z學(xué)院關(guān)于排查調(diào)處矛盾糾紛的規(guī)定

　　排查調(diào)處矛盾糾紛是維護(hù)學(xué)院安定團(tuán)結(jié)的重要工作，各處室、各系(院)部、各單位要高度重視，同心協(xié)力，把排查調(diào)處矛盾糾紛做為一項(xiàng)經(jīng)常性工作做實(shí)、做好。

　　一、排查調(diào)處矛盾糾紛組織

　　**學(xué)院人民調(diào)解委員會(huì)(***學(xué)院委員會(huì)黨字[20**]10號)

　　主 任：**

　　副 主 任：**

　　成 員：各單位第一負(fù)責(zé)人

　　人民調(diào)解委員會(huì)辦公室設(shè)在學(xué)院工會(huì)

　　調(diào)解辦主任：**

　　調(diào)解辦副主任：**

　　各部門要建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)。

　　二、排查調(diào)處矛盾糾紛的范圍和原則

　　排查調(diào)處矛盾糾紛的范圍：

　　全院師生員工在工作生活中相互產(chǎn)生的各種矛盾糾紛;全院師生員工內(nèi)部出現(xiàn)的夫妻不和、鄰里糾葛、交通碰撞等矛盾糾紛;師生員工與校外人員發(fā)生的矛盾糾紛;一切法律允許調(diào)解范圍內(nèi)的矛盾糾紛。

　　排查調(diào)處矛盾糾紛的原則：

　　堅(jiān)持實(shí)事求是，分清是非，向前看，講團(tuán)結(jié)、求穩(wěn)定的原則;堅(jiān)持維護(hù)矛盾糾紛雙方當(dāng)事人公民合法權(quán)益的原則。堅(jiān)持有法必糾、有損必賠的原則;堅(jiān)持化解矛盾、引導(dǎo)矛盾，雙方相互理解、相互諒解的原則。

　　經(jīng)調(diào)解不能化解的矛盾糾紛，移交人民法院或有關(guān)部門處理。

　　調(diào)處人要熱心、耐心、苦口婆心、不厭其煩多做工作，為維護(hù)穩(wěn)定多做貢獻(xiàn)。

　　三、調(diào)解處理矛盾糾紛

　　1、工作中發(fā)生的矛盾糾紛

　　各部門開展工作中要認(rèn)真貫徹上級有關(guān)方針政策，結(jié)合學(xué)院實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的實(shí)施方案。特別是：如職稱、住房、工資、伙食、考評、考試、戶口等涉及師生員工切身利益的工作，要堅(jiān)持公開、公平、公正、為師生員工服務(wù)的原則。盡量避免引發(fā)矛盾糾紛。一旦出現(xiàn)矛盾糾紛，有管部門要及時(shí)做好解釋疏導(dǎo)工作，主動(dòng)采取化解措施，嚴(yán)防事態(tài)擴(kuò)大激化。

　　2、內(nèi)部人員中發(fā)生矛盾糾紛

　　學(xué)院的教職員工之間、學(xué)生之間、教職工與學(xué)生之間發(fā)生的矛盾糾紛，雙方當(dāng)事人是同一部門的由當(dāng)事人所在部門的排查調(diào)處委員會(huì)(調(diào)處小組或調(diào)處干部)負(fù)責(zé)調(diào)解處理。雙方當(dāng)事人是兩個(gè)(或多個(gè))部門的，由矛盾糾紛當(dāng)事人所在的兩個(gè)(或多個(gè))部門排查調(diào)處委員會(huì)(或排查調(diào)處小組、調(diào)處干部)各出一人共同調(diào)處。矛盾糾紛雙方當(dāng)事人均是教職員工的，由學(xué)院工會(huì)排查調(diào)處干部參與督辦。矛盾糾紛雙方當(dāng)事人均是學(xué)生的，由學(xué)生處排查調(diào)處干部參與督辦。矛盾糾紛雙方當(dāng)事人既有教職工，又有學(xué)生的，由學(xué)院工會(huì)和學(xué)生處的排查調(diào)處干部共同參與、協(xié)調(diào)、督辦。

