面對(duì)物業(yè)費(fèi)政策應(yīng)該是順勢(shì)而為

　　導(dǎo)讀：我們要客觀地看到這一次政策積極的一面。那就是從市場(chǎng)化的角度來(lái)看，價(jià)格放開(kāi)有助于推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)揮作用，并減少政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)?？梢哉f(shuō)，這既是物業(yè)管理行業(yè)多年來(lái)的呼聲，也是順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然選擇。

　　20**年12月17日，國(guó)家發(fā)展改革委(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“發(fā)改委”)印發(fā)通知，要求地方放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)等9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格，鼓勵(lì)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的多樣化服務(wù)，拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)健康發(fā)展。一個(gè)月后，上海市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)上海市住宅小區(qū)綜合治理工作意見(jiàn)的通知》和《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃(20**-20**)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》和《計(jì)劃》”)，

　　指出要建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制：堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)協(xié)商困難的，鼓勵(lì)雙方委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果最終確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)形成公開(kāi)、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。

　　政策帶來(lái)的積極影響

　　首先，我們要客觀地看到這一次政策積極的一面。那就是從市場(chǎng)化的角度來(lái)看，價(jià)格放開(kāi)有助于推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)揮作用，并減少政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)?？梢哉f(shuō)，這既是物業(yè)管理行業(yè)多年來(lái)的呼聲，也是順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然選擇。

　　20**年，國(guó)家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)1864號(hào)文，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施。之后，《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等一系列法規(guī)政策落地?？陀^來(lái)講，這一系列辦法的實(shí)施，通過(guò)對(duì)普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)管理，以政府指導(dǎo)價(jià)方式對(duì)其物業(yè)費(fèi)價(jià)格實(shí)行監(jiān)督和管理，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，提升物業(yè)管理法制化水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，起到了重要的作用。20**至20**年行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)也可以證實(shí)這一點(diǎn)：截至20**年末，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　已經(jīng)發(fā)展到10.5萬(wàn)家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)到600多萬(wàn)人。

　　這里需要指出的是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理的形勢(shì)發(fā)生了變化，特別是物業(yè)管理市場(chǎng)化的快速發(fā)展，政府的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格對(duì)質(zhì)價(jià)相符信息反映的滯后性日益突出。比如，在上海政策放開(kāi)前仍延用20**年制定的分等定級(jí)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多年來(lái)物業(yè)費(fèi)價(jià)格未做調(diào)整，而十年間物價(jià)翻了幾翻，致使不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭受到了服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。以上海市為例，從20**至20**年的一段時(shí)間，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出管理的小區(qū)約220多個(gè)。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)還陷入“虧損--降低成本--服務(wù)質(zhì)量下降--業(yè)主不滿--物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難--虧損”的怪圈。

　　眼下，盡管政策的紅利釋放需要一段時(shí)間，但是，不少上海市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)嗅到了商機(jī)，開(kāi)始積極學(xué)習(xí)研究政策，并相應(yīng)地對(duì)自身的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)作出了調(diào)整，提升業(yè)主滿意度，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整。依據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)上海市住宅小區(qū)綜合治理工作意見(jiàn)的通知》的要求，上海市的物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)始籌備建立物業(yè)服務(wù)信息發(fā)布機(jī)制，擬定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格等參考信息。

　　有人將房地產(chǎn)稱(chēng)為信心經(jīng)濟(jì)，事實(shí)上，物業(yè)管理也需要找回行業(yè)的自信--從這一次行業(yè)對(duì)價(jià)格政策的反映來(lái)看，或?qū)⑹且粋€(gè)新的起點(diǎn)。

　　需重視和警惕的問(wèn)題

　　價(jià)格是價(jià)值的反映。物業(yè)管理作為一種服務(wù)產(chǎn)品，與其他的商品一樣，其價(jià)格當(dāng)然是價(jià)值的反映。與此對(duì)應(yīng)的是，一個(gè)被長(zhǎng)期扭曲的價(jià)格機(jī)制松綁后，在其回歸常態(tài)(價(jià)格客觀反映價(jià)值)的過(guò)程中，需要重視和警惕以下兩方面的問(wèn)題。

