新地產(chǎn)項(xiàng)目前期專員崗位職責(zé)說明書

　　崗位基本信息

　　崗位名稱前期專員所屬部門崗位職等

　　直接上級(jí)總經(jīng)辦主任直接下屬

　　崗位概要：負(fù)責(zé)公司指定項(xiàng)目的前期工程、后期配套、預(yù)售證、大產(chǎn)證等申報(bào)領(lǐng)證及政府關(guān)系處理

　　職責(zé)描述

　　重點(diǎn)工作

　　1.計(jì)劃管理：根據(jù)項(xiàng)目公司擬訂的開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施方案，擬訂項(xiàng)目前期工作計(jì)劃及后期配套工作計(jì)劃，提出各部門配合要求；根據(jù)項(xiàng)目所在地政策法規(guī)、項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行前期費(fèi)用預(yù)算和后期配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用預(yù)算；

　　2.前期管理：根據(jù)前期工作計(jì)劃、開發(fā)程序要求，及時(shí)跟催相關(guān)部門，收集資料，進(jìn)行立項(xiàng)與報(bào)建，辦理土地使用、市政規(guī)劃、施工建設(shè)等審批手續(xù)和項(xiàng)目開工建設(shè)前各項(xiàng)許可證；驗(yàn)收土地三通一平情況；負(fù)責(zé)做好工程項(xiàng)目前期資料的整理和移交工作；對(duì)彈性較大的前期費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格管控；負(fù)責(zé)前期費(fèi)用支付申請(qǐng)；

　　3.后期配套：根據(jù)后期配套工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目后期配套、交付使用、大產(chǎn)證、網(wǎng)上銷售等多項(xiàng)許可證及手續(xù)；并根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)后期配套的地方特性，及時(shí)做好與技術(shù)中心的溝通，并將后期配套設(shè)計(jì)方案與施工圖設(shè)計(jì)遞交技術(shù)中心進(jìn)行審核；負(fù)責(zé)做好工程項(xiàng)目后配套交付使用及竣工驗(yàn)收資料的整理和移交工作；負(fù)責(zé)后期配套費(fèi)用支付申請(qǐng)；

　　4.溝通協(xié)調(diào)：負(fù)責(zé)維護(hù)與政府房土局、住宅局、配套設(shè)施建設(shè)等政府相關(guān)部門的良好關(guān)系；負(fù)責(zé)與公司相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作；協(xié)助其他部門做好對(duì)外公共關(guān)系的處理；

　　一般工作

　　1.信息采集：搜集與整理項(xiàng)目所在地政府相關(guān)政策法規(guī)，了解立項(xiàng)申報(bào)流程和各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2.其他事項(xiàng)：及時(shí)完成上級(jí)交給的其它臨時(shí)性任務(wù)；

　　主要責(zé)任

　　1.保證項(xiàng)目前期、后期配套進(jìn)度如期達(dá)成；

　　2.保證前期、后期配套費(fèi)用控制在預(yù)算范圍之內(nèi)；

　　3.保證及時(shí)準(zhǔn)確傳遞和上報(bào)各項(xiàng)資料、信息；

　　4.保證本崗位制定的各項(xiàng)計(jì)劃和預(yù)算的規(guī)范性、可操作性；

　　5.保證本崗位各項(xiàng)工作按制度正常、高效運(yùn)作，無重大違規(guī)現(xiàn)象；

　　6.保證妥善處理前期、后期配套工作中出現(xiàn)的各種異常問題；

　　崗位權(quán)力

　　1.根據(jù)項(xiàng)目前期、后期配套工作計(jì)劃和公司項(xiàng)目開發(fā)流程規(guī)范，要求各部門及時(shí)配合的權(quán)力，對(duì)不能很好配合工作的部門和人員進(jìn)行投訴的權(quán)力；

　　2.在項(xiàng)目公司職能與權(quán)力范圍內(nèi)，按制度自主開展工作的權(quán)力；

　　3.根據(jù)公司制度有關(guān)規(guī)定，接受培訓(xùn)，享受薪酬和各項(xiàng)福利政策的權(quán)力；

　　4.按公司制度享有的其他權(quán)力；

　　任職資格

　　資歷：建筑、項(xiàng)目管理等相關(guān)專業(yè)，大專及以上學(xué)歷，具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；

　　能力：廣泛的社會(huì)關(guān)系及良好公關(guān)能力、溝通協(xié)調(diào)能力、良好的語言表達(dá)能力；

　　品質(zhì)：廉潔忠誠(chéng)、工作敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有保密意識(shí)；

　　知識(shí)結(jié)構(gòu)：熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程；

　　關(guān)鍵指標(biāo)計(jì)劃進(jìn)度、成本差異率、重大違規(guī)次數(shù)

篇2：武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同(2014版示范文本)

　　武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同(20**版示范文本)

　　關(guān)于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知（武房發(fā)[20**]109號(hào)）

　　關(guān)于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》的通知

　　各區(qū)房管局、工商局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為貫徹落實(shí)《武漢市物業(yè)管理條例》，切實(shí)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局聯(lián)合制定了《武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，現(xiàn)印發(fā)施行。

　　武漢市住房保障和房屋管理局 武漢市工商行政管理局

　　20**年8月29日

　　武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同及附件(示范文本)

