物業(yè)服務(wù)標(biāo)書編制技巧

　　（一）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的基本要素

　　1、計量單位。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2、貨幣。國內(nèi)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書使用的貨幣應(yīng)為人民幣，而國際投標(biāo)中所使用的貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在標(biāo)書中說明。

　　4、表述方式。簡潔、明確、文法流暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求。圖紙、表格較之于文字在表述上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格一致、符合招標(biāo)文件的要求。

　　5、理論和技巧。投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運用心理學(xué)、運籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。

　　6、資料真實。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重的偏離與保留，保證所提供全部資料的真實性，以實用投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求。

　　（二）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編寫要求

　　1、要有說服力。

　　2、要有競爭力。

　　3、要有鼓動力。

　　4、要有吸引力。

　　（三）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書編寫的注意事項

　　1、投標(biāo)文件應(yīng)完全按照招標(biāo)文件的各項要求。

　　2、確保填寫無遺漏，無空缺。

　　3、填寫方式要規(guī)范。

　　4、計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。

　　5、報價合理。

　　6、包裝整潔美觀。

　　7、投標(biāo)方式規(guī)范。

　　8、嚴(yán)守秘密，公平競爭。

篇2：淺議物業(yè)管理標(biāo)書編制

　　淺議物業(yè)管理標(biāo)書編制

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)愈加規(guī)范，企業(yè)投標(biāo)工作頻次增加，參與投標(biāo)逐步成為企業(yè)獲取項目、占有市場份額的主渠道。筆者近期參加了一些評標(biāo)工作，將業(yè)主招標(biāo)方、企業(yè)投標(biāo)方以及評標(biāo)方的做法與認(rèn)識交織在一起，有了一些對企業(yè)標(biāo)書編制工作的思考。

　　招標(biāo)單位說：標(biāo)書是說明書，希望看到企業(yè)將如何為業(yè)主提供管理服務(wù)。投標(biāo)方說：標(biāo)書是宣言書，它會表明物業(yè)管理企業(yè)將怎樣為業(yè)主提供管理服務(wù)，將達(dá)到怎樣的水準(zhǔn)。評標(biāo)方說：標(biāo)書是判決書，通過物業(yè)管理企業(yè)的表述，使評委看到企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)標(biāo)書所指的工作。因此說，標(biāo)書編制的第一環(huán)節(jié)在于針對性，應(yīng)針對業(yè)主需求、針對項目特點、針對評標(biāo)人對標(biāo)書的一些關(guān)注點來編制標(biāo)書，而現(xiàn)存的問題往往是標(biāo)書針對性不強(qiáng)。

　　俗活說：干活不由東，累死也無功。標(biāo)書的編制首先要從專業(yè)角度去了解顧客需求，分析顧客需求，滿足顧客需求，通過標(biāo)書讓業(yè)主或招標(biāo)人感到參加投標(biāo)的企業(yè)準(zhǔn)確、全面地了解了業(yè)主需求。

　　例如近日參加了一個總部大廈的評標(biāo)工作，評標(biāo)前業(yè)主單位代表在說明中指出，希望擬聘的物業(yè)管理公司符合以下幾點：有管理總部物業(yè)的經(jīng)歷；有新技術(shù)、新方法的管理手段；有滿足需求的服務(wù)特點；有明確的成本計算明細(xì)；有企業(yè)人員管理的制度和具有一定專業(yè)水準(zhǔn)的管理服務(wù)團(tuán)隊；有相關(guān)經(jīng)歷的人員；有重視企業(yè)自身形象和隊伍素質(zhì)管理的做法；有突出細(xì)節(jié)管理的手段與經(jīng)驗。這些都對企業(yè)編制標(biāo)書起到了指路明燈的作用。遺憾的是參加投標(biāo)的企業(yè)中，有的企業(yè)沒有對上述需求做出具體動作，響應(yīng)性較差，偏差明顯，影響了投標(biāo)效果。而勝出企業(yè)的響應(yīng)性卻非常突出，不儀把業(yè)主的要求變成了方案，寫進(jìn)了標(biāo)書，而且還通過創(chuàng)新和發(fā)揮來解答業(yè)主的問題，使響應(yīng)性更加突出，實現(xiàn)了通過標(biāo)書與業(yè)主進(jìn)行積極的互動與交流，產(chǎn)生了共鳴，達(dá)到了事半功倍的效果。

　　無論是業(yè)主方，還是評標(biāo)方，對于標(biāo)書的關(guān)注點在于五方面，即標(biāo)書的整體性，人員配置的符合性，費用核算的合理性，承諾的可行性，對業(yè)主需求或項目需求的響應(yīng)忭。標(biāo)朽編制的過程很大程度上體現(xiàn)出的是競標(biāo)企業(yè)的專家思想和企業(yè)的專業(yè)水平。編制好具有專業(yè)水準(zhǔn)的標(biāo)書應(yīng)該注意以下三方面問題：

　　崗位的安排應(yīng)根據(jù)改革法規(guī)和行業(yè)特點及項目需求而確定。人員的定編應(yīng)結(jié)合崗位的設(shè)置，超編設(shè)崗與過少配置都將造成不夠事業(yè)的印象。

　　費用支出是體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)的重中之重。費用的計算過程是專業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)過程，它與管理品質(zhì)、投入質(zhì)量相關(guān)。因此，應(yīng)結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計服務(wù)程序，制定服務(wù)投入量，核算服務(wù)成本。

