小區業主，請您先弄清這些問題

　　業主對物業管理的常見誤區

　　1.誤把物業公司當成產權單位

　　2.誤把物業公司當成房地產開發商

　　3.誤把物業公司當成政府相關職能部門

　　4.誤把物業公司當成相關的運營商

　　這些錯誤的觀念，讓許多業主在遇到任何住房相關問題時，都把責任都推到物業公司身上，認為物業是唯一責任方，更有甚者以此為由，拒交物業費。這讓物業公司啞巴吃黃連，有苦說不出。

　　在此將大家日常遇到的一些事情進行了責任歸類，方便大家有效去反饋解決。

　　這些與物業無關

　　1、業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題是房屋建設單位的責任，與物業公司是無任何關系的。

　　有一種情況，業主認為房屋建設單位與物業公司是一家，在出現房屋質量問題時，拒交物業費。雖然“同是一家”，但也是獨立核算的母子公司，誰的責任還要誰承擔，不能因為"母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這于理于法都不通。

　　2、未享受服務，如空房未住，電梯不坐。空房的產權也是業主的，你不到小區住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權利為由而不履行作為業主應盡的繳納物業費的義務。??空置房要交物業費、一樓要交電梯費的依據在這里!

　　3、鄰居出租房屋，感覺不安全。出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，但業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。

　　4、小區里有人養大型犬，還有養家禽的。有小區個別業主養大型犬和家禽，影響到其他業主。此情況，物業公司只能制止，同時上報有關部門，但無執法權。

　　5、暖氣不熱。此事真的與物業無關。供暖是供暖企業與業主之間因購買熱商品而形成的買賣關系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業主應找供暖企業解決，也許會有房屋建設單位的責任，但與物業一點關系都沒有。

　　6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。

　　7、前樓樓層擋光。業主可通過《民法典》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。

　　8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業主可通過《民法典》維權，并找政府相關部門解決。

　　9、私自拆改房屋結構，出現問題時房屋建設單位不予維修。這與物業也無關。

　　10、有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。業主應通過公安部門解決此事。

　　11、無理拒交。有業主因房屋質量問題連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業未及時發現而拒交……但更多的時候，一些五花八門的理由與物業無關。

　　業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，這些其實是由社會公共事業企業或運營商負責解決，并不是物業公司的事。

　　《物業管理條例》明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。”

　　由于目前城市供水、供電等企業在收費時，仍看總表計費，并由物業公司按分戶表代收代交，一些業主就認為是物業公司收水電費，實際上是物業公司替業主交費，替供水、供電、供暖等企業收費。

　　目前，供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外，還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業企業和業主的經濟負擔。

　　現在房屋的所有權是業主，所有權內的事(不包括共有部位和共用設施)都該業主自己管。當然這些事也可以委托物業公司，但要清楚這些不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

　　根據《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。并不包括業主家中部分。

　　希望大家能夠明白其中緣由，避免后續再有相關誤會產生。

　　下列問題找物業

　　1、園區、樓道衛生打掃不徹底。園區、樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。

　　2、小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。

　　3、小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。

　　4、小區路燈、樓道燈損壞未及時維修，屬于物業公司責任。

　　說了這么多，到底哪些是物業公司要做的事情呢?

　　《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。

　　此外，大家也應該清楚，要求物業公司承擔物業服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業企業和廣大業主的權益。

　　一方面，物業費不能全部用于物業服務合同范圍內的物業服務支出，對業主合法權益也是一種侵害;另一方面，增加物業服務企業成本，也影響物業企業的經營管理和服務。

　　因此，也希望大家在遇到個別業主要求物業承擔服務合同之外的事情時，一定要制止他們，因為他們在變相侵占大家的權利。

　　根據實際情況定責任

　　1、家中被盜

　　首先應該明確，業主所交物業費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。

　　如果該小區公共區域治安隱患多，安防員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，物業公司要承擔賠償責任。

　　如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，安防員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處，則物業公司不應承擔賠償責任。