　　編號(hào)：

　　武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

　　武漢市住房保障和房屋管理局

　　武漢市工商行政管理局

　　說明

　　1、本合同為前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。合同雙方當(dāng)事人在簽約之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容。

　　2、經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。

　　3、本示范文本所稱的甲方為物業(yè)建設(shè)單位，乙方為物業(yè)建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式或者經(jīng)房管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式分為包干制和酬金制，由雙方當(dāng)事人協(xié)商選定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　5、住宅的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級(jí)（具體內(nèi)容見附件5），一級(jí)為最高等級(jí)，四級(jí)為最低等級(jí)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商選定；雙方當(dāng)事人也可以根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)需求，約定更高的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的相關(guān)規(guī)定，本合同為甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同的組成部分。

　　7、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的相關(guān)規(guī)定，房屋交付使用前（含當(dāng)月）所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。房屋交付使用后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　8、在簽訂合同時(shí)，合同雙方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

　　武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同

　　甲方：（物業(yè)建設(shè)單位）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----。

　　乙方：（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----；

　　資質(zhì)等級(jí)：----；

　　證書編號(hào)：----。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)---- （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業(yè)基本情況

　　第一條 物業(yè)基本情況:

　　1、物業(yè)名稱-------- ；

　　物業(yè)類型-------- ；

　　坐落位置-------- ；

　　占地面積-------- ；

　　建筑面積-------- 。

　　2、物業(yè)管理區(qū)域四至：

　　東至-------- ；

　　南至-------- ；

　　西至-------- ；

　　北至-------- 。

　　（規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件2）。

　　第二章 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

　　第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

　　1、綜合管理服務(wù)；

　　2、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；

　　3、公共秩序維護(hù)服務(wù)；

　　4、保潔服務(wù)；

　　5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

　　6、---- 。

　?。ㄎ飿I(yè)共用部位明細(xì)見附件3，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件4）。

　　第三條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的----級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見附件5）。

　　第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務(wù)，或者單個(gè)業(yè)主委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)的，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

　　第三章 服務(wù)費(fèi)用

　　第五條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：

　　1、包干制

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；

　　物業(yè)：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應(yīng)根據(jù)變更后的物業(yè)性質(zhì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：

　　（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　?。?）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　?。?）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　?。?）辦公費(fèi)用；

　?。?）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　?。?）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　?。?）法定稅費(fèi)；

　?。?0）---- 。

　　包干制服務(wù)費(fèi)不含下列費(fèi)用：

　?。?）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；

　?。?）車輛停泊服務(wù)費(fèi)。

　　乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

　　2、酬金制

　　物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；

　　物業(yè)：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應(yīng)根據(jù)變更后的物業(yè)性質(zhì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。

　　預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。

　　物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

　　（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　?。?）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　?。?）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　?。?）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　?。?）辦公費(fèi)用；

　　（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　?。?）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

　?。?）---- 。

　　乙方采取以下第種方式提取酬金：

　?。?）乙方按----（每月/每季/每年）----元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

　　（2）乙方----（每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金

　　%的比例提取。

　　物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第六條 本合同約定期限起始之日的當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由業(yè)主承擔(dān)。

　　納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。

　　本條規(guī)定由甲方承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，甲方應(yīng)在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務(wù)；由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務(wù)。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年----次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

　　1、專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)；

　　2、協(xié)商；

　　3、-------- 。

　　第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

　　第八條 停車費(fèi)收取分別采取以下方式：

　　1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位---- 元/個(gè)?月、車庫車位---- 元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按露天車位---- 元/個(gè)?月、車庫車位---- 元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)提取車輛停泊服務(wù)費(fèi)，剩余部分歸全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或業(yè)主大會(huì)成立后決定的其他事項(xiàng)。

　　2、停車場(chǎng)屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位---- 元/個(gè)?月、車庫車位---- 元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按露天車位---- 元/個(gè)?月、車庫車位---- 元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)提取車輛停泊服務(wù)費(fèi)，剩余部分歸甲方所有。

　　3、停車場(chǎng)車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置或甲方附贈(zèng)的，車位使用人應(yīng)按露天車位---- 元/個(gè)?月、車庫車位---- 元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納車輛停泊服務(wù)費(fèi)。

　　4、臨時(shí)停車的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式由乙方根據(jù)政策法規(guī)確定并向全體業(yè)主公示。

　　第九條 車輛停泊服務(wù)內(nèi)容如下：

　　1、停車場(chǎng)共用車位和共用部位的維護(hù)，要求正常使用；

　　2、停車場(chǎng)配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維護(hù)、管理，要求運(yùn)行正常，維護(hù)及時(shí)；

　　3、停車場(chǎng)的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，要求干凈、整潔，及時(shí)清除積水、雜物等；

　　4、車輛出入的指引、疏導(dǎo)，要求車輛進(jìn)出、停放有序，定時(shí)巡視檢查。

　　5、--------。

　　第十條 車輛停泊服務(wù)費(fèi)主要用于以下開支：

　　1、停車場(chǎng)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　　2、停車場(chǎng)共用車位和共用部位的維護(hù)費(fèi)用（業(yè)主自有車位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其自行承擔(dān)）；

