物業小區地下車庫，沉在地下的安全

　　幾個樓梯拐角處的監控空白，

　　幾名中老年保安的有心無力，

　　讓黑暗的地下室，

　　散發著危險的氣息。

　　難以防備的刀光劍影，

　　刺痛的是管理的陰影。

　　地平線下的安全，

　　到底是誰的義務與權利？

　　前天，蘇女士躺在溫州市中心醫院創傷外科的病床上，右手被石膏紗布裹得嚴嚴實實，脖子上插著留置針頭。因為在地下車庫遭搶劫，蘇女士被歹徒捅了5刀，造成身心雙重創傷，現在，蘇女士經常在夜里驚醒不敢再入睡；換藥時，望著變形的手掌上丑陋的傷疤，年過五旬的蘇女士忍不住大哭。蘇女士說，出院以后，再也不敢開車、不敢進地下車庫了。

　　蘇女士遭劫案事發后，記者走訪了市區多家地下車庫，灰塵、昏暗、骯臟、陰森是大多數地下車庫的寫照，除了在車庫門口有負責收費管理的人員，車庫里鮮見其他管理人員。部門管理方面，給出的多是大而全的法規，地下車庫，似乎沉降在管理的層面之下。

　　全家人不敢再進地下車庫

　　這幾天，蘇女士全家的生活規律都被打亂了，丈夫張先生在醫院照顧她幾夜未眠，兒子、兒媳婦一趟趟地往醫院跑，全家人同時改變了一個生活習慣：車子不再停入地下車庫。雖然他們家已經買下了地下車庫一個車位的產權，但現在，他們寧可讓車庫空著，也要擠在地面車位上。蘇女士在車庫里遭搶劫被捅5刀給全家人心里留下了陰影。

　　談起在地下車庫被捅，蘇女士還是掩飾不住驚恐，“太可怕了，脖子被人勒住時，如果我能回過神來，我會馬上把包給他，而不是抗爭。”蘇女士說自己被歹徒的刀嚇傻了，拼命驚呼，可能呼叫聲刺激了歹徒，明晃晃的刀子在她身上亂戳，歹徒直到奪走蘇女士手中的包后才奪路而逃。

　　手術進行了5個小時，蘇女士被傷得最嚴重的是右手，最兇險的是胸前一刀，刀傷5厘米深，離心臟只有1厘米。家人擔心胸口的傷口發炎，手術后不敢把蘇女士交給護工，而是由家人通宵照看。

　　現在，傷口有所愈合，但看著變形的、布滿針痕的手掌，蘇女士心里還是很難接受。對于包里的1萬多元現金和三四千元美元、兩部手機，蘇女士并沒有表現得很心疼，她擔心的是，出院后，還得工作，還得出行，開車和進停車場都讓她感到害怕。“兒子說由他來接送我，但這不是長期的辦法啊。”蘇女士感嘆。

　　蘇女士說，遭搶劫那天，她開的是一輛沃爾沃越野車，市價60余萬元。在經商的蘇女士看來，這算是比較低調的車，應該不是豪車引來歹徒。實際上，蘇女士家還有一輛更為高檔的越野車，即使外行人也能看得出來是豪車，經過這事情之后，她一家人感覺那輛豪車變成燙手的山芋——擔心豪車會引來歹徒覬覦。

　　事發車庫其實還算不錯

　　昨前兩天，記者走訪了溫州市區歐洲城地下車庫、綠城公寓、米莉莎商城等幾處物業的地下車庫，發現車庫里光線昏暗、標志不明顯，衛生狀況不樂觀。以歐洲城地下車庫為例，東面車輛出入口處有兩名男保安負責收費，西面車輛出入口一女保安坐在保安亭。地下車庫里，各種商家標志看得人眼花繚亂，因為連著地面上的商業樓層，歐洲城地下車庫有多個出口，雖然有“北區”“A區”“丹璐廣場停車場”這樣的標志，但因為沒有陽光和標識性的建筑物，記者很快在車庫里暈頭轉向。記者拿出手機邊走邊通話，在個別角落，手機信號減弱，通話中斷。