　　2、車輛被劃傷

　　這得看物業服務合同中如何約定。如果停在車位內，合同約定物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任;如果合同中約定物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。

　　3、各種共用設施設備的維修

　　(如屋面漏雨、二次供水設施、電梯設施、供電設備等)。正常情況下，小型維修應由物業直接進行;如果設施設備老化后，要進行更新改造或更換，屬中、大型維修，就要動用房屋專項維修資金(業主在買房時繳納的，由住建部門統一設置賬戶保管)進行維修。在此情況下，物業公司無須承擔維修責任。

　　相關部門的事

　　1、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事，并不是物業公司的事。

　　根據我國《物業管理條例》第三十五條規定，物業管理企業應當按照物業服務合同約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　其實簡單理解就是：社區監控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業服務合同內容，只要這些物業都正常執行，并配合相關部門，物業是沒有責任的。

　　因此，大家在遇到上述事情時，可以及時將問題反饋給物業服務中心，尋求幫助，而不是一味去責怪物業、為難物業。

　　2、保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等房屋質量問題，這些是開發商的責任，與物業公司沒有關系。

　　目前新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。

　　《建設工程質量管理條例》第三十九條：“建設工程實行質量保修制度。

　　建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。”

　　根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十條，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第五條，規定了保修內容和保修期。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　因此希望業主在遇到相關問題時，可以尋求物業幫忙協調解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業權責之內的事情。

　　希望業主能夠正確認知物業，積極履行業主義務，模范遵守業主公約，客觀公正地對待物業管理。

　　讓我們多以理解和包容的心態，通過共同努力，一起把小區建成和諧美好的家園!

篇2：慎防物業管理市場擴張三大誤區

　　慎防物業管理市場擴張三大誤區

　　物業管理行業內外論及物業管理發展態勢時，無不認為物業管理的規模化發展是必然趨勢。持此觀點的專家學者有此共識，基于幾個不爭的原因:一是物業管理產業化勢在必行，而產業化的前提是規模化:二是物業管理企業只有通過規模化，才能達到效益化;三是企業資源配置的合理化只有通過規模化才能形成優化;四是社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規模化才能得以實現。然而，當前我國物業管理行業在規模化的進程中卻存在三大誤區。

　　誤區一:規模化就是管理面積擴大

　　舉凡資質評審、合同談判、行業排隊等，人們首先關注的就是企業的管理面積，一時間，深圳企業對外東討西伐、南征北戰，重組、兼并、合作、顧問頓起熱潮，不管遠親近鄰，只要數字攀升，便能心滿意足。但冷靜地審視物業管理規模化“大躍進”的結果，不難看出，單純的數量化推進造成了極大的危害。首先是違背了企業宗旨，偏離了效益這一核心原則。其次，忽視了量與質的辯證關系。量以質為前提，重量輕質的結果極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特征，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。第三，企業內部和企業間的購并重組，應當具有偶合性，“血型不符的嫁接”，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為準則。

　　誤區二:有規模就有品牌

　　人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。近來物業管理項目中標、接管的消息不斷，一些本名不見經傳的企業也常見諸報端，企業也陶醉其中，熱衷宣傳、迷信炒作，比企業就是比消息的風氣日熾。品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的功能利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。

　　第一，品牌傳播要經過奠定品牌資產基礎、累積品牌資產、提升品牌資產等幾個階段。“花錢買吆喝，賠錢賺項目”的做法與品牌經營是背道而馳的。

　　第二，品牌并不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。萬科、中海、鵬基等知名企業遵循“有所為有所不為”的原則，既取得了可觀的經濟效益，又取得了良好的品牌效益，經驗值得借鑒。

　　誤區三:規模化就會規范化

　　一種觀點就是只有走規模化發展的道路才能推動規范化的形成。這種外因決定內因的認識對行業與企業的發展也造成了一定的影響。它主要體現在兩個方面，一是顛倒了規范化與規模化的前后關系，是先有規范化后有規模化，還是先有規模化后有規范化?不少企業急于求成，跟風攀附，在根基不穩、后方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力于公關，拿下異地物業。結果，接下項目后，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難于應對，公司上下只好忙于救火，導致前方后方都受到重創，其內未安，又要攘外，兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結局。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，不會取得雙贏的效果。

