業(yè)主自行封閉陽臺，物業(yè)公司能否作為原告起訴的案例

　　20**年2月，張先生與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：開發(fā)商于20**年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽臺為封閉式。然而，張先生于20**年1月與開發(fā)商辦理交房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商所交付的房屋前后陽臺并未封閉，只是在陽臺外圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。此后，張先生多次就陽臺問題與開發(fā)商及開發(fā)商委托的前期物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，在交涉無果的情況下，張先生便自行將陽臺封閉。該物業(yè)管理公司向律師咨詢：能否以張先生的行為違反相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，擅自裝修，嚴(yán)重影響小區(qū)整體外立面的統(tǒng)一與觀瞻，妨礙正常物業(yè)管理為由將其起訴至法院？

　　[律師說法]

　　我們知道，業(yè)主在購買房屋后，對自己所購的房屋就享有一種不動產(chǎn)物權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由于所有權(quán)是一種支配權(quán)、絕對權(quán)和對世權(quán)，因此業(yè)主在對其建筑物專有部分行使所有權(quán)時，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會公共利益，就可以自由行使之。但如果業(yè)主在自己的房屋亂搭亂建或裝修產(chǎn)生如下后果：

　　1、改變原房屋結(jié)構(gòu)，影響整個建筑原設(shè)計或施工計劃；

　　2、危及建筑物的安全，損害區(qū)分建筑物所有權(quán)共有業(yè)主的權(quán)益；

　　3、影響其他單位或幾個業(yè)主的通風(fēng)、采光或出行等相鄰權(quán)益；

　　4、其他附帶產(chǎn)生的有關(guān)環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)?；蛏鐣伟卜矫娴牟涣己蠊瑱?quán)利受到侵害的業(yè)主或相關(guān)利害關(guān)系人可以對其提起民事訴訟。

　　那么，具體到本案，物業(yè)管理公司是否屬于相關(guān)利害關(guān)系人，張先生的行為又是否損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益呢？按目前通行的說法，個別業(yè)主自行封閉陽臺的行為并沒有損害物業(yè)管理公司的合法權(quán)益。

　　在面對業(yè)主亂搭亂建嚴(yán)重影響正常的物業(yè)管理時，物業(yè)公司可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，及時出面進(jìn)行通告制止，在制止無效時，應(yīng)立即通知相關(guān)政府部門出面解決或請求權(quán)益受損害的業(yè)主通過訴訟或其他途徑解決。而為了防止個別業(yè)主在進(jìn)行裝修時不按要求施工、損害或破壞整個建筑物結(jié)構(gòu)、侵害其他業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)管理公司可以建議全體業(yè)主通過制定業(yè)主公約來加以約束，若個別業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，其他業(yè)主就可以向人民法院提起訴訟。

篇2：物管案例:部分業(yè)主隨意封閉陽臺怎么辦

　　物管案例:部分業(yè)主隨意封閉陽臺怎么辦

　　深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場考察，綜合考慮各種因素，并聽取有關(guān)方面意見，做出了“主陽臺允許用白鋁材、白玻璃、統(tǒng)一規(guī)格平開窗封閉”的規(guī)定。可一入伙，這一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來封閉陽臺。

　　有些業(yè)主聽了管理處的解釋，了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了?？扇杂胁糠止虉?zhí)己見，甚至成群結(jié)伙，一天幾次地到管理處來橫加指責(zé)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　在這種情形下，管理處先用了個“緩兵之計”。向有意見的業(yè)主說明，管理處的方案可以做進(jìn)一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實施。把他們穩(wěn)定下來之后，管理處做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有20多戶，并不占多數(shù)。只是因為他們都是沙頭角本地居民，互相認(rèn)識，容易連成一氣，其中有幾位是××集團(tuán)公司的職員，而且一位是高級職員。

　　有了這個底數(shù)后，管理處本來可以強(qiáng)制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽臺的規(guī)定，但還是希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行。

　　[案例分析]

　　由于小區(qū)業(yè)主的舊有生活習(xí)慣，以及環(huán)境保護(hù)意識和文化素質(zhì)的差異，在物業(yè)管理實踐中，外立面管理普遍成為住宅小區(qū)建筑物外觀管理的難點。外立面包括外墻、窗戶、陽臺及附屬設(shè)備，如空調(diào)機(jī)、廣告燈箱、防盜網(wǎng)和晾衣架等。其實，良好的外立面管理可以收到美化居住環(huán)境，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因為個別業(yè)主的不能從物業(yè)整體美觀的角度認(rèn)識裝修管理而帶來的矛盾糾紛。