　　記者梳理溫都熱線接到的投訴發現，關于地下車庫的投訴涉及收費問題、管理費遭挪用、燈光昏暗、衛生狀況、漏水、流浪貓狗等問題，投訴的讀者稱，他們會將問題先向所在物業反映，但一直沒有得到解決，所以才向媒體投訴。

　　蘇女士遭搶劫并被捅的車庫，是在江濱路一大廈下面。

　　這是一個小型地下車庫，只能停三四十輛車，除了汽車出入口，有3個通道連著地面上的3幢大樓。住在地下車庫的大樓保潔人員帶記者查看了地下車庫的情況。

　　7號車位空著，保潔人員說，這就是遭劫的蘇女士家的車位，已經空了好幾天了。他帶記者看了蘇女士被捅的樓梯，這是地下室通往一樓的一條狹小的樓梯，沒有攝像頭。當時是地面上的人聽到蘇女士的呼叫聲，趕下來，才發現滿身是血的蘇女士的，而歹徒已經搶劫得手，從車庫的汽車出入口逃離。物業的電工和鄰居去追趕時，歹徒跳上圍墻旁的垃圾塢翻墻逃走。

　　記者發現該車庫內衛生整潔，燈光明亮。B幢一樓的保安室有顯示屏，顯示24個攝像頭拍攝的監控畫面，其中6個對準地下室，但地下室通往地面一層的樓梯是監控不到的。相比市區其他地下車庫，該地下車庫整體情況不錯。加上車庫里還住有保潔人員，相對來說是安全程度已好于其他車庫。從逃走的線路判斷，住戶們認為歹徒是以前在大樓出入過的人，或者是之前探過地形的。

　　住在該樓20層的一位女住戶說，那天她在20層都聽到了呼喊聲，大樓地下室發生這么兇殘的劫案，真讓人心中不安。她希望物業能加強管理，公安部門能早日破案。要不，她也不敢去地下車庫了。

　　中老年保安對歹徒力不從心

　　在事發大廈的A幢、B幢，記者遇到的大樓保安人員都是中老年男性，讓他們去追捕一個手持兇器急于逃脫的歹徒，明顯是力不從心的。

　　記者在采訪中發現，市區各地下車庫和小區、大樓出入口的保安大多是上了年紀的男性。事發大樓的物業管理是溫州眾力海派物業有限公司，管理該樓的物業主任鄭煥武說，物業費收入有限，物業公司也要掐著花錢，請不了很多保安，一般每幢樓安排兩個保安輪值，要求保安每小時進行一次巡邏，包括地下室巡邏。在他看來，保安的工資不高，每天值班12小時，月工資2000元，年輕人是不愿意干這份活的，只能找退休老人。再則，從住戶反映來看，請本地退休老人來當保安，能和住戶更好地溝通，還比較受住戶歡迎。如果請年輕人來當保安，只能請到外地人，就會輪換得很頻繁，難管理，素質也不見得就好。

　　發生搶劫事件后，物業公司去探望了蘇女士，并要求保安加強對車庫巡邏，鄭煥武說，物業能做到的也只有這些了，歹徒可能是隨機作案，很難防范。

　　誰來管理

　　混亂的地下車庫

　　溫州市警方透露，近年來，該市地下車庫有零星案件發生，其中案發最多的是偷竊車內物品，其次是針對車主的搶劫、綁架案。去年9月，26歲的龍灣女子小夏就是在甌海大道與龍祥路交叉路口的停車場內被綁架的。

　　這次發生在市區江濱路某大廈地下車庫的搶劫案性質惡劣，歹徒手持兇器把被害人捅傷后搶包。現場監控記錄顯示，搶劫的歹徒晚上6時20分許進入地下車庫，徘徊觀察20余分鐘后，對蘇女士下手。而這20分鐘內，均沒有人發現這名在地下車庫晃蕩的人并引起警覺。鹿城警方目前正全力追捕，案件已有進展。

