20**年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是(A)。
A.市場(chǎng)價(jià)商品住宅
B.經(jīng)濟(jì)適用住房
C.公共住宅
D.廉租房
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的(A)。
A.宏觀因素
B.市場(chǎng)供求
C.相關(guān)因素
D.價(jià)格因素
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(D)。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量
B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求
C.物業(yè)的現(xiàn)狀
D.業(yè)主的態(tài)度
4.下列物業(yè)租賃方式中,會(huì)因租約對(duì)方中的一方死亡時(shí)自動(dòng)中止的是(D)租賃。
A.周期性
B.私房
C.定期
D.意愿
5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(C)。
A.申請(qǐng)
B.審查
C.批準(zhǔn)
D.頒證
6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(C)。
A.正確的經(jīng)營(yíng)管理策略
B.有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)
C.詳細(xì)的管理計(jì)劃
D.精確的費(fèi)用測(cè)算
7.投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式不包括(B)。
A.全部出售套現(xiàn)
B.將產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人
C.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東
D.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份
8.物業(yè)管理成本的類(lèi)型中,(A)成本是指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前,對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。
A.估計(jì)
B.可緩
C.邊際
D.可免
9.在人工費(fèi)的估算中,福利費(fèi)包括福利基金、工會(huì)基金和教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng),其中福利基金應(yīng)按工資總額的(D)計(jì)算。
A.3%
B.2%
C.1.5%
D.14%
10.概率預(yù)算的編制方法不包括(C)。
A.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量
B.對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總,求取成本期望值
C.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率
D.計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率
11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個(gè)步驟組成,首先要(A)。
A.明確控制范圍
B.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)
C.分析相關(guān)差異
D.糾正成本偏差
12.在前期物業(yè)管理階段,(D)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。
A.設(shè)計(jì)單位
B.施工單位
C.業(yè)主
D.建設(shè)單位
13.針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營(yíng)策略。就中高檔項(xiàng)目而言,經(jīng)營(yíng)策略不包括(A)。
A.設(shè)置完善的機(jī)構(gòu)
B.樹(shù)立品牌形象,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
C.與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟
D.必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)
14.無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,都要成立消防安全組織,其最高管理機(jī)構(gòu)是(B)。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.安全委員會(huì)
C.業(yè)主委員會(huì)
D.環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)
15.組合投資管理工作的步驟中,(C)是按照一定的標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的方法來(lái)檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績(jī)。
A.制訂投資方針和政策
B.投資組合的調(diào)整
C.投資組合績(jī)效評(píng)估
D.構(gòu)建投資組合
16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場(chǎng)的(B)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會(huì)消失。
A.8%
B.10%
C.12%
D.15%
17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(C)。
A.經(jīng)濟(jì)周期變化
B.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
C.經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷
D.銀行貨幣資金運(yùn)作的中斷
1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(CDE)成本等。
A.固定
B.變動(dòng)
C.邊際
D.差異
E.機(jī)會(huì)
2.成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制,據(jù)此可將成本的控制分為(ABD)控制。
A.
反饋性
B.防護(hù)性
C.事前
D.前饋性
E.事中
3.風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以分成(ACDE)四個(gè)步驟。
A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
B.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
C.風(fēng)險(xiǎn)控制
D.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
E.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
4.財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表部分中,企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表有(ABCE)。
A.資產(chǎn)負(fù)債表
B.不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表
C.利潤(rùn)表
D.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表
E.現(xiàn)金流量表
5.利潤(rùn)總額是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn),包括企業(yè)的(BCDE)等內(nèi)容。
A.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
B.所得稅
C.營(yíng)業(yè)外收支凈額
D.投資收益
E.當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)
篇2:物業(yè)管理人員案例分析試題
姓名:成績(jī):
物業(yè)管理人員案例分析試題
案例一(如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的成見(jiàn)?)
