鞏小姐是1997年買如某庭園一物業,前幾天接到管理處主任電話,說鞏小姐的樓下反映鞏小姐的洗手間漏水,想叫鞏小姐將整個洗手間地板重新返修一次,并說漏水的原因是該洗手間防水措施沒弄好。鞏小姐則認為應該屬于發展商的責任,因為發展商當時沒有弄好此措施。管理處主任也承認發展商當時修建時忽略了此點,但說發展商交給鞏小姐時是毛坯房,無此責任弄洗手間防水措施。隨后鞏小姐又提出要求翻新費用應由樓上、樓下各付一半,因樓下是受益者。

　　《中華人民共和國民法通則》的第八十三條明確規定:“不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>

　　由樓上漏水產生的物業管理糾紛責任適用于民法中的過錯責任原則來判定責任。過錯責任原則以過錯為要件,因當事人一方的過錯造成的后果,就由過錯者承擔責任負擔費用;沒有過錯就沒有責任,那么費用的承擔就適用公平原則,可以向鞏小姐所提出的那樣,由當事人公平分擔。因此,要確定鞏小姐洗手間漏水翻修費用由誰承擔,首先要弄清造成洗手間漏水的責任歸屬,是發展商、設計商或承建商在設計建造房屋的質量責任,還是業主及裝修者的責任?按照因果聯系的歸責原則,發展商如果按照購房合同的規定交給業主的是毛坯房,發展商、設計商或承建商是沒有義務處理洗手間的防水、防漏措施的,而處理洗手間防水、防漏措施就是業主應在裝修中的義務和責任。即使發展商處理好了防水、防漏措施,業主在裝修時也可能會破壞防水、防漏層造成洗手間漏水的隱患。因此,管理處主任所說的發展商無此責任弄洗手間防水措施是合理的既然發展商交付給業主的是毛坯房,業主在裝修時就必須采取有效地防水、防漏措施?，F在洗手間漏水的原因顯然是業主裝修中未做好防水、防漏措施的必然結果,這是業主的過錯和過失。因此,從因果關系和過錯推定洗手間漏水的翻修責任必然要由業主鞏小姐自己承擔。由于鞏小姐的洗手間漏水給樓下業主、住戶造成了妨礙或損失,樓下業主、住戶理所應當要求鞏小姐承擔漏水的責任,停止、排除洗手間漏水的妨礙或損失。

　　按照物權法中的建筑物區分所有權法律制度以及我國的司法實踐,業主購買房屋是由房屋自己獨立使用的專有部分和其他業主共同擁有的共用部分所組成:專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的業主共同負擔;但修繕費用是因可歸責于業主的事由所發生的,由該業主負擔。因此,鞏小姐洗手間漏水是可以歸責于自己裝修中未處理好防水、防漏措施造成的,顯然應由鞏小姐自己承擔翻修費用,樓下業主、住戶自然不應該承擔鞏小姐洗手間翻修的費用。如果鞏小姐不及時翻修,樓下業主、住戶可以以鞏小姐洗手間漏水侵害了合法權益為由向法院提起訴訟,依法法院可能做出不利于鞏小姐的判決。

篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

　　[案例分析]

　　維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業主室內，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業主裝修期間，不按裝修管理規定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業主承擔，業主應承擔維修費用。

　　至于業主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業主辦理入伙手續之日起計算時間，與業主入住到房屋的時間無關，因此，業主所說剛剛入住的理由也不成立。物業管理公司應根據業主辦理入伙手續的時間計算保修期，依據實際情況酌情妥善處理。

　　從物業管理的實際看，即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業主，就不會出現糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。

　　這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務費用的收繳

　　(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。

　　(2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。

　　(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

　　(4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。

　　(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業主派發。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業程序》中的相關規定執行。

　　(7)出納員在規定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業程序》中的相關規定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的相關規定進行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

　　(1)對已辦理銀行劃賬手續的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規定的交費日期到相關單位去交納相關費用。

　　(3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業主派發。

　　(5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業程序》中的相關規定向住戶開具收款收據。

　　(6)出納員在應規定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業程序》中的有關規定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的有關規定進行相關的催繳工作。

　　6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯）。

　　(2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

　　(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯交財務會計按照《會計核算標準作業程序》進行相關的賬務處理。

　　(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經審核存有疑問，應及時查明予以更正；經審核無誤，應根據《會計核算標準作業程序》作相應的賬務處理。

　　7．費用收繳資料的保管

　　(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。

　　(2)財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

　　8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據之一。

　　五、記錄

　　1．《收費通知單》

　　2．《費用催繳通知單》

　　3．應收管理費用明細表》

　　4．《消費項目清單》

　　5．《費用收繳明細》

　　六、相關支持性文件

　　1．《現金管理標準作業程序》

　　2．《銀行存款管理標準作業程序》

　　3．《應收賬款管理標準作業程序》

　　4．《會計核算標準作業程序》

篇3：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。