物業管理中的物業管理企業

　　一、物業管理企業的類別

　　(一)按投資主體

　　物業管理企業可分為全民、集體、聯營、三資、私營等企業。

　　(1)全民物業管理企業即國有物業管理企業，資產屬于全民所有，國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業經營管理權；

　　(2)集體所有制物業管理企業資產屬于勞動群眾集體所有；

　　(3)私營物業管理企業資產屬于私人所有。

　　(4)聯營指企業之間或企業、事業單位之間聯營，或組成新的經營實體，取得法人資格；或共同經營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經營，并承擔相應的權利和義務；

　　(5)三資物業管理企業是指依照中國有關法律在中國境內設置的全部資本由外國投資者投資的企業；外國公司、企業和其他經濟組織或個人經中國政府批準在中國境內，同中國的公司企業或其他經濟組織共同舉辦合資經營企業，或舉辦中外合作經營企業。

　　(二)按股東出資形式

　　可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

　　(1)物業管理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人；

　　(2)物業管理股份有限公司是一般由5個以上發起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司是以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業、貿易、工業、房地產等行業中有一批股份有限公司。隨著物業管理市場發展，集團化的物業管理股份有限公司將逐步出現；

　　(3)股份合作型物業管理企業，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業股東一般就為職工，股東訂立合作經營章程，按其股份或勞動享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。

　　近年來，隨著物業管理的發展，全國各地物業管理企業如雨后春筍大量涌現，如上海市到1997年為止，共有物業管理企業1540家，其中內資企業為856家，三資企業為108家，有限公司和股份公司為537家。內資企業中，由原房管所轉制為物業管理企業的為157家。上述1540家物業管理企業對全市范圍內近9600萬平方米的各類物業進行著管理服務職能。

　　(三)按經營服務方式

　　分為代理租賃服務型、委托管理服務型兩種。

　　(四)按是否具有法人資格

　　一種是具有企業法人資格的物業管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經營項目為主如房地產開發、商業、貿易等而兼營物業管理的不具備企業法人資格的物業管理部。

　　二、物業管理企業的組建

　　(一)組建條件

　　1.企業名稱預先審核

　　企業有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業的名稱一般由四部分組成:企業所在地、具體名稱、經營類別、企業種類等。其具體名稱可考慮原行業的特點、所管物業名稱特點、地理位置、企業發起人名字等，如“東湖”、“萬科”“**別墅”等。除叫物業管理公司外也有稱物業管理有限公司、物業發展公司、物業公司等。根據國家工商行政管理局制定的《企業名稱登記管理規定》的有關精神，企業名稱中不得含有下列內容和文字:

　　(1)有損于國家社會公共利益的；

　　(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；

　　(3)外國國家地區名稱、國際組織名稱；

　　(4)黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；

　　(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數字；

　　(6)其他法律、行政法規規定禁止的。

　　對于企業中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業名稱只限于全國性的大公司、國務院或者授權機關批準的大型進出口企業和大型企業集團，國家工商行政管理局規定的其他企業。在企業名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。

　　根據公司登記管理有關規定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規規定必須報經審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經營范圍中有法律、行政法規規定必須審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準，然后以核準的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業管理企業，在報經有關外經貿行政管理機關審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預先核準。

　　設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準；設立股份有限公司，由全體發起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準。申請時，必須提交:

　　(1)全體股東或發起人簽署的申請書；

　　(2)股東或發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。

　　工商行政管理機關應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或駁回的決定。決定批準的，應當發給《企業名稱預先核準通知書》。

　　公司名稱是企業的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創意。

　　2.公司住所

　　《民法通則》規定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。物業管理公司的主要辦事機構所在地為物業管理公司的住所。物業管理公司設立條件中的住所用房可以是自有產權房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關。

　　3.法定代表人

　　物業管理公司作為企業法人，經國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準登記注冊后，其代表企業法人行使職權的主要負責人是企業法人的法定代表人。全民和集體企業的主要負責人是經有關主管機關審查同意，當企業申請登記經核準后，主要負責人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件:

