案例:業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任

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　　“前幾天，我們一家人出門探親，回來之后發(fā)現(xiàn)家中被盜了，雖然家中沒有現(xiàn)金，但是筆記本電腦、相機(jī)，還有金鐲子、金項(xiàng)鏈都被偷走了。我到家發(fā)現(xiàn)后第一時(shí)間就報(bào)警了，警方認(rèn)為小偷是從我家一樓的花園撬窗進(jìn)來的。”家住沈陽市鐵西區(qū)爵仕觀邸的張女士告訴記者。

　　據(jù)張女士回憶，由于她家住一樓，客廳外還有一個(gè)小花園，出門前特意把門窗都關(guān)好了。“現(xiàn)在快過年了，一樓本來就不安全，我出門前還特意囑咐我們園區(qū)的保安，幫著看著點(diǎn)。”張女士說。

　　張女士家住的小區(qū)平時(shí)有外來車輛入園，小區(qū)保安都要登記的，這次被盜讓張女士十分不解，“平時(shí)交了那么多物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)花錢雇的保安看守大門，怎么能讓小偷入室偷盜呢?我覺得物業(yè)公司的保安有責(zé)任，應(yīng)該給我們業(yè)主一個(gè)說法。”張女士氣憤地說。

　　20**年張女士入住爵仕觀邸小區(qū)，入住后就與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同上明確寫著物業(yè)公司有責(zé)任維持小區(qū)內(nèi)的公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等等，其中包括應(yīng)在大門建值班崗，實(shí)行封閉式管理的約定。

　　張女士找到物業(yè)公司要求給個(gè)說法，物業(yè)公司經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張女士出門那三天，由于保安臨時(shí)更換的原因，確實(shí)那三天物業(yè)保安沒有對(duì)外來的車輛與人員進(jìn)出進(jìn)行登記。

　　雖然小區(qū)物業(yè)公司向張女士發(fā)來了《協(xié)調(diào)函》，可是，張女士還是把小區(qū)的物業(yè)公司告上了法院，要求物業(yè)公司對(duì)其家中被盜損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因?yàn)榉缸锓肿尤胧冶I竊，但是由于物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務(wù)，未對(duì)外來車輛或人員進(jìn)行登記等安保義務(wù)，未能認(rèn)真防范犯罪分子入室作案，導(dǎo)致張女士財(cái)產(chǎn)受到損害，故物業(yè)公司應(yīng)在其過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　正解

　　物業(yè)需承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

　　辦案法官認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司承擔(dān)的安保職責(zé)，是一項(xiàng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全的服務(wù)。實(shí)際生活中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同中均會(huì)約定物業(yè)公司的安保服務(wù)條款，除經(jīng)雙方特別約定，“安保”應(yīng)理解為物業(yè)公司為業(yè)主提供安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序。物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務(wù)合同中約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障責(zé)任，比如一些園區(qū)的景觀水池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)主不慎摔入池中受傷。有時(shí)我們也聽到電梯出現(xiàn)故障未及時(shí)維修，造成業(yè)主使用時(shí)發(fā)生危險(xiǎn)，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全損害的事情。有的物業(yè)公司與業(yè)主約定物業(yè)公司提供24小時(shí)監(jiān)控、安全保護(hù)服務(wù)，而物業(yè)公司卻因?yàn)槭韬鰶]有盡到安保義務(wù)，對(duì)業(yè)主利益造成損害。這些情況，作為物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。

　　那么對(duì)于本案，業(yè)主家遭竊，這是第三人對(duì)業(yè)主造成的直接侵害。物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任問題，應(yīng)視具體情況。在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為物業(yè)公司有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，若違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，直接侵權(quán)人又沒能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。而物業(yè)公司很好地做好安保工作，那么承擔(dān)第三人對(duì)業(yè)主侵害的責(zé)任就會(huì)很小。當(dāng)然，物業(yè)公司承擔(dān)的這種補(bǔ)充賠償責(zé)任是以收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)中安保費(fèi)用的一定限額作為上限，不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主損失多少就賠多少的責(zé)任。

篇2：物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償

　　物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償

　　某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房?jī)?nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。

　　[案例分析]

