商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作節(jié)點(diǎn)控制－開(kāi)業(yè)期
1.開(kāi)業(yè)期常做的幾項(xiàng)工作
(1)進(jìn)行提前預(yù)熱，保證足夠多的客流量，讓80%的商戶能統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。
(2)因人流量大，其他物業(yè)部門(mén)人力支持也要做好準(zhǔn)備。
(3)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理，明晰導(dǎo)示系統(tǒng)。
(4)開(kāi)業(yè)儀式和活動(dòng)的策劃排練。
在工程進(jìn)度允許的情況下，開(kāi)業(yè)時(shí)間一般的選擇和開(kāi)盤(pán)一樣，都在旺季即將來(lái)臨時(shí)。那么開(kāi)盤(pán)期后，緊接著就是開(kāi)業(yè)，否則因開(kāi)盤(pán)期滯后到淡季時(shí)，就不得不將開(kāi)業(yè)放在淡季了，這樣就損失太大了。如服裝市場(chǎng)定在5月開(kāi)盤(pán)，則開(kāi)業(yè)就得在8月底，而不能在6月。但如果定在3月開(kāi)盤(pán)，則4月開(kāi)業(yè)也可以，耽誤不大。
開(kāi)業(yè)期之所以選擇旺季，就是讓旺季帶動(dòng)養(yǎng)市期，使養(yǎng)市期不至于太困難。開(kāi)業(yè)前有的項(xiàng)目需做一個(gè)試營(yíng)業(yè)，但試營(yíng)業(yè)是可有可無(wú)的，時(shí)間也是可長(zhǎng)可短的，具體視實(shí)際情況調(diào)整。
開(kāi)業(yè)前對(duì)商戶而言就是裝修與布貨，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，即開(kāi)業(yè)活動(dòng)和開(kāi)業(yè)的裝修、裝飾設(shè)置。對(duì)于商戶而言，裝修最好有一個(gè)統(tǒng)一的時(shí)間，要嚴(yán)格要求裝修時(shí)間和進(jìn)度，做到統(tǒng)一完工。切不可今天裝、明天裝，永遠(yuǎn)敲敲打打。市場(chǎng)就像個(gè)工廠，一般裝修期不要超過(guò)1個(gè)月，最好在10天~30天之間，具體視實(shí)際情況而定。
2.布貨
對(duì)于商戶布貨的要求，實(shí)際除了市場(chǎng)的正常要求外，這里主要是對(duì)“假牌”的清洗。在布貨時(shí)，一個(gè)布貨率，就決定了開(kāi)業(yè)時(shí)的開(kāi)業(yè)成功率。布貨的審核，實(shí)際是對(duì)假牌的處理。在這個(gè)階段的假牌處理主要有：
（1）對(duì)于明假牌，除一些關(guān)系戶外，例如炒鋪者，其余則應(yīng)嚴(yán)格要求出局，或收回其權(quán)利。在簽定合同時(shí)就要簽定這一款，在這點(diǎn)上一定要雷厲風(fēng)行。
（2）對(duì)暗假牌，則要求自己通過(guò)有實(shí)力商戶代為布貨，或是在價(jià)格上讓利，做打折，使一些外圍商戶加入。開(kāi)業(yè)期也是招商持續(xù)期，期間會(huì)有很多猶豫觀望者加入。
篇2：商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作節(jié)點(diǎn)控制:開(kāi)業(yè)期
商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作節(jié)點(diǎn)控制－開(kāi)業(yè)期
1.開(kāi)業(yè)期常做的幾項(xiàng)工作
(1)進(jìn)行提前預(yù)熱，保證足夠多的客流量，讓80%的商戶能統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。
(2)因人流量大，其他物業(yè)部門(mén)人力支持也要做好準(zhǔn)備。
(3)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理，明晰導(dǎo)示系統(tǒng)。
(4)開(kāi)業(yè)儀式和活動(dòng)的策劃排練。
在工程進(jìn)度允許的情況下，開(kāi)業(yè)時(shí)間一般的選擇和開(kāi)盤(pán)一樣，都在旺季即將來(lái)臨時(shí)。那么開(kāi)盤(pán)期后，緊接著就是開(kāi)業(yè)，否則因開(kāi)盤(pán)期滯后到淡季時(shí)，就不得不將開(kāi)業(yè)放在淡季了，這樣就損失太大了。如服裝市場(chǎng)定在5月開(kāi)盤(pán)，則開(kāi)業(yè)就得在8月底，而不能在6月。但如果定在3月開(kāi)盤(pán)，則4月開(kāi)業(yè)也可以，耽誤不大。
開(kāi)業(yè)期之所以選擇旺季，就是讓旺季帶動(dòng)養(yǎng)市期，使養(yǎng)市期不至于太困難。開(kāi)業(yè)前有的項(xiàng)目需做一個(gè)試營(yíng)業(yè)，但試營(yíng)業(yè)是可有可無(wú)的，時(shí)間也是可長(zhǎng)可短的，具體視實(shí)際情況調(diào)整。
開(kāi)業(yè)前對(duì)商戶而言就是裝修與布貨，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，即開(kāi)業(yè)活動(dòng)和開(kāi)業(yè)的裝修、裝飾設(shè)置。對(duì)于商戶而言，裝修最好有一個(gè)統(tǒng)一的時(shí)間，要嚴(yán)格要求裝修時(shí)間和進(jìn)度，做到統(tǒng)一完工。切不可今天裝、明天裝，永遠(yuǎn)敲敲打打。市場(chǎng)就像個(gè)工廠，一般裝修期不要超過(guò)1個(gè)月，最好在10天~30天之間，具體視實(shí)際情況而定。
2.布貨
對(duì)于商戶布貨的要求，實(shí)際除了市場(chǎng)的正常要求外，這里主要是對(duì)“假牌”的清洗。在布貨時(shí)，一個(gè)布貨率，就決定了開(kāi)業(yè)時(shí)的開(kāi)業(yè)成功率。布貨的審核，實(shí)際是對(duì)假牌的處理。在這個(gè)階段的假牌處理主要有：