某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)。擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào),管理處發(fā)現(xiàn)后,立即發(fā)出停工整改通知書(shū),該業(yè)主對(duì)此怨聲載道,說(shuō)管理處限制她自由,鐵架非安裝不可。
你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規(guī),說(shuō)明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性,任其硬頂也好,軟抗也罷,在原則問(wèn)題上絕不退縮。業(yè)主見(jiàn)管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決,只好按照要求進(jìn)行整改。
雖說(shuō)違章裝修的問(wèn)題解決了,但這位業(yè)主的心中留下了對(duì)管理處的成見(jiàn),每次見(jiàn)面都板著臉,管理員上前主動(dòng)搭話(huà)也愛(ài)理不理。
為消除她的誤解,管理處不計(jì)較其態(tài)度,依然真誠(chéng)地為她提供各方面幫助,換取她的理解和信任。裝修時(shí)幫助她打掃衛(wèi)生,入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家私,通過(guò)一系列微小的事情,這位業(yè)主終于主動(dòng)與管理處配合,還成了協(xié)助該小區(qū)管理的主力軍。
[問(wèn)題]這種情況,你有什么好的處理方法?
[參考答案]
1.堅(jiān)持原則
處理此類(lèi)問(wèn)題要態(tài)度堅(jiān)決,決不能輕易退讓?zhuān)駝t開(kāi)了一個(gè)口子,會(huì)一發(fā)不可收拾。
2.一心換心
管理處每天都在和業(yè)主打交道;磕磕碰碰總是難免的,有了矛盾不要緊。關(guān)鍵要主動(dòng)用自己真誠(chéng)重新?lián)Q取理解和信任。
案例二(如何處理小區(qū)商鋪違反管理處規(guī)定的事情?)
某小區(qū)有商鋪近60家,他們大多數(shù)都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開(kāi)展商務(wù)活動(dòng).但其中一家店鋪,近年來(lái)屢屢違規(guī),經(jīng)常將一些招聘,商品和雜物擺出店門(mén)之外,影響了小區(qū)環(huán)境的整潔美貌。管理人員數(shù)次勸說(shuō)、批評(píng)、警告,其往往不予理睬,仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話(huà),若不見(jiàn)效,則堅(jiān)決采取處罰措施。
[問(wèn)題]這種情況,你有什么好的解決對(duì)策
[參考答案]
主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先,嚴(yán)肅指出屢屢亂擺放,嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶(hù)認(rèn)可的小區(qū)管理規(guī)定,理應(yīng)予以懲處,但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合小區(qū)管理和繳費(fèi)工作,所以再給一次自覺(jué)整改的機(jī)會(huì)。
然后,提出三個(gè)問(wèn)題請(qǐng)其換位思考:假如你是小區(qū)管理人員,你如何去履行自己的管理職責(zé)呢?假如你的同行都象你一樣,你想象我們小區(qū)又是怎樣一種面貌呢?如果你是客戶(hù),你愿意到門(mén)前亂七八糟的店鋪里購(gòu)物嗎?(最能打動(dòng)他的就是這句話(huà))。
嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度、推心置腹的談話(huà),使店鋪老板受到震動(dòng),當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后,他馬上進(jìn)行了整改。
案例三(如何處理業(yè)主錯(cuò)誤索賠要求?)
某小區(qū)的物業(yè)公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃,對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通,一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天,由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修,施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定,擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏,經(jīng)排水管道流至該業(yè)主管彎頭處,堵塞了本單元的管道。樓上住戶(hù)排出的污水不能流出,便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。
管理處發(fā)現(xiàn)了跑水后,馬上通知了李先生,由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中,電話(huà)聯(lián)系兩小時(shí)后,物管人員消除了堵塞現(xiàn)象。
事后,李先生認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)。遂向物業(yè)公司提出索賠要求。
李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水,而下水道的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。
[問(wèn)題]物業(yè)處該不該滿(mǎn)足李先生的賠償要求?為什么?遇到這種情況,你將如何處理?