　　一方面，需要重視和警惕現(xiàn)實(shí)當(dāng)中價(jià)格背離價(jià)值的惡性競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。伴隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展的30多年，物業(yè)管理低價(jià)競(jìng)標(biāo)帶來(lái)的惡性競(jìng)爭(zhēng)始終如影隨形，甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。綜合來(lái)看，這個(gè)問(wèn)題既助長(zhǎng)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)氣，也給業(yè)主形成了物業(yè)服務(wù)“低價(jià)優(yōu)質(zhì)”的錯(cuò)覺(jué)，誤導(dǎo)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)判斷，并為日后的物業(yè)費(fèi)價(jià)格糾紛埋下了隱患。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，此次上海市在《通知》和《計(jì)劃》中明確，將進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，建立動(dòng)態(tài)檢查和企業(yè)資質(zhì)升降獎(jiǎng)懲機(jī)制;完善物業(yè)管理招投標(biāo)管理，規(guī)范招投標(biāo)代理行為;完善物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的誠(chéng)信信息的公開(kāi)力度，并將其納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，依法面向社會(huì)提供查詢。

　　另一方面，國(guó)家發(fā)改委的此次政策也留了“尾巴”--放開(kāi)的是“部分物業(yè)服務(wù)”的價(jià)格，而非“非保障性住房”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。比如，政策對(duì)前期物業(yè)服務(wù)由“各省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”。事實(shí)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)依據(jù)的是《價(jià)格法》的“重要的公益性服務(wù)”有關(guān)規(guī)定，而在《物權(quán)法》出臺(tái)之后，對(duì)基于業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理不應(yīng)繼續(xù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格一旦在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，哪怕這個(gè)價(jià)格并不合理，其在日后的調(diào)整會(huì)非常困難，有相關(guān)制度設(shè)計(jì)上的困難，更有與業(yè)主溝通的艱難。

　　此次上海在《通知》和《計(jì)劃》中也明確，要引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確了“非保障性住房”前期價(jià)格也予以放開(kāi)，同時(shí)，對(duì)于“售后房”小區(qū)、保障性住房小區(qū)和未成立業(yè)委會(huì)的早期建設(shè)的商品房小區(qū)，要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)事務(wù)的協(xié)商協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督和應(yīng)急處置機(jī)制，到20**年年底前，基本實(shí)現(xiàn)“售后房”小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化。就此看來(lái)，上海市的探索和實(shí)踐走在了前面。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

　　毋庸置疑，國(guó)家發(fā)改委的此次政策刺激到了業(yè)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在被長(zhǎng)期的“價(jià)格管控”壓抑“解除”之后，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)都“躍躍欲試”--似乎漲物業(yè)費(fèi)就是分分鐘的事兒了。但是，真的是這樣的嗎?

　　首先，作為一種合同約定的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)不在物業(yè)服務(wù)公司，而在訂立物業(yè)服務(wù)合同的雙方。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否漲價(jià)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商并通過(guò)一定程序由全體業(yè)主決定。由此看來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要面對(duì)的首要問(wèn)題其實(shí)還是服務(wù)的問(wèn)題--首先要做的就是切實(shí)提高管理能力和管理水平，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)增值保值，讓業(yè)主的工作和生活因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)更加便捷，以獲得業(yè)主的認(rèn)可和肯定，并由此獲得與業(yè)主議價(jià)乃至提價(jià)的機(jī)會(huì)。

　　其次，如同一位業(yè)界人士所講的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為政府指導(dǎo)價(jià)的“天花板”被拿掉而彈冠相慶的同時(shí)，也要當(dāng)心自己腳下的“地板”是否穩(wěn)固可靠。換句話說(shuō)，在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)必將進(jìn)一步加劇，優(yōu)勝劣汰會(huì)愈演愈烈。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想未來(lái)活得更好，就要在今天打好根基，認(rèn)認(rèn)真真地從團(tuán)隊(duì)、管理、服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)等基本做起、做實(shí)，而不是急著去調(diào)價(jià)。

　　第三，擁抱物業(yè)管理新常態(tài)，推進(jìn)企業(yè)自身的模式創(chuàng)新和升級(jí)發(fā)展。以行業(yè)綜合實(shí)力排名第一的萬(wàn)科物業(yè)為例，其在管住宅項(xiàng)目近500個(gè)，是一家典型的居住類(lèi)物業(yè)的管理企業(yè)。20**年，萬(wàn)科物業(yè)總收入32.58億元，其中物業(yè)費(fèi)之外的延伸服務(wù)收入為15.31億元，而2.09億元的凈利潤(rùn)基本上是來(lái)源于延伸服務(wù)收益。由此看出，在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要把握好政策的機(jī)遇，適時(shí)推動(dòng)物業(yè)費(fèi)價(jià)格的調(diào)整，面對(duì)當(dāng)下科技助力物業(yè)管理升級(jí)的歷史性機(jī)遇，更要充分發(fā)掘和利用好所管理服務(wù)社區(qū)的資源，適度開(kāi)展一些關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)。

