【財務(wù)管理】

　　WG實驗學校預(yù)算業(yè)務(wù)管理制度

　　第一條 為了進一步加強WG實驗學校財務(wù)管理，健全財務(wù)制度，杜絕違紀違法行為，從源頭上預(yù)防腐敗，促進黨風廉政建設(shè)和我市經(jīng)濟有序健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國預(yù)算法》、《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國政府采購法》和財政部《行政單位財務(wù)規(guī)則》、《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合我單位實際制定本規(guī)定。

　　第二條 WG實驗學校應(yīng)當按照規(guī)定編制年度部門預(yù)算，報同級財政部門按法定程序?qū)徍?、報批。部門預(yù)算由收入預(yù)算、支出預(yù)算組成。

　　第三條 WG實驗學校依法取得的各項收入，包括：行政事業(yè)性收費、上級補助收入、附屬單位上繳收入、捐贈、其他收入等必須列入收入預(yù)算，不得隱瞞或少列。

　　WG實驗學校取得的各項收入(包括實物)，要據(jù)實及時入賬，不得隱瞞，更不得另設(shè)賬戶或私設(shè)“小金庫”。

　　按規(guī)定納入財政專戶或財政預(yù)算內(nèi)管理的預(yù)算外資金或罰沒款，要按規(guī)定實行收支兩條線管理，并及時繳入國庫或財政專戶，不得滯留在單位坐支、挪用。

　　第四條 WG實驗學校編制的支出預(yù)算，應(yīng)當保證本部門履行基本職能所需要的人員經(jīng)費和公用經(jīng)費，對其他彈性支出和專項支出應(yīng)當嚴格控制。

　　支出預(yù)算包括：人員支出、日常公用支出、對個人和家庭的補助支出、專項支出。人員支出預(yù)算的編制必須嚴格按照國家政策規(guī)定和標準，逐項核定，沒有政策規(guī)定的項目，不得列入預(yù)算。日常公用支出預(yù)算的編制應(yīng)本著節(jié)約、從儉的原則編報。對個人和家庭的補助支出預(yù)算的編制應(yīng)嚴格按照國家政策規(guī)定和標準，逐項核定。專項支出預(yù)算的編制應(yīng)緊密結(jié)合單位當年主要職責任務(wù)、工作目標及事業(yè)發(fā)展設(shè)想，并充分考慮財政的承受能力，本著實事求是：從嚴從緊、區(qū)別輕重緩急，急事優(yōu)先的原則按序安排支出事項。

　　第五條 對財政下達的預(yù)算，單位應(yīng)結(jié)合工作實際制定用款計劃和項目支出計劃。預(yù)算一經(jīng)確立和批復(fù)，原則上不予調(diào)整和追加。

　　第六條 WG實驗學校應(yīng)加強對本級財政預(yù)算安排的項目資金和上級補助資金的管理，建立健全項目的申報、論證、實施、評審及驗收制度，保證項目的順利實施。專項資金應(yīng)實行項目管理，?？顚Ｓ茫坏锰摿许椖抗汲觯坏媒亓簟D占、挪用、浪費、套取、轉(zhuǎn)移專項資金，不得進行二次分配。單位應(yīng)建立專項資金績效考核評價制度，提高資金使用效益。

　　第七條 WG實驗學校應(yīng)建立健全支出內(nèi)部控制制度和內(nèi)部稽核、審批、審查制度，完善內(nèi)部支出管理，強化內(nèi)部約束，不斷降低行WG實驗學校運行成本。各項支出應(yīng)當符合國家的現(xiàn)行規(guī)定，不得擅自提高補貼標準，不得巧立名目、變相擴大個人補貼范圍;不得隨意提高差旅費、會議費等報銷標準;不得追求奢華超財力購置或配備高檔交通工具、辦公設(shè)備和其他設(shè)施。