　　這幾年因財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺，把物業(yè)管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對(duì)此觀點(diǎn)各異，爭(zhēng)論非常激烈。《物業(yè)管理?xiàng)l例》似乎對(duì)此問題也做了規(guī)定，即“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定在實(shí)踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確，是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全之責(zé)；其次，什么樣的服務(wù)就應(yīng)當(dāng)獲得什么樣的報(bào)酬，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包括了保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用；第三，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過錯(cuò)為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯(cuò)原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)管理公司未必就一定負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此法律界人士認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過錯(cuò)的情況下物業(yè)管理公司才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與己不利的法律后果。

　　本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一方面社會(huì)信譽(yù)受到極大的損害，另一方面還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，名利雙失。因此，在物業(yè)管理實(shí)踐中，安全管理就顯得極為重要。

　　物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項(xiàng)工作：保安隊(duì)伍的建設(shè)；安全管理制度的制定和落實(shí)；日常的監(jiān)督和巡查；電子報(bào)警系統(tǒng)的投入等。這樣才能保證管理轄區(qū)的安全，樹立物業(yè)管理公司的良好社會(huì)形象。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《保安部運(yùn)作程序》

　　概述

　　安全是公司各種服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務(wù)活動(dòng)才能得以開展，并確保其質(zhì)量。從法律角度來說，公司的經(jīng)營(yíng)者有義務(wù)制定出能保證客人安全的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供能保證客人安全的服務(wù)設(shè)施。

　　為保護(hù)公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和維護(hù)良好的秩序，在公司里應(yīng)建立起健全的安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu)和安全工作網(wǎng)絡(luò)，制定切實(shí)可行的飯店安全計(jì)劃。

　　公司保安部是公司經(jīng)營(yíng)者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經(jīng)營(yíng)者來督察及保證公司安全計(jì)劃的實(shí)施，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財(cái)物的安全、公司員工人身及財(cái)物的安全和公司財(cái)產(chǎn)的安全，其主要職責(zé)為：

　　（1）協(xié)助公司經(jīng)營(yíng)者制定、實(shí)施和管理本公司的安全計(jì)劃。根據(jù)實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可后，負(fù)責(zé)對(duì)公司安全計(jì)劃的修訂。

　　（2）指導(dǎo)并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責(zé)、任務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，從而在整體上保證公司安全計(jì)劃的實(shí)施。

　　（3）對(duì)公司員工開展安全教育，進(jìn)行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練。不僅使每個(gè)員工認(rèn)識(shí)安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關(guān)的安全工作程序與技術(shù)，還要使全體員工都懂得如何應(yīng)付可能出現(xiàn)的緊急事故。如水災(zāi)、停電等，明了在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刈约核鶓?yīng)起的作用及應(yīng)采取的措施，并學(xué)會(huì)使用各種安全設(shè)備的方法及技術(shù)。

　　（4）保證公司的各種安全設(shè)備及機(jī)具始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時(shí)提出修理、更換或添置的要求。

　　（5）執(zhí)行日常的安全任務(wù)，對(duì)公司的前臺(tái)各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進(jìn)行巡邏及保持監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)有不安全情況，及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)聯(lián)系，以求解決。負(fù)責(zé)調(diào)查和處理客人及員工報(bào)告的各種及安全問題的事件。

　　（6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調(diào)查處理報(bào)告、安全設(shè)備及設(shè)施的使用、維修及更換的記錄、對(duì)各部門安全工作及整個(gè)公司安全工作的定期分析報(bào)告等。

　　（7）與當(dāng)?shù)氐墓病⑾?/a>部門及其他執(zhí)法機(jī)關(guān)保持良好的效的工作關(guān)系，以取得他們對(duì)本公司安全工作的協(xié)助。

　　保安部職務(wù)說明書

　　保安部主管職務(wù)說明書

　　中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief

　　部門名稱：保安部職位級(jí)別：

　　直屬上級(jí)：物業(yè)管理處主任直屬下級(jí)：保安部領(lǐng)班

　　職務(wù)概述：

　　遵照公安部門及上級(jí)的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計(jì)劃實(shí)施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識(shí)；懂得消防業(yè)務(wù)，有一定的組織能力、判斷力及語言表達(dá)能力。

　　崗位職責(zé)：

　　1．負(fù)責(zé)制定公司的治安、消防年度、季度工作計(jì)劃，做好保安部年度預(yù)算報(bào)告。

　　2．負(fù)責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國(guó)家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。