　　最近警方偵破摧毀了一個盜竊電動車團伙，從地下車庫里繳獲一批被偷盜的電動車。車庫管理人員說，他只負責收停車費和管理，對電動車來源并不清楚。

　　警方認為市區各地下車庫管理上存在問題。那么，地下車庫到底屬于哪里管呢？

　　溫州市城市管理與行政執法局曾經因為配合市區交通治堵，梳理過市區各地下停車場的車位，之后并沒有涉足地下停車庫的管理；

　　溫州市人防局工程管理處負責人介紹，市本級以及鹿城區、龍灣區、甌海區的人防面積為176.7萬平方米，其中大部分屬于結建工程，即平時用于車庫，戰時用于人員隱蔽。在地下人防工程的建設、驗收過程中，人防局嚴格把關，驗收到位。但對于日后使用中的維護和管理，人防局人手不夠，確實難以監督到位。該負責人說，根據相關條例，“平時已開發利用的公用人民防空工程主體結構、防護設備設施，消防系統等，由人民防空主管部門負責，其余設備設施如裝修、照明等，由使用單位負責。”該條例表明地下車庫的具體管理由使用單位負責，也就是說，人防系統用于地下車庫的一部分，使用的是小區業主，一般而言就是由小區聘用的物業公司具體管理。

　　溫州市住建委物業修建處依據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《溫州市物業管理辦法》等對各物業公司進行業務上的指導，關于地下車庫的管理，《溫州市物業管理辦法》提到，“物業服務企業依照有關規定管理防空地下室的，應當做好平時的維護管理工作，確保防空地下室處于良好狀態。”至于怎么樣才是一個良好的狀態，無進一步說明。

　　溫州市住建委相關人士介紹，如有委托物業服務企業管理的小區，依法由業主委員會和物業公司雙方通過服務合同約定雙方的權利與義務。如此看來，地下停車場管理的到位與否，只能取決于物業公司的管理質量。然而，有業內人士透露，不少小區的物業，會把地下車庫承包出去，由承包人找一個工作人員看守停車場并收費，物業公司實際上并不具體管車庫，車庫實際管理人員工資低廉，工作時間，接近24小時，車庫幾乎處于放任狀態。車庫的安全，似乎和車庫的水平線一樣，沉在地下，不見陽光。

篇2：物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　近日某商業大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現因車輛丟失向物業管理公司要求索賠，但是物業管理公司拒絕賠償，于是雙方發生激烈爭執。

　　[案例分析]

　　本案例爭論的焦點是物業管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系，那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業管理合同中提供相應的證據。

　　本案例物業管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關系，這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！” 的停車卡上已經表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業管理公司提供停車服務不是保管合同關系，物業管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務。如果物業管理公司停車場值班人員發現有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警，應是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。所以，物業管理公司不應進行賠償。

　　[解決方法]

　　本案例中物業管理公司應據理力爭，堅持不予賠償的主張。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協商解決。但如果客戶仍固執己見，要求物業管理公司提供賠償，那么物業管理公司就應用法律手段保護自己，準備好所需各類證據，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權益。

　　[相關法規政策]

　　1．《停車場管理規定》

　　1．小區停車場實行日夜24小時值班制度，由保安值班員負責管理。

　　2．本停車場只對本轄區內的業主、本公司的職員及前來轄區參觀的客人開放。

　　3．車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規定位置上停放整體、有序。

　　4．停放時應與周圍車輛保持適當距離，鎖好車門后，調好防盜系統。

　　5．停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設施設備的安全。

　　6．車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離。

　　7．停車場不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。

　　8．管理人員值班期間應認真負責，熱情服務，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應給予滿足。

　　9．管理人員交接班時應辦理交接手續，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　10．遵從秩序，文明禮讓。

　　2．《車輛管理工作標準 》

　　1. 道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布置相協調；

　　2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；

　　3. 外來車輛未經許可，不可進入轄區；

　　4. 進入物業轄區內車輛，均服從物業公司管理；

　　5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區；

　　6. 駛入轄區內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7. 轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；