　　3、停車場(chǎng)配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維護(hù)費(fèi)用；

　　4、停車場(chǎng)的配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、道閘等系統(tǒng)）的運(yùn)行能耗費(fèi)用；

　　5、停車場(chǎng)的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　6、法定稅費(fèi)；

　　7、---- 。

　　第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬---- （全體業(yè)主/甲方）所有，會(huì)所總建筑面積 平方米，會(huì)所應(yīng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的使用。會(huì)所出售或出租時(shí)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主享有優(yōu)先購買或承租權(quán)。會(huì)所所有人委托乙方經(jīng)營(yíng)管理會(huì)所的，其經(jīng)營(yíng)管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由乙方與所有人另行約定。

　　第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

　　第十二條 本服務(wù)合同簽訂后，乙方應(yīng)前期介入，對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行適時(shí)跟蹤。

　　甲方應(yīng)當(dāng)于----年 月 日（至少在物業(yè)交付前60日），通知乙方承接查驗(yàn)物業(yè)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料。乙方應(yīng)當(dāng)會(huì)同甲方對(duì)本合同附件3、附件4規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。查驗(yàn)中雙方確認(rèn)的問題應(yīng)做好書面記錄，甲方承諾在合理期限內(nèi)予以解決。甲方應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等公共設(shè)施設(shè)備，不作為乙方現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

　　第十三條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；

　?。ㄈ┙逃⑧]政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　?。┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)和行政管理部門規(guī)定的其他條件。

　　第十四條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　4、業(yè)主清冊(cè)（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時(shí)間等）；

　　5、-------- 。

　　第十五條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　如甲方委托乙方代為履行保修責(zé)任的，雙方應(yīng)當(dāng)另行訂立委托協(xié)議。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

　　乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合并遵守履行。

　　第十七條 乙方發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有違反物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。

　　第十八條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　第十九條 因物業(yè)維修或者公共利益，甲方或乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)提前告知對(duì)方和相關(guān)業(yè)主，并采取措施保障安全，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地按規(guī)定應(yīng)報(bào)行政管理部門審批的，應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。

　　第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修保證金等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　第二十一條 甲方應(yīng)于----年 月 日向乙方無償提供符合法定要求的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，乙方在物業(yè)服務(wù)期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

　　物業(yè)服務(wù)用房建筑面積平方米，其中：辦公用房----平方米，位于---- ；業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。

　　第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七章 違約責(zé)任

　　第二十三條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以甲方違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，造成乙方或其他業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，違約人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以其他業(yè)主或物業(yè)使用人違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第二十四條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定，給甲方、業(yè)主造成損失的，應(yīng)向甲方、業(yè)主賠償損失。

　　第二十五條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，每日按未交數(shù)額‰向乙方支付違約金。

　　第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就擅自提高部分有權(quán)拒絕交納；已經(jīng)收取的，乙方應(yīng)雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。

　　第二十八條 以下情況乙方不承擔(dān)違約責(zé)任：

　　1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

　　5、因甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未及時(shí)繳納供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用而導(dǎo)致服務(wù)中斷或受到影響的；

　　6、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同約定、物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度的行為，雖經(jīng)乙方采取規(guī)勸、制止、向有關(guān)部門報(bào)告等措施后仍未解決，其行為對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人產(chǎn)生妨礙和影響的；

　　7、-------- 。

　　第八章 其他事項(xiàng)

　　第二十九條 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。

　　第三十條 本合同期滿前----月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 本合同期滿前發(fā)生下列情形且業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　1、乙方違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；

　　2、乙方提出解除合同的；

　　3、乙方因解散、破產(chǎn)等原因無法履行合同的。

　　第三十二條 自本合同終止時(shí)起10日內(nèi)，乙方應(yīng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房及物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒絕、拖延移交。

　　第三十三條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。

　　第三十四條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第三十五條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第三十六條 本合同自雙方簽章之日起生效。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　第三十七條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：

　　1、向----仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條 本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。

　　甲方（簽章）---- 乙方（簽章）

　　法定代表人--------法定代表人

　　年月 日

　　附件：

　　1、規(guī)劃平面圖

　　2、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

　　3、物業(yè)共用部位明細(xì)

　　4、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)

　　5、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　附件1：規(guī)劃平面圖

　　附件2：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)

　　類型 幢數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積（平方米）

　　高層住宅

　　多層住宅

　　別墅

　　商業(yè)用房

　　工業(yè)用房

　　辦公樓

　　車庫

　　會(huì)所

　　學(xué)校

　　幼兒園用房

　　合計(jì)

　　備注

　　附件3：物業(yè)共用部位明細(xì)

　　1、房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　2、房屋主體結(jié)構(gòu)；

　　3、公共門廳；

　　4、公共走廊；

　　5、公共樓梯間；

　　6、內(nèi)天井;

　　7、戶外墻面；

　　8、屋面；

　　9、傳達(dá)室；

　　10、----；

　　11、----。

　　附件4：

　　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)