[參考答案]
該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù),養(yǎng)護(hù),在實(shí)際工作中,每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污冰水管的例行清理。所以,物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備,設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。
同時(shí),該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定,業(yè)主裝修必須先向物業(yè)公司申報(bào),領(lǐng)取裝修許可證。并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中,物業(yè)公司確實(shí)按照規(guī)定與該家裝修主業(yè)及施工隊(duì)伍簽定了裝修協(xié)議書(shū),并要求其交納了裝修押金。告知其應(yīng)遵守的規(guī)定,也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。
這次事件,是裝修工人在逃避物業(yè)公司監(jiān)管情況下,偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司管理范圍及力量以外,物業(yè)公司不可能覺(jué)察。所以在這個(gè)問(wèn)題上,物業(yè)公司亦沒(méi)有疏漏,因此,手業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。
那么這個(gè)責(zé)任到底由誰(shuí)來(lái)負(fù)呢?根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規(guī)定:這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的,應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
最后,該管理處將相關(guān)的法規(guī)復(fù)印成文字提供給李先生并主動(dòng)為他提供相關(guān)的法律咨詢(xún)指導(dǎo),讓他感覺(jué)十分滿(mǎn)意。
案例四(如何應(yīng)對(duì)主業(yè)的突然投訴?)
一天,某小區(qū)的一位老年業(yè)主在小區(qū)的中庭休閑區(qū),口氣不太客氣地責(zé)問(wèn)正準(zhǔn)備下班的某管理員:“小區(qū)內(nèi)為什么要搞一個(gè)沙地?”原來(lái)他家的小孫子在沙地玩,回家身上的沙子搞得家里到處都是,如果不小心還會(huì)對(duì)眼睛造成傷害,老人認(rèn)為這個(gè)沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒(méi)有太在意。只是隨口說(shuō):城市里的小孩子接觸到泥沙的機(jī)會(huì)并不多,我們小區(qū)內(nèi)有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀,其他物體也存在著可能的危險(xiǎn),我們不能因?yàn)樗嬖诳赡艿奈kU(xiǎn)就取消了呀。這位老先生針對(duì)“不能因?yàn)樗嬖谖kU(xiǎn)就取消”的話(huà)來(lái)氣了:你們服務(wù)中心沒(méi)有聽(tīng)取我們業(yè)主的意見(jiàn),我要找你們領(lǐng)導(dǎo)。。。。。。
[問(wèn)題]如果是你,你會(huì)對(duì)這位先生采取什么樣的方式?是置之不理?還是積極解決?你有何具體的辦法將此事妥善處理?
[參考答案]
這位管理員“見(jiàn)勢(shì)不妙”,忙說(shuō):這樣吧,我將把你的意見(jiàn)向領(lǐng)導(dǎo)反映一下再和你聯(lián)系好嗎?
當(dāng)天,這位管理員找到開(kāi)發(fā)商的技術(shù)人員,詢(xún)問(wèn)了有關(guān)沙地的問(wèn)題,才知道該沙地并不是小孩子的娛樂(lè)場(chǎng)所,而是有消防方面的功能。
于是該管理員找到了那位老先生,首先對(duì)自己不當(dāng)理解表示道歉,并詳細(xì)向業(yè)主說(shuō)明了事由,得到了業(yè)主的理解。
我們物業(yè)管理工作者每天都會(huì)碰到各種各樣的業(yè)主投訴,無(wú)論其大小,首先你不能用敷衍了事的態(tài)度,要千方百計(jì)站在業(yè)主的角度,急業(yè)主之所急、想業(yè)主之所想,真誠(chéng)地為其分憂(yōu)解難,這實(shí)際上最能反映出你的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)態(tài)度。其次在平時(shí)的工作中,管理人員要對(duì)小區(qū)相關(guān)設(shè)備的功能、物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲(chǔ)備一切能為業(yè)主提供方便的信息。回答業(yè)主的提問(wèn)不能似是而非,要有根有據(jù),以理服人。
案例五(如何應(yīng)對(duì)找借口拖欠管理費(fèi)的業(yè)主?)
一日,某小區(qū)管理處走進(jìn)一位業(yè)主說(shuō):“因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證,我從本月開(kāi)始不交管理費(fèi),你們管理處也不要來(lái)找我。”說(shuō)完后揚(yáng)長(zhǎng)而去。在以后的幾個(gè)月內(nèi),不論管理處工作人員上面做工作,還是以書(shū)面形式通知,都不予理會(huì)。
[問(wèn)題]
1.你認(rèn)為該業(yè)主的做法是否合理?為什么。
2.作為一名管理員,你要如何說(shuō)服業(yè)主如期交納管理費(fèi)?