　　(1)有完全民事行為能力；

　　(2)有所在地正式戶口或臨時戶口；

　　(3)具有管理企業的能力和有關的專業知識；

　　(4)具有從事企業的生產經營管理能力；

　　(5)產生的程序符合國家法律和企業章程的規定；

　　(6)符合其他有關規定的條件。

　　物業管理公司選好法定代表人對企業的經營管理有著至關重要的作用?！扒к娨椎?，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業管理公司法定代表人應在合法前提下，在企業章程規定的職責內行使職權履行義務，代表企業法人參加民事活動，對物業管理全面負責，并接受本公司全體成員監督，接受政府部門、主管物業管理的行政機關的監督。

　　4.注冊資本

　　公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設立的三要素，其中注冊資本是公司從事經營活動，享受和承擔債權債務的物質基礎。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務能力和經營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規定。我國有關法律也對各類公司注冊資本有規定。

　　企業法人登記管理有關規章對申請企業法人登記規定了各類公司的注冊資金:生產性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業管理公司，作為服務性企業，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。

　　《中華人民共和國公司法》對有限責任公司和股份有限公司的注冊資本分別作出最低限額規定。有限責任公司的注冊資本，生產經營為主的、以商業為主的公司為人民幣50萬元，以商業零售為主的公司為人民幣30萬元，技術開發、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。

　　股東或發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作出資。股東或發起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產，不得高估或低估作價。對于土地使用權的評估作價，要按照有關房地產法法規、行政規章的規定辦理。還應當指出:股東以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外；同樣，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%。這些規定在組建物業管理股份有限公司都必須遵守。

　　5.公司章程

　　公司章程是明確企業宗旨、性質、資金狀況、業務范圍、經營規模、經營方向和組織形式、組織機構，以及利益分配原則、債權債務處理方式、內部管理制度等規范性的書面文件。其內容一般應包括:

　　(1)公司的宗旨；

　　(2)名稱和住所；

　　(3)經濟性質；

　　(4)注冊資金數額以及來源；(5)經營范圍和經營方式；(6)公司組織機構及職權；

　　(7)法定代表人產生程序及職權范圍；

　　(8)財務管理制度和利潤分配方式；

　　(9)其他勞動用工制度；

　　(10)章程修改程序；

　　(11)終止程序；

　　(12)其他事項。

　　聯營企業章程還應載明:

　　(1)聯營各方出資方式、數額和投資期限；

　　(2)聯合各方成員的權利和義務；

　　(3)參加和退出的條件、程序；

　　(4)組織管理機構的產生、形式、職權及其決策程序；

　　(5)主要負責人任期。

　　有限責任公司的章程應載明下列事項:

　　(1)公司名稱和住所；

　　(2)公司經營范圍；

　　(3)公司注冊資本；

　　(4)股東的姓名或名稱；

　　(5)股東的權利和義務；

　　(6)股東的出資方式和出資額；

　　(7)股東轉讓出資的條件；

　　(8)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則；

　　(9)公司法定代表人；

　　(10)公司解散事由與清算辦法；

　　(11)股東認為需要規定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。

　　股份公司章程應當載明下列事項:

　　(1)公司名稱和住所；

　　(2)公司經營范圍；

　　(3)公司設立方式；

　　(4)公司股份總數每股金額和注冊資本；

　　(5)發起人的姓名或者名稱，認購的股份數；

　　(6)股東的權利和義務；

　　(7)董事會的組成、職權、任期和議事規則；

　　(8)公司法定代表人；

　　(9)監事會的組成、職權、任期和議事規則；

　　(10)公司利潤分配辦法；

　　(11)公司的解散事由與清算辦法；

　　(12)公司的通知和公告辦法；

　　(13)股東大會認為需要規定的其他事項。

　　6.公司人員

　　企業法人登記管理有關規章規定，申請成立全民、集體、聯營、私營、三資等企業，必須有與生產經營規模和業務相適應的從業人員，其中專職人員不得少于8人。物業管理公司一般應具有8名以上的專業技術管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。

　　根據《公司法》設立物業管理有限責任公司，應當由2人以上50以下股東共同出資；設立股份有限公司，除國有企業改建為股份有限公司的外，應當有5個以上發起人，且其中須有過半數的發起人在中國境內有住所。國家授權投資的機構或部門可以單獨設立國有獨資的有限責任公司。外國投資者包括外國的企業和其他經濟組織或個人，可以獨資設立外資性質的物業管理有限責任公司。