　　1、綠地----平方米；

　　2、道路----平方米；

　　3、化糞池----個(gè)；

　　4、污水井----個(gè)；

　　5、雨水井----個(gè)；

　　6、垃圾中轉(zhuǎn)站----個(gè)；

　　7、水泵----個(gè)；

　　8、水箱----個(gè)；

　　9、電梯----部；

　　10、信報(bào)箱----個(gè)；

　　11、消防設(shè)施----；

　　12、公共照明設(shè)施----；

　　13、監(jiān)控設(shè)施----；

　　14、避雷設(shè)施----；

　　15、共用天線----；

　　16、機(jī)動(dòng)車庫----個(gè)----平方米；

　　17、露天停車場(chǎng)----個(gè)----平方米；

　　18、非機(jī)動(dòng)車庫----個(gè)----平方米；

　　19、共用設(shè)施設(shè)備用房----平方米；

　　20、物業(yè)服務(wù)用房----平方米；

　　21、----；

　　22、----。

　　附件5：前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、綜合管理服務(wù)

　　服務(wù)級(jí)別 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　四個(gè)級(jí)別均適用----基本要求

　?。?）簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同。

　?。?）財(cái)務(wù)管理規(guī)范，賬目清晰。

　　（3）有完善的員工崗位職責(zé)與考核制度、報(bào)修服務(wù)與投訴處理制度、業(yè)主（用戶）資料保密制度、服務(wù)質(zhì)量管理制度。

　?。?）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括業(yè)主資料、房屋、設(shè)備等檔案）。

　?。?）物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，電工、消防、特種設(shè)備管理等崗位作業(yè)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗。

　?。?）公示企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，主要服務(wù)人員姓名、崗位和照片，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)修和投訴監(jiān)督電話。

　?。?）對(duì)違反房屋安全、治安、消防、城管、環(huán)保、特種設(shè)備管理等規(guī)定的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

　?。?）有公告宣傳欄，宣傳內(nèi)容包括物業(yè)管理政策法規(guī)，消防、治安、房屋安全等內(nèi)容。

　　一級(jí)

　　1 辦公條件 設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，有專門的業(yè)主或使用人接待場(chǎng)所。

　　2 接待時(shí)間

　　（1）每天不少于10小時(shí)業(yè)務(wù)接待，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。

　?。?）提供24小時(shí)客服電話服務(wù)。

　　3 投訴處理 對(duì)意見、建議在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)，對(duì)求助、投訴及時(shí)處理，有效投訴回訪率90%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務(wù)戶數(shù)應(yīng)不高于300戶。

　　5 客戶服務(wù)

　?。?）每季度公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

　　（2）重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓棟單元內(nèi)公示，履行告知義務(wù)。

　?。?）有寵物管理制度，設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)。

　　6 信息化管理 應(yīng)用計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺(tái)。

　　7 質(zhì)量檢查 每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，每年組織1次業(yè)主參觀設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

　　8 服務(wù)滿意率

　　（1）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于80%。

　?。?）業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于2次，滿意率80%以上，結(jié)果公示。

　　9 文化建設(shè) 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于4次。

　　10 人員培訓(xùn) 建立培訓(xùn)體系，管理、服務(wù)人員每年不少于48小時(shí)培訓(xùn)。

　　二級(jí)

　　1 辦公條件 設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，有接待前臺(tái)。

　　2 接待時(shí)間

　　（1）每天不少于8小時(shí)業(yè)務(wù)接待，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。

　　（2）提供24小時(shí)客服電話服務(wù)。

　　3 投訴處理 對(duì)意見、建議在2個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)，對(duì)求助、投訴及時(shí)處理，有效投訴回訪率80%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務(wù)戶數(shù)應(yīng)不高于500戶。

　　5 客戶服務(wù)

　?。?）每半年公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

　　（2）重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓棟單元內(nèi)公示，履行告知義務(wù)。

　?。?）有寵物管理制度。

　　6 信息化管理 應(yīng)用計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺(tái)。

　　7 質(zhì)量檢查 每季組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查。

　　8 服務(wù)滿意率

　?。?）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于50%。

　　（2）業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率70%以上。

　　9 文化建設(shè) 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于3次。

　　10 人員培訓(xùn) 建立培訓(xùn)體系，管理、服務(wù)人員每年不少于30小時(shí)培訓(xùn)。

　　三級(jí)

　　1 辦公條件 設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。

　　2 接待時(shí)間 每天不少于8小時(shí)業(yè)務(wù)接待。

　　3 投訴處理 對(duì)意見、建議在3個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)，對(duì)求助、投訴及時(shí)處理，有效投訴回訪率60%以上。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 客戶服務(wù)

　　（1）每年初公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

　?。?）重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口公示，履行告知義務(wù)。

　　6 質(zhì)量檢查 每年組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查。

　　7 服務(wù)滿意率 業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率65%以上。

　　8 文化建設(shè) 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于2次。

　　9 人員培訓(xùn) 管理、服務(wù)人員每年不少于12小時(shí)培訓(xùn)。

　　四級(jí)

　　1 辦公條件 有固定的辦公場(chǎng)所。

　　2 接待時(shí)間 周一至周五8小時(shí)業(yè)務(wù)接待。

　　3 投訴處理 對(duì)意見、建議在5個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)，對(duì)求助、投訴及時(shí)處理。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 服務(wù)滿意率 業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率60%以上。

　　6 文化建設(shè) 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于1次。

　　7 人員培訓(xùn) 管理、服務(wù)人員每年不少于8小時(shí)培訓(xùn)。

　　二、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)

　　服務(wù)級(jí)別 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　四個(gè)級(jí)別均適用----基本要求

