大型商業(yè)項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位
大型商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位是大型商業(yè)項目能否取得最大化利潤的關(guān)鍵，一個最優(yōu)化的業(yè)態(tài)定位將會使大型商業(yè)項目產(chǎn)生長期的可持續(xù)性收益。
大型商業(yè)項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位戰(zhàn)略可引入借鑒波士頓咨詢集團（BCG）矩陣分析模型，如下圖：
第I象限“問號”業(yè)態(tài)
將是一種新的發(fā)展業(yè)態(tài)。例如超市與百貨商場結(jié)合，其特點是在同一大型商業(yè)項目內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保大型商業(yè)項目的整體毛利率，將兩者的優(yōu)勢有機結(jié)合起來，將是一種有待開發(fā)的新業(yè)態(tài)組合，應(yīng)采用加強戰(zhàn)略開發(fā)。
第II象限“明星”業(yè)態(tài)
是大型商業(yè)項目經(jīng)營最佳并長期增長和獲利機會所在。例如超級市場，特點是采用開放經(jīng)營的方式，通常毛利率較低，顧客購物頻率高于其他業(yè)態(tài)，客流量相對較高。超市零售業(yè)態(tài)正處于高速增長，而占有率又相對高的市場大型商業(yè)項目應(yīng)大量招商投資以保持或加強其主導(dǎo)地位。
第III象限“金牛”業(yè)態(tài)
是指有相當(dāng)高的市場份額和地位，但競爭于低增長業(yè)態(tài)。例如傳統(tǒng)百貨商場、主題商城，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種豐富，服務(wù)質(zhì)量及消費群體不斷下降，當(dāng)百貨商場在零售業(yè)態(tài)中收縮或被兼并時，大型商業(yè)項目應(yīng)采取收縮或剝離戰(zhàn)略。
第IV象限“瘦狗”（SOGO）業(yè)態(tài)
市場份額地位相對較低，而且競爭于低增長或零增長的業(yè)態(tài)。例如街鋪單店，規(guī)模小，一般在十幾平方米左右，主要經(jīng)營一些低檔商品，如低檔服飾，小電器等，易于出租，但難于管理，不便長期經(jīng)營。
大型商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合優(yōu)缺點
行業(yè) | 優(yōu)點 | 缺點 | 其他問題 |
銀行 | 硬件設(shè)施要求簡單； 租金承受力強；租賃年限長、較穩(wěn)定、形象好、信譽佳 | 吸引人流能力較弱； 營業(yè)時間固定、無助于增強商業(yè)氛圍 | 必須在首層，有獨立出入口 |
餐飲 | 吸引人流，營造商業(yè)氛圍；租賃年限長，較穩(wěn)定；租賃面積大，對不規(guī)則的格局有些餐飲也可接受 | 硬件設(shè)施要求復(fù)雜 租金承受能力弱； 有可能對項目其他部分（尤其是住宅）的住戶構(gòu)成干擾 | 將對物業(yè)進行改造，并投入大量設(shè)備設(shè)施和裝修費用。但由于經(jīng)營效果不佳而撤租，將有可能涉及設(shè)備和裝修的“頂手費”問題的解決 |
服裝 | 硬件設(shè)施要求簡單；租金承受能力強；形象好 | 需商業(yè)項目具備一定規(guī)模，服裝行業(yè)是“扎堆”的行業(yè)，單獨一兩家服裝店無法生存；租賃年限短，不夠穩(wěn)定 | 需開發(fā)商嚴格掌握項目檔次、消費者檔次的定位。最好將同檔次、同價位的服裝店鋪規(guī)劃在一起 |
藥店 | 硬件設(shè)施要求簡單；租賃年限長，較穩(wěn)定；在居民區(qū)極為受歡迎 | 租金承受能力不強 | 政府規(guī)定 |
超市 | 聚斂人流，增強商業(yè)氛圍；租賃面積大；租賃年限長，較穩(wěn)定 | 對租賃范圍的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、單層面積、進深等方面；租金承受能力差；免租裝修期長；形象較差 | 一般情況下超市要求物業(yè)提供卸貨區(qū)、貨梯等，開發(fā)商應(yīng)注意在設(shè)計時盡量將超市的貨車入口、卸貨區(qū)、貨梯單獨預(yù)留出來，并嚴格限定卸貨時間 |
展廳 | 形象好，可提升整個物業(yè)的檔次；租金承受能力強；阻力面積大 | 對租賃范圍內(nèi)的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面 | 目前市場上多為汽車、家具廚具展廳，汽車展廳已不只滿足于展示功能，還應(yīng)兼具銷售、維修和售后服務(wù)的功能，因此對物業(yè)有更高的要 求。而家具和廚具展廳則有“扎堆”經(jīng)營的特點，開發(fā)商可劃分整層面積招租此類行業(yè) |
篇2：商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位
商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的業(yè)態(tài)定位
