物業關于園區房屋滲漏專項工作進展通報

　　尊敬的zz業主：

　　7月26日上午10:00開始，6組入戶工作人員（每組2-4人，1-2名專業工程/設計人員,1-2名客戶服務人員）分頭開始入戶，逐一進行漏水點深化排查及客戶安撫，現場分析漏水原因后，即時通知備場的緊急維修隊伍上樓進行維修。針對許多暫時不能確認原因和根治方案的問題，繼續組織技術和施工力量跟進。

　　經專業技術人員現場原因排查，漏水原因較為復雜，主要為：業主自封陽臺損壞鋁扣板、自封陽臺窗戶不嚴、窗戶打膠老化；屬于施工質量和工藝導致滲漏的有：天窗、天溝、雨落管、石材、屋面防水等處漏水所致。

　　截止7月27日20:00，已完成入戶深化查驗96戶，緊急入戶維修49戶。

　　為了能徹底排查、有效解決業主家中漏雨的問題，專項工作組全體同事冒著酷暑穿梭于樓宇之間，樓上樓下來回跑、窗里窗外仔細查驗，拍好照片留證分析，查明原因后向業主認真做好講解，告知業主接下來的行動方案；針對能即時處理的問題，立即聯系并現場指導緊急維修隊伍展開維修。每天19:00入戶查驗工作結束后，召集專項工作組全體成員召開碰頭會，由項目副總經理主持，總部和項目客戶服務經理、工程總監、物業經理、責任建筑師、工程人員、客戶服務人員參加，全面總結當天的查驗維修情況，分析具體的漏水原因，并安排下第二天及隨后的入戶工作。

　　按工作進度28日能夠基本完成入戶的深化勘查（還有22戶），但業主最關心的是維修進度和維修效果，這是對專項工作小組最嚴峻的考驗！

　　天氣預報顯示7月29日還有大到暴雨，提醒大家外出時檢查并關閉門窗，特別是裝修改造陽臺的業主（陽臺裝修導致漏水風險大、占很大比率），請多留意，同時提醒近期做過滲漏維修的業主，觀察是否還有滲漏，發現滲漏請及時與物業服務中心聯系，一期客服電話：62**98，二期客服電話：8**21。

　　zz物業服務中心

　　20**年7月28日

篇2：淺析房屋滲漏維修經驗

　　淺析房屋滲漏維修經驗

　　房屋滲漏維修通常在物業房屋維修工作中占有很重要的地位，同時也是物業房屋維修工作的一個技術難題。房屋層面、外墻滲漏不僅影響到業主的生活質量，給業主日常生活造成諸多不便，也影響業主對物業服務的滿意度，而且對房屋的主體結構及使用年限也有較大影響。結合近幾年筆者所在單位的維修實踐，在物業房屋滲漏維修工作中應注意以下幾個問題：

　　一、查明導致屋面滲漏的原因

　　一般來說，屋面滲漏往往是由于以下原因所致:

　　1、基層干燥不充分，防水層在施工前，保溫層往往有一部分未干燥的水份，鋪貼卷材時，熱瀝青燙水急劇汽化，將水蒸氣封閉在屋面基層內，隨著施工環境氣溫升高，水氣蒸發，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐爛。若采用柔性防水，基層不夠干燥，水份或溶劑蒸發較慢(基層含水率超過10%)影響到膠粒分子鏈的熱運動，不利于成膜，還有會影響到涂料與基層砂漿之間的粘結力。

　　2、屋面細部結構及接頭有問題，卷材鋪貼方法不當，兩幅卷材之間接縫寬度不夠，按規范規定，長邊搭接不小于70毫米，短邊搭接不小于100毫米，在施工時，操作人員精心大意，在卷材的層與層之間有雜物(或污染嚴重)。

　　3、屋面基層不平整、找平層起砂、強度達不到規范要求，造成防水層表面經常積水，導致腐爛、滲漏，另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足，玻璃絲布鋪貼不規整，露絲布，影響涂料與基層砂漿之間的粘結力。

　　二、房屋滲漏的日常維護要及時、要有針對性

　　對已過質量保修年限的房屋，物業工程維修人員應根據房屋維修保養有關制度定期勘查其屋面、外墻防水情況，保持與業主經常溝通，詳細了解房屋滲漏情況，制定相應的維修方案，根據具體情況進行有針對性的維修處理。

　　1、對于屋面防水層已失效但滲漏面積較小的部位，可采用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材(該材料以玻纖氈為胎基，SBS改性瀝青為涂蓋層，兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料，其低溫柔韌性好，但延伸率稍差，適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下簡稱卷材)、專用堵縫材料及單組分聚氨酯防水乳液(該防水乳液為粘稠狀物質，反應固化型涂料，不需現場配料，依靠吸收空氣及基層水分固化，但其固化時間較長，不宜長期儲存，適用于地下及非外露部位防水，以下簡稱防水涂料)進行防水處理，維修方便可靠，并可降低維修成本。