　　今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告首次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃。兩會(huì)結(jié)束后，總理在記者會(huì)上發(fā)話：要站在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口順勢(shì)而為。對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，站在“政策”的風(fēng)口上，我們要做的也應(yīng)該是順勢(shì)而為。

　　作者系中物協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、上海東湖物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

篇2：物業(yè)費(fèi)用委托銀行代收款協(xié)議書(shū)

　　物業(yè)費(fèi)用委托銀行代收款協(xié)議書(shū)

　　z物業(yè)管理公司下屬的管理處（乙方）長(zhǎng)期向住戶（甲方）提供物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)。為方便甲、乙雙方管理費(fèi)及水、電費(fèi)的收付結(jié)算，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開(kāi)立帳號(hào)或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關(guān)于"深圳市特種委托收款結(jié)算辦法"的規(guī)定，由乙方提供收款依據(jù)的單據(jù)，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過(guò)電腦將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至乙方帳號(hào)。

　　二、甲方應(yīng)付乙方管理費(fèi)等不得拒付。甲方帳號(hào)無(wú)款支付時(shí)，應(yīng)主動(dòng)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到開(kāi)戶銀行，每月日前乙方將繳費(fèi)通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時(shí)間，期內(nèi)無(wú)款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應(yīng)收費(fèi)用總額的3‰收取滯納金，繼續(xù)拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續(xù)收取滯納金。

　　三、乙方有義務(wù)接受甲方的查詢和咨詢，結(jié)算中有差錯(cuò)出現(xiàn)，由乙方負(fù)責(zé)處理在下月劃款中退款或補(bǔ)差。

　　四、本協(xié)議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開(kāi)戶行加蓋復(fù)核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開(kāi)戶行各執(zhí)一份。

　　五、本協(xié)議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費(fèi)用需交現(xiàn)金或支票。

　　甲方（單位或個(gè)人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開(kāi)戶銀行名稱(chēng)：開(kāi)戶銀行名稱(chēng)：

　　人民幣帳號(hào)(儲(chǔ)蓄)：人民幣帳號(hào)：

　　樓棟號(hào)及聯(lián)系電話：　　　　　聯(lián)系電話：

　　住戶聯(lián)系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%之讀報(bào)感觸

　　讀報(bào) “為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日?qǐng)?bào)》第三版一篇題為“為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%？”的報(bào)道后感觸頗深。報(bào)道主要寫(xiě)的是博愛(ài)花苑，一個(gè)交付了20多年的次新小區(qū)，通過(guò)物業(yè)人員的用心服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳率卻能超過(guò)95%?！笆召M(fèi)難，難收費(fèi)”，一直是我們物業(yè)人的一塊心?。ㄓ绕涫抢?、次新小區(qū)）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地?cái)[在了企業(yè)與行業(yè)的面前。下面就讀了這篇報(bào)道后的一些啟發(fā)，與同行們分享。

　　一是轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，用心服務(wù)。物業(yè)服務(wù)無(wú)小事，工作中的細(xì)心、細(xì)節(jié)、細(xì)事非用心做是難以成功的。而主動(dòng)、熱情并及時(shí)地為業(yè)主提供幫助，從細(xì)處入手，向?qū)嵦幹?，讓業(yè)主滿意，這是保證物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的基礎(chǔ)和前提；

　　二是要學(xué)會(huì)溝通，善于溝通。溝通就是交換意見(jiàn)、商討切磋。古話說(shuō)：商兌未寧，介疾有喜。大意是說(shuō)商討還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過(guò)與業(yè)主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見(jiàn)，努力促成雙方都能接受的共識(shí)和觀點(diǎn)，讓業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生共鳴。同時(shí)，還要注意說(shuō)話“藝術(shù)”，注重在服務(wù)的細(xì)節(jié)中找到溝通的切入點(diǎn)，我們的工作就會(huì)得到業(yè)主的理解和支持；

　　三是提升自身素質(zhì)是關(guān)鍵。實(shí)踐中，項(xiàng)目管理處所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與差，他代表著一個(gè)企業(yè)的整體水平和形象。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（主任）是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業(yè)素質(zhì)等決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理（主任）首先要管好自身，以上率下，發(fā)揮示范作用；其次要有團(tuán)隊(duì)精神，最大程度地激發(fā)員工工作熱情和干勁；第三要會(huì)成本控制。項(xiàng)目經(jīng)理（主任）的重要職責(zé)之一就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)挖潛增效，強(qiáng)化內(nèi)部管理等途徑要效益。