地產(chǎn)項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)建議

　　公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　經(jīng)過與“”項(xiàng)目的同事一同參加了軍博展會(huì)，以及周二到現(xiàn)場(chǎng)之后，雖然接觸時(shí)間不長，但發(fā)現(xiàn)一些銷售人員在類似情況下所普遍存在的問題，也許由于我對(duì)項(xiàng)目情況了解太少，考慮問題非常片面，所以不能客觀、公正的予以評(píng)價(jià)，但還是把問題提出，并附上相關(guān)建議，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正。

　　問題在于一是行為懈怠，表現(xiàn)為敬業(yè)精神不足，自制力不強(qiáng)和缺乏執(zhí)行力；二是對(duì)項(xiàng)目信心不足。同一銷售人員在同一項(xiàng)目做就了都會(huì)產(chǎn)生懈怠的情緒，加上本案不屬于熱銷樓盤，在傭金上對(duì)作業(yè)人員的刺激有限，對(duì)于解決類似問題我認(rèn)為應(yīng)該從兩方面入手：銷售知識(shí)的灌輸和積極心態(tài)的引導(dǎo)。

　　一、銷售知識(shí)的灌輸

　　應(yīng)從三方面作相應(yīng)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊項(xiàng)目對(duì)比、職業(yè)技能（職業(yè)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)和銷售技巧）。從三方面入手，在使員工認(rèn)識(shí)到自己不足的同時(shí)又能夠有自我提升感，讓他們感覺到在靠山居并不只是單純的工作、賺錢，還可以自己在行業(yè)中的不斷進(jìn)步打下基礎(chǔ)和積累知識(shí)，調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)積極性。

　　步奏：首先進(jìn)行考核，成績好者有獎(jiǎng)（可以采取考試的形式，也可以采取茶話會(huì)的形式），從建筑、政策、合同、周邊市場(chǎng)等專業(yè)進(jìn)行多方面考核，既可以令銷售人員意識(shí)到自己的不足，也可以使公司對(duì)業(yè)務(wù)人員有一定的了解，以便制定更準(zhǔn)確的培訓(xùn)內(nèi)容。其次根據(jù)考核情況進(jìn)行培訓(xùn)計(jì)劃。主要內(nèi)容建議見附件：培訓(xùn)計(jì)劃。

　　二、積極心態(tài)的引導(dǎo)

　　引導(dǎo)方法有三：壓迫、刺激、疏導(dǎo)

　　（一）壓迫并非真正的壓榨，而是通過一系列制度的實(shí)施使員工心理上產(chǎn)生危機(jī)感。可以運(yùn)用以下兩種法則。鲇魚效應(yīng)、火爐效應(yīng)。

　　1、火爐效應(yīng)：火爐是燙的，誰觸摸就會(huì)燙到誰。

　　更具項(xiàng)目情況制定切實(shí)可行的制度，有了嚴(yán)格的紀(jì)律還不夠，重要的是有效地執(zhí)行。諸如末位淘汰等。

　　2、鲇魚效應(yīng)：帶魚在運(yùn)輸途中，因?yàn)槊芏忍螅赡軙?huì)在中途死去，于是運(yùn)輸者就在其中加入鲇魚，由于鲇魚在帶魚中不停的穿插游動(dòng)，使帶魚也被動(dòng)的不斷運(yùn)動(dòng)，大大減少了待遇的死亡率。

　　兩個(gè)法則一個(gè)是刺激，一個(gè)是制造一定的壓力，但我認(rèn)為這還不夠，畢竟在銷售現(xiàn)場(chǎng)也存在著一定的工作困難。

　　其實(shí)銷售團(tuán)隊(duì)也是如此，`在相同的工作環(huán)境下長期的作相同的工作，非常容易造成心理上的疲憊，從而行為懈怠。此時(shí)如果可以引入新的力量，會(huì)對(duì)銷售人員在心理上形成一定積極的調(diào)動(dòng)，同時(shí)也形成一種威脅。但建議新力量是沒有做過銷售的新人，不僅可塑性強(qiáng)，而且本身具備相當(dāng)?shù)墓ぷ鳠崆椋粫?huì)被低迷的團(tuán)隊(duì)氣氛所感染。