篇2：物業(yè)工程培訓:房屋維修工程預(yù)算

　　物業(yè)工程培訓:房屋維修工程預(yù)算

　　一、房屋維修工程預(yù)算造價及其費用構(gòu)成

　　1.房屋維修工程預(yù)算及造價

　　房屋維修工程預(yù)算是指在工程開工前預(yù)先計算維修工程造價的計劃性文件。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標競爭確定合同價，再根據(jù)施工中發(fā)生的變更因素對原合同價進行調(diào)整來實現(xiàn)的。

　　所謂維修工程造價，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費用總和。也即發(fā)包工程的承包價格。它是對房屋進行維修所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。

　　維修工程造價的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。

　　2.房屋維修工程預(yù)算造價的費用構(gòu)成

　　房屋維修工程預(yù)算造價是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價。維修工程的全部費用是根據(jù)維修施工設(shè)計圖、維修工程預(yù)算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費用的總和。

　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以根據(jù)國家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實際情況制定本地區(qū)的維修工程費用構(gòu)成與取費標準。

　　(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費組成。

　　①直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發(fā)生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。

　　a.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動保護費。

　　b.直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價格包括：材料原價、材料供銷部門的手續(xù)費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。

　　c.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指維修工程施工中所使用的各種機械費用的總和。主要包括折舊費、經(jīng)常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。

　?、谄渌苯淤M。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發(fā)生的，具有直接費性質(zhì)的費用。包括以下幾項：

　　a.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等原因，造成材料多次倒運所發(fā)生的搬運費。包括一次運輸卸料點至施工現(xiàn)場、材料存放點的各次運費。

　　b.冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。

　　c.生產(chǎn)工具、用具使用費。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。

　　d.試驗檢驗費。指對材料、構(gòu)件和物品進行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用。但不包括新技術(shù)、新材料的試驗費及其他特殊要求的試驗檢驗費。

　　e.工程定位、復(fù)測、點交、場地清理費。

　　f.夜間施工增加費。

　　g.預(yù)算包干費。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實際中可能發(fā)生的各項費用。

　?、郜F(xiàn)場經(jīng)費。維修工程現(xiàn)場經(jīng)費是指施工單位作業(yè)層(施工項目部)為施工準備、組織和管理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項費用。一般包括現(xiàn)場管理費、臨時設(shè)施費。

　　a.現(xiàn)場管理費。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理維修工程施工所需的各種費用。現(xiàn)場管理費內(nèi)容繁多，一般可歸納為：工作人員工資及工資附加費;生產(chǎn)工人輔助工資;職工教育經(jīng)費，辦公費;差旅交通費;固定資產(chǎn)使用費;行政工具用具使用費;勞動保護費;上級管理費等。

　　b.臨時設(shè)施費。指為維修工程施工需要臨時搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費用。

　　(2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經(jīng)營管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用3個部分。

　　①企業(yè)管理費。指施工單位的企業(yè)管理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的管理費用。

　?、谪攧?wù)費用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費用。

　?、燮渌M用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。

　　(3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據(jù)各地區(qū)實際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調(diào)增，殘土運費，維修工程設(shè)計費以及根據(jù)施工承包合同條件應(yīng)該計算的費用等。

　　(4)計劃利潤。按國家規(guī)定，為了適應(yīng)招標承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質(zhì)同企業(yè)管理費、臨時設(shè)施費一樣，允許施工企業(yè)在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。

　　(5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費。

　　二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價表

　　1.預(yù)算定額的概念

　　維修工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數(shù)量標準。維修工程預(yù)算定額是確定維修工程造價的主要依據(jù)。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種：

　　(1)房屋維修工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的維修工程，即大、中修工程，均應(yīng)采用維修工程預(yù)算定額。

　　(2)古建筑維修工程預(yù)算定額。適用于古建筑的維修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋進行抗震加固的專用工程。

　　(4)房屋零星養(yǎng)護工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、維修內(nèi)容零星分散的養(yǎng)護工程。