　?。?）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理、巡查、維修保養(yǎng)、定期安全檢查制度。

　?。?）建立各類共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行檔案，記錄齊全，運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案和現(xiàn)場(chǎng)處理記錄；雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。

　?。?）水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　?。?）小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)或防范設(shè)施。

　?。?）共用設(shè)施設(shè)備配有專人管理；有國(guó)家規(guī)范的，應(yīng)達(dá)到規(guī)定的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)備用房整潔，各類設(shè)施設(shè)備的標(biāo)志清晰明確、規(guī)范齊全。

　　（6）小區(qū)道路、場(chǎng)地保持基本平整，不積水；窖井不漫溢，保證排水管道通暢。

　?。?）每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件可見部分，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)提示相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。

　　（8）建立裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)對(duì)裝修方案進(jìn)行審核、備案，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，簽署裝修服務(wù)協(xié)議，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。

　　一級(jí)

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

　?。?）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　　（4）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　　（5）每年對(duì)房屋防雷裝置進(jìn)行1次檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)處理。

　　2 建筑附屬構(gòu)筑物

　?。?）每月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應(yīng)及時(shí)維修，一般情況下，3日內(nèi)完成維修。

　　（2）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時(shí)處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　?。?）每天不少于1次巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)主管部門。

　　（2）委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在3日內(nèi)清運(yùn)；自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。

　　4 標(biāo)識(shí)與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區(qū)域設(shè)置小區(qū)平面圖，小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識(shí)明顯。

　　（2）對(duì)道路交通及危險(xiǎn)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)及隔阻設(shè)施，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每周檢查1次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

　　5 公共照明設(shè)備管理

　　（1）樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　（2）樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每半月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　?。?）應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。

　?。?）樓內(nèi)外照明完好率應(yīng)不低于95%。

　　6 供水、供電設(shè)備管理

　?。?）各設(shè)備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設(shè)備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設(shè)備運(yùn)行完好率99%以上，每10萬平方米每年超出一個(gè)單元范圍的故障（因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任導(dǎo)致的設(shè)備設(shè)施故障）停水、停電不超過2次。

　?。?）接停電、停水通知后，1小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主。

　?。?）每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)處理。

　　7 消防設(shè)備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動(dòng)試運(yùn)行不少于1次。

　?。?）每年對(duì)消防設(shè)施至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)，保障完好有效；設(shè)置有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火等自動(dòng)消防系統(tǒng)的，每年應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修機(jī)構(gòu)對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行1次以上檢測(cè)和維修。

　?。?）每日對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行1次檢查，系統(tǒng)誤報(bào)率不高于1%。

　　8 安防設(shè)備

　?。?）安防系統(tǒng)每月進(jìn)行1次檢修保養(yǎng)，運(yùn)行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，有相關(guān)預(yù)案措施彌補(bǔ)。全年運(yùn)行完好率不低于95%。

　?。?）周界紅外對(duì)射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于15%。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)登記，由具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位進(jìn)行維保，定期檢驗(yàn)，張貼使用標(biāo)志，至少每15日進(jìn)行1次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

　?。?）每年至少進(jìn)行2次救援演練，電梯發(fā)生困人時(shí)，及時(shí)采取措施，安撫乘客，并組織實(shí)施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應(yīng)立即停止使用，并通知電梯維保單位及時(shí)修復(fù)；配置必要的專業(yè)救援和對(duì)講工具，保證電梯緊急救援通訊設(shè)備24小時(shí)暢通應(yīng)答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　?。?）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查2次，并視檢查情況及時(shí)清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

　　11 業(yè)主報(bào)修 24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，夜間有專人值守，處理緊急報(bào)修，水電等急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2小時(shí)內(nèi)處理。維修回訪率90%以上。

　　二級(jí)

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

　?。?）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　?。?）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對(duì)房屋防雷裝置進(jìn)行1次檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)處理。

　　2 建筑附屬構(gòu)筑物

　?。?）每2個(gè)月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每2個(gè)月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應(yīng)及時(shí)維修，一般情況下，5日內(nèi)完成維修。

　?。?）每2個(gè)月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時(shí)處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　　（1）每2天不少于1次巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)主管部門。

　　（2）委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在5日內(nèi)清運(yùn)；自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。

　　4 標(biāo)識(shí)與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區(qū)域設(shè)置小區(qū)平面圖，小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識(shí)明顯。

　?。?）對(duì)道路交通及危險(xiǎn)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)及隔阻設(shè)施，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查2次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

　　5 公共照明設(shè)備管理

　?。?）樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。

　?。?）樓外照明：每周巡視2次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每半月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　?。?）應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。

　　（4）樓內(nèi)外照明完好率應(yīng)不低于90%。

　　6 供水、供電設(shè)備管理

　?。?）各設(shè)備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設(shè)備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設(shè)備運(yùn)行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個(gè)單元范圍的故障（因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任導(dǎo)致的設(shè)備設(shè)施故障）停水、停電不超過3次。

　　（3）接停電、停水通知后，1小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主。

　　（4）每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)處理。

　　7 消防設(shè)備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動(dòng)試運(yùn)行不少于1次。

　　（2）每年對(duì)消防設(shè)施至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)，保障完好有效；設(shè)置有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火等自動(dòng)消防系統(tǒng)的，每年應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修機(jī)構(gòu)對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行1次以上檢測(cè)和維修。

