近來(lái)一些開(kāi)發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下,提出以免收業(yè)主一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消。業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一般沉”,往往就答應(yīng)了。但是在實(shí)際履行過(guò)程中,往往出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題,甚至引發(fā)新的糾紛。究竟用物業(yè)管理費(fèi)來(lái)折抵違約金的做法是否合法?買(mǎi)房人遇到這種情況應(yīng)該怎么辦?物業(yè)費(fèi)與違約金不能相抵

北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系,是不同的合同主體。開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人支付“延期交房的違約金”,與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō),“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十九條規(guī)定:“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn),但是,由于物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽協(xié)議

在北京市商品房買(mǎi)賣(mài)中,這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應(yīng)交的“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認(rèn)為,這種情況可以通過(guò)“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。這種做法實(shí)際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為,即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f(shuō),開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人支付“延期交房違約金”的債務(wù),如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”,要經(jīng)債權(quán)人——買(mǎi)受人同意。而且,司法實(shí)踐中,一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此,為防患于未然,最好由三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,以防開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法

二位律師特別指出,債務(wù)轉(zhuǎn)移后,如果折抵一年或二年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”,這種做法是違法的?，F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定:禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為,事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法是違法的。提醒買(mǎi)房人在開(kāi)發(fā)商提出以物業(yè)費(fèi)抵違約金時(shí),要注意三點(diǎn):

第一、鑒于物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系,買(mǎi)受人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為;

第二、鑒于有關(guān)法規(guī)規(guī)定,禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi),所以即使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,最多也只要折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”即可,其余仍應(yīng)要求支付違約金;

第三、鑒于開(kāi)發(fā)商可能否認(rèn)逾期交房的違約行為,業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存相關(guān)的開(kāi)發(fā)商逾期交房的書(shū)面違約證據(jù)。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)用劃帳協(xié)議書(shū)

　　物業(yè)管理費(fèi)用劃帳協(xié)議書(shū)

　　NO：

　　甲方：小區(qū)/大廈____組____座_____單元業(yè)主______________

　　乙方：**廣州物業(yè)管理有限公司

　　為了方便甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)乙方與________銀行辦事處協(xié)商，銀行辦事處同意甲方通過(guò)該行劃帳向乙方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)甲、乙雙方就甲方在銀行辦事處開(kāi)設(shè)活期存折繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

　　一、交款方式和費(fèi)用項(xiàng)目

　　(一)甲方需在銀行開(kāi)設(shè)活期存折，帳號(hào)： ，乙方在收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)公布費(fèi)用項(xiàng)目、金額，并通知銀行辦事處自動(dòng)在甲方上述帳號(hào)上自動(dòng)劃扣。

　　(二)甲方需于每季度第一個(gè)月 10 日前將乙方公布費(fèi)用存入相應(yīng)的金額，以便銀行按時(shí)劃賬。

　　(三)費(fèi)用項(xiàng)目：物業(yè)管理費(fèi)、有線(xiàn)電視收視費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、車(chē)輛管理費(fèi)和銀行收取的相關(guān)劃賬手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

　　(四)乙方根據(jù)銀行的轉(zhuǎn)帳劃款單，開(kāi)出票據(jù)，按規(guī)定時(shí)間送至甲方家中或信箱中，甲方亦可到管理處領(lǐng)取。

　　二、責(zé)任事項(xiàng)

　　(一)甲方須按時(shí)足額存入相應(yīng)的繳納款項(xiàng)。

　　(二)如甲方未按規(guī)定時(shí)間存入相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致乙方劃帳不成功，視為甲方欠繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。乙方將按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主臨時(shí)公約》和有關(guān)規(guī)定，從逾期之日起按欠繳金額每日收取千分之一的滯納金。

　　(三)本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　(四)本協(xié)議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章： 乙方簽章：

　　代 表 人： 代 表 人：

　　日 期： 日 期：

篇3：物業(yè)管理費(fèi)減免報(bào)告

　　收 文:物業(yè)總部

　　發(fā) 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關(guān)于6-1201及6-1202單元提出減免三個(gè)月管理費(fèi)的報(bào)告

　　文 號(hào):JYHT-GS*W-0809064

　　報(bào) 告

　　20**年9月6日,**豪廷6-1201及6-1202單元業(yè)主(同一家人)前來(lái)辦理收樓手續(xù)。早在20**年6月2日,該業(yè)主已經(jīng)前來(lái)辦理收樓手續(xù),該業(yè)主的要求比較高,在驗(yàn)樓時(shí)提出了很多問(wèn)題,要求整改后再收樓。

　　問(wèn)題包括:

　　1、白色裝飾線(xiàn)的瓷磚鋪貼不平,有積水;

　　2、1201主人房衛(wèi)生間窗角疑有滲水;

　　3、墻吊腳線(xiàn)不垂直;

　　4、陽(yáng)臺(tái)欄桿避雷針未焊接;(具體祥見(jiàn)附件遺留問(wèn)題跟進(jìn)處理表)

　　期間該業(yè)主曾多次前來(lái)察看處理情況,但都有些問(wèn)題沒(méi)有處理到位,而施工單位在處理一些問(wèn)題上拖延了一些日子,一直到9月4日業(yè)主才接受處理結(jié)果,愿意辦理收樓手續(xù)。但了解到其單元的管理費(fèi)要從20**年7月1日算起時(shí),意見(jiàn)非常大,覺(jué)得一直以來(lái)遺留問(wèn)題都沒(méi)有處理好,是我們公司拖延了他們收樓,而并不是他們不愿意收樓,要他們負(fù)擔(dān)期間的管理費(fèi)不合理。

　　后經(jīng)管理處與業(yè)主周旋及協(xié)商,最終業(yè)主要求免收其兩個(gè)單元三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(即20**年7、8、9月份管理費(fèi),6-1201單元收費(fèi)面積為108.19平方米,金額為170.29元;6-1202單元收費(fèi)面積為84.59平方米,金額為134.89元,合計(jì)減免金額為915.54元)才同意辦理相關(guān)收樓手續(xù),并承諾從20**年10月1日起正式繳交管理費(fèi)。

　　特此報(bào)告,敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。

　　**豪廷管理處

　　二○○八年九月六日