　　2.預(yù)算定額的作用

　　(1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價的基礎(chǔ)。

　　(2)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工組織設(shè)計的依據(jù)。

　　(3)維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進行工程結(jié)算的依據(jù)。

　　(4)維修工程預(yù)算定額是維修施工單位進行經(jīng)濟活動分析的依據(jù)。

　　(5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標底、投標報價的基礎(chǔ)。

　　(6)維修工程預(yù)算定額是物業(yè)管理公司內(nèi)部各部門進行經(jīng)濟核算的依據(jù)。

　　3.預(yù)算定額人工、材料、機械消耗量的組成內(nèi)容

　　維修工程預(yù)算定額中人工、材料、機械消耗量的數(shù)量標準，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個計量單位合格分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成：

　　(1)基本用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。

　　(2)輔助用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。

　　(3)超運距用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運輸距離大于勞動定額規(guī)定運輸距離所計算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。

　　4.地區(qū)單位估價表

　　(1)地區(qū)單位估價表是地區(qū)維修工程的預(yù)算單價表。它是根據(jù)所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價、地區(qū)材料預(yù)算價格和機械臺班預(yù)算價格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價格表。由此可見，地區(qū)單位估價表是現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額在某個地區(qū)或城市的具體化，是編制本地區(qū)維修工程預(yù)算的基本依據(jù)。

　　(2)地區(qū)單位估價表經(jīng)當?shù)亟?計)委批準后，即成為法定準價。不得任意修改或補充，如遇特殊情況必須修改或補充時，必須經(jīng)當?shù)亟?計)委批準。

　　(3)地區(qū)單位估價表的編制方法是將定額中各個項目的合計用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機械臺班消耗量套乘相對應(yīng)的人工單價、材料預(yù)算價格和機械預(yù)算價格，即為各個項目的預(yù)算單價。計算如下：

　　人工費：某定額項目的合計工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價。

　　材料費：某定額項目的各種材料消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價格之和。

　　施工機械使用費：某定額項目的各種機械臺班消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)施工機械臺班預(yù)算價格之和。

　　預(yù)算單價：人工費、材料費、施工機械使用費之和。

　　(4)生產(chǎn)要素的價格。

　　人工單價。指一個直接從事工程施工的技術(shù)工人一個工作日在預(yù)算中應(yīng)計算的全部人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產(chǎn)工人勞動保護費。

　　材料預(yù)算價格。指材料從其來源地通過采購活動到達工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和采購保管費。

　　機械預(yù)算價格。指機械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應(yīng)分攤的費用。包括機械折舊費、大修理費、經(jīng)常修理費、安拆及場外運輸費、燃料動力費、人工費、養(yǎng)路費及車船使用稅。

　　(5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區(qū)單位估價表時，根據(jù)定額的編制原則和方法進行補充，并報原批準單位審批后執(zhí)行。

　　三、房屋維修工程預(yù)算的編制

　　房屋維修工程預(yù)算是以某一維修工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。

　　1.編制依據(jù)

　　維修工程預(yù)算的編制，一般應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù)：

　　(1)經(jīng)過審查批準的維修施工圖或維修方案;

　　(2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額;

　　(3)地區(qū)單位估價表;

　　(4)各種取費標準;

　　(5)材料預(yù)算價格;

　　(6)維修工程施工合同;

　　(7)其他有關(guān)文件和說明等資料。

　　2.編制的步驟

　　維修工程預(yù)算的編制步驟如下：

　　(1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括維修工程施工圖紙;國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額;工資標準、材料預(yù)算價格、機械臺班單價、各種取費率標準;現(xiàn)場情況等。

　　(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。

　　(3)現(xiàn)場勘查。深入現(xiàn)場認真勘查施工條件，了解房屋的實際損壞情況，擬定施工方案。

　　(4)熟悉定額或單位估價表。認真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預(yù)算造價的有關(guān)因素，提高預(yù)算的準確性。

　　(5)計算工程量。工程量是編制預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進度和調(diào)配施工力量的主要依據(jù)，必須正確計算。為避免重算和漏算，應(yīng)按定額項目的排列順序和施工的先后順序來計算。一般維修工程工程量的計算順序是先計算拆除工程，再由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內(nèi)向外;可以先計算土建，再計算設(shè)備，最后計算裝飾。維修工程工程量的計算，應(yīng)根據(jù)維修工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。