　　(二)設立登記

　　1.三資物業管理企業的設立登記

　　三資物業管理企業在向工商行政管理機關申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準即經過對外經濟貿易主管部門審查批準。對外經貿行政主管部門主要審查外資企業、中外合資企業、中外合作企業的經營目的、范圍、資金和章程，合資企業合營各方簽訂的合營協議、合同、章程，合作企業中外合作者簽訂的協議、合同、章程等文件。審查機關一般在三個月內作出批準或不批準的決定。

　　當三資物業管理企業接到對外經濟貿易主管部門的批準書之后30日內，向工商行政管理機關申請營業登記。營業登記主要看是否具備了開業的條件:是否有符合規定的名稱，是否有審批機關批準的合同章程，是否有固定的經營場所、必要的設施，是否有規定的從業人員，是否有符合國家規定的注冊資金，經營范圍是否符合國家法律、法規和政策規定，是否有健全的財會制度等。

　　營業登記的主要事項有:名稱、住所、經營范圍、投資總額、注冊資本、企業類別、董事長、副董事長、總經理、副總經理、經營期限、分支機構等。在登記時應向工商行政管理部門提交下列文件、證件:

　　(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業登記申請書；

　　(2)合同章程以及審批機關的批準文件和批準證書；

　　(3)項目建議書、可行性研究報告及其批準文件；

　　(4)投資者合法的開業證明；

　　(5)投資者的資信證明；

　　(6)董事會名單以及董事會成員、總經理、副總經理的委派(任職)文件和上述中方人員的身份證明；

　　(7)其他有關文件證件。

　　當三資物業管理取得營業執照后，將取得進入資質登記和資質備案階段。

　　2.內資物業管理企業的設立登記

　　內資全民所有制、集體所有制、聯營、私營、股份制、股份合作制等物業管理企業，當具備前文所述的設立條件時，這些條件概括起來包括:名稱、組織機構和章程；固定的經營場所和必要的設施；符合規定的并與其經營規模相適應的資金數額和從業人員；能夠獨立承擔民事責任；符合規定的經營范圍等時，即可進行營業登記。登記的主要事項有:名稱、地址、負責人、經營范圍、經營方式、經濟性質、隸屬關系、資金數額等。

　　當登記核準取得營業執照后，進入資質登記和資質備案階段。

　　應當指出的是，原區縣房管行政部門組建的物業管理集團公司，一般領導著由原房管所轉制成立的物業管理公司，當前要根據政、企、事分開的原則，實行企業化管理，與原房屋行政管理部門從經濟、人員、產業上分開。

　　(三)資質等級管理

　　1.資質等級管理的目的

　　物業管理企業的資質管理是行業歸口管理，是對企業經營規模、能力和規模的管理。為了加強對不同規模、不同經營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業管理企業的管理，促進物業管理有序發展，提高物業管理的整體水平，必須對物業管理企業進行資質等級管理。物業管理企業必須接受并按照資質管理的規定從事物業管理服務。

　　市、區、縣房地產行政管理部門是物業管理的行政主管部門，按照有關職責分工，審批各類物業管理企業資質，接受資質備案和核發資質等級證書，并進行對物業管理企業資質等級管理的日常工作。

　　2.資質等級

　　目前，部分省和城市根據當地實際情況制定了物業管理公司資質審批規定，但尚無全國性的規定。根據上海市房地局制定的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》的規定，物業管理企業按資質條件分為一、二、三級和無級。

　　一級物業管理企業需具備的條件是:管理物業規模50萬平方米以上，或管理涉外物業20萬平方米以上；管理物業類型3種以上，或涉外物業2種以上；必須有2個以上優秀小區或大廈，所管物業達標面積50%以上；企業經理或常務副經理須從事專業物業管理工作3年以上；有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。

　　二級物業管理企業需具備的條件:管理規模20-50萬平方米，或管理涉外物業5-20萬平方米；管理物業類型2種以上，或管理涉外物業；須有1個以上優秀小區或大廈，所管物業達標30%以上；有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經營年限須在2年以上；注冊資本在50萬元人民幣以上。