　　對于在裝修過程中所出現(xiàn)的這類不符合規(guī)定的問題，物業(yè)管理公司最好的方式就是采取預(yù)防措施，防范在先。具體地說就是在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，就要宣傳相關(guān)的政策法規(guī)，并將具體的要求填寫在《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，同時預(yù)收適當(dāng)?shù)难b修保證金，以此來規(guī)范約束業(yè)主的裝修行為。但僅此是不夠的，物業(yè)管理公司還要加強(qiáng)業(yè)主裝修過程中的監(jiān)督管理，及時發(fā)現(xiàn)問題，防患于未然。對于已出現(xiàn)的問題，要本著“以理服人”的原則，向業(yè)主介紹宣傳相關(guān)的法規(guī)制度，做好耐心細(xì)致的說服工作，求得業(yè)主的理解支持，協(xié)助完成整改工作。要極力避免與業(yè)主發(fā)生沖突，因為裝修管理這項工作一般都是在與業(yè)主接觸的初期，沖突一旦出現(xiàn)，就會給業(yè)主的心理留下陰影，對以后的管理工作產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　[解決方法]

　　從本案例的案情敘述中不難看出，盡管個別業(yè)主想按自己想法封閉陽臺的呼聲不斷，但畢竟還沒有付諸于行動，這就為物業(yè)管理公司的管理說服工作提供了極大的主動空間。物業(yè)管理公司所做的調(diào)查，結(jié)果也是對管理工作的開展極為有利的。因此，物業(yè)管理公司做出了“希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行（既定方案）的決策。于是，決定來個“各個突破”，先從××集團(tuán)公司的高級職員開始，然后做好他們公司幾位同事的工作，因為畢竟他們的素質(zhì)要高些，容易溝通說服。而實際情況也這是這樣。有一天晚上，他××集團(tuán)公司的高級職員到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問題，趁這機(jī)會，主管工作人員與他進(jìn)行了兩個小時的長談，從管理處制訂方案的出發(fā)點到這個方案的優(yōu)點，再通過比較指出他們那個方案的弊端，最后他心悅誠服地接受了，然后他又說服了自己的幾位同事。就這樣有針對性地利用業(yè)主的不同特點進(jìn)一步做說服動員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來順利多了。

　　期間，也有極個別業(yè)主是橫豎不聽，不管管理處如何作解釋，還是自行其事，甚至揚(yáng)言“我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？”。對此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會自己應(yīng)當(dāng)如何去做（送法上門，應(yīng)當(dāng)說也是一種服務(wù)），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來。

　　通過本案例可以看出做物業(yè)管理工作，一定要重視關(guān)鍵的少數(shù)，因為糾紛往往就發(fā)生在這些少數(shù)人身上。正兒八經(jīng)也好、略施小計也行，總之要盡量爭取全部“擺平”。因為在目前的市場環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢群體。一個小區(qū)有那么三五個業(yè)主存心與你作對，就會鬧得你無寧日。

　　[相關(guān)法規(guī)政策]

　　1．××花園小區(qū)業(yè)主手冊（節(jié)選）

　　......

　　五、裝修管理

　　為了便于管理，保證裝修質(zhì)量，控制違規(guī)建筑物，避免業(yè)主因此造成不必要的損失，管理處建議園內(nèi)別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專業(yè)裝修公司負(fù)責(zé)施工，由裝修公司代為辦理各項審批手續(xù)。業(yè)主或住戶根據(jù)需要也可自行安排裝修隊伍，請參照以下程序和要求到管理處辦理各項審批手續(xù):

　　1.將全套施工圖紙及其他書面申請材料(如裝修項目、內(nèi)容、時間及施工單位的名稱、人數(shù)、負(fù)責(zé)人等)送管理處審批、備案。

　　2.業(yè)主或住戶申請裝修獲準(zhǔn)后，管理處將發(fā)給《裝修施工許可證》，并向施工單位收取施工管理費。施工管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)按所申報裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計算，如超過申報工期，必須提前補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并補(bǔ)交施工管理費，如逾期不辦，管理處將責(zé)令其停工，并禁止其施工人員出入本園。

