20**物業管理師管理實務考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關于前期物業服務合同的表述中，不正確的是(D)。
A.前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議
B.前期物業服務合同是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據
C.前期物業服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業，也涉及業主
D.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當訂立口頭的前期物業服務合同
2.前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業服務企業可以通過(C)的方式規避風險。
A.宣告合同無效
B.宣告合同可撤銷
C.提前解除合同
D.約定條款
3.下列選項中屬于物業項目開發的銷售階段早期介入內容的是(B)。
A.就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
B.完成物業管理方案及實施進度表
C.就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
D.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
4.物業工程質量保修分為兩部分：一是物業服務企業承接管理的物業共用區域及共用設設備等部分;二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(B)負責。
A.業主大會
B.建設單位
C.物業服務企業
D.施工單位
5.新建物業承接查驗的主要內容不包括(D)。
A.物業資料
B.物業共用部位
C.共用設施設備
D.建設單位資料
6.在物業管理客戶中，最主要的客戶管理對象是(B)：
A.建設單位
B.業主
C.專業公司
D.政府部門
7.物業管理客戶溝通的內容不包括(B)。
A.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流
B.與建設單位、市政公用事業單位、專業公司等單位的溝通交流，要以合同準備為核心，明確各方職責范圍、權利義務，做好溝通交流工作
C.與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流
D.與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通交流
8.物業管理投訴處理的要求不包括(A)。
A.要正確看待物業管理投訴，并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業主溝通聯系的機遇
B.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
C.接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗
D.接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主(或物業使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(D)。
A.結論
B.結語
C.事實與評析
D.依據
10.當物業與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題，向有關部門(如派出所、居委會)、業主委員會或其他單位等聯系工作時，要用(A)文種。
A.“函”
B.“通知”
C.“請示”
D.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ACE)。
A.要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖
B.要約必須由受要約人或其代理人作出
C.要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定
D.要約必須在要約的有效時間內作出
E.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(ACDE)。
A.主體平等
B.罪責自負
C.合同自由
D.誠實信用
E.權利義務公平對等
3.物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時，要特別注意的主要條款包括(ABCE)。
A.內容
B.費用
C.項目
D.技術
E.標準
4.新建物業承接查驗的常用記錄有(ABE)。
A.工作聯絡登記表
B.物業承接查驗記錄表
C.物業承接查驗工作流程
D.承接查驗所發現問題的處理流程
E.物業工程質量問題統計表
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(BCDE)。
A.物業運轉資金要落實到位
B.人力資源要充足
C.資料準備要充足
D.緊急情況要有預案
E.分批辦理人住手續，避免因為過分集中辦理產生的混亂
注釋人： hjtao 提交時間：20**-6-15 10:32:55
物業管理實物
1、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現代化科學管理，為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。
A.場地
B.綠
化帶
C.道路
D.周圍環境
2、物業管理公司處理業主或是用人投訴的部門是( )。
A.管理部
B.服務部
C.監察部
D.產業部
3、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理，這種自治管理是( )。
A.業主直接進行的
B.通過房地產行政部門實現的
C.通過業主大會和業主代表大會實現的
D.通過物業管理公司實現的
4、業主小組成員可以通過協商選舉產生，一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。
A.300~500
B.500~1000
C.1000~1500
D.1000~2000
5、第一次業主大會或業主代表大會由( )組織召開。
A.房地產行政管理部門
B.房屋出售單位
C.業主委員會和物業管理公司
D.房地產行政管理部門和房屋出售單位。
答案：1.D 2.C 3.C 4.B 5.D
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
A.總登記
B.初始登記
C.變更登記
D.轉移登記
答案：A
2.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的，應當及時續交。
A.30%
B.60%
C.40%
D.50%
答案：A
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( )，不得挪作他用。
A.維修
B.養護
C.裝修
D.維修和更新、改造
答案：D
4.業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院( )。
A.訴訟
B.予以撤銷
C.依法裁定
D.調解
答案：B
5.業主對建筑物專有部分享有( )的權利。
A.占有
B.使用
C.收益
D.占有、使用、收益和處分
答案：D
6.物業管理師資格注冊審批機構為( )
A.建設部
B.人事部
C.省、自治區、直轄市房地產行政管理部門
D.縣級以上房地產行政管理部門
答案：A
7.依據國家相關法律、法規制定的，是業主應當共同遵守的行為準則，對全體業主具有普遍約束力的是( )。
A.物業服務合同
B.《物業管理條例》
C.管理規約
D.臨時管理規約
答案：C
8.在物業管理區域內，業主大會.業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
A.管理職權
B.自治管理
C.民主管理
D.監督指導
答案：B
9.違反《條例》規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處( )以下的處罰。
A.10萬元
B.20萬元
C.1萬元
D.5萬元
答案：A
10.物業管理用房的所有權依法屬于( )。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
A.業主
B.業主大會
C.物業服務企業
D.業主委員會
答案：A
1.鑒定機構接到鑒定申請后，應進行的程序不包括( )
A.受理申請
B.初始調查,摸清房屋的歷史和現狀
C.現場查勘、測試
D.立即做決定,簽發鑒定文書
答案：D
解析：除以上三個選項外還包括：檢測驗算，整理技術資料;全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;簽發鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉移登記的是( )
A.繼承
B.劃撥
C.合并
D.境遷
答案：D
解析：房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人，致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間( )
A.債權成立
B.債權先成立,物權后成立
C.物權先成立,債權后成立
D.債權和物權同時成立
答案：D
4.抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產所在地辦理房地產抵押登記.