　　三級物業管理企業須具備的條件:管理物業規模3-20萬平方米，或涉外物業1-5萬平方米；有中級專業技術職稱3人以上；企業注冊資本10萬元人民幣以上。

　　暫不定級的物業管理企業:管理物業規模在3萬平方米以下或涉外物業1萬平方米以下的。

　　3.資質等級審批

　　根據上海市規定，資質備案與核發資質等級證書同步進行。

　　物業管理企業，一般要在取得營業執照30日內按規定申辦資質備案。

　　外商獨資、中外合資、中外合作的物業管理企業的資質備案和資質等級向市房地局申報，由市房地局審批。

　　內資物業管理企業資質備案和資質等級向注冊地的區縣房管部門申報，其中符合一級資質條件的由區縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質等級由區縣房管部門審批。申辦物業資質備案和資質證書，必須提交下列文件和資料:

　　(1)企業法人營業執照；

　　(2)公司經理出任聘任書；

　　(3)中級以上職稱人員的證書或證明材料；

　　(4)資質等級申報表；

　　(5)公司的管理章程、管理合同；

　　(6)其他所需材料。

　　市房地局和區縣房地產管理部門應當自受理物業管理企業申請之日起20日內，核發物業管理資質證書。

　　4.日常資質管理

　　資質證書有效期2年；無正當理由不申請的企業要責令其限期申請；企業開業兩年內不實施物業管理的，復評不再核發證書；企業如注銷或破產，資質證書交回主管部門。

　　對物業管理企業違反以下規定的行為，區縣房管部門有權限期整改，并可降低資質，直至建議工商行政管理部門取消其經營資質:

　　(1)不履行物業管理合同及管理辦法規定的；

　　(2)管理制度不健全，管理混亂，業主住戶投訴較多的；

　　(3)被物價部門認定亂收費或收費不規范，又不認真整改的；

　　(4)利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；

　　(5)對于業主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監督的；

　　(6)因管理失職，造成重大事故的。

　　三、物業管理企業的權利和義務

　　(一)物業管理企業權利以及權利來源

　　建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理公司的權利是:

　　(1)物業管理企業應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；

　　(2)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；

　　(3)依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

　　(4)有權制止違反規章制度的行為；

　　(5)有權要求管委會協助管理；

　　(6)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務；

　　(7)可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

　　這些權利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權利主體、權利內容要符合法律和行政法規的規定。只有符合法律和行政法規的規定，物業管理企業的權利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規的規定，物業管理企業不僅不能達到預想的管理效果，反而可能造成其管理行為產生的后果無效。

　　物業管理企業在實施管理時，必須制定小區或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規和行政規章相悖，而是要在法律的范疇之內制定。如:哪些是物業使用的禁止行為，對限制性行為產生后果怎樣處理；業主或使用人如果要改變住宅使用性質，如何對待；業主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設備的管理平時如何保持良好狀態；各小區內各種公共設施和管線怎樣管理，小區車輛停放、綠化管理等，都要依照相關法規制定管理條文。小區的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執行行政部門頒布的治安管理條例和規章。

　　其次，物業管理公企業管理權利來之于合同。這里有三個方面:

　　(1)物業管理服務合同。合同簽訂雙方業主委員會和物業管理企業是平等的民事主體，是委托和被委托的關系。合同明確了物業管理服務的事項、權限、標準費用、期限和違約責任等，在管理服務的權限之內就是物業管理企業的服務范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權限。如果超越管理權限，事后要得到業主委員會的追認。物業管理公司行使委托之外的職權，業主委員會如不予認可，則由物業管理公司自己承擔責任。例如，如果沒有委托代辦產權證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業管理公司自行其是，業主們可以予以否決，不支付費用；

　　(2)對物業使用中的各種禁止行為，物業管理企業要與業主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協議來得到業主的認可，并在協議中雙方約定違約的責任。這樣物業管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權限；

　　(3)關于聘請專業公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉委托合同，把業主委托的權限轉委托給這些專業公司，并且事先要得到業主委員會的同意。

　　(二)物業管理企業的主要義務

　　《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理企業的義務是:

　　(1)履行物業管理合同，依法經營；

　　(2)接受管委會和住宅小區內居民的監督；

　　(3)重大的管理措施應當交管委會審議，并經管委會認可；

　　(4)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　物業管理企業的義務，首先是履行合同，對合同規定的事項要全面履行:

　　(1)管理服務合同一經簽訂，受國家法律保護，合同義務受國家法律監督。如果物業管理企業不全面履行合同，要承擔相應的違約責任。

　　(2)不得擅自變更和解除管理服務合同，雙方必須信守合同。如果發生新的情況，要經雙方協議重新達成新的合同。任何一方當時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經訂立的管理服務合同；

　　(3)依法解決管理服務合同中的糾紛。一種是通過協議解決糾紛，一種是通過有關主管部門的調解解決，也可以向人民法院起訴。

　　其次，服從政府部門房地產等有關行政主管部門的監督，接受物業管理相關部門的指導和監督，這又是物業管理企業的另一條重要義務:

　　(1)首先要接受工商管理。工商行政機關依法確定各類企業和個體工商業的合法地位，監督管理或參與管理市場上的各種經濟活動，檢查處理經濟違法違章行為，保護合法經營，取締非法經營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經濟的健康發展。物業管理公司要依法登記成立，經營范圍要明確，以營業執照為準。與業主委員會訂立管理服務合同要對照經濟合同訂立的條件:雙方當事人是否具有主體資格；合同內容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業經營范圍；雙方當事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據規定，物業管理服務合同應到房地產主管部門備案。另外，物業管理公司在經營活動中使用商標、廣告等，也要服從行政部門的管理；

　　(2)接受行業行政主管部門和政府有關行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質核準登記管理，對物業管理行為的管理，對違反物業管理有關規定進行行政處罰，社區管理規定等；

　　(3)接受物業管理的價格管理。物業管理關系到千家萬戶的安居樂業，其收費既要考慮公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業所有權人、使用人經濟承受能力相適應。物業管理企業要在物業管理價格政策范圍之內經營。

　　四、物業管理企業的機構設置

　　(一)機構設置的要點

　　1.精悍的科學決策領導機構

　　物業管理企業作為獨立的經濟實體，決策機構上進行經營決策，決定著用人機制，關系到企業的生存和發展。這就要求設立一個精悍、高效、富有戰斗力的領導班子。一種是經理負責制，要求有水平高、懂經營、素質好的經理，上級部門要加強領導，職工參與民主管理；第二種是董事會制，決策層和管理層分離，分級負責，權責對應。

　　2.適應市場風險的機制

　　服務管理要向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。機構設置要體現企業風險共同承擔的原則。企業要承擔次級風險即自負虧損，也要承擔最大風險即破產倒閉，要把個人勞動、部門服務質量、經濟效益與企業風險掛鉤，要“定崗、定員、定職責”，使得進行物業管理的人、物及場所達到最佳結合。

　　3.集約化的管理體制

　　物業管理企業的經營者、工程技術人員和全體操作工人要把企業動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來，從而實現物業管理企業的有效經營。

　　(二)有關部門的設置

　　物業管理企業的內部機構的具體設置，要根據管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。通常物業管理企業的內部機構設置一般有如下幾種模式:

　　1.事業部制

　　所謂事業部制，原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產品大類劃地區組織事業部，實行集中決策指導分級經營實行單獨核算的一種組織形式。即物業管理公司(有的稱總公司)下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。如圖示:

　　2.直線-職能制

　　職能制是設有職能機構，由機構負責人在業務范圍內下達和布置工作。直線-職能制是管理機構有兩個層次，一個是管理層，一個是作業層，經理通過部門領導實施內部管理。

　　香港往往把部門歸并為三塊:管理、服務和內務。不論是事業部制或直線職能制，各部職能大致如下:

　　經理室。它是決策機構，經理對公司負全面責任，對重大問題作出決策，布置和協調各部門工作。

　　辦公室。主要負責公司內部日常行政事務，包括人事、后勤、檔案等，有時辦公室還負責招聘和培訓員工工作。

　　財務部。主要負責財務管理，在經理領導下做好資金運作的日常工作，負責管理服務費的收繳，會計、出納分開，做好財會賬冊、報表，繳納財稅，要經常向經理報告公司財務情況。

　　工程部。這是負責物業維修及設備運行的技術管理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級技術人員組成，包括房屋的設備檢驗、維修工程安排，對業主裝修的指導和監督等。

