物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)控制及其防范(上篇)

　　1、項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在還沒(méi)有確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財(cái)力。但因?yàn)榉N種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，還將損害企業(yè)的品牌形象。

　　2、專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢(xún)的風(fēng)險(xiǎn)

　　早期介入涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，不免難以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個(gè)方面都在可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理中的一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、合同中的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.合同期限

　　根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生條件的合同，自條件成就時(shí)失效”。前期物理學(xué)業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同，《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定，“期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃和各種投入將蒙受損失。但如果企業(yè)考慮這一因素，規(guī)劃和投入不到位，可能帶來(lái)操作上的短期行為，也會(huì)引發(fā)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾和沖突。

　　2.合同訂立中的風(fēng)險(xiǎn)

　　在前期物定服務(wù)合同的訂立中，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的移交，空置房管理費(fèi)繳納等均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此外，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在合同簽訂時(shí)壓低管理費(fèi)，影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營(yíng)的維持;或?qū)τ嘘P(guān)責(zé)任約定不清晰，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，致使接管后發(fā)生的不測(cè)事件(家中財(cái)產(chǎn)被盜、人員傷亡等)都有可能被業(yè)主作為向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠的理由。

　　3.合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂閱行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂閱方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)糾紛。

　　4、物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修、維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。

　　5、物業(yè)不當(dāng)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用(如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)地等)。難以確定責(zé)任人;或業(yè)主、物業(yè)使用人因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

　　6、法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

　　在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管方面，業(yè)主、物業(yè)使用人往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人糾紛增加，物來(lái)服務(wù)企業(yè)為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。

　　7、管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)主、物使用人由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍缺乏有效追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之一。

　　8、公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　在公用事業(yè)費(fèi)用(如水電費(fèi)等)的代收代繳以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊校飿I(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主、物業(yè)使用人不及時(shí)、不足額繳納相應(yīng)費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。

　　9、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理動(dòng)作中常見(jiàn)的現(xiàn)象。在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專(zhuān)業(yè)公司履約時(shí)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主、物業(yè)使用人的將責(zé)任歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　10、物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問(wèn)題，按照法律上稱(chēng)為的“雇主責(zé)任”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將承擔(dān)其改正員工不當(dāng)作為的賠償責(zé)任。

　　11、公共媒體在宣傳報(bào)道中的風(fēng)險(xiǎn)

　　在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到們、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)，與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致牧業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌形象，而且會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

篇2：房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來(lái);天下壤壤,皆為利往”,在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中,追求利潤(rùn)是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)。然而對(duì)市場(chǎng)道德并不完善的中國(guó)當(dāng)代社會(huì),爾虞我詐的商業(yè)交易仍然很普遍,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其嚴(yán)重。發(fā)展商考慮的是如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內(nèi)部的人聯(lián)手,一房多賣(mài),做假按揭,騙取銀行的錢(qián)后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場(chǎng)中與發(fā)展商做成生意,并將風(fēng)險(xiǎn)降低,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商。

　　銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商的現(xiàn)象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發(fā)展商交往時(shí)口頭承諾給發(fā)展商多少貸款額度,給予如何如何的服務(wù),放貸時(shí)間及其他條件都很誘人,待發(fā)展商與其真正做起業(yè)務(wù)后,才跟發(fā)展商談各種放款條件,部分主動(dòng)權(quán)此時(shí)已掌握在其手中,發(fā)展商騎虎難下;

　　二、將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給發(fā)展商后,銀行并不認(rèn)真跟蹤客戶(hù)的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶(hù)沒(méi)有供樓或短供后,故意不告訴客戶(hù)和發(fā)展商,不采取任何行動(dòng),盡量拖延時(shí)間以獲得更高的利潤(rùn)--罰息,讓客戶(hù)和發(fā)展商最終買(mǎi)單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過(guò)這樣的教訓(xùn);

　　三、客戶(hù)供不起樓后,銀行不采取法律行動(dòng)或遲遲不采取法律行動(dòng),最終由發(fā)展商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任和高昂的罰息,一舉兩得,聚福花園二期就存在這樣的現(xiàn)象,客戶(hù)已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個(gè)小樓盤(pán),我司由此造成的損失將達(dá)20~50萬(wàn)元。

　　上述存在的問(wèn)題由于在與銀行做按揭前沒(méi)有明確責(zé)任,最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),但處理這些問(wèn)題或采取法律行動(dòng)都要以銀行的名義進(jìn)行,發(fā)展商沒(méi)有起訴或?qū)蛻?hù)采取直接行動(dòng)的權(quán)利,主動(dòng)權(quán)全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個(gè)跟蹤客戶(hù)供樓情況的專(zhuān)職小組,工行、中行、發(fā)展行給我司做的按揭,應(yīng)每月提供全部客戶(hù)供樓的情況給我司,我司應(yīng)主動(dòng)每月跟蹤客戶(hù)的供樓情況,而不是被動(dòng)的讓銀行通知,一旦供樓出現(xiàn)異常,應(yīng)根據(jù)情況迅速采取行動(dòng);