一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是首要問題,也是一個商業(yè)項目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵,只有確定了經(jīng)營哪種業(yè)態(tài),才好進行建筑規(guī)劃設(shè)計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷售。
遺憾的是絕大多數(shù)開發(fā)商和住宅代理商都不太清楚如何給商業(yè)地產(chǎn)定位，僅僅是憑感覺猜測這個物業(yè)大概能做什么。經(jīng)?？梢月牭侥衬忱峡偅哼@個項目應(yīng)該可以做個超市，某某策劃總監(jiān)說：可能做個家電賣場好一點，我們可以把國美招來……大家對于商業(yè)項目的定位還處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現(xiàn)定位偏差，結(jié)果會是，你照百貨的結(jié)構(gòu)做了，百貨招不來，改招超市，超市又嫌結(jié)構(gòu)不合理，改，動作太大，費用又成了問題。結(jié)果超市、百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業(yè)”。實際上，大部份企業(yè)通常都有自己的選址標準，定位只有符合該業(yè)態(tài)的選址標準，商家才會來。
所以，商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位是一套科學(xué)的，系統(tǒng)的工程，需要大量務(wù)實的市場調(diào)查和專業(yè)的評估考查，才能找出最適合該項目經(jīng)營的業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容很多，包括經(jīng)濟環(huán)境分析，生活結(jié)構(gòu)研究，城市發(fā)展規(guī)劃和政策研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、商圈的調(diào)查等。
其中，核心是商圈調(diào)查。至少要做以下三個方面的調(diào)查：
?。ㄒ唬?、商圈人口狀況調(diào)查。
1、人口基數(shù)（城鎮(zhèn)人口數(shù)量）
2、人口密度。
3、人均可支配收入（富裕程度）。
4、購買力：人均生活支出、人均食品支出等
5、商圈內(nèi)常住人口、流動人口、工作人口的數(shù)量與比例
6、客流走向
7、商圈人口職業(yè)組成結(jié)構(gòu)。
8、千人轎車擁有量
9、商圈內(nèi)人口消費習(xí)慣與需求調(diào)查。
10、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)與消費群的變化。
?。ǘ?、商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境調(diào)查和行業(yè)調(diào)查。
1、商圈的零售飽和指數(shù)（IRS）調(diào)查。
2、商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成。
3、商圈內(nèi)各行業(yè)的規(guī)模、數(shù)量、經(jīng)營狀況及品牌調(diào)查。
4、商圈街道的交通狀況，交通運輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。
5、各行業(yè)相互關(guān)聯(lián)性：
如果在同一地區(qū)有過多的同行業(yè)商店，勢必影響下同來的經(jīng)營效果，例如電玩、KTV等行業(yè)，這是商業(yè)的趨異性；
但另一方面，有的行業(yè)趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業(yè)，這是行業(yè)的趨同性；
同時商圈的某些商業(yè)又能帶動其它的商業(yè)，例如百貨、超市業(yè)通常能帶起餐飲、服飾等行業(yè)，這是行業(yè)的共生性。
（三）、業(yè)態(tài)定位之前，可以先擬定兩三個業(yè)態(tài)，并分別進行專項行業(yè)調(diào)查。內(nèi)容包括：
1、商圈內(nèi)擬定業(yè)態(tài)的行業(yè)飽和程度。
2、現(xiàn)在競爭者的商業(yè)形式，位置，數(shù)量，規(guī)模，營業(yè)額，營業(yè)方針，經(jīng)營風(fēng)格，經(jīng)營品牌等
3、商圈中該業(yè)態(tài)是存在假冒偽劣的不良風(fēng)氣。
4、擬定業(yè)態(tài)競爭對手的變化。
5、招商目標的開店計劃。
6、目標消費群的現(xiàn)狀與變化。
7、競爭者的優(yōu)勢劣勢調(diào)查。
8、同類業(yè)態(tài)產(chǎn)品是否有一定的口碑、影響力如何，市場占有率如何？
9商圈中該類業(yè)態(tài)商戶對產(chǎn)品的進貨、平均銷售、分銷等供銷過程是否存在阻礙經(jīng)營發(fā)展的問題。
只有掌握了商圈人口消費需求，了解商圈發(fā)展的規(guī)律，熟悉各行業(yè)企業(yè)生存環(huán)境與條件，在這基礎(chǔ)上，定位出的業(yè)態(tài)才有可能經(jīng)營長久。