　　管理部。一般有房屋及設備急修以及一般報修受理或作業，負責保安、消防、車輛交通等工作，轄區內的環境保護和日常清掃，綠化設施的管理，樹木、綠地養護等。

　　經營發展部。這是物業管理公司“一業為主、多種經營”的管理部門，對物業管理公司貫徹以業養業的方針至關重要。經營發展部負責各種文化、娛樂、生活、商業等公共性服務經營設施和部門，接受業主綜合性或個別性的委托、代辦服務。

　　3.物業管理有限責任公司的組織機構

　　根據《公司法》，有限責任公司設立股東會、監事會和董事會。股東會是公司的權力機構。它決定公司的經營方針和投資計劃，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表擔任的監事，對發行公司債券等作出決議等。監事會由股東會選出的監事和公司職工民主選舉產生的監事組成，這是公司監督機構。董事會是經營決策機構和業務執行機構，董事長為公司的法定代表人。有限責任公司經理，由董事會聘任或解聘。

　　4.物業管理股份有限公司的組織機構

　　股份有限公司和股份合作公司應訂立章程，其內容前文已述。發起人、認股人舉行創立大會，通過公司章程，選舉董事會成員，選舉監事會成員等。

　　五、物業管理企業的經營管理

　　物業管理集服務、經營為一體，既是一種服務行為，又是一種經營行為。物業管理企業應在國家宏觀政策、法規的調控下，按照市場需求，采取科學的管理方法，運用先進的管理手段和管理工具自主地組織服務與經營。物業管理企業在管理服務活動中，必須以經營為手段，以效益為目的。以經營為手段，就是要在物業管理的全過程中實行有償服務，并通過經營各種實業，解決物業管理中的各項經費開支；以效益為目的，就是以社會效益、環境效益、經濟效益和心理效益為最終目標。由于物業管理與社會的關系密切，物業管理企業對社會的貢獻除本身的經濟效益以及繳納稅費外，對其他行業來說還有更多的社會效益、環境效益和心理效益。例如，良好的物業管理可以為業主提供一個方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業；優良的物業管理還能創造優美的小區環境，為樹立城市形象增添光彩。把經濟效益與這些社會效益、環境效益和心理效益結合起來就形成了物業管理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業帶來良好的企業形象，而良好的企業形象又是形成商業信譽的重要源泉，因而它也是構成企業無形資產的重要組成部分。一家擁有較高商譽的企業無疑具有更大的發展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關系，促進管理服務的銷售，獲得行業競爭優勢。

　　鑒于目前人們對物業管理的適應性和承受性差距較大，人們的觀念還沒有完全轉變，我國的物業管理企業要提高經濟效益乃至綜合效益就必須從自身經營管理入手，實施規范化、規模化、信息化的經營管理。

　　規范化就是要求物業管理企業必須完善企業管理，物業管理的運作必須做到規范化，尤其是目前問題較多的收費管理。對于物業管理的基本業務和專項業務，一般以“保本微利”為原則，只向業主收取低廉的費用。對于物業管理的特色業務，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費用。對于物業管理的多種經營業務，則要求講究經濟效益。物業管理企業應充分發揮能動作用，積極開拓多種經營的新領域，并且在提高經濟效益的同時注意提高社會效益和環境效益。

　　規模化就是要求物業管理企業盡可能實行規?；洜I，使物業管理不斷優化。根據規模經濟理論，企業只有達到了經營規模程度，此時管理服務的單位成本最低，這樣才能提高企業的經濟效益。物業管理雖然是服務性行業，但作為一個企業，在開拓物業管理業務時，應立足于提高企業經濟效益和減低業主管理費負擔，考慮運用規模經濟理論發展企業。根據目前不同規模物業管理企業的經營狀況分析，可以發現凡是上規模的物業管理企業，既可以減輕業主的經濟負擔，又能為自身創取較好的經濟效益。此外，上規模的物業管理企業，更能使業主受到全方位、多層次、多項目的服務。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業主對提高物業功能質量，改善物業環境的要求也會越來越高，要求物業管理企業提供的服務內容也會越來越多。上規模的物業管理企業，由于社會網絡眾多，各種人才齊全，可以滿足業主的要求，而一些小企業則無法做到。