處理過(guò)程
[參考答案]
《住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第六章第四十條“住宅管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括:
(一)住宅公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);
(二)管理處工作人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用;
(三)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)和法定稅費(fèi);
(四)住宅必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。
由此可見(jiàn),業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)該履行其基本義務(wù),而與其他業(yè)主享受同樣的服務(wù),顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。
篇3:物業(yè)管理員職業(yè)資格試題-操作技能
物業(yè)管理員職業(yè)資格試題
國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級(jí):國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)
卷冊(cè)二:操作技能
注意事項(xiàng):
1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫(xiě)您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。
2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫(xiě)您的答案。
3、請(qǐng)保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無(wú)關(guān)的記號(hào),也不得在標(biāo)封區(qū)填寫(xiě)無(wú)關(guān)的內(nèi)容。
一、情景題(1-5題,每題8分,共40分)
1、世達(dá)物業(yè)管理公司近期遇到了資金短缺的問(wèn)題,為了度過(guò)難關(guān),請(qǐng)你為該公司制定一份資金籌措計(jì)劃,盡可能多地為公司提供資金來(lái)源渠道。
2、豐聯(lián)物業(yè)管理公司將其負(fù)責(zé)管理的某住宅小區(qū)3號(hào)樓房屋的大修工程外包給了某專(zhuān)業(yè)維修公司。工程完工后,豐聯(lián)物業(yè)管理公司接到了工程驗(yàn)收通知。請(qǐng)問(wèn)豐聯(lián)物業(yè)管理公司應(yīng)如何組織3號(hào)樓房屋大修工程的驗(yàn)收工作?
3、某職業(yè)技術(shù)學(xué)校需要將原來(lái)的一座辦公樓改建為機(jī)房,聘請(qǐng)了博泰建筑公司承擔(dān)該項(xiàng)工程。這座樓為2層樓,總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費(fèi)為A,其定額工資為M,其它直接費(fèi)為B,現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)為C。請(qǐng)計(jì)算該裝修工程中暖通工程的直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金和工程造價(jià)。說(shuō)明:計(jì)算過(guò)程中涉及到的相應(yīng)費(fèi)率可以采用定額中規(guī)定的相應(yīng)費(fèi)率,也可以用符號(hào)代替。
4、已經(jīng)入住2年多的某TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)項(xiàng)目,現(xiàn)有300多戶(hù)居民,其中白領(lǐng)人士較多,但是該項(xiàng)目位于郊外,缺乏附屬配套設(shè)施。假設(shè)你是該項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)理,請(qǐng)針對(duì)上述情況,完成以下工作:(1)為該物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)4種合適的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。說(shuō)明;只寫(xiě)出服務(wù)項(xiàng)目名稱(chēng)即可。(2)如果全部綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目都不是物業(yè)管理公司自己經(jīng)營(yíng),而是對(duì)外承包,那么物業(yè)管理公司應(yīng)如何監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量?
5、小周是某物業(yè)管理公司人力資源部的經(jīng)理,該公司在6月份需要進(jìn)行年中績(jī)效考評(píng)工作。請(qǐng)問(wèn)小周應(yīng)按照怎樣的工作流程實(shí)施員工績(jī)效考評(píng)方案?
二、案例分析題(6--7題,每題15分,共30分)
6、李經(jīng)理是某物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(mén)的負(fù)責(zé)人,為了更好地控制公司的財(cái)務(wù)預(yù)算,他打算對(duì)公司的高層管理人員進(jìn)行一次財(cái)務(wù)預(yù)算控制工作內(nèi)容的培訓(xùn),請(qǐng)幫他列出控制企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容清單和控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟。
7、居住在青云小區(qū)1號(hào)樓二層的5戶(hù)居民在自家窗戶(hù)上安裝了金屬護(hù)欄,原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶(hù)窗戶(hù)均裝有護(hù)欄,致使3號(hào)樓和6號(hào)樓二層的三家住戶(hù)最近發(fā)生被盜事件,這5戶(hù)居民認(rèn)為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶(hù)居民自行拆除,理由是青云小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》,合同中規(guī)定,居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能布局等。該5戶(hù)居民承認(rèn)安裝護(hù)欄的事實(shí),但是拒不拆除護(hù)欄。請(qǐng)問(wèn):物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問(wèn)題?