　　服務(wù)承諾要具有可行性。在以往的評標(biāo)過程中，有些企業(yè)的承諾過于空泛，而有些企業(yè)的承諾又讓人明顯感到難以實現(xiàn)。例如：報修到達(dá)時限，十幾萬平米的項目，接報修后三分鐘到達(dá)就難以實現(xiàn)；報修返修率為零，難以實現(xiàn)；服務(wù)滿意率100%，難以實現(xiàn)；食堂餐飲服務(wù)滿意率100%，不可能實現(xiàn)；既然是讓顧客、讓評委、讓外行內(nèi)行都感覺難以實現(xiàn)的承諾，就會造成失信。因此，承諾要留有余地，要恰到好處。以上問題集中于一點：即通過專家思想體現(xiàn)專業(yè)水平。

　　標(biāo)書中對企業(yè)發(fā)展的描述針對性要強(qiáng)。要針對所投項目的特點，在標(biāo)書中整體介紹公司情況的基礎(chǔ)上，重點應(yīng)該放在相似項目的管理服務(wù)方面，目的在于使其體現(xiàn)參照物的作用，使業(yè)主更加直觀地感受到企業(yè)的管理水平。

　　企業(yè)要在項目展示的同時注意理念與做法的展示。理念要適宜并具有一定的超前性，做法要恰當(dāng)且體現(xiàn)細(xì)致管理，要在細(xì)微之處下功夫，表現(xiàn)與-般的不同，從而引起注意。有些理念和做法有可能引發(fā)一些爭論，只要堅信豐題正確，原則無誤，就要加強(qiáng)對業(yè)主和評標(biāo)方的引導(dǎo)，同時通過對標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)一步論述的環(huán)節(jié)，適度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。

　　結(jié)合以上四方面的認(rèn)識，我們應(yīng)從注意兩人問題著手編制標(biāo)書：

　　一是知己、知彼、知行情。

　　知己：注意公司經(jīng)營定位與所投項目的檔次，明確公司擬要采取的經(jīng)營戰(zhàn)略，并有針對性地結(jié)合以往業(yè)績，在標(biāo)書中體現(xiàn)出公司的理念與創(chuàng)新思想、項日管理策劃要點等。

　　知彼：要在接到招標(biāo)文件之日起注意了解業(yè)主、業(yè)主需求及項目情況，結(jié)合上述做法，首先做好項目現(xiàn)場勘察、答疑等前期工作。注意做好項目特點分析、功能分析、需求分析，注意歸納分析結(jié)果，最主要的是將符合應(yīng)標(biāo)項目需求的分析分類體現(xiàn)在標(biāo)書中。

　　知行情：所謂行情，即是在人、機(jī)、料、法、環(huán)等各個環(huán)節(jié)中，行業(yè)中的相關(guān)規(guī)定和習(xí)慣做法與個性需求。

　　人：人的配置過剩會顯示管理設(shè)計有誤，過少則顯得不夠?qū)I(yè)或優(yōu)先進(jìn)入后調(diào)整之嫌疑。只要理由充分，即可自信設(shè)置。

　　機(jī)：機(jī)具配置及前期啟動費用的計取，工作的安排應(yīng)有前瞻性，否則不僅影響上作的開展，還會影響雙方合作。

　　料：對管理消耗的計劃與準(zhǔn)備一定要結(jié)合項目的檔次、業(yè)主的需求而定，要量入而出，明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　法：要明確管理原則，突出制度，要讓業(yè)主方通過標(biāo)書了解到投標(biāo)方將怎樣實施管理，依據(jù)何在。要將掌握的專業(yè)法規(guī)情況，在標(biāo)書中索引全面，從而增強(qiáng)招標(biāo)方的信任感。

　　環(huán)：管理的環(huán)境建設(shè)很重要，特別是企業(yè)自身的環(huán)境建設(shè)直接體現(xiàn)企業(yè)素質(zhì)。因此環(huán)境投入不可缺少，部分企業(yè)投標(biāo)中經(jīng)常以犧牲企業(yè)前期開力、管理費支出等方面而贏得中標(biāo)，一旦中標(biāo)將給項目后期管理造成困難，或為控制成本，降低了服務(wù)檔次，或苦苦支撐，造成企業(yè)損失，二者均不可取。在投標(biāo)時就應(yīng)明確列支，無論是外行與內(nèi)行，只有強(qiáng)調(diào)有序服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，業(yè)主才會接受對于管理環(huán)境的建設(shè)。

　　二是忌粗、忌虛、忌硬傷。

　　標(biāo)書編制是嚴(yán)肅的事，容不得半點馬虎，但在多次評標(biāo)中所反映出的問題恰恰就枉于此。編制過程粗、文字組織粗、原則話多、框架語言多、具體描述少、專業(yè)淪據(jù)少，給招標(biāo)方或評委的感覺是不專業(yè)、不認(rèn)真、不可信。更有甚者，在報價中出現(xiàn)計算性錯誤、小數(shù)點位置上的錯誤、抄用其他標(biāo)書語言時名稱上的錯誤等等，業(yè)內(nèi)人土稱之為“硬傷”。這一“硬傷”輕則失去中標(biāo)機(jī)會，重則敗壞企業(yè)聲譽(yù)，影響企業(yè)發(fā)展，因此要非常注意。