A.20日內
B.30日內
C.28日內
D.半個月內
答案：B
5.( )是《擔保法》規定的擔保形式之一
A.質押
B.抵押
C.物押
D.約定
答案：B
6.下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
A.有自己名稱、組織機構
B.有固定的服務場所
C.無規定數量的財產和經費
D.具有房地產及相關專業中等以上學歷
答案：C
解析：應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規定數量的財產和經費;(4)從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷.初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。
7.下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法，正
確的是( )
A.可以不遵守自愿
B.可以不交納稅費
C.可自行規定收取費用
D.遵守有關法律、法規和政策
答案：D
解析：包括6個方面：(1)遵守有關的法律、法規和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業務范圍從事經營活動;(4)按規定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
8.承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.
A.2個月
B.1個月
C.半個月
D.3個月
答案：D
9.下列說法正確的是( )
A.房屋所有權人是房屋出租人
B.房屋使用人是房屋出租人
C.房屋使用人是房屋承租人
D.房屋使用人是業主
答案：A
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續
A.90日
B.100日
C.50日
D.1個月內
答案：A
1.經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
A.9日內
B.15日內
C.10日內
D.12日內
答案：C
2.房地產轉讓的內容包括( )
A.房屋轉讓
B.土地使用權轉讓
C.房屋轉讓和土地使用權轉讓
D.劃撥土地使用
答案：C
解析：由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。
3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費
A.超過1年未動工開發的
B.超過半年未動工開發的
C.超過2年未動工開發的
D.超過3年未動工開發的
答案：A
解析：超過2年未動工開發的，政府可以無償收回土地使用權
4.關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是( )
A.注冊資本不高于5000萬元
B.從事房地產開發經營4年以上
C.連續3年建筑工程質量合格率達100%
D.注冊資本不低于5000萬元
答案：D
解析：一級資質房地產開發企業：一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產開發經營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成于此相當的房地產開發投資額;四是連續5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發生過重大工程質量事故。
5.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是( )
A.有100萬元以上的注冊資本
B.有50元以上的注冊資本
C.有3名以上持有資格證書的房地產專業人員
D.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案：A
解析：設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是：(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業.建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
A.不公開
B.受益人和負擔人不一致
C.任何單位和個人不得挪作他用
D.方便但緩慢
答案：C
解析：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的( )
A.20%
B.8%
C.2%
D.30%
答案：C
解析：商品住宅的業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業管理條例》規定投標人少于( )的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，可以采用協議的方式選聘物業服務企業。
A.1個
B.2個
C.3個
D.4個
答案：C
9.( )決定了應對物業管理人員實行職業資格制度
A.物業管理活動的特殊性
B.經營管理的專業性
C.學科多,管理復雜
D.以上說法都正確
答案：D
10.物業服務企業是一種( )的企業
A.以較多自有資本而管理企業
B.以較少自有資本而管理龐大資產企業
C.以較多自有資本而管理較小企業
D.以較少資本管理較小企業
答案：B
1.( )逐步推行城鎮住房制度改革
A.1980年以來
B.1981年以來
C.1979年以來
D.1982年以來
答案：C
解析：1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業承接查驗的內容包括( )
A.物業管理資料移交
B.物業現場驗收
C.物業管理資料移交和物業現場驗收
D.物業合同
答案：C
解析：物業承接查驗的內容。
3.對實行物業承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
A.可彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端
B.重視物業共用部位
C.擾亂業主生活規律
D.保障業主財產利益
答案：C
4.下列關于物業管理招標投標的說法，錯誤的是( )
A.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
B.不得對潛在投標人實行歧視待遇
C.對潛在投標人分三六九等區別對待也違背公開、公平、公正原則
D.對潛在投標人可以提出與招標物業管理項目實際不符的要求
答案：D
5.前期物業管理招標投標活動( )
A.有利于遏制協議選聘物業服務企業各種不正當競爭行為
B.有利于創造物業管理公平的市場競爭環境
C.有利于促進物業服務企業提高物業服務質量
D.以上都正確
答案：D
6.物業管理是市場經濟的產物,( )是市場經濟的基本特征
A.平等互利
B.公平
C.競爭
D.發展
答案：C
7.( )是業主之間建立聯系的基礎.