三、方案策劃題(8--9題,請(qǐng)從中選作一題,滿(mǎn)分30分,如果8、9兩題均答,則只計(jì)算第8題的分值)
8、海成物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的物業(yè)項(xiàng)目主要是寫(xiě)字樓和高檔住宅。該公司現(xiàn)有員工450名,其中管理干部75名,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員40名。公司今年準(zhǔn)備從二級(jí)資質(zhì)晉升到一級(jí)資質(zhì),正在籌備修改公司的內(nèi)部管理制度。請(qǐng)根據(jù)該物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的框架體系,內(nèi)容具體到每一項(xiàng)制度名稱(chēng),并寫(xiě)出財(cái)務(wù)部經(jīng)理的崗位職責(zé)。
9、興海物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的科興小區(qū)是已經(jīng)投入使用10年的住宅區(qū),建筑面積50萬(wàn)平方米,以高層建筑為主。目前,該小區(qū)的停車(chē)位嚴(yán)重不足,根據(jù)實(shí)際需要,應(yīng)該進(jìn)行規(guī)模較大的停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建工程,停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建的提案獲得了科興小區(qū)全體業(yè)主的同意,停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建用地也獲得了主管部門(mén)的批準(zhǔn)。科興小區(qū)停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建工程規(guī)模很大,興海物業(yè)管理公司準(zhǔn)備采取招標(biāo)方式委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。請(qǐng)寫(xiě)出(1)興海物業(yè)管理公司選聘專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位應(yīng)遵循的招標(biāo)工作程序。(2)科興小區(qū)停車(chē)場(chǎng)擴(kuò)建增建方案的主要內(nèi)容。
1、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求?
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:
1)、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。
3)、設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
4)、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作?
1)、人員準(zhǔn)備,綜合素質(zhì)高。
2)、資料準(zhǔn)備,對(duì)方的資料和法規(guī)。
3)、設(shè)備準(zhǔn)備,車(chē)輛、器材。
4)、資金準(zhǔn)備。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問(wèn)題?
1)、配套設(shè)施的完善問(wèn)題。
2)、水電供應(yīng)容量問(wèn)題。
3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題。
6)、消防設(shè)施問(wèn)題。
7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問(wèn)題。
8)、對(duì)建筑材料得意見(jiàn)。
9)、其他問(wèn)題。
4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督?
1)監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問(wèn)題,水電管線的布置。
2)監(jiān)督建設(shè)工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過(guò)程。
4)監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程。
5、擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容?
1)項(xiàng)目的位置。
2)項(xiàng)目的面積。
3)項(xiàng)目建筑情況。
4)配套交通狀況。
5)消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。
6)項(xiàng)目性質(zhì)及特色。
7)政府的支持、扶持和介入程度。
8)開(kāi)發(fā)商的背景。
9)周邊環(huán)境狀況。
6、竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息?
1)派人實(shí)地考察。
2)從新聞媒介收集信息。
3)向政府有關(guān)部門(mén)了解。
4)其他途徑。
7、怎樣對(duì)住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析?
1)總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。
2)性別,不同性別具有需求的差異性。
3)年齡,不同年齡段有需求的特殊性。
4)職業(yè)和學(xué)歷,這決定了需求的種類(lèi)和檔次。
5)民族,不同民族的生活習(xí)慣各異。
6)經(jīng)濟(jì)收入,收入水平直接決定需求水平。
8、我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析?
1)按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。
2)按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿(mǎn)足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的,滿(mǎn)足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā),注意提高其效益。
3)按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。
4)馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。
5)人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。
6)既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。
9、怎樣分析用戶(hù)需求特性?
1)對(duì)象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設(shè)施越能滿(mǎn)足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。
2)條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購(gòu)買(mǎi)能力。
3)欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。
4)關(guān)連性,前一種需求得到滿(mǎn)足,后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。
5)反復(fù)性,有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。
6)選擇性,對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。
10、如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查?237
1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查,對(duì)手有多少,分布如何,具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)?
2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。
3)競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。
4)本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大。
11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作?
1)組建工作班子。
2)對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。
4)準(zhǔn)備設(shè)備。
5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容?
1)物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
2)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的類(lèi)型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算,物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)?
1)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。
2)管理模式,包括:運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。
3)人力資源管理,人員的配備、培訓(xùn)、管理。
4)規(guī)章制度建設(shè),規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。
5)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo),經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
6)社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。
7)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。
8)日常管理。
9)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。
14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟?