　?。?）每周對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行2次檢查，系統(tǒng)誤報(bào)率不高于2%。

　　8 安防設(shè)備

　?。?）安防系統(tǒng)每月進(jìn)行1次檢修保養(yǎng)，運(yùn)行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，有相關(guān)預(yù)案措施彌補(bǔ)。全年運(yùn)行完好率不低于90%。

　?。?）周界紅外對(duì)射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于10%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)登記，由具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位進(jìn)行維保，定期檢驗(yàn)，張貼使用標(biāo)志，至少每15日進(jìn)行1次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

　?。?）每年至少進(jìn)行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時(shí)，及時(shí)采取措施，安撫乘客，并組織實(shí)施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應(yīng)立即停止使用，并通知電梯維保單位及時(shí)修復(fù)；配置必要的專業(yè)救援和對(duì)講工具，保證電梯緊急救援通訊設(shè)備24小時(shí)暢通應(yīng)答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

　　11 業(yè)主報(bào)修 24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，夜間有人員值守，處理緊急報(bào)修，水電等急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理8小時(shí)內(nèi)處理。維修回訪率80%以上。

　　三級(jí)

　　1 房屋本體及共用部位

　　（1）每年檢查1次外墻。

　?。?）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對(duì)房屋防雷裝置進(jìn)行1次檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)處理。

　　2 建筑附屬構(gòu)筑物

　　（1）每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應(yīng)及時(shí)維修，一般情況下，1周內(nèi)完成維修。

　　（2）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時(shí)處理。

　　3 裝修管理

　?。?）每周不少于2次巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)主管部門。

　?。?）委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在1周內(nèi)清運(yùn)；自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。

　　4 標(biāo)識(shí)與安全警示

　　（1）小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門）、戶門標(biāo)識(shí)明顯。

　?。?）對(duì)道路交通及危險(xiǎn)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)或維護(hù)設(shè)施，每月檢查1次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

　　5 公共照明設(shè)備管理

　?。?）樓內(nèi)照明：每周巡視2 次，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　?。?）應(yīng)急照明：每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。

　?。?）樓內(nèi)外照明完好率應(yīng)不低于85%。

　　6 供水、供電設(shè)備管理

　　（1）各設(shè)備系統(tǒng)每周檢查2次，每月保養(yǎng)1次，設(shè)備房每2周清潔1次。

　?。?）供電、供水設(shè)備運(yùn)行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個(gè)單元范圍的故障（因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任導(dǎo)致的設(shè)備設(shè)施故障）停水、停電不超過5次。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主。

　?。?）每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)處理。

　　7 消防設(shè)備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動(dòng)試運(yùn)行不少于1次。

　?。?）每年對(duì)消防設(shè)施至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)，保障完好有效；設(shè)置有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火等自動(dòng)消防系統(tǒng)的，每年應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修機(jī)構(gòu)對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行1次以上檢測(cè)和維修。

　?。?）每周對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行1次檢查，系統(tǒng)誤報(bào)率不高于3%。

　　8 安防設(shè)備

　　安防系統(tǒng)每月進(jìn)行1次檢修保養(yǎng)，運(yùn)行正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，有相關(guān)預(yù)案措施彌補(bǔ)。全年運(yùn)行完好率不低于85%。

　　9 電梯管理

　　（1）電梯應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)登記，由具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位進(jìn)行維保，定期檢驗(yàn)，張貼使用標(biāo)志，至少每15日進(jìn)行1次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

　?。?）每年至少進(jìn)行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時(shí)，及時(shí)采取措施，安撫乘客，并組織實(shí)施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應(yīng)立即停止使用，并通知電梯維保單位及時(shí)修復(fù)；配置必要的專業(yè)救援和對(duì)講工具，保證電梯緊急救援通訊設(shè)備24小時(shí)暢通應(yīng)答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏。

　?。?）化糞池每年清掏不少于1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

　　11 業(yè)主報(bào)修 24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，緊急報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理1日內(nèi)處理。維修回訪率50%以上。

　　四級(jí)

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對(duì)房屋防雷裝置進(jìn)行1次檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)處理。

　　2 建筑附屬構(gòu)筑物

　　（1）每半年巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應(yīng)及時(shí)維修。

　　（2）每半年巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時(shí)處理。

　　3 裝修管理

　　有專人巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)主管部門。

　　4 標(biāo)識(shí)與安全警示

　　對(duì)道路交通及危險(xiǎn)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)或維護(hù)設(shè)施，每月檢查1次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。

　　5 公共照明設(shè)備管理

　?。?）樓內(nèi)照明：每半月巡視1 次，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障半月內(nèi)修復(fù)。

　?。?）樓內(nèi)外照明完好率應(yīng)不低于80%。

　　6 供水、供電設(shè)備管理

　?。?）各設(shè)備系統(tǒng)每周檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設(shè)備房每月清潔1次。

　　（2）供電、供水設(shè)備運(yùn)行完好率97%以上。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主。

　?。?）每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)處理。

　　7 消防設(shè)備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動(dòng)試運(yùn)行不少于1次。