　　(6)套用預(yù)算定額或單位估價表。根據(jù)所列計算項目和工程量，就可以套用定額或單位估價表，要求做到工程名稱、內(nèi)容、計量單位與定額相符。當遇到維修方案與定額項目中規(guī)定的產(chǎn)品規(guī)格、增添的材料數(shù)量等不相符時，可按定額中的有關(guān)規(guī)定予以換算。遇到定額中的缺項，而主管部門尚未批準補充時，可提供資料與建設(shè)單位協(xié)商臨時制定一次性使用的補充定額，并報上級主管部門備查。

　　(7)計算各項費用：

　?、僦苯淤M計算。

　　直接費=人工費+材料費+機械使用費

　　其中人工工費為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的人工工資(或地區(qū)單位估價表中的人工費)之和;材料費為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的材料費(或地區(qū)單位估價表中的材料費)之和;機械使用費為各分項工程工程量分別乘以相應(yīng)預(yù)算定額基價中的機械使用費(或地區(qū)單位估價表中的機械使用費)之和。

　　②其他直接費計算?？砂垂こ趟诘貐^(qū)主管部門規(guī)定的相應(yīng)取費標準計算。

　　其他直接費=直接費×相應(yīng)的取費標準(一般按百分比計取)。

　　③現(xiàn)場經(jīng)費、間接費計算?，F(xiàn)場經(jīng)費、間接費的計算方法主要有2種，一種是以直接費為基礎(chǔ)，按規(guī)定的比率計取費用;另一種是以定額人工費為基礎(chǔ)，按一定比率計取。目前一般按后一種方法計算。

　　④其他費用計算。按各地區(qū)相應(yīng)規(guī)定以及施工承包合同的條件進行計算。

　?、萦媱澙麧櫤投惤?。按前面規(guī)定計算。

　　根據(jù)以上各項費用的計算，即可確定維修工程造價。其計算過程是把上述各項費用相加匯總。

　　(8)工料分析。工料分析就是把各單項工程按定額規(guī)定所應(yīng)消耗的勞動力、材料(包括成品、半成品)、機械臺班等分別計算，并進行匯總。工料分析是安排施工力量、材料、施工機械計劃，以及甲乙雙方結(jié)算材料差價的依據(jù)，也是進行經(jīng)濟核算、加強企業(yè)管理的主要內(nèi)容。

　　(9)編制工程預(yù)算書。按各地區(qū)規(guī)定的形式或格式，進行填寫和編制。

　　房屋維修工程預(yù)算的編制，要逐步過渡到以企業(yè)內(nèi)部定額為依據(jù)進行。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，不可能要求計價都以統(tǒng)一的預(yù)算價格來進行，市場價格應(yīng)是通過招投標包括議標的形式，由價值和市場供求關(guān)系決定。因此，反映企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)技術(shù)及管理水平的定額，是房屋維修單位進行投標或物業(yè)管理公司進行招標確定標價或標底的依據(jù)。企業(yè)定額與國家、地方預(yù)算定額的定額水平可以不一樣，但其原理和內(nèi)涵是一致的。

篇3：白云水小區(qū)項目物業(yè)管理預(yù)算方案

　　白云水小區(qū)項目物業(yè)管理預(yù)算方案

　　一、前期開辦費用

　　本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對白云水項目物業(yè)管理項目進行測算，前期的物資管理設(shè)備購買人員開支等開辦費用為237111.00元。明細列表如下：

　　物品購置(1次性)

　　行政辦公用品 50700.00元

　　保安用品 14950.00元

　　工程維修 30450.00元

　　保潔用品 34259.00元

　　其 他 16852.00元

　　共 147211.00元

　　服裝費 (1次性按兩年攤銷)

　　管理人員 6000.00元

　　保安人員 24960.00元

　　工程人員 2240.00元

　　環(huán)保人員 2000.00元

　　共 35200.00元

　　前期人員招聘、培訓費用 25000.00元

　　前期入住手冊資料印制 14700.00元

　　物品消耗(運行消耗) 15000.00元

　　具體購買清單待達成合作意向后出具。

　　二、后期管理費用測算

　　本投標書中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化管理費;清潔衛(wèi)生費;安保費;辦公費;物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費;專項費用;法定稅費等構(gòu)成，針對實際情況，我們設(shè)計了此個方案。