　　第二，規范化與規模化脫節，在企業資源配置上優先保障拓展項目，以爭取合同承諾條款的實現。但這種保障規模擴張的做法，結果會造成本部因人力資源不足使本有的管理規范等優勢逐漸失去，同時，外圍物業也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰略等規范運作的方式也會落得徒有虛名。規模化運作往往會造成跳躍式發展的最大矛盾就是企業資源短缺，尤其是人力資源匱乏，要求也與其它行業有別，既要理論，更重實踐。人才的培養需假以時日，不可拔苗助長。

　　物業管理規模化勢在必行，但在規模化進程中，我們必須探尋規模化的規律，走出誤區，盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進和形式方義錯誤。只有這樣，物業管理規模化目標才能真正實現。

篇3：走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　物業服務在我國還算剛剛興起，起步最早的深圳也只有20年的歷史，所以規模小、難度大、觀念舊是物業服務的總特點。要想使物業服務實現社會化、專業化、市場化，必須要走出幾個誤會，才能有發展的生機。

　　一、走出概念誤區

　　現在還有許多人對什么是物業服務、物業服務都包括哪些內容、物業服務公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人說物業服務就是“掃垃圾、看大門”，物業服務公司就是“開發商、建房單位”，物業服務都是“退休人員、下崗職工”等等。

　　首先，物業服務不是以前意認上的房地產行政管理，它是集管理、服務、經營于一體的企業法人，它的最終目的是實現社會效益、經濟效益和環境效益同步增長。它是依照國家的法規政策，運用現代的科學技術和先進的管理手段，對小區的物業進行管理，為小區的業主提供有償服務，使業主的物業得到保值增值。其管理服務的主要內容有:

　　常規性的公共管理服務:房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，庭院花草樹木的栽培，庭院治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等；針對性的專項管理服務:為業主提供日常生活的方便(衣食住行)、開展商業服務、文教體衛活動、金融保險業務、中介服務等；還有根椐業主的需求，隨時提供委托性的特約服務等。

　　由此可見，物業服務不只是“掃拉圾、看大門”，它為業主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務。

　　其二，物業服務公司可能是開發商的下屬單位，但這紗是某些人所說就是“開發商、建房單位”。成產物業公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它要過四關、獲四證；按照國家法規政策規定的條件，向工商管理部門申請營業執照，取得法人證書；向房產管理部門申請企業等級，取得收費許可證書；向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業公司，有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業服務，這是盜用物業公司的名義，是違背物業服務內涵和國家法規的。

　　其三，物業服務人員是經過招聘、培訓，具有很高素質的產業隊伍，絕不是“退休人員、下崗職工”。據我對500名經理、項目經理、管理員、財會人員的調查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大專256名，占51.2%；中專10名，占據22%。50歲-55歲的99名，占19.8%；35歲-49歲的142名，占28.4%；34歲以下的259名，占51.8%。有很多人都是高級工程師、工程師、經濟師、會計師、估價師等。由此看來，物業服務可謂“朝陽產業”，其從業人員也大都是“早晨*點鐘的太陽”，年富力強，朝氣蓬勃，絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。

　　總之，走出認識誤區，認清物業服務，營造業主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環境，留住物業的“青春靚妝”，使業主安居樂業，是物業服務企業的最大追求。

　　二、走出責任誤區

　　現在物業服務糾紛比較多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪物業公司，對物業公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業服務費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車、摩托車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業公司賠償。