　?。?）每年對(duì)消防設(shè)施至少進(jìn)行1次全面檢測(cè)，保障完好有效；設(shè)置有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火等自動(dòng)消防系統(tǒng)的，每年應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修機(jī)構(gòu)對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行1次以上檢測(cè)和維修。

　?。?）每月對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行1次檢查，系統(tǒng)誤報(bào)率不高于5%。

　　8 安防設(shè)備

　　安防系統(tǒng)每月進(jìn)行1次檢修保養(yǎng)，運(yùn)行基本正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，有相關(guān)預(yù)案措施彌補(bǔ)。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)登記，由具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位進(jìn)行維保，定期檢驗(yàn)，張貼使用標(biāo)志，至少每15日進(jìn)行1次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

　?。?）每年至少進(jìn)行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時(shí)，及時(shí)采取措施，安撫乘客，并組織實(shí)施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應(yīng)立即停止使用，并通知電梯維保單位及時(shí)修復(fù)；配置必要的專業(yè)救援和對(duì)講工具，保證電梯緊急救援通訊設(shè)備24小時(shí)暢通應(yīng)答。

　　10 排水系統(tǒng)管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏。

　?。?）化糞池每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

　　11 業(yè)主報(bào)修

　　周一至周五受理業(yè)主報(bào)修，緊急報(bào)修1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理2日內(nèi)處理。

　　三、公共秩序維護(hù)

　　服務(wù)級(jí)別 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　四個(gè)級(jí)別均適用----基本要求

　?。?）小區(qū)基本實(shí)現(xiàn)封閉式管理，配有專職的公共秩序維護(hù)員，24小時(shí)值班。

　　（2）建立公共秩序維護(hù)員管理規(guī)定、站崗值勤標(biāo)準(zhǔn)、巡邏值勤標(biāo)準(zhǔn)、交接班標(biāo)準(zhǔn)和要求、公共秩序維護(hù)員培訓(xùn)制度、人員和大宗物品進(jìn)出登記制度等規(guī)章制度。

　?。?）制定火警、盜警、地震、臺(tái)風(fēng)、爆炸、人員急救、燃?xì)庑孤?、觸電、人員高墜、高空擲（墜）物傷人及其他不可預(yù)見緊急事件等應(yīng)急預(yù)案。

　　（4）對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，車輛停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防車通道符合消防安全要求。

　　一級(jí)

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖智能卡中4項(xiàng)以上技防安全服務(wù)，24小時(shí)開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時(shí)值班看守，業(yè)主出入高峰時(shí)段站崗執(zhí)勤且不少于4小時(shí)，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點(diǎn)部位（指小區(qū)道路、單元出入口、主要樓層等，下同）每2小時(shí)巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應(yīng)急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號(hào)后，公共秩序維護(hù)員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓(xùn) 對(duì)公共秩序維護(hù)員的理論及實(shí)操培訓(xùn)全年不少于150課時(shí)。

　　二級(jí)

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖智能卡中3項(xiàng)以上技防安全服務(wù)，24小時(shí)開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時(shí)值班看守，業(yè)主出入高峰時(shí)段站崗執(zhí)勤且不少于2小時(shí)，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點(diǎn)部位每3小時(shí)巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應(yīng)急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號(hào)后，公共秩序維護(hù)員10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓(xùn) 對(duì)公共秩序維護(hù)員的理論及實(shí)操培訓(xùn)全年不少于120課時(shí)。

　　三級(jí)

　　1 監(jiān)控中心 小區(qū)提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖智能卡中2項(xiàng)以上技防安全服務(wù)，24小時(shí)開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時(shí)值班看守，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點(diǎn)部位白天每4小時(shí)巡邏1次，夜間每3小時(shí)巡邏1次，并有巡邏記錄。

　　4 應(yīng)急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號(hào)后，公共秩序維護(hù)員15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓(xùn) 對(duì)公共秩序維護(hù)員的理論及實(shí)操培訓(xùn)全年不少于80課時(shí)。

　　四級(jí)

　　1 監(jiān)控中心 按小區(qū)配置的安防系統(tǒng)現(xiàn)狀，保證24小時(shí)開通。

　　2 出入管理 主出入口24小時(shí)值班看守，其他出入口定時(shí)開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄。

　　3 區(qū)域巡邏 重點(diǎn)部位白天每4小時(shí)巡邏1次，夜間巡邏2次，并有巡邏記錄。

　　4 應(yīng)急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號(hào)后，公共秩序維護(hù)員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓(xùn) 對(duì)公共秩序維護(hù)員的理論及實(shí)操培訓(xùn)每季度不少于1次，每次不少于2個(gè)課時(shí)。

　　四、保潔服務(wù)

　　服務(wù)級(jí)別 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　四個(gè)級(jí)別均適用----基本要求

　?。?）清潔設(shè)施設(shè)備配備齊全，并有專人管理。

　　（2）制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)辦法、防疫應(yīng)急預(yù)案等規(guī)章制度。

　　（3）垃圾日產(chǎn)日清，保持公共區(qū)域整潔、無異味。

　　（4）及時(shí)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂懸掛、亂張貼、亂涂、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

　?。?）對(duì)超環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、噪音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進(jìn)行勸阻，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

　　（6）制定消殺工作計(jì)劃并執(zhí)行。

　　一級(jí)

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集點(diǎn)周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點(diǎn)保潔 果皮箱、垃圾桶每日清潔、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。

