第一章總則
第一條雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方)：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
受托方(以下簡稱乙方)：****物業(yè)管理招投標(biāo)有限公司
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及國家有關(guān)法律、法規(guī)，甲方?jīng)Q定委托乙方為甲方前期物業(yè)管理招標(biāo)的代理機構(gòu)，承擔(dān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，雙方經(jīng)平等協(xié)商一致訂立本合同。
第二條招標(biāo)項目(以下簡稱本項目)基本情況
項目名稱：**
項目建設(shè)地點：****
項目類型：普通住宅
占地面積：30000平方米
總建筑面積：100000平方米
第二章委托內(nèi)容與要求
第三條招標(biāo)方式：邀請招標(biāo)。
第四條招標(biāo)代理工作的內(nèi)容：依法發(fā)出投標(biāo)邀請書;編制招標(biāo)文件(包括編制資格預(yù)審文件);協(xié)助甲
方審查投標(biāo)人資格;組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場和答疑;組建評標(biāo)委員會，組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo);提供招標(biāo)前期咨詢;協(xié)助甲方與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;辦理前期物業(yè)管理招標(biāo)備案等業(yè)務(wù)。
第三章委托期限和費用
第五條委托期限：從本合同生效之日起，直至前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后30日內(nèi)。
第六條委托招標(biāo)代理費為45000.00元整。費用構(gòu)成包括乙方從事編制招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件;協(xié)助審查投標(biāo)人資格;組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場并答疑;組建評標(biāo)委員會，組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)以及提供招標(biāo)前期咨詢、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂;辦理備案;評標(biāo)專家費用及開標(biāo)場地費、餐費等業(yè)務(wù)所收取的費用。代理費用不包含發(fā)布招標(biāo)公告的費用、編制標(biāo)底的費用。
第七條付款方式
1、 本合同簽訂后5日內(nèi)由甲方向乙方預(yù)先支付50%的委托招標(biāo)費用人民幣22500.00元整。
2、開標(biāo)、評標(biāo)工作結(jié)束，乙方按招標(biāo)文件約定向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書后5日內(nèi)，甲方一次性向乙方支付剩余50%的委托招標(biāo)費用人民幣22500.00元整。
第四章雙方的權(quán)利和義務(wù)
第八條甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、有權(quán)對本項目的物業(yè)管理招標(biāo)實施情況提出意見和建議，并可派人對招標(biāo)全過程實施監(jiān)督。
2、本合同簽訂后3日內(nèi)向乙方提供下列資料：
(1)招標(biāo)人資格證明文件(政府主管部門核發(fā)的項目建議書批復(fù)文件);
(2)物業(yè)管理招標(biāo)委托書;
(3)項目詳細(xì)概況、建筑及使用面積清單;
(4)總平面圖、設(shè)計說明;
(5)項目詳細(xì)設(shè)備、設(shè)施清單;
(6)物業(yè)管理招標(biāo)所必需的其他資料。
保證提供給乙方的全部資料及文件均為真實、合法、有效、完整、準(zhǔn)確，并承擔(dān)由該等文件而引起的全部責(zé)任，該責(zé)任與乙方無關(guān);如因甲方提供資料不及時等原因?qū)е抡袠?biāo)工作延誤，后果由甲方承擔(dān)。
3、遵守有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對乙方的工作給予全面的支持和配合，保證招標(biāo)工作順利進行。
4、從委托之日起直至評標(biāo)結(jié)束，不得向外界泄露標(biāo)底和評標(biāo)情況。
5、在規(guī)定的時間內(nèi)與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
6、對所有投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)一視同仁，不得通過招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件編制歧視條款或在組織的評審活動中對任何投標(biāo)人加以排斥、限制。
7、按照招標(biāo)文件約定確認(rèn)排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。
第九條乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、自收到甲方的有關(guān)材料之日起3日內(nèi)，審查甲方提供的資料是否符合要求。
2、制定本項目的物業(yè)管理招標(biāo)方案并組織實施，同時接受甲方的監(jiān)督。
3、發(fā)售招標(biāo)文件。
4、按照招標(biāo)文件約定向排名第一的中標(biāo)候選人發(fā)出中標(biāo)通知書。
5、在招標(biāo)過程中應(yīng)維護甲方的合法權(quán)益。
6、在甲方委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，邀請書、資格預(yù)審辦法和評標(biāo)辦法、定標(biāo)原則等實質(zhì)內(nèi)容須向招標(biāo)人征求意見。
7、未經(jīng)甲方的同意不得轉(zhuǎn)讓招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。
8、不得為投標(biāo)人提供本項目的咨詢服務(wù)。
9、從接受委托之日起，直至評標(biāo)結(jié)束不得向外界泄露標(biāo)底和評標(biāo)情況。
10、乙方撰寫的招標(biāo)文件知識產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。
11、對所有投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)一視同仁，不得通過招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件編制歧視條款或在組織的評審活動中對任何投標(biāo)人加以排斥、限制。
12、法律、法規(guī)規(guī)定的其他相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。
第五章違約責(zé)任
第十條甲乙雙方都必須嚴(yán)格遵守簽訂的代理合同條款，不得違約。
第六章附則
第十一條甲乙雙方可對本合同的未盡事宜進行協(xié)商，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。本合同與補充協(xié)議不符合的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)。同時合同與補充協(xié)議中條款如與有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件抵觸，該條款無效。
第十二條本合同及其補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第十三條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行，雙方應(yīng)按有關(guān)法律及時協(xié)商處理。
第十四條本合同在履行中如發(fā)生爭執(zhí)，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的可以向甲方所在地人民法院起訴。
第十五條本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。
第十六條本合同自雙方代表簽字蓋章之日起生效;本合同約定的各事項完成后本合同自動終止。
委托方：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 受托方：****物業(yè)管理招投標(biāo)有限公司
(蓋章) (蓋章)
委托方代表(簽字)： 受托方代表(簽字)：
簽訂日期：年月日 簽訂日期：年月日
篇2：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(2003)
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法(20**)
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
建設(shè)部
二○○三年六月二十六日
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。
第二章 招標(biāo)
第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。
招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。
第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
(三)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
(四)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；
(五)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；
(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；
(三)招標(biāo)文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進行資格預(yù)審。
實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。
第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。