　　3、校內(nèi)部人員與校外人員發(fā)生矛盾糾紛

　　校內(nèi)部人員與校外人員發(fā)生矛盾糾紛，內(nèi)部人員是教職工的，由當(dāng)事人所在部門和工會(huì)的排查調(diào)處干部負(fù)責(zé)，通過校外當(dāng)事人所在單位的領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)組織共同調(diào)解處理。校內(nèi)部人員是學(xué)生的由當(dāng)事人所在部門和學(xué)生處的排查調(diào)處干部負(fù)責(zé)，通過校外當(dāng)事人所在單位的領(lǐng)導(dǎo)或有關(guān)組織共同調(diào)解處理。

　　4、因治安、消防、交通發(fā)生矛盾糾紛

　　因治安、消防、交通發(fā)生矛盾糾紛，保衛(wèi)處派人參與協(xié)助矛盾糾紛當(dāng)事人所在部門共同做好調(diào)處工作。

　　四、責(zé)任追究

　　矛盾糾紛當(dāng)事人不接受調(diào)解又不通過有關(guān)部門依法解決、無理糾纏、造成不良影響的，要給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重的，要給予黨政紀(jì)律處分。

　　不認(rèn)真排查、不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛;對矛盾糾紛要主動(dòng)認(rèn)真調(diào)解，使小事拖大、激化矛盾，造成不良影響的，追究有關(guān)處、室、系(院)、部門主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

篇2：探討業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突的解決之道

　　探討業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突的解決之道

　　近幾年來，住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾沖突不斷出現(xiàn)，幾成各類新聞媒體的報(bào)道熱點(diǎn)。在這些矛盾當(dāng)中，物業(yè)服務(wù)公司多成為被指責(zé)的對象。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)公司并非造成矛盾沖突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關(guān)管理部門都具有其相應(yīng)的責(zé)任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理水平就能做到（盡管我國目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營管理水平的確有待提高）。筆者擬通過對物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主之間存在的主要矛盾沖突進(jìn)行原因分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決方法，為住宅小區(qū)物業(yè)管理各利益相關(guān)人及政府管理部門協(xié)調(diào)改善住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提供參考。

　　小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司矛盾沖突主要存在以下幾個(gè)方面：

　　一、物業(yè)管理費(fèi)問題

　　矛盾沖突：因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭議而引發(fā)的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的矛盾最為常見。通常是物業(yè)服務(wù)公司在未與小區(qū)業(yè)主協(xié)商一致或由于各種原因無法協(xié)商一致的情況下，單方面提高物業(yè)管理費(fèi)，從而引起小區(qū)業(yè)主的不滿乃至于拒交。

　　原因分析：物業(yè)管理費(fèi)到底應(yīng)該確定在什么價(jià)位，首先小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間較難達(dá)成共識(shí)，往往是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為收費(fèi)低，經(jīng)濟(jì)上不合算。其次，小區(qū)業(yè)主之間也在物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)提供何種等級的服務(wù)上存在分歧，因經(jīng)濟(jì)條件的差異，有些業(yè)主希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)愿意交納相對較高的物業(yè)管理費(fèi)，而另一部分業(yè)主不愿多交物業(yè)管理費(fèi)，他們只對一些基本的物業(yè)管理服務(wù)有要求。正是這些分歧導(dǎo)致了小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的沖突。

　　解決之道：這種矛盾沖突的產(chǎn)生應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。因?yàn)樽鳛楦偁幮缘奈飿I(yè)管理服務(wù)業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司制定或變更物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須與小區(qū)業(yè)主或其代表業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致，否則，小區(qū)業(yè)主有權(quán)聘用其他物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理。當(dāng)然，由于我國目前物業(yè)管理服務(wù)市場化程度較低、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作的困難等各種問題的存在，使得小區(qū)業(yè)主解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)公司并不像選擇家政服務(wù)公司那樣簡單。

　　但隨著我國物業(yè)管理業(yè)和小區(qū)自治管理制度的不斷發(fā)展，相信業(yè)主們選擇物業(yè)服務(wù)公司的自由度會(huì)越來越大。對此物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，在制定或變更物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，本著充分尊重小區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣的精神與小區(qū)業(yè)主平等協(xié)商，通過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點(diǎn)的一致。