　　二、應(yīng)與銀行進(jìn)一步完善責(zé)任機(jī)制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動(dòng)的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任,要形成書(shū)面協(xié)議分清責(zé)任;三、對(duì)客戶(hù)確實(shí)供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶(hù)解除合同,不用退錢(qián)是上策;跟客戶(hù)解除合同,退一點(diǎn)錢(qián)(讓點(diǎn)小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對(duì)確實(shí)要起訴才能處理的,我司律師應(yīng)迅速界入,銀行應(yīng)積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀(guān)之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責(zé)任機(jī)制(書(shū)面協(xié)議)是非常重要的一環(huán)。

　　另,部分客戶(hù)欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關(guān)鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶(hù)拒不執(zhí)行,我司也沒(méi)有其他辦法。此種情況應(yīng)分別處理;一、對(duì)已裝修入住的,應(yīng)果斷采取一些強(qiáng)硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過(guò)于安樂(lè);二、對(duì)未裝修、未入住的,則應(yīng)誘之,了解其苦衷,然后再采取相應(yīng)措施。對(duì)這類(lèi)欠款,不采取非常手段是難以見(jiàn)效的!!

　　追逐利益,是每個(gè)人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業(yè)交易中風(fēng)險(xiǎn)和收益應(yīng)該是對(duì)等的,我們固然要有一定的社會(huì)責(zé)任感,要有良知和市場(chǎng)道德觀(guān)念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應(yīng)該防范一些銀行和某些銀行一部分動(dòng)機(jī)不良的人,未雨綢繆,把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手中。公平來(lái)說(shuō),不能把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,同樣,銀行也不應(yīng)把所有風(fēng)險(xiǎn)讓發(fā)展商承擔(dān)。

篇3：房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

　　隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展,其風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn),還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn),其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　目前,信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式,進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收和銷(xiāo)售、管理等諸多環(huán)節(jié),因此其風(fēng)險(xiǎn)形式也多種多樣,風(fēng)險(xiǎn)控制手段復(fù)雜,具有較高的專(zhuān)業(yè)化要求。現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力,突出了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成,如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程,或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達(dá)不到建設(shè)要求,不能通過(guò)竣工驗(yàn)收,抵押權(quán)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。向項(xiàng)目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn),但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評(píng)估、建設(shè)、管理等方面的專(zhuān)業(yè)人才,從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托,也需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因?yàn)?把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì),必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等諸多因素的變化,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

　　在現(xiàn)階段,針對(duì)大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資分析和管理能力不足的情況,風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)基本思路就是引入“外腦”,通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)化管理、咨詢(xún)服務(wù),借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理,預(yù)見(jiàn)并有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)信托基金類(lèi)似,已經(jīng)是一種行之有效的實(shí)踐。在法律層面,《信托法》規(guī)定,受托人可以委托他人處理信托事務(wù),這為房地產(chǎn)信托引入專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)處理,以契約形式明確專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任,既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專(zhuān)業(yè)管理能力,各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無(wú)形擔(dān)保,具有信用增級(jí)的作用。

　　二、資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,一般以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)收益作為收回投資的第一保障和來(lái)源。如果信托資金被挪用到其他項(xiàng)目上,開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂,就會(huì)造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生,信托公司一般通過(guò)銀行監(jiān)管、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程撥劃資金、向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員、控制項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)用章等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　實(shí)踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),融資方可能利用自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)編造用款理由等達(dá)到挪用目的的情況。同時(shí),信托公司自身可能因內(nèi)控制度不健全或管理人員的道德風(fēng)險(xiǎn),借項(xiàng)目之名挪用資金。防范這些風(fēng)險(xiǎn),除信托公司切實(shí)執(zhí)行各種風(fēng)險(xiǎn)控制措施,加強(qiáng)內(nèi)部管理和內(nèi)控制度建設(shè)外,還應(yīng)當(dāng)建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),也能控制受托人的挪用風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀行作為信托財(cái)產(chǎn)的托管人,對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用進(jìn)行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財(cái)產(chǎn)的安全。同時(shí),銀行可以指定專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)審核融資方的用款請(qǐng)求,例如由銀行指定房產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)理公司,由監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的每筆用款出具意見(jiàn),以做到專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　三、信托財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn),擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán),則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托基金因?yàn)樾枰ㄆ诜峙湫磐欣?對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較為重視,其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財(cái)產(chǎn)、制訂投資策略時(shí)注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)(例如銀行)等。

　　對(duì)于單一投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托,由于規(guī)模的限制,保持流動(dòng)性財(cái)產(chǎn)、組合投資以保障流動(dòng)性等常用的防范措施顯然無(wú)法適用。現(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開(kāi)始還款,以便給受托人一定的時(shí)間處理可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但此種風(fēng)險(xiǎn)防范措施難以在根本上控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的做法,例如與銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)合作、成立專(zhuān)門(mén)的流動(dòng)性支持備付基金等解決部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　四、集中投資風(fēng)險(xiǎn)

　　因單個(gè)信托計(jì)劃的資金規(guī)模小,大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項(xiàng)目,此類(lèi)房地產(chǎn)信托都有一個(gè)固有的難以防范的風(fēng)險(xiǎn),就是風(fēng)險(xiǎn)集中在一個(gè)項(xiàng)目上,沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)釋放機(jī)制。除了項(xiàng)目單一以外,信托期限較短也是產(chǎn)生此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年,無(wú)法通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)作來(lái)化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。