一、案件簡(jiǎn)介
背景:筆架山莊搶劫殺人案
案犯于1998年3月30日晚竄入筆架山莊,從陽(yáng)臺(tái)打開(kāi)落地窗進(jìn)入空置的3棟104房,在內(nèi)潛伏,伺機(jī)作案。4月4日晚,被害人明某駕駛奔馳車回到筆架山莊住所,下車后進(jìn)入樓梯間時(shí),被案犯用乙醚迷昏,拖至104房殺害。案犯從其身上劫取財(cái)物1.1萬(wàn)元,因打不開(kāi)車門,搶車未遂。明某的家人于次日凌晨在管理處工作人員的協(xié)助下,在104房找到了明某的尸體。案犯1999年被抓獲歸案,次年以故意殺人罪、搶劫罪被判死刑。
筆架山莊物業(yè)管理合同糾紛案一審情況:
20**年4月5日,明某家屬以物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò),導(dǎo)致?lián)尳佟⑷税傅陌l(fā)生為由,向羅湖區(qū)人民法院狀告物業(yè)管理公司侵權(quán),請(qǐng)求判令物業(yè)管理公司公開(kāi)賠禮道歉、賠償損失。
首次開(kāi)庭時(shí)。變更訴訟請(qǐng)求,將侵權(quán)之訴變更為違約之訴,認(rèn)為物業(yè)管理公司的一系列不作為行為違反了物業(yè)管理服務(wù)合同項(xiàng)下的義務(wù),給他們?cè)斐删薮髶p失,要求物業(yè)管理公司賠償喪葬費(fèi)、差旅費(fèi)及教育費(fèi)損失、明某被劫財(cái)物損失、明某工資和崗位股股金收入損失等共計(jì)68萬(wàn)余元。
明某家屬訴稱:
被害人明某與物業(yè)管理公司間存在合同關(guān)系,他向物業(yè)管理公司支付最高級(jí)別的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的服務(wù),包括業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。但物業(yè)管理公司多次違反了物業(yè)管理合同義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
物業(yè)管理公司辯稱:
物業(yè)管理公司并非實(shí)施侵權(quán)行為的主體,不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。并且,物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不存在過(guò)錯(cuò),筆架山莊的保安分三班24小時(shí)巡邏,每班有兩名保安當(dāng)值,維護(hù)小區(qū)公共秩序,事后及時(shí)協(xié)助找到被害人、及時(shí)報(bào)案,已盡了自己的義務(wù)。此外,物業(yè)管理公司從未對(duì)外承諾、在物業(yè)管理合同中也未約定筆架山莊實(shí)行封閉管理。因此原告主張無(wú)據(jù)。
二、本案經(jīng)兩次開(kāi)庭審理,法院作出一審判決,主要觀點(diǎn)是:業(yè)主與物業(yè)管理公司存在事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣,避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害是此類合同的附隨義務(wù)。物業(yè)管理公司除應(yīng)履行向明某提供與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)的義務(wù)外,還應(yīng)履行保護(hù)明某人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。
因刑事案件的突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性和犯罪手段的多樣化,一旦發(fā)生,不能以物業(yè)管理公司負(fù)有該附隨義務(wù)就一概認(rèn)為其負(fù)有責(zé)任,而應(yīng)具體情況具體分析,如能證明自己確實(shí)認(rèn)真履行了義務(wù)的,可以不承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理公司對(duì)空置的房屋疏于于管理,對(duì)可疑人員為引起應(yīng)有的注意,將住戶置于極不安全的境地;犯罪分子多次出入小區(qū)且已被發(fā)現(xiàn),但物業(yè)管理公司工作人員未引起應(yīng)有的注意、足夠的重視,從而未能避免罪案的發(fā)生。物業(yè)管理公司沒(méi)有全面、認(rèn)真地履行合同義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
物業(yè)管理公司在安全保衛(wèi)方面的義務(wù)有限,賠償額應(yīng)與其義務(wù)相適應(yīng),不應(yīng)超過(guò)其在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同造成的損失,故酌定為10萬(wàn)元,駁回原告其他請(qǐng)求。
三、二審代理要點(diǎn):
(一)當(dāng)時(shí)有效的《物業(yè)管理合同》是確定本案合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、審理本案爭(zhēng)議的基本依據(jù)。
(二)《物業(yè)管理合同》中明確規(guī)定了物業(yè)管理公司的義務(wù)內(nèi)容,該義務(wù)內(nèi)容與物業(yè)管理公司依據(jù)該合同所享有的權(quán)利是相互適應(yīng)的。任何超出該約定內(nèi)容的、對(duì)物業(yè)管理公司義務(wù)的增加或擴(kuò)大,都將破壞合同當(dāng)事人所達(dá)成的對(duì)價(jià),導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等。
1、《物業(yè)管理合同》中明確排除了對(duì)住戶人身和財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)。
2、《物業(yè)管理合同》在物業(yè)管理公司義務(wù)中明確排除對(duì)住戶人身、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)義務(wù),與物業(yè)管理合同的性質(zhì)及物業(yè)管理公司依據(jù)合同所取得的收益是相適應(yīng)的。
3、
篇2：淺談物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)防范及糾紛解決
淺談物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)防范及糾紛解決
談物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)防范與糾紛解決
物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)，其地位非常重要，它對(duì)明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須采用書(shū)面形式。