　　二、小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的爭議

　　矛盾沖突：由公共配套設(shè)施的使用或收費(fèi)所引發(fā)的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司矛盾沖突屢見不鮮，比如由于高層住宅區(qū)越來越多，不少小區(qū)的車位、車庫嚴(yán)重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發(fā)商為謀取私利，任意提高車位的售價(jià)或者租金。因此，針對停車位等的所有權(quán)歸屬就產(chǎn)生了很多糾紛。

　　原因分析：小區(qū)公共配套設(shè)施的“主人”是開發(fā)商還是全體業(yè)主，法律目前并無明確規(guī)定。如停車位的所有權(quán)問題，相關(guān)法規(guī)只是對停車位作了這樣的規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬問題并沒提到；而《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《物權(quán)法》僅對“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”的所有權(quán)明確為業(yè)主共有，但對“業(yè)主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細(xì)明文規(guī)范。因此，在此類問題無明確法律規(guī)定的情況下，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司非常容易產(chǎn)生糾紛。

　　解決之道：小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)爭議說到底是一個(gè)法律問題，由此引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾很難說是物業(yè)公司或業(yè)主哪一方的責(zé)任。關(guān)于小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題，《物權(quán)法》作出的僅是框架性的規(guī)定，對于處理涉及車位的一些具體糾紛比較難于操作。所以政府有關(guān)部門出臺(tái)操作性強(qiáng)的法規(guī)對小區(qū)附屬設(shè)施所有權(quán)的獲取、使用及利益分配予以明確規(guī)定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)的停車位計(jì)入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業(yè)主共有，有車業(yè)主享有停車位的使用權(quán)，暫時(shí)無車的業(yè)主可以對車位的收益享有共同受益權(quán)。

　　三、業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)的處理

　　矛盾沖突：由于種種原因，不少小區(qū)存在部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)和違規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象。有著生存壓力和維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序責(zé)任的物業(yè)服務(wù)公司易對此采取一些強(qiáng)制措施，再加上部分素質(zhì)不高的物業(yè)管理人員在實(shí)施過程中方法不當(dāng)、態(tài)度粗暴，業(yè)主與其產(chǎn)生沖突就不可避免。

　　原因分析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)公司的維護(hù)物業(yè)安全、保障物業(yè)合理使用等一定的社會(huì)管理責(zé)任，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未授予物業(yè)公司任何處罰權(quán)力，也就是說，物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和臨時(shí)公約的行為，僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和采取強(qiáng)制措施權(quán)。而現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，如果物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主違規(guī)的行為僅進(jìn)行告知、制止、報(bào)告這類處理，并不能制止此類行為的發(fā)生，也即無法履行維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序的職責(zé)；另外，如果部分業(yè)主總是長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司在經(jīng)濟(jì)上將難以承受，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作也將難以為繼。因此，物業(yè)服務(wù)公司往往被迫在沒有相關(guān)法規(guī)明確界定其強(qiáng)制權(quán)力的狀況下，采取自認(rèn)為合理的一些強(qiáng)制措施解決上述問題，這是造成與違規(guī)業(yè)主矛盾的根本原因。

　　解決之道：物業(yè)服務(wù)公司在處理業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)此類問題上與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾沖突，根本的原因在于缺乏能夠有效指導(dǎo)處理此類問題的政策規(guī)范，使得物業(yè)服務(wù)公司易產(chǎn)生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發(fā)與業(yè)主之間的矛盾。所以，應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)中，首先對業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)的強(qiáng)制措施予以規(guī)范，即明確規(guī)定在小區(qū)物業(yè)管理層面對違規(guī)或拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可以執(zhí)行哪些強(qiáng)制措施；其次要明確處理小區(qū)業(yè)主違規(guī)的主體是物業(yè)服務(wù)公司還是業(yè)主委員會(huì)，如果是業(yè)主委員會(huì)還有必要規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議時(shí)可將對此類事件的處理權(quán)利賦予物業(yè)服務(wù)公司，從而將維護(hù)小區(qū)物業(yè)安全、保障小區(qū)物業(yè)合理使用的責(zé)任與權(quán)力予以統(tǒng)一。