　　信息化就是要求物業管理企業充分利用信息系統。當代社會是一個信息化的社會，信息的收集、分析和利用是企業成敗的關鍵。尤其是實行了規?；洜I的企業，為了適應物業管理的需求，計算機管理信息系統技術在物業管理中將會得到越來越廣泛的運用。物業管理信息系統的應用，是指運用現代計算機技術，把有關物業管理信息物化在各種設備中，并由這些設備和物業管理人員構成一個為物業管理目標服務的人機信息處理系統。通過信息系統的應用，可以使物業管理的許多日常工作實現自動化。例如，利用計算機控制建筑物的空調系統、防火安全自動報警系統、建筑物內的垂直交通系統、照明系統、建筑物部件及附屬設備安全報警系統、大廈保安系統、輔助物業管理人員工作的資產管理信息系統、建筑物出租(租客、租金、租約)管理系統、財務分析與管理系統、管理決策輔助支持系統、人員管理系統等。自動化對物業管理產生兩個明顯的效果:首先能提高效率，達到降低成本的效果。因為自動化可以使在員人數相同或減少的情況下，在一段指定的時間內做更多的工作。其次能提高成效，達到增值的效果。因為借助自動化可以引進嶄新的服務或加強現有的服務，向業主提供更高水準或更優良的服務，這既能提高物業管理的收入水平，又能達到物業增值的效果。

　　六、物業管理企業的文化建設

　　物業管理企業在追求利潤目標的同時，還必須加強企業發展的靈魂建設即企業文化建設。企業文化是企業獨特的經營個性、管理風格、企業理念、人員素質的綜合體現，它包括文化理念、價值觀念、企業精神、道德規范、行業標準、歷史傳統、企業制度、文化環境和企業產品等。因此，加強企業文化建設，對提高企業凝聚力是很有意義的。

　　一般認為現代企業文化是由四個層次構成的，即表層的物質文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。

　　表層的物質文化，又稱物質文化層，是現代企業文化的第一層次。它是指由企業員工創造的品牌形象和各種物質設施等所構成的器物文化，包括企業服務的物業環境和社會影響，企業員工勞動環境和娛樂休息環境，以及員工的文化設施等。表層的物質文化是企業員工的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業文化的最外層，但卻集中表現了一個現代企業在社會上的外在形象。因此，它是社會對一個企業做出總體評價的起點。

　　淺層的行為文化，是現代企業文化的第二個層次，它是企業員工在服務經營、學習娛樂和人際交往時產生的活動文化，主要包括企業的經營活動、教育宣傳活動、協調人際關系的活動和各種文娛體育活動等。這些活動實際上也反映了企業的經營作風、精神面貌、人際關系等文化特征，也是企業精神、企業目標的動態反映。

　　中層的制度文化，是現代企業文化的第三個層次。它是指與現代企業在服務經營活動中形成的企業精神、企業價值等意識形態相適應的企業制度、規章和組織機構等。這一層次主要是企業文化中規范人和物的行為方式的部分。實際上，現代企業內的領導制度、組織結構體系、管理的規章制度等無不反映出企業的價值觀、精神和文化，故它也是企業文化中的一個層次，可稱為企業文化中的強制性文化。

　　深層的精神文化，是現代企業文化中的核心層。它是指企業在服務經營中形成的獨具企業特征的意識形態和文化觀念，包括企業精神、企業道德、價值觀念、企業目標和行為準則等。例如，萬科物業管理的精品概念“高品質服務=認真+創新+顧客需求”就反映了其企業的深層精神文化。由于企業的精神文化具有企業的特點，故它往往是在企業多年的經營過程中逐步形成的。

　　現代企業的這四個層次形成了企業文化由表層到深層的有序結構。物質文化作為具體實在，屬于表層，它構成了企業文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動，形成企業的軟件外殼；制度文化是觀念形態的轉化，成為企業文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態和文化心理，是企業文化的核心。因此企業精神文化是企業文化的精髓，它體現了現代企業的共性與特性，主導著本企業文化的發展規范模式。具體的說，精神文化通過制度文化的表現，支撐和規范企業員工的行為，使之具有企業核心文化的特點，構造出企業的實物外貌，并從其實物外貌中反映出本企業的核心文化。

　　現代企業文化具有導向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能，通過創立和建設企業文化，使它成為全體員工所共同擁有、互相認同的行為方式和思想方法，從而產生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企業，而且同心同德的去維護企業的形象和利益。這是一種巨大的財富，是企業發展的動力。