　　3.施工期間，必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門口處，施工完成后交回管理處。每天的施工時間為上午八時至晚上七時，節(jié)假日及中午休息期間，施工不能產(chǎn)生噪音，裝修過程不得占用公共場地。

　　4.裝修期間如需接裝臨時水源、電源，應(yīng)通知管理處安排有關(guān)人員完成，不得私下裝接，否則將視情節(jié)輕重處以罰款。

　　5.施工材料不得堆放在公共場所，施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應(yīng)由施工人員及時清理，不得倒入?yún)^(qū)內(nèi)的垃圾桶內(nèi)或堆放在馬路邊。

　　6.裝修期間施工人員出入必須佩戴《裝修工人出入卡》并接受保安員的檢查。為了住戶安全著想，施王人員晚上七時后不得在單位內(nèi)停留或住宿，并須遵守園內(nèi)有關(guān)規(guī)定和制度，因違章而發(fā)生任何事故，業(yè)主必須承擔(dān)由此所造成的一切損失和責(zé)任。

　　同時，管理處有權(quán)責(zé)令違章的施工隊伍立即停止施工。

　　7.在施工過程中，要保護(hù)好公共的水電管網(wǎng)及設(shè)備，如有關(guān)設(shè)備、設(shè)施因施工而損壞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)及時修復(fù)，并需承擔(dān)由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　8.一切非本公司的手扶拖拉機(jī)均不得進(jìn)入園區(qū)。如裝修需要搬運材料、淤士、垃圾等，就向管理處申請，由管理處根據(jù)實際情況安排運輸車輛，實行有償服務(wù)。工程完成后，剩余的施工材料及工具運出園區(qū)時，必須有管理處開具的《物品放行條》，并接受保安員的檢查。

　　9.禁止在門窗玻璃外安裝防盜網(wǎng)及非指定位置安裝空調(diào)機(jī)、曬衣架等，所有單項工程必須先到管理處辦理報建手續(xù)后方可安裝。

　　A.空調(diào)機(jī)的安裝規(guī)定:空調(diào)機(jī)必須按指定的位置安裝，窗機(jī)應(yīng)直接安裝在原設(shè)計預(yù)留位置上，分體式主機(jī)必須先到管理處確定位置后方可安裝，力求做到橫平豎直，統(tǒng)一美觀。洋房日后由管理處統(tǒng)一安裝空調(diào)滴水管并適當(dāng)收取工本費。必須使用不銹鋼架掛機(jī)(普通鐵架生銹后銹水易污染墻身)，禁止在主機(jī)上設(shè)置任何附蓋。空調(diào)安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補(bǔ)和清潔工作。

　　B.天臺花園裝修規(guī)定:天臺花園的裝修原則上從小從簡，不能超過設(shè)定承載力，確保結(jié)構(gòu)安全。嚴(yán)禁在天臺加建任何封閉式建筑物，搭設(shè)簡易光棚和花架應(yīng)符合規(guī)定，以不影響房屋整體外觀且高度不能高于樓層層高為原則。嚴(yán)禁在天臺樓板上鉆孔、開鑿槽坑。嚴(yán)禁于附欄河墻填土種樹木。鋪泥植草、做小水池、小石山應(yīng)做好防水、排水措施，在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工，否則因裝修而導(dǎo)致滲水、漏水的后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。鋪泥厚度以不大于10公分為宜，種苗木以不高于欄河為宜，砌小石山及其他園藝以不高于欄河為標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁將盆景置于欄河墻頂上，以確保安全。

　　C.首層花園裝修規(guī)定:嚴(yán)禁在花園內(nèi)加建封閉式建筑物，洋房區(qū)嚴(yán)禁在花園內(nèi)設(shè)停車位，未經(jīng)許可嚴(yán)禁在國欄開設(shè)任何門洞口。于花園內(nèi)造亭、石山、噴水池及其他園藝建筑應(yīng)以不影響整體美觀、不影響他人為原則，高度不超過首層樓層層高且距圍墻應(yīng)不小于1米為宜。嚴(yán)禁于花園內(nèi)開井或種植深根植物。

　　D.嚴(yán)禁于窗臺及窗檐加搭任何蓬蓋。

　　10.以下行為將會產(chǎn)生嚴(yán)重后果，如有違反，管理公司有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀，并需承擔(dān)其后果及費用，請認(rèn)真閱讀《房屋使用說明書》，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。