　　四、工程質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題

　　矛盾沖突：調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。開發(fā)商遺留問題主要是房屋建筑質(zhì)量問題，此外還包括綠地等配套設(shè)施與售房時(shí)的約定有不符所引發(fā)的爭議，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或開發(fā)商原來的配套設(shè)施承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商或不能及時(shí)得到處理的情況下，業(yè)主只能把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)公司，即有求物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)處理，否則拒交物業(yè)管理費(fèi)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　原因分析：對于房屋質(zhì)量問題，我國《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”也即房屋質(zhì)量是由社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，房屋質(zhì)量問題照理是與物業(yè)服務(wù)公司無關(guān)的。但現(xiàn)實(shí)中，大量的住宅房屋質(zhì)量問題都因?yàn)殚_發(fā)商推諉或干脆置之不理而得不到及時(shí)解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業(yè)主個(gè)人利用法律來維護(hù)自己的權(quán)利，再加上客觀上不少物業(yè)服務(wù)公司（尤其是前期物業(yè)服務(wù)公司）與開發(fā)商存在利益關(guān)系，因而受害業(yè)主將這股“邪火”發(fā)到物業(yè)服務(wù)公司身上也是情理之中的。

　　對于小區(qū)配套設(shè)施的驗(yàn)收，由于業(yè)主委員會(huì)成立在時(shí)間上的滯后，小區(qū)配套設(shè)施的驗(yàn)收一般都是由前期物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)，而物業(yè)服務(wù)公司并不能代表小區(qū)業(yè)主的利益，從而在主觀上存在不認(rèn)真負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋驗(yàn)收和接管的可能，而且前期物業(yè)服務(wù)公司是由開發(fā)商選定或干脆就是開發(fā)商的子公司，還存在不敢嚴(yán)格為業(yè)主把關(guān)的可能，這就是業(yè)主在出現(xiàn)此類問題時(shí)，往往直接指責(zé)物業(yè)服務(wù)公司的原因。

　　解決之道：首先，可以由業(yè)主直接主導(dǎo)小區(qū)住宅及配套設(shè)施的驗(yàn)收，即采用“一戶一驗(yàn)”制，只有每一戶的住房質(zhì)量驗(yàn)收合格，整個(gè)住宅工程才能通過竣工驗(yàn)收。這樣可以盡量避免整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量被驗(yàn)收合格，但個(gè)別單元或者住房卻出現(xiàn)質(zhì)量問題的弊端。而且，業(yè)主在對住宅進(jìn)行驗(yàn)收的同時(shí)，還可對小區(qū)住宅及配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，任何一個(gè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套設(shè)施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質(zhì)量的驗(yàn)收（從廣義的房屋質(zhì)量來說，應(yīng)包括附屬配套設(shè)施的合格）。

　　其次，對因住宅房屋質(zhì)量引發(fā)的法律糾紛，應(yīng)設(shè)法降低由于房屋質(zhì)量問題受損害的業(yè)主維權(quán)的成本，同時(shí)提高開發(fā)商對其房屋質(zhì)量不合格的賠償成本。以平衡業(yè)主和開發(fā)商之間的相對強(qiáng)勢、弱勢關(guān)系，減少住宅房屋質(zhì)量遺留問題的出現(xiàn)。

　　通過對上述四種較常見的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾沖突的分析，可以發(fā)現(xiàn)問題并非僅出在物業(yè)服務(wù)公司上，作為矛盾另一方的小區(qū)業(yè)主也有其相應(yīng)的責(zé)任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關(guān)政策法規(guī)的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾沖突時(shí)，不能簡單把責(zé)任指向矛盾沖突的某一方，而應(yīng)作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

篇3：前期物業(yè)管理的矛盾處理及應(yīng)對措施淺析

　　前期物業(yè)管理的矛盾處理及應(yīng)對措施淺析

　　從上世紀(jì)九十年代起至今，由于房地產(chǎn)業(yè)的崛起，新建商品房如雨后春筍般的一座座拔地而起。然而伴隨著一片片新建小區(qū)的交付，一系列相應(yīng)矛盾也隨之產(chǎn)生，房屋質(zhì)量缺陷問題、虛假廣告問題等成了房地產(chǎn)市場的通病。