　　（二）刺激可以從兩方面入手：獎(jiǎng)金、發(fā)展。對(duì)于每月業(yè)績突出的工作人員有相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)之外，是否可以定期安排項(xiàng)目活動(dòng)等。另外，公司正處于發(fā)展階段，能否給優(yōu)秀員工晉職的機(jī)會(huì)，并將公司的發(fā)展以及個(gè)人在公司眾能有的發(fā)展空間告訴他們，能給他們努力的動(dòng)力，使他們真正能感到自己也是企業(yè)的一分子，愿意為企業(yè)的發(fā)展努力，同時(shí)也為能在這樣一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)而產(chǎn)生自豪感。

　　（三）疏導(dǎo)，一方面是從側(cè)面的帶動(dòng)，要求領(lǐng)導(dǎo)人能夠以身作則。另一方面，讓他們清楚的知道目前項(xiàng)目是處在怎樣一個(gè)階段，正在做和需要做的是什么，確立團(tuán)隊(duì)共同的發(fā)展目標(biāo)（共同愿景），而且一定要讓他們感覺到公司、領(lǐng)導(dǎo)非常重視他們的意見，激發(fā)他們的主觀能動(dòng)性。

篇2：售房部銷售團(tuán)隊(duì)管理規(guī)定

　　售房部銷售團(tuán)隊(duì)管理規(guī)定

　　1、銷售代表之間要相互配合、幫助。

　　2、銷售代表之間嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、做手腳。

　　3、銷售代表之間應(yīng)發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，互相尊重，嚴(yán)禁推諉責(zé)任。

　　4、銷售代表應(yīng)嚴(yán)格按照銷售經(jīng)理所布置的工作流程進(jìn)行工作，切忌自作主張。

　　5、接待客戶應(yīng)熱情主動(dòng)，禮貌得體，忌一哄而上，相互推諉。

　　6、當(dāng)銷售代表甲忙于工作時(shí)，其他銷售代表應(yīng)主動(dòng)配合，協(xié)助銷售代表甲的工作，嚴(yán)禁等閑視之。

　　7、銷售代表之間應(yīng)以公司的利益為重，嚴(yán)守公司機(jī)密。

　　8、銷售代表之間應(yīng)協(xié)作共處，嚴(yán)禁爭搶或冷落客戶。

　　9、接待客戶時(shí)，銷售部經(jīng)理應(yīng)組織其他銷售代表進(jìn)行SP配合。

　　10、售房部應(yīng)每月召開一次小型*，以促進(jìn)代表間的團(tuán)結(jié)互助

篇3：十六字銷售團(tuán)隊(duì)管理方針

　　十六字銷售團(tuán)隊(duì)管理方針

　　做銷售的人大都聽過帶領(lǐng)一群羊的獅子和帶領(lǐng)一群獅子的羊打架的故事。故事告訴我們這樣一個(gè)道理：在一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，領(lǐng)頭羊的位置很重要。俗語說兵熊熊一個(gè)將熊熊一窩就是這個(gè)意思。雖然區(qū)域經(jīng)理在管理團(tuán)隊(duì)中具有很重要的位置，但如果沒有一個(gè)健全的績效管理機(jī)制來協(xié)助。我認(rèn)為對(duì)領(lǐng)頭羊來說也是巧婦難為無米之炊了。筆者現(xiàn)就建立銷售團(tuán)隊(duì)的績效管理機(jī)制的話題和大家探討一下。