　　A.有損房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外墻顏色。

　　B.變動現(xiàn)有的水電管理網(wǎng)及公共裝置。

　　C.于陽臺加建建筑物。

　　D.于花園內(nèi)開井或種植深根植物。

　　11.裝修期間必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)的安全規(guī)定，注意防安全，裝修單位內(nèi)必須至少配備一支家庭裝滅火器。

　　12.業(yè)主裝修完成后，要申報實際裝機(jī)容量，如實際用電大于售樓合同額定用電量，應(yīng)即時辦理增容手續(xù)。請勿擅自增大用電，以防超負(fù)荷用電而發(fā)生事故。

　　13.為維護(hù)區(qū)內(nèi)的良好治安環(huán)境.保障區(qū)內(nèi)業(yè)主和住戶的利益，凡所有在園內(nèi)裝修的工作人員，必須遵守如下規(guī)定:

　　A.不準(zhǔn)在裝修單位內(nèi)吸煙或隨地大小便。

　　B.在裝修單位內(nèi)煮食時一定要注意安全，嚴(yán)禁用電爐煮食，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處將立即沒收。

　　C.不準(zhǔn)在裝修單位內(nèi)亂拉亂接電線。

　　D.嚴(yán)禁在裝修單位內(nèi)進(jìn)行賭博或其他違法活動。

　　E.所有裝修工人必須嚴(yán)格遵守有關(guān)機(jī)械的安全操作規(guī)定，如因違反安全操作規(guī)定而造成傷亡，一切的責(zé)任和后果自負(fù)。

　　F.裝修工人出入屋村必須按指定的路線行走，并嚴(yán)格遵守管理處的有關(guān)規(guī)定，佩戴好出入證，及接受保安人員的檢查。

　　G.所有裝修工人不準(zhǔn)在所屬裝修單位外隨意走動.穿著要整齊。

　　H.嚴(yán)禁采摘區(qū)內(nèi)花果。

　　I.嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)向各業(yè)主或客人散發(fā)商業(yè)性廣告。

　　違反上述規(guī)定者，將沒收其裝修工人卡，不準(zhǔn)其出入園區(qū)。

篇3：物業(yè)小區(qū)一期封閉陽臺問題公投提示

　　物業(yè)小區(qū)一期封閉陽臺問題公投提示

　　尊敬的**一期業(yè)主：

　　**一期即將入住，**物業(yè)受熱心業(yè)主封陽臺小組的委托，提示一期業(yè)主盡快登陸業(yè)主論壇進(jìn)行封陽臺全民公決投出您寶貴一票。

　　**一期封閉陽臺公投問卷調(diào)查

　　1、為防止他人頂替，侵害您的權(quán)利，請?zhí)顚懭缦滦畔?*(必填項)

　　房號：

　　業(yè)主姓名：

　　《北京市商品房預(yù)售合同》 合同編號：Y

　　聯(lián)系電話：

　　2、您是否打算交房后封閉自家陽臺？ *(必填項)

　　A.我入住后即封閉陽臺 B.我愿意保持陽臺原有設(shè)計，不打算封閉陽臺 C.我家戶型交房時陽臺已經(jīng)封閉（某些二層三層戶型、G1#樓studio戶型）

　　3、如果封閉，您希望一期業(yè)主按統(tǒng)一方案封閉陽臺嗎？ *(必填項)

　　A.□ 為保證社區(qū)品質(zhì)應(yīng)當(dāng)按統(tǒng)一方案封閉 B.□ 按業(yè)主喜好，統(tǒng)不統(tǒng)一封都無所謂

　　4、如果一期封陽臺的業(yè)主大多數(shù)按統(tǒng)一方案封閉陽臺，仍有少數(shù)未按統(tǒng)一方案封閉陽臺，您希望如何處理？ *(必填項)

　　A.這樣的行為將會影響整個社區(qū)品質(zhì)，希望物業(yè)公司出面制止 B.無所謂，別人的行為沒必要干涉

　　5、以下圖示封閉方案您是否認(rèn)同：（后封閉附效果圖） *(必填項)

　　A.認(rèn)同 B.不認(rèn)同

　　圖示封閉方案：后封閉附效果圖

　　**（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司

　　**物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年4月22日