近年來(lái)，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛開(kāi)始呈現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛解決開(kāi)始引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。
一、物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)類別及防范
物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)從訂立和發(fā)展來(lái)看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中合同風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在訂立過(guò)程和履行過(guò)程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。
前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)大致有如下幾類需要重點(diǎn)注意。
風(fēng)險(xiǎn)一：物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)的承接查驗(yàn)關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。為防范這種風(fēng)險(xiǎn)一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立前期合同時(shí)，就一定要對(duì)承接查驗(yàn)的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定操作。
風(fēng)險(xiǎn)二：在銷售房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷售，給購(gòu)房者承諾了贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、贈(zèng)送閣樓、免物業(yè)費(fèi)等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時(shí)將有關(guān)事項(xiàng)約定清楚。
風(fēng)險(xiǎn)三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡(jiǎn)單，這類風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實(shí)踐中要多與業(yè)主溝通，了解對(duì)方對(duì)期限方面的確切認(rèn)知。
風(fēng)險(xiǎn)四：在專項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)
專項(xiàng)維修資金在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)專款專用，不得以其它事由挪用。物業(yè)專項(xiàng)維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項(xiàng)維修資金在前期管理階段由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，并及時(shí)跟蹤資金的到位情況。
風(fēng)險(xiǎn)五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時(shí)就應(yīng)考慮，管理用房的落實(shí)影響到物業(yè)管理工作能否順利開(kāi)展。因此，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實(shí)。
風(fēng)險(xiǎn)六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險(xiǎn)
在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價(jià)相符，因此合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費(fèi)用。為防止這方面引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵照市場(chǎng)規(guī)律，根據(jù)管理的項(xiàng)目與企業(yè)自身?xiàng)l件確定合理的價(jià)格，切忌為了取得項(xiàng)目以低價(jià)投標(biāo)，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。
風(fēng)險(xiǎn)七：違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)
違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)自司法程序方面。在司法實(shí)踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時(shí)候會(huì)成為重罰的對(duì)象。所以在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時(shí)可以借助法律專家。
除了上述所說(shuō)的前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理活動(dòng)中，還存在著兩種風(fēng)險(xiǎn)：訂立合同時(shí)約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)和合同履行過(guò)程中引起的風(fēng)險(xiǎn)。這里重點(diǎn)提一下第二種風(fēng)險(xiǎn)。在合同履行過(guò)程中引起合同風(fēng)險(xiǎn)的因素是多方面的，這種風(fēng)險(xiǎn)主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責(zé)任一般來(lái)說(shuō)主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通是必不可少的。
二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點(diǎn)及糾紛解決
物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點(diǎn)：
1）糾紛的群體性
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會(huì)使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來(lái)，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會(huì)很大，且矛盾激烈。
2）法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜
物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會(huì)之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。
3）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛占比例最大
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標(biāo)的較小，法律關(guān)系相對(duì)要簡(jiǎn)單，但實(shí)際處理過(guò)程中，卻有很多問(wèn)題難以解決。
4）業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開(kāi)發(fā)商來(lái)確定，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點(diǎn)。
5）侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點(diǎn)
物業(yè)管理主要是針對(duì)物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù)，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國(guó)雖然出臺(tái)了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國(guó)的法律體系仍未完善，比如停車場(chǎng)的歸屬問(wèn)題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。
6）物業(yè)的專項(xiàng)維修基金的糾紛也開(kāi)始顯現(xiàn)
物業(yè)的專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時(shí)了解到專項(xiàng)維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說(shuō)法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過(guò)高期望，糾紛當(dāng)事人缺乏法律意識(shí)以及受到不良意識(shí)的影響等。針對(duì)產(chǎn)生的原因不同，我們?cè)趯?shí)踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟(jì)仲裁、經(jīng)濟(jì)訴訟等。
對(duì)于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時(shí)首先是通過(guò)協(xié)商、調(diào)解的方式，不到必要時(shí)盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟(jì)仲裁應(yīng)該是解決糾紛的較好的方式。為增強(qiáng)業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時(shí)的工作中，就應(yīng)當(dāng)在社區(qū)內(nèi)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，還可通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，有意識(shí)地加強(qiáng)對(duì)不良意識(shí)和風(fēng)氣的糾正。
篇3：企業(yè)終止無(wú)固定期限勞動(dòng)合同引發(fā)的糾紛
企業(yè)終止無(wú)固定期限勞動(dòng)合同引發(fā)的糾紛
案例簡(jiǎn)介
黃某于1995年8月2日與某合資企業(yè)簽訂了無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同。合同約定，"雙方可提前一個(gè)月通知對(duì)方終止勞動(dòng)合同，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定無(wú)須支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。"黃某在聘任期間的工資為每月2500元。1998年以后，由于企業(yè)管理混亂，經(jīng)營(yíng)狀況不良，遂于1998年7月5日對(duì)黃某作出了終止勞動(dòng)合同的通知。通知稱，鑒于公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況和原簽訂的勞動(dòng)合同中的約定，現(xiàn)提前一個(gè)月通知你與公司的勞動(dòng)合同將于1998年8月5日終止。接到通知后，黃某要求公司支付7500元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。公司以勞動(dòng)合同有約定為由，拒絕了黃某的要求，于是黃某向地方勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提起申訴。
處理結(jié)果
勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)經(jīng)過(guò)調(diào)查后認(rèn)為，合同中約定的"提前一個(gè)月通知對(duì)方終止合同無(wú)須支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金"的條款無(wú)效，公司應(yīng)按黃某在該單位的工作年限(3年)發(fā)給3個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，計(jì)7500元。
案例評(píng)析
《勞動(dòng)法》第二十三條規(guī)定，"勞動(dòng)合同期滿或者當(dāng)事人約定的勞動(dòng)合同終止條件出現(xiàn)，勞動(dòng)合同即行終止。"勞動(dòng)部發(fā)[1995]309號(hào)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第三十八條規(guī)定，"勞動(dòng)合同期滿或當(dāng)事人約定的勞動(dòng)合同終止條件出現(xiàn)，勞動(dòng)合同即行終止，用人單位可以不支付勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。國(guó)家另有規(guī)定的，可以從其規(guī)定。"但是，勞部發(fā)[1995]309號(hào)第二十條又規(guī)定，"無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同不得將法定解除條件約定為終止條件，以回避解除勞動(dòng)合同時(shí)用人單位應(yīng)支付勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。"
本案中，該合資企業(yè)正是把法律規(guī)定的提前30日解除勞動(dòng)合同的程序當(dāng)作了終止合同的約定條件，這是一種回避法律義務(wù)的行為，勞動(dòng)合同中的這種約定顯然無(wú)效。