第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第三章 投標(biāo)
第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。
第二十一條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。
第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)投標(biāo)函；
(二)投標(biāo)報價；
(三)物業(yè)管理方案；
(四)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達投標(biāo)地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。
第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。
第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進行：
由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。
招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
第二十八條 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。
評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標(biāo)委員會。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯(lián)網(wǎng)。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評標(biāo)能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評標(biāo)活動。
第三十條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)。
評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。
前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。
第三十一條 評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。
第三十二條 在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標(biāo)。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進行。
第三十三條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。
第三十四條 評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。
依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
第三十五條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。
第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。
第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標(biāo)工作程序
物業(yè)知識教材：物業(yè)管理招標(biāo)工作程序
一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段
招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。
(一)成立招標(biāo)機構(gòu)
任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。可見招標(biāo)機構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。
成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點。
對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。考慮到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。
對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題:
首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。
其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機構(gòu)所具備的兩個條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。
(二)編制招標(biāo)文件
編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。
物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:
1.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。
(1)投標(biāo)的條件
招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。
(2)對投標(biāo)文件的要求
如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。
(3)對招標(biāo)程序的說明
由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標(biāo)工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。
3.技術(shù)規(guī)范
技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。
考慮到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。
最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。“超前招標(biāo)”在我國即為在項目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。
(三)制定標(biāo)底
制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。
由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高，進入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。
二、招標(biāo)實施階段
招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。
(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書
我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細(xì)介紹。
1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道
發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那馈H慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。
一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(DevelopmentBusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標(biāo)公告，使投標(biāo)具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。
對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標(biāo)的項目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。
2.發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排
為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素:
(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。
(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。
3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式
招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；
②項目名稱；
③項目地點；
④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；
⑤招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo))；
⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；
⑦購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格；
⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點；
⑨開標(biāo)日期、時間和地點；
⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；
B11必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；
B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。
招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。至于投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告大致相同，在此便不再重復(fù)了。
(二)組織資格預(yù)審
資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預(yù)審更是必不可少。