　　近幾年來在前期物業(yè)管理期間，這些舊的矛盾不僅沒有得到根本解決，而且隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)及維權(quán)行為的增強(qiáng)，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾日益突出。而對物業(yè)管理企業(yè)來講：一方面，物業(yè)公司收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，理應(yīng)為業(yè)主服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的利益；另一方面，在前期管理階段物業(yè)服務(wù)合同是與開發(fā)商簽定的，還有很多物業(yè)公司又是開發(fā)商的子公司，說白了，要遵照開發(fā)商的意圖辦事。

　　一旦出現(xiàn)矛盾，物業(yè)管理企業(yè)還真不知該如何處理。有時(shí)在處理這些矛盾時(shí)往往是出力不討好，兩頭都得罪。那么物業(yè)管理企業(yè)該如何扮演好這個(gè)角色？該如何真正起到一個(gè)潤滑劑和橋梁作用？以致更好的解開開發(fā)商與業(yè)主之間的這些心結(jié)，從而構(gòu)建一個(gè)和諧的居住社區(qū)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

　　一、物業(yè)企業(yè)要了解引起開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾的焦點(diǎn)，大致分為以下幾個(gè)方面：

　　（一）房屋質(zhì)量缺陷問題。

　　可以說由于房屋質(zhì)量缺陷問題而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些開發(fā)商為了追求最大利潤空間，提倡只要滿足規(guī)范即可；為了避免延期交房，刻意加快施工進(jìn)度，從而放棄了對施工工藝的管理要求；施工現(xiàn)場管理混亂，對施工環(huán)節(jié)缺少監(jiān)督等。比如：房屋裂縫的產(chǎn)生問題，我們就發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)商要求設(shè)計(jì)單位，對于搭配鋼筋的設(shè)計(jì)在一定的允許范圍內(nèi)盡量減少對鋼筋的配置，以節(jié)約成本；為了加快建房速度，減少了如混凝土澆灌后的保護(hù)工序等，這些房屋質(zhì)量缺陷問題會(huì)直接激化業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

　　（二）廣告中所宣傳的與實(shí)際不符，夸大承諾。

　　由于近幾年商品房銷售形勢十分火爆，許多樓盤開盤甚至出現(xiàn)了業(yè)主排隊(duì)現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主在買好房子后對于房屋具體位置、小區(qū)的具體配套設(shè)施等缺少細(xì)致的了解，開發(fā)商也存在改變原來設(shè)計(jì)和承諾的現(xiàn)象，到交房時(shí)業(yè)主才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)場模型、廣告的宣傳或銷售人員的介紹有很大距離，比如：小區(qū)配套設(shè)施不到位等，從而引發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。

　　（三）不合理的市政建設(shè)。

　　不合理的市政建設(shè)給小區(qū)業(yè)主帶來了噪音、采光通風(fēng)不佳、環(huán)境污染等影響。當(dāng)然，這些問題不是開發(fā)商所造成的。但是，當(dāng)業(yè)主在投訴無門的情況下，必然會(huì)要求開發(fā)商出面與政府協(xié)調(diào)，解決上述問題；而一旦協(xié)調(diào)不成無法滿足業(yè)主要求時(shí)，業(yè)主就往往會(huì)把怨氣出在開發(fā)商身上。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)要主動(dòng)協(xié)調(diào)

　　我國憲法第十三條明確規(guī)定：公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。也就是說，物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的執(zhí)行人，必須尊重和保護(hù)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)（房屋），認(rèn)清物業(yè)管理的職責(zé)。對于開發(fā)商與業(yè)主之間的一些矛盾，雖說與物業(yè)公司無直接關(guān)系，但是不能簡單地推脫了事，應(yīng)積極主動(dòng)協(xié)調(diào)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)系，對業(yè)主還是開發(fā)商都應(yīng)給予耐心說服，爭取早點(diǎn)解決雙方的一些爭議。這樣做不僅可以避免業(yè)主把矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)（以此拒交物業(yè)管理費(fèi)），而且開發(fā)商也需要這么一座橋梁，給他們與業(yè)主之間牽線搭橋，建立溝通協(xié)調(diào)的平臺(tái)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)要切實(shí)提高自身素質(zhì)，積極尋求化解方案。

