關于z小區(qū)前期工作的建議

　　物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項目規(guī)劃設計階段,規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經營中可能出現的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。

　　z物業(yè)本著對建設方及業(yè)主負責的態(tài)度,接合住宅小區(qū)項目存在的幾個問題對z小區(qū)的建設作如下建議，供建設方參考：

　　1、單元門。采用1.2厚201拉絲不銹鋼材質,內稱國標方管。同時，要考慮到下雨天業(yè)主開門時的防雨問題；

　　2、路燈。外圍路燈布線按單雙號布線控制，滿足夜間照明的同時進而節(jié)能，在燈具的選型上要考慮到防銹及風化問題；單元門前需安裝感應燈；地下室照明要充分考慮到實用及節(jié)能；

　　3、監(jiān)控室盡可能的設置在門崗或門崗邊上的架空層，面積不易過小，便于操作和整體效果；

　　4、門鈴對講系統的選型上要充分考慮到使用的方便性及通話音質，不建議使用帶有可手持聽筒的款式，因這一款很容易在業(yè)主使用中造成聽筒摔壞，維修率很高；

　　5、監(jiān)控系統要充分考慮到圖像的傳輸，要能滿足高清傳輸需求，在信息儲存上必須滿足公安機關的要求，需保證能夠儲存一個月的圖像資料；

　　6、廚房下水管與地面交匯處要設置檢修井。廚房排水含有很多油膩性的成份，特別是冬季極易造成油膩性的成份凝結在一起，而堵塞管道，目前基本上所有住宅項目都面臨這個問題；

　　7、門房不易過小，要便于工作需要，例如設置來訪登記桌；

　　8、充分利用現有水源。可以利用現有水源來滿足消防池用水需求及綠化用水需求，在管道安裝上考慮到與自來水的轉換問題；

　　9、綠化供水管道的大小及分布，必須能夠滿足灌溉需求及方便。在安裝上要特別注意安裝工藝，要做到防漏和防堵，安裝結束必須進行打壓測試及通水測試；

　　10、公共部位的用電用水必須單獨設立計量表；

　　11、各樓層進電梯入口地面盡可能的高于同層其它地方，防止?jié)B水時流入電梯井；

　　12、排水暢通。施工方為了防止垃圾進入排水管道，通常用一些水泥口袋堵在排水管進口，這樣一來，極易造成水泥口袋下落，最終卡在排水管與地面的轉彎處而堵塞管道。要求每一個管道都能夠滿足通球實驗；

　　13、要求參與綠化方案、弱電及供水系統的圖紙會審工作。

　　宜昌市z物業(yè)管理有限責任公司

　　20**年2月6日

篇2：房地產項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　房地產項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發(fā)布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發(fā)展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程;負責制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間;配合發(fā)展中心下達項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發(fā)展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業(yè)內容：

　　一級開發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級開發(fā)授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規(guī)劃可研編制

　　a)向規(guī)委申領規(guī)劃要點，編制控制性詳細規(guī)劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發(fā)授權

　　提交一級開發(fā)申請和實施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規(guī)劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發(fā)授權，并簽訂一級開發(fā)合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規(guī)劃局審核;

　　5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委;計委統一立項，下發(fā)立項批復;

　　5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發(fā)成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項手續(xù)--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規(guī)

　　劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1用地規(guī)劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規(guī)委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規(guī)劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續(xù)準備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1工程規(guī)劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規(guī)劃局進行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項、用地規(guī)劃等手續(xù))準備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.3土地手續(xù)--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執(zhí)照、立項批復、建設用地規(guī)劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續(xù)--工程施工許可證a)準備建設用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續(xù);

　　5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標準時間指標(針對二級開發(fā))

　　5.3.1立項手續(xù)標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規(guī)劃手續(xù)標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續(xù)標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續(xù)標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門

　　5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制;

　　5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制;

　　5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發(fā)展中心審批;

　　5.5.2經發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組;

　　5.5.3監(jiān)督小組至少3人構成，其組員至少1個發(fā)展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監(jiān)督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關部門執(zhí)行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據項目實際情況隨時調整監(jiān)督審核的指標。

　　8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。

　　附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

　　附件:二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

篇3：擬投資開發(fā)土地前期費用索賠管理程序

　　土地前期費用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發(fā)前期工作中所花費用應從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發(fā)的土地。

　　三、職責

　　3.1工程部、配套部負責收集、整理各項費用。

　　3.2項目發(fā)展部負責與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負責提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關人員應按下述內容積累(產生)協議、工程量、發(fā)票(收據)：

　　道路移位

　　電桿拆遷并新增電桿(農用)

　　新增下水道

　　青苗提前補償

　　池塘清淤、填平

　　場地推平

　　臨時用水

　　臨時用電

　　軍用電纜移位

　　農用設施拆遷(鴨棚、暖棚)

　　滬星村小河填平

　　4.2工程、配套相關人員在實施時須簽訂協議，核定工程量，明確預算，盡可能與土地商(七寶房地產公司

　　)聯系，爭取對方事前確認。在結算時取得發(fā)票(收據)。

　　4.3每項工作完成后一星期內主辦人員應單項匯總經部門經理審閱后報項目發(fā)展部備案。

　　五、相關文件

　　5.1土地合同及相關土地補充協議。

　　5.2相關合同、協議。

　　六、相關表單

　　6.1預算書

　　6.2發(fā)票(收據)

　　注：1、持有本文件者應嚴格按此文件要求執(zhí)行。

　　2、若認為本文件有不合理之處應及時向本文件的審批人提出修改意見。

　　編制： 校對： 審批： 發(fā)放號：