　　3．妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)全員的安全意識(shí)和法制觀念。

　　5．主動(dòng)督促檢查公司各重點(diǎn)部位的“七合格”工作；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門嚴(yán)格落實(shí)“七合格”要求，確保重點(diǎn)部位的安全。

　　6．負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項(xiàng)落實(shí)。確保公司夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。

　　7．負(fù)責(zé)完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正和報(bào)告。

　　8．負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。

　　9．適時(shí)完善、健全公司的安全應(yīng)急措施，并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。

　　10．定期檢查各項(xiàng)保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。

　　11．及時(shí)督促檢查各部門對(duì)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”責(zé)任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級(jí)責(zé)任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實(shí)。

　　12．組織好本部門的分工協(xié)作，每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會(huì)。

　　13．負(fù)責(zé)對(duì)保安部干部、員工的培訓(xùn)、考核、評(píng)估工作以及聘免和推薦。

　　14．做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。

　　15．參加行政部召開的部門經(jīng)理會(huì)議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。

　　16．完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

　　保安部領(lǐng)班職務(wù)說明書（略）

　　保安員職務(wù)說明書-警衛(wèi)員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-治安員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-消防員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-消防監(jiān)控室值班員（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡邏操作程序

　　（一）巡邏路線的制定

　　巡邏路線及巡邏工作職責(zé)由保安部經(jīng)理制訂，巡邏工作由警衛(wèi)組長(zhǎng)安排巡邏力量和人員，并對(duì)巡邏人員工作情況進(jìn)行考核。路線制訂原則，一是要切合實(shí)際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對(duì)外控制和治安管理要求；二是定點(diǎn)不定線，制定中選確定必須途經(jīng)的點(diǎn)（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機(jī)房、冷凍、木工，電工間、倉(cāng)庫(kù)（物料、食品、貴重品倉(cāng)庫(kù)）、邊門、車庫(kù)（職工停車、客車庫(kù)）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場(chǎng)部、客房區(qū)域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內(nèi)外、重點(diǎn)非重點(diǎn)分別搭配，制作線路圖。有時(shí)按季節(jié)治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時(shí)期內(nèi)需要重點(diǎn)行進(jìn)保安巡邏加強(qiáng)控制的區(qū)域，短時(shí)間內(nèi)反復(fù)途經(jīng)重點(diǎn)巡邏點(diǎn)，巡邏中交叉使用，三是定點(diǎn)定線原則。

　　（二）巡邏力量的組織

　　警衛(wèi)組長(zhǎng)根據(jù)巡邏路線、巡邏密度、巡邏內(nèi)容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。

　　（三）日常巡邏路線

　　（1）對(duì)公司外圍的巡邏：確保停車場(chǎng)秩序，維護(hù)車流安全，維持高峰時(shí)沿街交通秩序。

　　（2）對(duì)公司外圍進(jìn)出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進(jìn)出門周圍人員，消防應(yīng)急門安全裝置、門鎖。

　　（3）對(duì)公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時(shí)出職工，查看職工停車場(chǎng)、檢查車鎖、停放情況。

　　（4）對(duì)要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機(jī)房、鍋爐房，倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、電話機(jī)房、布件間運(yùn)轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。

　　（5）對(duì)公司內(nèi)部公共區(qū)域的巡邏：檢查商場(chǎng)、總臺(tái)、收銀處、消防通道、財(cái)會(huì)室、理發(fā)室、商務(wù)中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。

　　（6）對(duì)客房區(qū)域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進(jìn)出人員，以確保住店客人的安全。

　　（四）巡邏要求

　　（1）上崗前檢查和配帶對(duì)講機(jī)，夜間巡邏根據(jù)需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領(lǐng)班工作安排，了解巡邏路線和當(dāng)天工作要求。

　　（2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，作好巡邏記錄和到位點(diǎn)簽到記錄。

　　（3）發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素，要及時(shí)用對(duì)講機(jī)與監(jiān)控室報(bào)告，并采取措施，嚴(yán)密監(jiān)視。

　　（4）巡邏時(shí)有禮、有節(jié)，規(guī)范服務(wù)，文明執(zhí)勤。

　　（5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時(shí)處理，采取臨時(shí)性措施，又要作好記錄，及時(shí)報(bào)告，督促有關(guān)部門予以整改和落實(shí)。