資格預(yù)審是對所有投標(biāo)人的一項“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競爭。資格預(yù)審可以起到以下作用:首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。因為投標(biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費用和評標(biāo)費用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用。其次，資格預(yù)審還可以保證實現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進行惡性競爭。此外，資格預(yù)審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項目的投標(biāo)興趣大小。
若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6~10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時進行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。
1.資格預(yù)審的程序
資格預(yù)審包括以下三個步驟:
(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括:招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。
(2)出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等。最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。
(3)評審。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標(biāo)機構(gòu)組織專家進行評審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。
2.資格預(yù)審的內(nèi)容
資格預(yù)審的重點在于投標(biāo)人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括:
(1)申請人的基本情況:公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。
(2)申請人的財務(wù)狀況:公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務(wù)情況的預(yù)測。
(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn):過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等。
對于上述在預(yù)審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。
3.資格預(yù)審的評審方法
招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。
(三)召開標(biāo)前會議
投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請人，要求他們及時前來購買招標(biāo)文件。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。
召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。《投標(biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題用書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會議。
標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地(同時又為招標(biāo)項目所在地更好)召開，因為在標(biāo)前會議期間，招標(biāo)人往往會組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察，如果標(biāo)前會議在招標(biāo)項目所在地召開就較為方便。標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。另外，參加會議的費用應(yīng)由各投標(biāo)人自理。
(四)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)
開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)是招標(biāo)實施過程的關(guān)鍵階段，也是整個招標(biāo)過程中程序最嚴(yán)密、對招標(biāo)人能力要求最嚴(yán)格的階段。
招標(biāo)人或招標(biāo)機構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預(yù)定的時間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間)、地點(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點)當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費高低均有中標(biāo)希望。之后便由各方面專家組成的評標(biāo)委員會或評標(biāo)小組進行評標(biāo)。
從開始評標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3~6個月的定標(biāo)期。在這段時間內(nèi)，招標(biāo)人或招標(biāo)機構(gòu)要多方面對各個投標(biāo)人的標(biāo)書進行研究，必要時還要分別召開答辯會，方能最后定標(biāo)。在評選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費報價、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
評標(biāo)工作結(jié)束時，評標(biāo)委員會通常最后會向招標(biāo)人篩選出幾個最有競爭力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時與中標(biāo)推薦人進行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。經(jīng)過“議標(biāo)”后，最后才由招標(biāo)人決定誰中標(biāo)。值得注意的是，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評審委員會推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效。
三、招標(biāo)結(jié)束階段
招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時，招標(biāo)工作便進入結(jié)束階段。這一階段最大的特點是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。
(一)合同的簽訂
我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”。合同的簽訂，實際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標(biāo)人和招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。
1.合同的組成
通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成:合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。
合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。甲方當(dāng)事人為開發(fā)商或業(yè)主委員會；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。
合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務(wù)條款和法律條款三類條款。下一章將對其進行詳細(xì)介紹。
合同結(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。
通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過程中對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補充所形成的書面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補充修改文件等。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。
2.合同的主要條款
合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括:價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書在下一章還會作詳細(xì)介紹。
(二)合同的履行
合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目的行為。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意:
首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著:①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。
其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的10%，且通常可由中標(biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。
(三)資料整理與歸檔
合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時為中標(biāo)人)進入一對一的長期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標(biāo)人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對形成合同關(guān)系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動是一項十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。通常這些文件主要包括:①招標(biāo)文件；②對招標(biāo)文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。