如果一個(gè)小區(qū)物管的“新舊交替”出現(xiàn)了問題,導(dǎo)致停水停電,區(qū)內(nèi)垃圾成堆,那該怎么辦?《下城區(qū)物業(yè)管理危機(jī)應(yīng)急預(yù)案》(草案)就是試圖解決這一問題。但有關(guān)人士坦言,要真正杜絕上述場(chǎng)景的出現(xiàn),還需要引起政府更多的關(guān)注。
從上述兩起事件來看,雖然有可能釀成大禍的“物管真空”并沒有出現(xiàn),下城區(qū)建設(shè)局物管中心也都“滅火”于未然,但如果仔細(xì)分析一下這兩起事件,多少有些僥幸的成分,我們不禁要問,如果越泰物管沒有出現(xiàn),泰和苑會(huì)怎么辦?如果凱喜雅老總沒有這樣的姿態(tài),金鹿雅苑會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)北侖華山新村?
由于物業(yè)管理真空的危機(jī)最近不斷出現(xiàn),為了找到一套解決此類問題的方法,下城區(qū)建設(shè)局物管中心為此專門制定了一套《下城區(qū)物業(yè)管理危機(jī)應(yīng)急預(yù)案》(草案),一旦某小區(qū)出現(xiàn)“管理真空”的危機(jī),馬上啟動(dòng)該預(yù)案來解決問題。
該預(yù)案的核心內(nèi)容是,在有可能出現(xiàn)物業(yè)管理真空的情況下,先找一家物管公司進(jìn)入,然后再進(jìn)行業(yè)主大會(huì)表決。“小區(qū)一天沒人管,后果是不堪設(shè)想的?！毕鲁菂^(qū)建設(shè)局物管中心副主任金志韋表示。
如果實(shí)在找不到新的物管公司,就將啟動(dòng)二級(jí)預(yù)案,在所屬街道的牽頭下,成立由各相關(guān)部門參與的危機(jī)管理協(xié)調(diào)小組。由這些小組來取代物管公司的相應(yīng)功能。“到目前為止還沒有出現(xiàn)這樣的情況,這也是萬不得已的做法,這樣的局面是誰都不愿意看到的?！苯鹬卷f說。
瓶頸卡了應(yīng)急預(yù)案脖子
“目前這一問題存在著兩個(gè)瓶頸,一是法律,二是相關(guān)部門的配合?！苯鹬卷f表示?！胺缮系膯栴}就是業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),它沒有資格來決定到底聘請(qǐng)哪一家物管公司,業(yè)主委員找來一家物管公司,它必須要召開業(yè)主大會(huì),啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)要15天時(shí)間,通過決議要2/3業(yè)主通過,而現(xiàn)在一個(gè)大型小區(qū)業(yè)主起碼有四五千人,根本不可能召開這樣的業(yè)主大會(huì),只能通過發(fā)函的形式,這樣要形成決議變得非常艱難?！?/P>
因此,如果一個(gè)小區(qū)的業(yè)主以此來對(duì)應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行質(zhì)疑,該預(yù)案的可行性就要打上問號(hào)?！氨热缢f,要聘請(qǐng)物管公司必須要2/3業(yè)主同意,你怎么可以沒有經(jīng)過這樣的程序就讓一家物管公司進(jìn)來管理呢?而且為什么沒有經(jīng)過我們認(rèn)可就規(guī)定要交這樣一筆物管費(fèi)呢,這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么?”金志韋說,“如果有一個(gè)業(yè)主這樣問,那我們都啞口無言了,雖然現(xiàn)在沒有業(yè)主‘不合時(shí)宜’地提出這問題,但我們也明白,這樣的應(yīng)急預(yù)案目前還沒有法律以及政策上的認(rèn)可?！?/P>
另一個(gè)問題是,物價(jià)部門始終沒有明確物管公司應(yīng)急進(jìn)入一個(gè)小區(qū)該如何收費(fèi),目前下城區(qū)的應(yīng)急期間服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量,以《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)》為依據(jù),實(shí)行丙級(jí)服務(wù),但物價(jià)部門對(duì)此并沒有明確表示。“我們區(qū)里是已經(jīng)有過統(tǒng)一意見的,但是市里面怎么樣現(xiàn)在很難說。所以我上次在市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)上說,請(qǐng)市房管局和市物價(jià)局定一個(gè)應(yīng)急收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！苯鹬卷f說。
應(yīng)急物管公司的憂慮
在該應(yīng)急預(yù)案中,政府部門的考慮是最好找一家物管公司來應(yīng)急,但事實(shí)并不像人們想象的那么簡(jiǎn)單。
下城區(qū)建設(shè)局物管中心在制定應(yīng)急預(yù)案的時(shí)候,曾經(jīng)提出了這樣的設(shè)想:由該中心牽頭,組織一批大的物管公司成為應(yīng)急單位,一旦出現(xiàn)問題就讓這些公司馬上接管小區(qū)。“比如今天這個(gè)小區(qū)出問題就由耀江來接,明天那個(gè)小區(qū)出問題就由野風(fēng)來接?！睘榇?該中心還專門組織過一次研討會(huì),但在會(huì)上,物管公司的老總們普遍熱情不高。
某物管公司的老總表示:“這里面存在幾個(gè)問題。一是費(fèi)用,在應(yīng)急期間的費(fèi)用到底誰來承擔(dān)?這個(gè)費(fèi)用怎么收?我們很擔(dān)心在這樣一個(gè)矛盾激化的小區(qū)里,跑過去做了一兩個(gè)月,到時(shí)候應(yīng)急費(fèi)用都拿不到。另一個(gè)問題是,我們應(yīng)急管理時(shí)出了問題誰來承擔(dān)?比如以前的物管公司電梯沒有維護(hù)好,我們一接收它就出問題造成業(yè)主的傷亡,這筆賬到底算到誰的頭上?新老物管交接的時(shí)候,最有可能會(huì)出現(xiàn)各種情況,再加上到一個(gè)矛盾激化的小區(qū),這個(gè)責(zé)任實(shí)在難以承擔(dān)?！?/P>
找不到一家應(yīng)急物管公司來進(jìn)駐,應(yīng)急預(yù)案的大前提也沒有辦法保證,這個(gè)問題該如何解決,金志韋表示非常頭痛,“總不能政府去組建物管公司吧,現(xiàn)在那些小區(qū)是多層建筑還好點(diǎn),如果是高層建筑的,一天沒物管公司就要癱瘓的啊!”
北京朝陽區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的案例:朝陽區(qū)的一小區(qū)處于
篇2：物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意交接事項(xiàng)
物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意的交接事項(xiàng)
答：物管公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：
?。?）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，
對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。
?。?）開發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。
（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。
?。?）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
?。?）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。