　　有的老總常常將這樣一句話掛在嘴邊：我不管過程，我只要結(jié)果。對(duì)于一個(gè)管全面，負(fù)責(zé)大局的老總來說，他說這句話無可厚非，而且他在向你表明：他對(duì)你已經(jīng)充分授權(quán)。但是作為區(qū)域經(jīng)理的你，如果也這樣對(duì)你的手下、你的團(tuán)隊(duì)去說這句話，我認(rèn)為就值得商榷了。作為領(lǐng)頭羊你必須讓你的團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)成員時(shí)刻牢記自己的目標(biāo)和任務(wù)。并對(duì)他們的工作過程實(shí)施有效的監(jiān)控和指導(dǎo)，還要根據(jù)他們目標(biāo)任務(wù)的完成情況實(shí)施考評(píng)，對(duì)有業(yè)績的員工要及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)混日子的員工要加強(qiáng)約束和淘汰。只有對(duì)細(xì)節(jié)和過程實(shí)施精準(zhǔn)管理才可能促進(jìn)團(tuán)隊(duì)進(jìn)步公司發(fā)展。因此“目標(biāo)設(shè)計(jì)”就成了建立績效管理機(jī)制的第一步。

　　★目標(biāo)明確

　　每個(gè)公司都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況設(shè)計(jì)不同的目標(biāo)任務(wù)。對(duì)業(yè)務(wù)這一塊有銷售目標(biāo)、回款目標(biāo)等。作為區(qū)域經(jīng)理你的任務(wù)就是把公司的大目標(biāo)大任務(wù)逐條分解到每個(gè)市場(chǎng)、每個(gè)人。在設(shè)計(jì)目標(biāo)時(shí)要注意這幾點(diǎn)：

　　1，責(zé)任分清、目標(biāo)到人;2，切合實(shí)際、具體量化;3，時(shí)間限定、一致通過

　　現(xiàn)以某公司為例和大家談一下目標(biāo)的細(xì)分：我們?cè)陂_拓華中A區(qū)域市場(chǎng)的時(shí)候。我?guī)ьI(lǐng)了一個(gè)10人的銷售團(tuán)隊(duì)，目標(biāo)就是將銷量由120萬提高到200萬以上。團(tuán)隊(duì)中有1個(gè)辦事處經(jīng)理，負(fù)責(zé)開拓周邊市場(chǎng)并協(xié)助我的工作;4個(gè)業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)鋪貨結(jié)款，并協(xié)助經(jīng)銷商的工作。4個(gè)終端員負(fù)責(zé)客情、以及日常的終端維護(hù)。A市場(chǎng)的產(chǎn)品批發(fā)公司8家，終端店200家。首先我參考了去年同期的銷售完成情況并和大家一道將目標(biāo)任務(wù)分解到月，并制訂了A區(qū)域月度工作計(jì)劃匯總表將每月的具體工作逐步分解并落實(shí)到每個(gè)客戶，以及每個(gè)業(yè)務(wù)員的頭上。

　　通過對(duì)目標(biāo)的分解，讓每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員心中都有了一筆帳。有了一個(gè)明確和可行的目標(biāo)只是成功了一小步，領(lǐng)頭羊下一步的工作是要對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施管理和控制。