　　古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。以往物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中面對業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾采用回避、推脫了事的態(tài)度，總擺出一付很無辜很無奈的樣子，來換取業(yè)主對物業(yè)公司的同情。但是，幾年來的工作經(jīng)驗(yàn)告訴我們，凡是與業(yè)主相關(guān)的事，物業(yè)管理企業(yè)是脫離不了的，還不如先練好自己的內(nèi)功，對今后可能會(huì)產(chǎn)生爭議的事事先盡量考慮的周全些。這樣做的目的，一是盡量避免發(fā)生糾紛；二是即使發(fā)生矛盾后又有解決協(xié)調(diào)的方案。對于上述前期管理中開發(fā)商與業(yè)主的一些矛盾，談一些工作經(jīng)驗(yàn)。

　　（一）對于房屋質(zhì)量缺陷問題、物業(yè)管理企業(yè)必須要非常重視這個(gè)問題，因?yàn)閷Υ蠖鄶?shù)業(yè)主來講，居住的房屋是他們價(jià)值最大的私人財(cái)產(chǎn)，是他們通過自己的勞動(dòng)和克儉積攢乃至一生的財(cái)產(chǎn)。所以在前期首先要建立一套完善的接管驗(yàn)收制度。如建立由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工隊(duì)、監(jiān)理公司組建的驗(yàn)房小組；利用一系列表單對整個(gè)驗(yàn)收、維修整改、房屋移交等過程有一個(gè)控制，特別提醒的是，在接管驗(yàn)收之前，必須與開發(fā)商達(dá)成以下協(xié)議：

　　l.物業(yè)管理企業(yè)必須獲得對施工隊(duì)質(zhì)保金的控制簽字權(quán)；

　　2.獲得保修期內(nèi)維修的主動(dòng)權(quán)；

　　3.規(guī)定報(bào)修、修復(fù)的時(shí)間。

　　如報(bào)修后必須在3天內(nèi)完成，一旦超過這個(gè)時(shí)間就由物業(yè)公司派自己的維修隊(duì)伍進(jìn)行修理，修理所產(chǎn)生的一切費(fèi)用從工程余款及質(zhì)保金中扣除。其次嚴(yán)把驗(yàn)收接管關(guān)。物業(yè)公司工程人員在接管驗(yàn)收中必須仔細(xì)認(rèn)真，一方面按照國家建筑規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)來檢查房屋是否存在質(zhì)量缺陷問題（如裂縫等），另一方面以業(yè)主的眼光來觀察，看那些容易會(huì)引起業(yè)主投訴的（如箱變位置影響底樓采光等），上述問題必須在交房前整改完畢。最后在交房前建立一套房修制度，用來對今后保修期內(nèi)維修的控制。

　　之所以在交房前考慮建立接管驗(yàn)收制度、維修協(xié)議、房修制度等，目的就一個(gè),在交房前盡量避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷問題，健全各類制度也是便于今后對施工隊(duì)維修質(zhì)量、維修時(shí)間的控制，以減少業(yè)主的投訴。如在交房后出現(xiàn)質(zhì)量缺陷問題，物業(yè)公司也要積極地幫助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)調(diào)好修理、賠償事宜。

　　（二）對于虛假廣告以及不合理的市政建設(shè)而引起的一系列問題，物業(yè)公司應(yīng)積極派人從事協(xié)調(diào)工作，如出面組織業(yè)主與開發(fā)商、相關(guān)部門對話。必要時(shí)聘請律師、咨詢師等專業(yè)人士，為業(yè)主進(jìn)行必要的知識(shí)培訓(xùn)，指導(dǎo)業(yè)主使用法律的武器來維護(hù)自己的利益。

　　（三）對于某些持有不良目的的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)除了勸阻、制止他們的一些偏激行為外，還要做好小區(qū)的宣傳工作，弘揚(yáng)正氣。

　　總而言之，物業(yè)管理企業(yè)在處理開發(fā)商、業(yè)主、相關(guān)部門之間產(chǎn)生矛盾時(shí)，要以積極的態(tài)度去面對，盡可能把矛盾化解。