A.個人財產
B.個人利益
C.共同財產和共同利益
D.以上說法都不對
答案：C
8.物業管理往往涉及多個業主利益,業主之間( )
A.只有個體利益
B.只有共同利益
C.無共同利益
D.既有個體利益,也有共同利益
答案：D
9.房地產開發項目的資本金占項目總投資的比例( )
A.20%
B.不得低于20%
C.30%
D.高于60%
答案：B
10.業主是( )
A.房屋所有人
B.住宅人
C.管理房屋人
D.房屋所有權人
答案：D
1.物業管理區域內的道路、場地是為( )而建設
A.業主利益
B.物主利益
C.業主共同利益
D.國家利益
答案：C
論業主和物業服務企業都不得擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路和場地。
2.關于利用共有部位.共用設施設備經營所得收益的使用，應當優先用于補充( ).
A.房屋維修資金
B.設備維修資金
C.物業服務費的不足
D.住房專項維修資金
答案：D
解析：理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養護;二是住房專項維修資金是房屋“養老金”，由全體業主按照產權份額分期繳納，一旦急需時所需數量較大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業管理師的執業范圍( )
A.制定并組織實施物業管理方案
B.審定并監督執行物業管理財務預算
C.維護物業管理區域內環境衛生和秩序
D.以上三者都是
答案：D
解析：物業管理師的執業范圍包括6個方面，還包括：查驗物業共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養護與管理。
4.《物業管理條例》( )規定:物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定.
A.第四十七條第二款
B.第四十七條第一款
C.第四十六條第一款
D.第四十六條第二款
答案：A
解析：正確答案A。如此考題難度肯定大，一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當遵守職責，不得侵害公民的合法權益。
5.物業收費的形式為( )
A.1月1次
B.1年1次
C.1日1次
D.包干制或薪金制
答案：D
解析：掌握兩個概念和物業服務費的構成。
6.下列選項中，有關物業服務合同應具備的內容不包括( )
A.物業管理事項
B.物業服務質量
C.專項維修資金的管理與使用
D.物業服務態度
答案：D
解析：物業服務合同具備的內容包括：物業管理事項、物業服務質量、物業服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業服務合同確立了業主和物業服務企業在物業管理活動中的( )
A.權利
B.義務
C.權利、義務
D.權利和義務的法律依據
答案：D
8.以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是( )
A.不利于物業服務企業提高服務質量
B.不利于物業服務企業降低服務質量
C.利于物業服務企業提高服務質量
D.利于物業服務企業提高服務態度
答案：A
解析：正確答案A。還包括：制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;因定價標準不客觀產生了大量矛盾;政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。
9.《價格法》對價格管理規定了( )
A.政府定價
B.政府指導價
C.市場調節價
D.政府定價、政府指導價、市場調節價
答案：D
解析：《價格法》對價格管理規定了三種定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節價。我國僅采取政府指導價.市場調節價對物業服務收費進行管理。
10.物業服務收費的原則是( )
A.合理原則
B.公開原則
C.收費與服務水平相適應原則
D.合理、公開、收費與服務水平相適應原則
答案：D
解析：掌握物業服務收費的原則。
1.物業管理服務的二級服務標準中( )巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
A.每兩日1次
B.每日1次
C.每三日1次
D.每日2次
答案：C
2.物業服務合同規定以外的服務是( )
A.無償服務
B.義務服務
C.有償服務
D.業內服務
答案：C
解析：《條例》第四十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
3.( )是物業管理的基礎
A.業主的住宅權
B.業主的財產權
C.物業管理者所得
D.物業管理服務
答案：B
解析：對物業進行管理是業主行使財產權的行為。
4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。
A.1994年3月20日
B.1994年3月21日
C.1995年3月23日
D.1994年3月23日
答案：D
解析：這一法規的頒布，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業管理制度是由( )共同組成。
A.國家法規
B.地方性法規
C.中央性法規
D.國家法規政策和地方性法規政策
答案：D
6.( )美國成立了第一個行業協會-芝加哥建筑管理人協會.
A.20世紀初
B.20世紀末
C.21世紀初
D.20世紀中期
答案：A
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經歷了一個( )的過程.
A.由小到大，再由大到小
B.由大到小，再由小到大
C.一直持續大
D.一直持續小
答案：A
解析：即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。gg開放后，隨著住房制度的改革和房地產市場的發展，私有住宅數量又迅速超過公有住宅。
8.物業管理起源于19世紀60年代的( )
A.法國
B.德國
C.英國
D.美國
答案：C
9.( )可作為物業管理活動的前提條件.
A.市場原則
B.平等原則
C.公平原則
D.公開原則
答案：A
解析：市場原則作為物業管理活動的前提條件，主要目的在于兩點：一是強調業主在市場活動中的自主權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。
10.
物業管理的內容是( )
A.對物業進行維修
B.對物業進行養護、管理
C.對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護
D.對相關區域衛生保潔
答案：C
篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；
2、調整優化管理服務工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；
5、加強小區衛生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3：物業管理師實務技能模擬試題
物業管理師實務技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？
5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。