1)成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。
2)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。
3)項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。
4)研究分析調(diào)查資料。
5)確立管理檔次、管理目標(biāo)。
6)確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。
7)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
8)草擬方案文本。
9)向?qū)<翌檰?wèn)咨詢(xún)。
10)送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。
11)修改、研討、可行性研究。
12)定稿、實(shí)施、反饋。
15、制定物業(yè)管理方案的主要方法?
1)經(jīng)理意見(jiàn)法。經(jīng)理意見(jiàn)為主,征求意見(jiàn)為基礎(chǔ)。
2)內(nèi)部征詢(xún)法。廣泛征求意見(jiàn),綜合歸納后制訂。
3)學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。
4)專(zhuān)家意見(jiàn)法。在向?qū)<胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂。
5)綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。
16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容?
1)員工管理?xiàng)l例:勞動(dòng)用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
2)各部門(mén)的職責(zé)范圍:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門(mén)、服務(wù)部門(mén)。
3)員工崗位責(zé)任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。
17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應(yīng)該從哪些方面著手建立?
1)物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。
2)樓宇入住規(guī)定:入住通知單書(shū),收樓須知,入住手續(xù)書(shū),入住合約。
3)物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理,對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定,管理費(fèi)用的規(guī)定,法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。
4)住戶(hù)手冊(cè):居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理?xiàng)l理,綜合服務(wù)和有關(guān)部門(mén)電話(huà)號(hào)碼。
5)住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定,對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
6)房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。
7)住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車(chē)輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場(chǎng)管理,禁止違章。
8)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。
18、制定物業(yè)管理制度的程序?
1)研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
2)研究業(yè)主及使用人的全面情況。
3)正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。
4)學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
5)形成規(guī)章制度條目及思路。
6)分頭草擬,征求意見(jiàn),討論修改。
7)定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。
19、業(yè)主公約其法律依據(jù)?
1)《民法通則》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相林各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。
2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
20、業(yè)主公約的特點(diǎn)?
1)公約的主體是全體業(yè)主。
2)公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。
3)公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù),既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。
4)公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會(huì)審議通過(guò),對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。
5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容?
業(yè)主公約一般由政府行政管理部門(mén)統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,上報(bào)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:
1)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數(shù)。
2)公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。
3)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。
4)業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。
5)業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。
6)各項(xiàng)維修,養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。
7)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。
8)違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。
22、業(yè)主公約訂立的原則?
1)合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。
2)集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。
3)民主性原則。通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式訂立,反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。
23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行?
1)組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。
2)結(jié)合實(shí)際情況,依照“示范文本”制定公約草案。
3)公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。
4)業(yè)主大會(huì)通過(guò)。
5)業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。
24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別?
二者約束的主體不一樣。
在物業(yè)管理中,用來(lái)約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:
1)業(yè)主違反《公約》。
2)使用人違反《公約》。
3)物業(yè)管理公司違反《公約》。
25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定?
裝修時(shí)違反公約的行為有:
6)隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。
7)外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。
8)裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。
9)拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定?
搬遷時(shí)違反公約的行為有:
1)占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備,違章使用電梯等設(shè)備。
2)不按規(guī)定時(shí)間搬遷,妨礙滋擾他人。
3)用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定?
日常違反公約的行為有:
1)違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。
2)不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。
3)拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
4)任意搭建放置自用設(shè)施。
5)違章使用水電氣和電梯設(shè)備。
6)占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。
7)隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。
8)違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。
9)踐踏占用綠化用地。
10)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。
11)隨意停車(chē),噪聲擾民。
12)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。
28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面?
1)物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位職責(zé)。
2)各部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。
3)提高業(yè)主和使用人自覺(jué)遵守公約的意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性?違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理?267
1)公約與管理制度的共性有:1、目的相同,都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2、實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2)公約與管理制度的個(gè)性有:1、制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2、承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3、性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點(diǎn)。4、對(duì)違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評(píng)教育,嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3)正確處理違反公約行為的方法有:1、規(guī)勸。2、制止。3、批評(píng)。4、警告。5、按管理制度處理。6、提起民事訴訟。
30、有關(guān)裝修管理規(guī)定?(裝修的流程)
1)住戶(hù)裝修申報(bào):1、業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。2、工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3、業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4、業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。
2)物業(yè)管理公司審批:1、業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。2、裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3、方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。
3)裝修施工單位:1、與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書(shū)》,領(lǐng)取施工許可證。2、按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工,不得有任何更改。3、在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
4)物業(yè)公司驗(yàn)收:1、裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3、驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4、業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。
31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念?