　　★有效管理

　　在羊群中領(lǐng)頭羊很重要。領(lǐng)頭羊要隨時(shí)調(diào)整路線以確保前進(jìn)方向的正確性。在一個(gè)團(tuán)隊(duì)，區(qū)域經(jīng)理要隨時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售工作中不斷暴露出來的問題并加于糾正以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者很重視每天和每周的工作例會(huì)。在半小時(shí)的例會(huì)中從不敢講半句套話、空話。在例會(huì)中通常要解決三個(gè)問題。一是為手下解決具體問題，并指導(dǎo)下屬的工作。二是了解目標(biāo)完成情況。三是重點(diǎn)關(guān)注特殊事情和重要客戶。在日常的管理中我遵照這樣一個(gè)原則：“小事不過日，大事不過周，重大事情四小時(shí)匯報(bào)制”。我曾經(jīng)碰到一個(gè)經(jīng)理，他對(duì)手下的監(jiān)控可謂事無巨細(xì)。終端員到崗必須在他(她)當(dāng)天拜訪的路線上第一家店門口用公用電話向他報(bào)到。并要在下午5點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)在他(她)拜訪的最后一家店門口用公用電話匯報(bào)今天的拜訪情況。雖然有如此嚴(yán)格的監(jiān)控，但他們公司的終端工www.dewk.cn作并不出色。看來對(duì)工作的監(jiān)控和指導(dǎo)最重要的要看是否有實(shí)效。什么叫有實(shí)效，一是成績看得見，二是效果很明顯。對(duì)過程的監(jiān)控和指導(dǎo)是建立績效管理機(jī)制的第二步。對(duì)績效管理過程的考評(píng)是建立績效管理機(jī)制的第三步，這一步是個(gè)很復(fù)雜的工作，做好了能提高營銷人員的業(yè)務(wù)能力和上進(jìn)心。做得不好會(huì)使?fàn)I銷人員有逆反心理，不利團(tuán)結(jié)會(huì)削弱團(tuán)隊(duì)的凝聚力。

　　★功過分明

　　績效考核是個(gè)讓人頭疼的工程。有的公司把績效考核當(dāng)成了吃大鍋飯，人人都有份，人人都一般。考評(píng)的內(nèi)容也是五花八門，營銷人員既看不出自己的能力和不足也不了解考核的標(biāo)準(zhǔn)和條件。能量化的東西很少，主觀的東西太多。筆者認(rèn)為考核抓住兩個(gè)方面就很好了。一是業(yè)務(wù)能力，二是對(duì)公司的忠誠度。

　　★最佳激勵(lì)

　　激勵(lì)是整個(gè)績效考核的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)馬斯洛需要層級(jí)理論，每個(gè)人在不同的層級(jí)都會(huì)有不同的需要。如果你能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候滿足你屬下不同的需要，將能更大的調(diào)動(dòng)他的積極性。歸納了一下，作為一名有進(jìn)取心的營銷人員，他們需要公司或者企業(yè)能為他們提供下列需要：合適的工資、良好的工作環(huán)境等基本生活需要→有醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等生活保障的需要→良好的企業(yè)文化、有歸屬感安全感的需要→職稱、晉級(jí)加薪等有認(rèn)同感的需要→提供發(fā)揮潛能的舞臺(tái)等高層次的精神需要。如果將考評(píng)結(jié)果直接和員工這些經(jīng)濟(jì)上的和精神上的激勵(lì)措施相結(jié)合必將更高效的激發(fā)員工的潛能，哪怕你這個(gè)區(qū)域經(jīng)理是頭綿羊，但你的手下卻個(gè)個(gè)能征慣戰(zhàn)的猛獅。

　　績效管理體制一旦確立就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行。但在具體的操作中還要注意幾個(gè)問題。如果指標(biāo)定得不合理、資源分配得不合理會(huì)對(duì)業(yè)績產(chǎn)生很大的影響，如果不客觀的去看待和認(rèn)真的分析并加于彌補(bǔ)，也會(huì)影響績效考評(píng)的公正性。一個(gè)勤勞的人耕種一塊貧瘠的土地和一個(gè)懶惰的人耕種一塊肥沃的土地，他們的收成如果相等的話，你能很容易的判斷出誰真正的在工作。但如果他們?cè)谶\(yùn)作兩個(gè)不同的市場(chǎng)時(shí)，你能否不被外在的表象所蒙蔽而得出公正準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)?雖然業(yè)績是績效管理體制中最重要的一環(huán)，但不能把業(yè)績看成績效管理中的唯一!

　　績效管理的終級(jí)目的是為了幫助企業(yè)找出業(yè)績不佳背后的問題，并保證我們的銷售額能夠穩(wěn)固地不斷地成良性成長，從而保證企業(yè)的活力和競(jìng)爭力。