在我國(guó)還算剛剛興起，起步最早的深圳也只有20年的歷史，所以規(guī)模小、難度大、觀念舊是物業(yè)服務(wù)的總特點(diǎn)。要想使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化，必須要走出幾個(gè)誤會(huì)，才能有發(fā)展的生機(jī)。
一、走出概念誤區(qū)
現(xiàn)在還有許多人對(duì)什么是物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)都包括哪些內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人說(shuō)物業(yè)服務(wù)就是“掃垃圾、看大門”，物業(yè)服務(wù)公司就是“開發(fā)商、建房單位”，物業(yè)服務(wù)都是“退休人員、下崗職工”等等。
首先，物業(yè)服務(wù)不是以前意認(rèn)上的房地產(chǎn)行政管理，它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的企業(yè)法人，它的最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益同步增長(zhǎng)。它是依照國(guó)家的法規(guī)政策，運(yùn)用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段，對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù)，使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。其管理服務(wù)的主要內(nèi)容有:
常規(guī)性的公共管理服務(wù):房屋主體公共部位的維護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，庭院花草樹木的栽培，庭院治安秩序的護(hù)衛(wèi)，消防設(shè)施的保護(hù)，道路車輛的管理等；針對(duì)性的專項(xiàng)管理服務(wù):為業(yè)主提供日常生活的方便(衣食住行)、開展商業(yè)服務(wù)、文教體衛(wèi)活動(dòng)、金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、中介服務(wù)等；還有根椐業(yè)主的需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
由此可見，物業(yè)服務(wù)不只是“掃拉圾、看大門”，它為業(yè)主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務(wù)。
其二，物業(yè)服務(wù)公司可能是開發(fā)商的下屬單位，但這紗是某些人所說(shuō)就是“開發(fā)商、建房單位”。成產(chǎn)物業(yè)公司要按照法律程序，履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō)，它要過(guò)四關(guān)、獲四證；按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得法人證書；向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)企業(yè)等級(jí)，取得收費(fèi)許可證書；向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業(yè)公司，有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)服務(wù)，這是盜用物業(yè)公司的名義，是違背物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵和國(guó)家法規(guī)的。
其三，物業(yè)服務(wù)人員是經(jīng)過(guò)招聘、培訓(xùn)，具有很高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍，絕不是“退休人員、下崗職工”。據(jù)我對(duì)500名經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員、財(cái)會(huì)人員的調(diào)查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大專256名，占51.2%；中專10名，占據(jù)22%。50歲-55歲的99名，占19.8%；35歲-49歲的142名，占28.4%；34歲以下的259名，占51.8%。有很多人都是高級(jí)工程師、工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等。由此看來(lái)，物業(yè)服務(wù)可謂“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，其從業(yè)人員也大都是“早晨*點(diǎn)鐘的太陽(yáng)”，年富力強(qiáng)，朝氣蓬勃，絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。
總之，走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)清物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造業(yè)主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環(huán)境，留住物業(yè)的“青春靚妝”，使業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大追求。
二、走出責(zé)任誤區(qū)
現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)糾紛比較多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這都是觀念上的錯(cuò)覺造成的。例如汽車、摩托車在停車場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費(fèi)，也不應(yīng)由物業(yè)公司賠償。
其一，物業(yè)公司每月收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù)；
其二，停車場(chǎng)是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù)；
其三，收費(fèi)是因?yàn)橛脩粽加昧巳w業(yè)共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施，這種收費(fèi)恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用誰(shuí)受益誰(shuí)出錢”的原則。