　　七、物業管理的人員培訓

　　利潤是企業追求的目標，文化是企業發展的靈魂，人才是企業的資本。物業管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區；無論是商場、飯店賓館，還是工業廠房，都要求物業管理必須擁有一批素質高、技術硬的管理隊伍。尤其是住宅小區的物業管理，管理人員要面對數百以至數千的住戶，房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業，而且他們的經濟狀況、文化素養、生活品位以及生活習慣都存在著差異，因此物業管理企業必須以優質的服務態度和優質的服務水平來適應各項管理工作的要求。物業管理企業應具有管理型和工程技術型兩類人才，其從業人員不僅必須具有較高的管理水平、文化水平和專業技術水平，而且還要有良好的思想作風、職業道德和服務態度。

　　物業管理屬于知識密集型的管理行業，沒有經過專業訓練的隊伍，是不能適應物業管理現代化和專業化的要求的。一支高素質管理隊伍的建立，有賴于對培訓工作的重視和建立一套嚴密的員工培訓制度。物業管理企業必須始終把加強員工隊伍建設作為一項重要的基礎工作，要制定嚴密的員工培訓制度，通過各種形式，開展不同層次的職工培訓，包括職前培訓、在職培訓、專題講座、學歷培訓等，著重抓員工的思想作風、職業道德和服務態度教育，抓員工的業務素質和專業技術建設，以提高員工的管理服務水平。

　　1.思想作風

　　引導和教育員工牢固樹立“服務第一，方便業主”的思想，把“熱誠、優質、團結、奉獻”作為企業精神。工作時間統一著裝、統一掛牌、統一用語。在接待業主時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動的最高信條。以“想業主之所想，急業主之所急，解決業主之困難”為服務宗旨，管好物業，用好物業，修好物業，努力改善業主的工作和生活條件。

　　2.職業道德

　　提倡員工愛房地產行業，愛本職崗位，愛護企業聲譽，對業主多一點奉獻，多一點愛心。引導和教育員工堅持原則，秉公辦事，廉潔奉公，不以權謀私，作風正派，虛心好學，熱心公益，愛護公物，體現出員工的品質人格和精神境界。

　　3.服務態度

　　物業管理人員的服務態度直接關系到政府和行業的形象，因此，物業管理企業應引導和教育員工，堅持以“主動熱情，周到優質”的服務態度實行文明管理。業主要求服務應隨叫隨到，及時為業主排憂解難。對客戶的無理言行，應盡量容忍，耐心說明，不以惡相待，不容許與客戶發生打罵行為，做到文明用語，禮貌待人，給業主以親切感。

　　4.業務素質

　　物業管理人員的業務素質高低，直接關系到管理服務水平的高低。因此，物業管理企業應要求員工精通業務，掌握相應的房地產經濟理論知識、房地產產業產籍管理知識、房地產經營管理的基本知識，了解相關的法律法規政策、相應的建筑知識、物業的基本狀況，懂得機電設備維修保養知識和必要的公關知識等，使每位員工對自身的職責，業主間的權益和相互責任，以及公共設施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問題和糾紛時，能公正地闡明有關問題及提供意見，遇到違反規定的行為，能根據有關條款迅速做出反映及采取相應的措施，使問題能迅速、妥善地得到解決。

　　5.專業技術

　　物業管理人員專業技術水平的高低，直接關系到物業管理和服務質量的高低。物業管理企業員工須持有專業管理部門頒發的《崗位合格證書》，方可上崗擔負物業管理工作。員工必須接受物業管理專業培訓，刻苦鉆研專業技術，掌握本崗位必備的應知應會知識和專業技術，不斷提高專業水平。

篇2：國有物業管理企業如何走向市場

　　國有物業管理企業如何走向市場

　　隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。

　　（一）房屋設施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

　　（二）“養人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。

　　三、國有企業物業管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。

　?。ㄒ唬┱龀?。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。

　　1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。

　?。ǘ┢髽I支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

　?。ㄈ┳陨砼?。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。

　　2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展經營服務?！疤亍本褪翘厥夥?，如接送孩子上下學、代理業務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

　　3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司

篇3：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規模化、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規模化發展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象。或者由于文化背景的差異，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步。可以預見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量。“數字化家園”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。