（1）對(duì)于明假牌，除一些關(guān)系戶外，例如炒鋪者，其余則應(yīng)嚴(yán)格要求出局，或收回其權(quán)利。在簽定合同時(shí)就要簽定這一款，在這點(diǎn)上一定要雷厲風(fēng)行。
（2）對(duì)暗假牌，則要求自己通過(guò)有實(shí)力商戶代為布貨，或是在價(jià)格上讓利，做打折，使一些外圍商戶加入。開(kāi)業(yè)期也是招商持續(xù)期，期間會(huì)有很多猶豫觀望者加入。
篇3：物業(yè)企業(yè)計(jì)費(fèi)控制工作
物業(yè)企業(yè)計(jì)費(fèi)控制工作
物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費(fèi)對(duì)象、收費(fèi)項(xiàng)目和物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)主體(指各個(gè)管理區(qū)域)眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢(shì)必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計(jì)費(fèi)和控制這個(gè)影響企業(yè)收益的根本問(wèn)題。建立計(jì)費(fèi)中心，計(jì)費(fèi)中心直屬于總經(jīng)理或委托財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理，在計(jì)費(fèi)和控制方面應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的工作：
(一)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)同企業(yè)管理部門(mén)(或其他部門(mén))和各個(gè)管理區(qū)域(也稱管理處，下同)、專業(yè)部門(mén)對(duì)所屬管轄范圍的固定收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理，清理內(nèi)容包括物業(yè)管理收費(fèi)面積、收費(fèi)單價(jià)，租賃經(jīng)營(yíng)面積、單價(jià)、維修等各個(gè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，列表造冊(cè)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審查核對(duì)及單位負(fù)責(zé)人簽字后報(bào)計(jì)費(fèi)中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計(jì)費(fèi)和委托銀行收款的依據(jù)。
(二)新入住或業(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開(kāi)戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及時(shí)建立分戶卡片進(jìn)行管理，并及時(shí)上報(bào)計(jì)費(fèi)中心進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
(三)，對(duì)減少收費(fèi)面積、降低單價(jià)和減免費(fèi)用的，必須由業(yè)主書(shū)面提出申請(qǐng)(或由管理區(qū)域提出)，說(shuō)明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后計(jì)費(fèi)中心才能更改電腦計(jì)費(fèi)數(shù)據(jù)。
(四)供水、電、氣則由專業(yè)管理部門(mén)每月按時(shí)抄表和對(duì)維護(hù)維修及其他費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)本部門(mén)負(fù)責(zé)人和管理區(qū)域負(fù)責(zé)人(專業(yè)部門(mén)的費(fèi)用由管理區(qū)域負(fù)責(zé)代收)簽字后送計(jì)費(fèi)中心計(jì)費(fèi)。
(五)計(jì)費(fèi)單的錄入與發(fā)放規(guī)定
1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門(mén)按照規(guī)定把各項(xiàng)收費(fèi)資料報(bào)到計(jì)費(fèi)中心。
2、計(jì)費(fèi)中心于每月N日前將水、電、氣校對(duì)單用電腦傳由各單位指定的專人進(jìn)行校對(duì)，并在每月N日前傳回計(jì)費(fèi)中心。
3、計(jì)費(fèi)中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對(duì)后的收費(fèi)數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況(根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定)打出繳費(fèi)通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認(rèn)收到繳費(fèi)單的日期，以便托收或交款時(shí)確定交費(fèi)時(shí)限和逾期交費(fèi)的時(shí)間天數(shù)。
4、繳費(fèi)單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)抄表、錯(cuò)打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責(zé)任人寫(xiě)清情況報(bào)單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。
5、每月N日委托銀行扣款后，計(jì)費(fèi)中心打印出已收費(fèi)清單和將托收信息通過(guò)電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門(mén)。
6、管理區(qū)域的收費(fèi)員收到業(yè)主的零散繳費(fèi)后，先到計(jì)費(fèi)室將已收項(xiàng)目輸入電腦，方可與財(cái)務(wù)部辦理交賬。