同樣道理，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜，更不應(yīng)由物業(yè)公司賠償，因?yàn)闃I(yè)主付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)用，只是為提供公共環(huán)境的維護(hù)費(fèi)用，而不是個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)用。但是，物業(yè)公司有責(zé)任承擔(dān)法律和合同約定的責(zé)任，如優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)管理，減少糾紛，防范事故等責(zé)任，為業(yè)主分憂，為用戶分心。這里需要著重指出的是:按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的場(chǎng)所，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職，如房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)行政主管部門的管理職責(zé)；政府方面的行政業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)辦事處的管理職責(zé)；社會(huì)治安方面的業(yè)務(wù)，屬派出所的管理職責(zé)；水電氣暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理的職責(zé)；這些部門都是服務(wù)性的企業(yè)，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)傇跇I(yè)主身上，這種分?jǐn)偫磉`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨方和責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)積極配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自已的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。
三、走出“上帝”誤區(qū)
在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，“上帝”越來(lái)越多，人人愿當(dāng)“上帝”，人人不在此時(shí)此地做“上帝”，就在彼時(shí)彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經(jīng)典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”......充訴市場(chǎng)，流傳社會(huì)。在這種“新潮”中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也概莫能外，業(yè)主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熱的業(yè)內(nèi)外的時(shí)髦用語(yǔ)。
這一切并沒有什么不好，說(shuō)明大家觀念的更新，都在搶經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，爭(zhēng)取服務(wù)對(duì)象，推銷自已的產(chǎn)品；只是這種叫法做法與事實(shí)相悖，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中公平交易的原則相違背。在現(xiàn)實(shí)生活中，若病人真是“上帝”，就不會(huì)受假藥之害，若顧客真是“上帝”，就不會(huì)受假品牌假貨之騙，若業(yè)主真是“上帝”，就不會(huì)付給“仆人”勞務(wù)費(fèi)，更不會(huì)與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念，賣方(服務(wù)方)對(duì)買方(被服務(wù)方)只能“頂禮跪拜、進(jìn)貢敬神、祈禱保佑”，不敢對(duì)“上帝”有其他索求；而就物業(yè)服務(wù)中業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在《民法》中體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，在《合同法》中休現(xiàn)的是委托被委托的關(guān)系，在《勞動(dòng)法》中體現(xiàn)的是平等交易關(guān)系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴，權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的；不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關(guān)系。因此，我主張廢棄“上帝”的寶座，物業(yè)公司將“上帝”從“天堂”請(qǐng)下來(lái)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、真情服務(wù)、超值服務(wù)來(lái)回報(bào)業(yè)主的理解和支持，而業(yè)主也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司主動(dòng)配合、積極督促、熱情幫助，來(lái)攜手并進(jìn)，創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，共建安全和文明的美好家園。
四、走出“管家”誤區(qū)
一個(gè)時(shí)期以來(lái)，由于某服刊的誤導(dǎo)，許多物業(yè)公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí)，常以“管家”自喻；面對(duì)廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)。其實(shí)這是不正確的，它混淆了物業(yè)服務(wù)者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)者的位置，如果不在認(rèn)識(shí)上澄清，不在于理論上糾誤，勢(shì)必影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的障礙。
其一，兩者含義不同。
物業(yè)服務(wù)者是具有法人地位的企業(yè)，對(duì)內(nèi)對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任。它是“受委托、按合同”對(duì)小區(qū)整體物業(yè)和全體業(yè)主履行職責(zé)的同時(shí)，也行使自已的權(quán)利；在集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的同時(shí)，也發(fā)揮著自已責(zé)、權(quán)、利于一身的優(yōu)勢(shì)；在實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化管理的同時(shí)，也為企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益鋪設(shè)著基石。而“管家”則不同，他是為富貴人家服務(wù)的仆人，他的根本任務(wù)只是管理家務(wù)和服侍主人，他對(duì)內(nèi)對(duì)外都不承提法律責(zé)任，他對(duì)主人只盡義務(wù)，沒有決定權(quán)，只有建議權(quán)，他的唯一目的就是通過(guò)勞動(dòng)的付出，獲得相應(yīng)的報(bào)酬。
其二，兩者服務(wù)對(duì)象不同。
物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主之間是種平等的契約關(guān)系，雙方的行為不僅受相關(guān)法律約束，更受雙方簽訂的合同監(jiān)督。管理者又是服務(wù)者，被管理者又是被服務(wù)者，管理的目的是為了服務(wù)，服務(wù)是通過(guò)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。管理服務(wù)的范圍是整個(gè)社區(qū)，具有群體性，社會(huì)性和綜合性，是以維護(hù)大多數(shù)人的整體利益而損害多數(shù)人的整體利益。而“管家”則不同，他的服務(wù)是某一特定主體，他的服務(wù)具有單一性、排他性和特定性，因而他的服務(wù)對(duì)象是狹窄的個(gè)體。
綜上所述，物業(yè)公司、業(yè)主、相關(guān)部門，必須從若干誤區(qū)的陰影走出來(lái)，按照物業(yè)服務(wù)的平衡原理、市場(chǎng)交易的等價(jià)原則，相依融合，共創(chuàng)文明社區(qū)。