1)物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿(mǎn)足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
2)物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。
32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來(lái)源?
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金,以及物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維修基金。其中包括兩部分:
1)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來(lái)源-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。
2)物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來(lái)源-從三方面收取:國(guó)家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。
33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理?
1)物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專(zhuān)戶(hù)。
2)使用時(shí)專(zhuān)款專(zhuān)用,由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。
3)不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。
4)近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。
34、日常物業(yè)管理資金的來(lái)源與管理?
1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門(mén)幾方面考慮,共同協(xié)商制定。
2)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)收入。
3)其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。
日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面:
1)收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用,有計(jì)劃地使用、量收支出、專(zhuān)款專(zhuān)用。
2)財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。
35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)?
1)根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。
2)根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。
3)物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面?
1)成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi),包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。
2)公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收,有利于樹(shù)立企業(yè)形象。
3)投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。
37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制?
1)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任。
2)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃,財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。
3)領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負(fù)其責(zé)。
4)責(zé)任到人,層層負(fù)責(zé),互相監(jiān)督,使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。
38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件?
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是:
1、扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。
2、完善的制度體系。
3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。
4、充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則?
資金預(yù)算的編制程序有:
1)資金預(yù)算的編制由預(yù)算專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。
2)根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。
3)根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。
4)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
5)較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。
6)資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。
資金預(yù)算的編制原則有:
1)目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。
2)全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人,使人看到希望,適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容?如何選用修繕定額?
1)總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮的因素。
2)分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù),項(xiàng)目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。
3)分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù),工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。
4)定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo),還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。
5)附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱(chēng)及規(guī)格表。
選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意:
1)應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。
2)利用附近地區(qū)的修繕定額。
3)利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。
41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些?
1)熟悉施工圖紙,收集預(yù)算材料。
2)計(jì)算工程量。
3)選用修繕預(yù)算單價(jià)。
4)編制修繕工程預(yù)算表。
5)編制主要材料用量表。
6)編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。
7)編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表。
8)寫(xiě)編制說(shuō)明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況?
1)熟悉施工圖紙。
2)收集預(yù)算材料。
3)收集施工組織設(shè)計(jì)資料。
4)了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況。
5)了解施工方式。
43、如何計(jì)算工程量?
1)先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,確定工程量計(jì)算項(xiàng)目。
2)將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱(chēng)、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。
3)在計(jì)算工程量列項(xiàng)時(shí),要按照先拆除、后新作和修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行。
4)注意拆除工程對(duì)對(duì)其他部位的影響,應(yīng)同時(shí)考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預(yù)算單價(jià)?
1)按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序,逐項(xiàng)套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)。
2)如遇工程內(nèi)容與定額項(xiàng)目?jī)?nèi)容不符時(shí),應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價(jià)。
3)如遇定額中沒(méi)有的項(xiàng)目時(shí),應(yīng)編制補(bǔ)充修繕預(yù)算定額。
4)選用修繕預(yù)算單價(jià)時(shí),還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費(fèi)用?
1)單位工程的工程直接費(fèi)。
2)分部工程的工程直接費(fèi)。
3)單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)。
4)各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法?
1)按定額編號(hào)的順序,把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程名稱(chēng)、單位和工程數(shù)量,填入工程預(yù)算表內(nèi)。
2)將預(yù)算單價(jià)和主要材料的定額量填入表內(nèi)。
3)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價(jià),得出總價(jià)。
4)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的單價(jià),得出合價(jià)。
5)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。
6)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種材料的需用量分別匯總,填入小計(jì)欄。
7)將各分項(xiàng)工程小計(jì)內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工材料和機(jī)械費(fèi)、各種主要材料需用量分別匯總,得出單位工程的各種費(fèi)用和材料需用量,填入總計(jì)欄。