　　（6）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。

　　現(xiàn)行違法犯罪行為的處置程序

　　（1）報(bào)警：公司內(nèi)發(fā)生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現(xiàn)行違法犯罪案件和行為時(shí)，保安人員和服務(wù)人員應(yīng)立即通知保安部，專職保安人員應(yīng)立即到位，根據(jù)不同情況先采取相應(yīng)的措施，防止事態(tài)的發(fā)展。

　　（2）制止違法活動(dòng)：專職保安干部對(duì)現(xiàn)行違法犯罪行為根據(jù)案件性質(zhì)和案情輕重緩急，及時(shí)通知公安部門到場(chǎng)處理，并做好預(yù)警處理。

　　（3）協(xié)助取證：

　　1．對(duì)被害人、當(dāng)事人做好陳述筆錄。

　　2．找尋目擊人、報(bào)告人和在場(chǎng)公司服務(wù)人員做好詢問筆錄。

　　3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。

　　4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。

　　5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗(yàn)傷、治療。

　　6．清點(diǎn)公司損失數(shù)量，列出估價(jià)單，交公安部門處量。

　　（4）現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)（略）

　　（5）人犯移送（略）

　　大堂內(nèi)安保人員工作程序（略）

　　火災(zāi)的處置程序（略）

　　緊急停電處置方案（略）

　　......

篇3：自行車被盜拒交物管費(fèi)敗訴案例

　　自行車被盜拒交物管費(fèi)敗訴案例

　　自行車擱在小區(qū)被盜了，業(yè)主認(rèn)為物管公司失職，因此不交物管費(fèi)，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判決欠費(fèi)業(yè)主限期交清全部費(fèi)用。

　　20**年11月，南方物管公司與開發(fā)商簽約，進(jìn)駐永川南方花園進(jìn)行前期物業(yè)管理，期限3年。小區(qū)業(yè)主李某于20**年8月20日正式入住小區(qū)，開始按期向南方物管公司交納水電費(fèi)和物管費(fèi)。

　　20**年11月29日，物管合同即將到期，南方物管公司向全體業(yè)主發(fā)出告全體業(yè)主書，要求業(yè)主委員會(huì)另聘物管公司。由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未聘請(qǐng)新的物管公司，南方物管公司繼續(xù)履行物管行為，到去年10月15日才正式移交。

　　在去年7月31日前，李某都按期交納了水電費(fèi)、物管費(fèi)。但這之后，李某因停放在小區(qū)的一輛自行車失竊，認(rèn)為物管公司未完全履行物管義務(wù)，導(dǎo)致自己的自行車被盜，物管公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，從次月起至10月15日南方物管公司撤離，李某共拒交物管、水電費(fèi)149.62元。南方物管公司索要無果，將李某告到法院。

　　法院認(rèn)為，原告系小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，雖合同約定物管期限于20**年11月30日期滿，但之后繼續(xù)履行了物管工作至去年10月15日。小區(qū)業(yè)主已接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方已形成事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系，被告理應(yīng)交納水電及物業(yè)管理費(fèi)。

　　業(yè)主財(cái)物被盜需另案告物管昨日，主審此案的永川法院杜錦友法官解釋說，業(yè)主拖欠物管費(fèi)和財(cái)物損失索賠是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。如果因折財(cái)要找物管公司索賠，業(yè)主可另案起訴，或在被告后提起反訴。

　　杜法官介紹，物管公司提供的服務(wù)是多方面，對(duì)小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)是職責(zé)之一。一般來說，物管合同應(yīng)明確約定安保內(nèi)容。不同的小區(qū)有不同的物管收費(fèi)檔次，如有24小時(shí)監(jiān)控的高檔別墅和只負(fù)責(zé)門衛(wèi)、清潔的小區(qū)，兩者物管公司對(duì)業(yè)主財(cái)物丟失的賠償義務(wù)不同。

　　因此，物管公司對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身傷害、財(cái)物丟失，該不該賠償，具體賠償多少，得按物管合同來看。業(yè)主需支付的物管費(fèi)，與物管公司是否該賠償業(yè)主，是完全不同的兩個(gè)法律關(guān)系，不能擅自折抵。