　　2、對于屋面防水層并沒有失效，只是局部漏雨且面積較小的情況主要是施工產生的質量問題，如常見的防水層起鼓、開裂、局部滲漏等，采取在起鼓處割開打補丁修補、開裂處填充專用防水材料外表打補丁、漏雨處重新做補丁等處理方法，要求修補施工時要認真、細致，否則將影響維修效果。

　　3、對滲漏面積較大的屋面，應大面積維修。首先，將防水層拆除，如果找平層已經嚴重酥粉失效滲漏，導致保溫層蓄水，喪失保溫功能，大修時，必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。否則保溫層沒能得以充分干燥便做防水，使之與找平層內剩余水份在隔汽層和防水層的封閉下不能蒸發，不但影響保溫效果，防水層受到曝曬后便膨脹、鼓泡、開裂、最后滲漏；其次，要注意將基層清除干凈。

　　三、房屋滲漏維修施工各階段的要點

　　1、基層處理是基礎。

　　民用住宅工程，大多是當年開工，當年竣工，防水工程都趕在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下霧時施工，且基層必須保持充分干燥，其基層含水率不得大于8%。屋面、外墻防水維修施工中基層處理的好壞，直接影響施工質量。施工要點是要求基層要有足夠的強度和剛度，受荷載時不致產生顯著變形。屋面作防水處理時，可采用1:3水泥砂漿作厚度為15毫米基層，且必須平整、堅實、清潔、施工時含水率宜控制在8%左右，其找平層砂漿必須有足夠的強度，數值達到5Mpa以上。在天溝與墻體相交處做成半徑約為15毫米的圓弧，或做成邊長為100毫米左右的鈍角，分層抹壓使之表面平整，使其與卷材能夠粘貼良好。

　　2、細部處理是關鍵

　　通過對各園區出現滲漏部位的統計來看，一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構造、屋頂邊緣的檐口構造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節點處，是防水工程的薄弱環節，處理稍有不妥，就會造成滲漏，施工時須十分重視。

　　對于天溝及檐溝滲漏部位，除了按設計規定增貼膠條，附加卷材層以外，還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細加固。屋面與天溝、檐溝交接處和天溝上部采用空鋪法，空鋪寬度以200毫米為宜，卷材收頭固定密封；在無組織排水檐口80毫米范圍內卷材采用滿粘法，卷材收頭固定密封。對于伸出屋面管道接縫處的滲漏，施工時將管道周圍找平層做成圓錐臺，管道與找平層部位留凹槽填堵防水膏，防水層收頭處用金屬箍箍緊。

　　對于雨水口處的滲漏，施工時增鋪附加層，周圍直徑500毫米范圍內坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯與基層接觸處留寬、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。

　　3、防水卷材的鋪貼方法要科學。

　　卷材的鋪貼方向應按屋面坡度確定。當坡度小于15%時，宜平行屋脊鋪貼，由檐口開始，兩幅卷材的長邊搭接，壓邊應順流水方向，短邊搭接應順主導風向；坡度大于15%或屋面有受震動情況，卷材應垂直屋脊鋪貼，且順流水方向，屋脊處不能留搭接縫，必須使卷材相互越過屋脊交錯搭接，以增強防水的耐久性。為防止在接縫處滲水，卷材間應具有一定搭接寬度，一般上下縫80毫米-120毫米、左右縫100毫米-15毫米較為適宜。當卷材防水層局部起鼓時，應用針扎眼抽出空氣或溶劑，然后將內部雜物清理干凈，并把已割破的卷材周圍仔細磨平，最后再鋪貼此損傷部位處外徑大于100毫米以上的卷材。

　　四、維修施工中應注意的幾個問題

　　1、如在鋪貼卷材過程中發現氣泡或空鼓時，應將其割開并用補丁修補。

　　2、為了防止維修后卷材起鼓、開裂，在日后維修過程中應使其基層充分干燥，并避免雨、霧、霜天氣施工，防止卷材受潮；施工中要保證基層平整，卷材噴烤時使之均勻受熱，封閉嚴密，油氈粘貼密實，以免日后水分蒸發、空氣殘留形成氣囊而使防水層產生起鼓現象。

　　3、防水層起鼓后，內部氣體受熱膨脹，浸入防水層下部或卷材間水分不易排出，日久使防水層腐爛，卷材脫落。因此除精心施工外，還必須正確選用材料，以適應熱脹冷縮和外界條件的變化。

　　參考文獻:

　　①陳瑞正、周心怡，《20**版物業管理標準作業規程》，天津大學出版社

　　②盧有杰、王勇譯，美國項目管理協會著，《項目管理知識體系指南》

　　作者:李紅軍