　　經(jīng)過初步測算觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費支出為669280.90元。詳細測算如下：

　　1、人員工資： 共431203.70元

　　物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*(1+36.5％)*12月*1人 40950元

　　事務(wù)助理兼任安保主任 1800元/月*(1+36.5％)*12月*1人 29484元

　　客戶服務(wù)中心:主任1人、管理員2人

　　主任 1200元/月*(1+36.5％)*12月*1人 19656元

　　財務(wù)/文員： 1000元/月*(1+36.5％)*12月*1人 16380元

　　管理員/環(huán)保主任 1000元/月*(1+36.5％)*12月*1人 16380元

　　安保隊：主管1人事務(wù)助理兼、班長3人、隊員12人

　　班長: 800元/月*(1+36.5％)*12月*3人 39312元

　　安保員: 700元/月*(1+36.5％)*12月*12人 137592元

　　工程維修主任：班長1人、維修員3人

　　主任: 1200元/月*(1+36.5％)*12月*1人 19656元

　　維修員: 800元/月*1人*(1+36.5％)*12月*3 人 39312元

　　環(huán)保部:主管1人(管理員1人兼)、保潔員3人、綠化員1人

　　保潔員: 600元/月*(1+36.5％)*12月*3人 29484元

　　綠化員: 600元/月*(1+36.5％)*12月*1人 9828元

　　加班費：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費為(平均值)每人的1個月工資額，經(jīng)計算為33169.50元。

　　注:按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為:

　　職工福利14％; 教育附加費3.5％;工會2％;社保15％

　　2、設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 共96280.00元

　　3、綠化養(yǎng)護費 共9200.00元

　　4、清潔衛(wèi)生費(垃圾袋裝化) 共41180.00元

　　5、安保費用 共8144.00元

　　6、辦公費 共6000.00元

　　7、管理處固定資產(chǎn)折舊(3年折清) 共4930.00元

　　8、低值易耗品攤消(2年攤清) 共24560.50元

　　9、專項費用 共8050.00元

　　10、保險費 共6000.00元

　　11、法定稅費5.6％ 共33733.20元

　　全年總支出為 669280.90元

　　若物業(yè)管理服務(wù)費按0.50元/平方米/月，則

　　46100平方米*0.50元/平方米/月*12月*90％=248940.00元

　　白云水小區(qū)的全年管理費收入為：248940.00元

　　全年收支相抵，每年虧損420340.90元。

　　根據(jù)白云水項目的實際情況，我公司設(shè)計了初步的管理方案。保證大白云水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。根據(jù)上面的預(yù)算得知，我公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)每年需要開支669280.90元年虧損420340.90元，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務(wù)價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于白云水小區(qū)的規(guī)模較小導(dǎo)致管理成本增高而難以控制的原因。為將白云水項目能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回籠資金，同時打造一個良好的房產(chǎn)品牌。因此開發(fā)商應(yīng)補貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標書的內(nèi)容來提供超值服務(wù)。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量;為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。

　　三、管理要求

　　由于物業(yè)管理的管理用房暫時無具體定論，同時為方便后期的管理工作能夠順利開展。開發(fā)商需要無償撥管理用房224平方米并裝修完好給予使用。包括：管理處辦公室(包括客戶服務(wù)中心)80M2、安保隊辦公室20 M2、工程維修部辦公室20 M2、安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2。

　　關(guān)于白云水項目的維修基金的提取的問題，特此提醒開發(fā)商按國家相關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。

　　若我公司能與貴公司達成合作意向，為更好的實行工作銜接，應(yīng)在項目開盤銷售時物業(yè)管理相關(guān)方面則開始介入，交房的前三個月JZ****房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)1次性給予我公司開辦費用用于開展添置物品、招聘人員、前期培訓等工作。