　　8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

　　9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；

　　10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

　　11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

　　12. 停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14. 停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15. 轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

　　16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17. 臨時停放車輛收費率100%；

　　18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

　　19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

　　3．《停車場(庫)管理規定》

　　1.目的

　　確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序。

　　2.范圍

　　適用于理工科技大廈停車場(庫)。

　　3.職責

　　3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。

　　3.2 交通班長和警衛班長負責車場管理、監督、指導。

　　4.程序

　　4.1 停車場(庫)管理

　　4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。

　　4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。

　　4.2 停車庫

　　4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。

　　4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發現漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。

　　4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發生。

　　4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規定處理。

　　4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。

　　A.若是車主的親友,和車主聯系認可,并有駕駛證方可放行。

　　B.若盤問時發現有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防不法分子盜車行兇。

　　4.2.6 當發現無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理。

　　A.當車庫發現無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長及警衛班長,前往處理。

　　B.當停車庫發現可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發現問題, 可把可疑人員放行。當發現可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。

　　4.3 地面停車場

　　4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊。

　　4.3.2指揮開出車輛按規定方向行駛,慢行開出停車場。

　　4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主,并做好記錄。

　　4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。

　　4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。

　　4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門。

　　5.監督執行

　　保安部經理。

　　4．《自行車樓的管理規定》

　　1.目的

　　為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規定。

　　2.范圍

　　適用于理工大廈自行車樓的管理。

　　3.職責

　　3.1 保安部警衛隊負責自行車樓安全的管理。

　　3.2 保安內勤負責發放存車牌,并在《自行車牌發放登記表》上做好記錄。

　　3.3 保安部經理負責監督、檢查。

　　4.程序

　　4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。

　　4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上。

　　4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。

　　4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用。

　　4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車。

　　4.6 值勤保安員負責、監督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。

　　5.監督執行

　　保安部經理監督執行。

篇3：物管案例：亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

　　物管案例：亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

　　一個雙休日，一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進出通道的擋車器前，要求存車去見樓上的一位業主。車庫保安員禮貌地上前告知，這里都是私家車位，不能停放外來車輛。車主轉而又要求打開車擋，說到車庫調頭后就走。誰知他進了車庫，并沒有要走的意思。保安員再次前去，委婉地勸其另尋就近的停車場，車主竟勃然變色，破口大罵。

　　管理處安全主管從辦公室的監視器中發現了這一情況，急忙趕到現場。那么，他應該怎樣處理這件事呢？

　　[案例提示]

　　物業管理公司要求保安員文明執法，絕非是為了一味地遷就業主和用戶，而是要以情動人，以理服人，更好地與業主和用戶溝通，做好管理和服務，保證轄區的良好。對那些不服從物業管理規章制度的無理取鬧者，就要堅持原則，鐵面無私，按照體現多數業主意志的業主公約和反映在各類法規之中的政府授權，大膽地履行自己的管理職能。以維護大多數業主和用戶的利益。

　　[案例分析]

　　在了解了事情經過后，管理處安全主管語氣和緩但態度堅定地對車主說：“如果我們保安員違反了物業優質服務的有關規定，我們一定嚴肅處理，現在看來是您無理取鬧且出口傷人，您應當向受到傷害的我們保安員致歉。”要求其致歉并非為了分出個高低，它的意義在于既是對無理取鬧者進行教育，使之下次不再胡作非為，也是對堅持原則保安員進行安撫，使之下次仍舊恪盡職守。車主見勢不妙，用手機叫來樓上的業主。

　　安全主管扼要地向業主介紹了情況，平素對管理處保安員禮貌周到的服務就有切身感受的業主，見車主還在罵罵咧咧，一切都明白了。她一邊開導車主，一邊說：“你們別與他一般見識，我這里給你們賠禮了”。可見平時文明服務在關鍵時候的重要性。車主自知理虧，怏怏把車開走了。隨后，她又和管理處安全主管一起，安撫吃了委屈但始終彬彬有理的保安員。