　　其一，物業公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務；

　　其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務；

　　其三，收費是因為用戶占用了全體業共有的土地、場地、設施，這種收費恰體現了“誰使用誰受益誰出錢”的原則。

　　同樣道理，業主家中財產被盜，更不應由物業公司賠償，因為業主付給物業公司的服務費用，只是為提供公共環境的維護費用，而不是個人家庭財產的保險費用。但是，物業公司有責任承擔法律和合同約定的責任，如優化服務，加強管理，減少糾紛，防范事故等責任，為業主分憂，為用戶分心。這里需要著重指出的是:按國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的場所，應各負其責，各盡其職，如房地產方面的業務，屬房地產行政主管部門的管理職責；政府方面的行政業務，屬轄區辦事處的管理職責；社會治安方面的業務，屬派出所的管理職責；水電氣暖方面的業務，屬相關部門的管理的職責；這些部門都是服務性的企業，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤在業主身上，這種分攤理違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨方和責任都轉嫁給物業公司，而應與物業積極配合起來，運用法律武器來保護自已的權利，扼制壟斷行業的違法行為。

　　三、走出“上帝”誤區

　　在現今市場經濟社會里，“上帝”越來越多，人人愿當“上帝”，人人不在此時此地做“上帝”，就在彼時彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”......充訴市場，流傳社會。在這種“新潮”中，物業服務行業也概莫能外，業主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熱的業內外的時髦用語。

　　這一切并沒有什么不好，說明大家觀念的更新，都在搶經營市場，爭取服務對象，推銷自已的產品；只是這種叫法做法與事實相悖，與市場經濟中公平交易的原則相違背。在現實生活中，若病人真是“上帝”，就不會受假藥之害，若顧客真是“上帝”，就不會受假品牌假貨之騙，若業主真是“上帝”，就不會付給“仆人”勞務費，更不會與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念，賣方(服務方)對買方(被服務方)只能“頂禮跪拜、進貢敬神、祈禱保佑”，不敢對“上帝”有其他索求；而就物業服務中業主與物業公司的關系，在《民法》中體現的是經濟民事關系，在《合同法》中休現的是委托被委托的關系，在《勞動法》中體現的是平等交易關系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴，權利與義務是對等的；不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關系。因此，我主張廢棄“上帝”的寶座，物業公司將“上帝”從“天堂”請下來，以優質服務、真情服務、超值服務來回報業主的理解和支持，而業主也應對物業公司主動配合、積極督促、熱情幫助，來攜手并進，創優達標，共建安全和文明的美好家園。

　　四、走出“管家”誤區

　　一個時期以來，由于某服刊的誤導，許多物業公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻；面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現。其實這是不正確的，它混淆了物業服務者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業服務者的位置，如果不在認識上澄清，不在于理論上糾誤，勢必影響物業服務企業與業主的關系，成為物業服務企業發展的障礙。

　　其一，兩者含義不同。

　　物業服務者是具有法人地位的企業，對內對外承擔法律責任。它是“受委托、按合同”對小區整體物業和全體業主履行職責的同時，也行使自已的權利；在集管理、服務、經營于一體的同時，也發揮著自已責、權、利于一身的優勢；在實行社會化、專業化、企業化管理的同時，也為企業實現社會效益、經濟效益、環境效益鋪設著基石。而“管家”則不同，他是為富貴人家服務的仆人，他的根本任務只是管理家務和服侍主人，他對內對外都不承提法律責任，他對主人只盡義務，沒有決定權，只有建議權，他的唯一目的就是通過勞動的付出，獲得相應的報酬。

　　其二，兩者服務對象不同。

　　物業服務者與業主之間是種平等的契約關系，雙方的行為不僅受相關法律約束，更受雙方簽訂的合同監督。管理者又是服務者，被管理者又是被服務者，管理的目的是為了服務，服務是通過管理來實現。管理服務的范圍是整個社區，具有群體性，社會性和綜合性，是以維護大多數人的整體利益而損害多數人的整體利益。而“管家”則不同，他的服務是某一特定主體，他的服務具有單一性、排他性和特定性，因而他的服務對象是狹窄的個體。

　　綜上所述，物業公司、業主、相關部門，必須從若干誤區的陰影走出來，按照物業服務的平衡原理、市場交易的等價原則，相依融合，共創文明社區。