　?。?）樓外道路、場(chǎng)地每日清掃不少于1次，巡視保潔2次。

　?。?）主干道每月清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清掃1次，每周巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　　（1）大堂地面隨時(shí)保潔，保持地面清潔，大理石地面每半年打蠟或晶面處理 1 次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清潔一次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔兩次，若轎廂內(nèi)鋪設(shè)地毯，每3 日吸塵 1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對(duì)電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺

　　（1） 5-10月滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　?。?）消殺工作有明確詳實(shí)的計(jì)劃、通知、過程記錄和效果評(píng)估。

　　二級(jí)

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集點(diǎn)周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點(diǎn)保潔 果皮箱、垃圾桶每周清潔、擦拭2次，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　　（1）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場(chǎng)地每日清掃不少于1次，巡視保潔1次。

　?。?）主干道每季度清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清掃1次，每月巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面隨時(shí)保潔，保持地面清潔，大理石地面每年打蠟或晶面處理1次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔2次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內(nèi)鋪設(shè)地毯，每周吸塵1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對(duì)電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次，其余月份每2個(gè)月不少于1次。

　　三級(jí)

　　1 垃圾收集與清理 按樓棟設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點(diǎn)保潔 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場(chǎng)地每日清掃不少于1次。

　?。?）平屋面每半年清掃1次，每季度巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　　（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內(nèi)鋪設(shè)地毯，每月吸塵 2 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每季度對(duì)電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每季度清潔 1 次；電梯門槽每月清理1次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次。

　　四級(jí)

　　1 垃圾收集與清理 小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點(diǎn)保潔 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。

　　3 小區(qū)公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每周清潔2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場(chǎng)地每日清掃不少于1次。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次。

　　5 四害消殺 5-10月進(jìn)行滅四害消殺工作。

　　五、綠化養(yǎng)護(hù)

　　服務(wù)級(jí)別 序號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　四個(gè)級(jí)別均適用----基本要求

　?。?）配有綠化養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)管理。

　　（2）制定園林綠化設(shè)施管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。

　?。?）選用高效低毒、低殘留的藥劑防治病蟲害，并在噴藥前對(duì)業(yè)主進(jìn)行書面提醒、告知。

　　一級(jí)

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化管理人員，具有相應(yīng)的園林綠化專業(yè)技術(shù)職稱。

　　2 喬灌木養(yǎng)護(hù) （1）喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施復(fù)合肥2次，滿足植物生長(zhǎng)需要。

　?。?）喬木骨架均勻、樹形美觀；灌木修剪整齊、造型美觀。

　?。?）主干道旁花木有標(biāo)識(shí)。

　　3 草坪養(yǎng)護(hù) 草坪常年保持平整，邊緣清晰，每年清除雜草7次以上，無黃土裸露，按肥力、草種、生長(zhǎng)情況，適時(shí)適量施有機(jī)肥2到3次。

　　4 花壇養(yǎng)護(hù) （1）及時(shí)更換花壇枯死、損毀的花木，及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復(fù)合肥2次，盛花期追肥適量。

　　（2）花木長(zhǎng)勢(shì)良好，花叢邊幅修剪整齊、造型美觀。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4次病蟲害情況，根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)滅治，病蟲害發(fā)生率低于5%。

　　6 灌溉排水 有計(jì)劃進(jìn)行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進(jìn)行澆水，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉；及時(shí)抗旱排澇，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>

　　7 垃圾處理 產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在綠化作業(yè)完成后2小時(shí)內(nèi)清理干凈。

　　二級(jí)

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化養(yǎng)護(hù)人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護(hù) 喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護(hù) 草坪常年保持平整，每年清除雜草5次以上，黃土裸露面積不大于2%，按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施有機(jī)肥，每年2次以上。

　　4 花壇養(yǎng)護(hù) 及時(shí)清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復(fù)合肥1次。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查3次病蟲害情況，根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)滅治，病蟲害發(fā)生率低于10%。

　　6 灌溉排水 有計(jì)劃進(jìn)行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進(jìn)行澆水；及時(shí)抗旱排澇，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)完成后產(chǎn)生的垃圾應(yīng)4小時(shí)內(nèi)清理干凈。

　　三級(jí)

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護(hù)人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護(hù) 喬木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，無枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適當(dāng)施肥，每年普施有機(jī)肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護(hù) 草坪無明顯缺水枯黃，每年修剪5次以上，每年清除雜草3次以上，黃土裸露面積不大于5%，每年普施有機(jī)肥1次。

　　4 花壇養(yǎng)護(hù) 及時(shí)清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查2次病蟲害情況，并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時(shí)排除花壇、草坪積水，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)8小時(shí)內(nèi)清理干凈。

　　四級(jí)

　　1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護(hù)人員。

　　2 喬灌木養(yǎng)護(hù) 喬木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。

　　3 草坪養(yǎng)護(hù) 草坪每年修剪3次以上，每年清除雜草2次以上，黃土裸露面積不大于10%。

　　4 花壇養(yǎng)護(hù) 及時(shí)清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 植物生長(zhǎng)季每月檢查1次病蟲害情況，并進(jìn)行防治。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時(shí)排除花壇、草坪積水。

　　7 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)清理干凈。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

　　同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。