淺談商業(yè)業(yè)態(tài)

　　業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代，定義是：針對特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。

　　日本安士敏認(rèn)為：“業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)”它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài)即形狀，它是達(dá)成效能的手段。

　　業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)的形式及特點(diǎn)

　　商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。

　　1、百貨店

　　百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

　　（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

　　（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

　　（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

　　（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。

　　（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

　　（6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。

　　（7）服務(wù)功能齊全。

　　2、超級市場

　　超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

　　（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

　　（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。

　　（3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。

　　（4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

　　（5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。

　　（6）營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。

　　（7）有一定面積的停車場地。

　　3、大型綜合超市

　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

　　（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

　　（2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

　　（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

　　（4）采取自選銷售方式。

　　（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

　　4、便利店（方便店）

　　便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

　　（1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

　　（2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

　　（3）居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。

　　（4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

　　（5）營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

　　（6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。

　　5、購物中心

　　購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

　　（1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。

　　（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

　　（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

　　（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。

　　（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

　　（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

　　（7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

　　6、倉儲式商場

　　倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。

　　（1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。

　　（2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。

　　（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。

　　（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

　　（5）店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。

　　（6）采取倉儲式陳列。

　　（7）開展自選式的銷售。

　　（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響

　　1、商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的方式

　　商業(yè)業(yè)態(tài)本身不直接對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響是通過不同業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇實(shí)現(xiàn)的。影響特定業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的因子有兩大類：一是該種商業(yè)業(yè)態(tài)的自身因素如一般區(qū)位因子（交通、地段地價(jià)等）、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)設(shè)施形態(tài)、經(jīng)營商品特色等;二是消費(fèi)者行為方面的因素如消費(fèi)偏好、消費(fèi)者數(shù)量與支付能力、消費(fèi)出行方式、消費(fèi)心理與方式等。

　　商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的過程是在利潤最大化前提下上述二者有機(jī)結(jié)合、實(shí)現(xiàn)動態(tài)均衡的過程，其結(jié)果便形成了特定的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)與商業(yè)景觀。因而可以說城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是商業(yè)業(yè)態(tài)的功能、規(guī)模與等級結(jié)構(gòu)的空間表現(xiàn)。

　　圖1表述了商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的過程。

　　2、商業(yè)業(yè)態(tài)對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響

　　（1）傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)與“金字塔”網(wǎng)狀商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式

　　傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)以隨工業(yè)革命而興起的百貨商場及稍后出現(xiàn)的雜貨店、小百貨等為代表。歐美早期的城市，是在市內(nèi)交通尚不發(fā)達(dá)的情況下形成的。因此百貨商場與專賣店雜貨店的區(qū)位選擇遵循接近性（accesibility）原則，即商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)盡量接近顧客住地，以便顧客就近購物。城市中心位置由于通達(dá)性好、處于全市顧客購物平均距離最小處等優(yōu)勢，往往成為百貨商場與專賣店等業(yè)態(tài)的選址目標(biāo)。

　　隨著城市的向心發(fā)展與近域推進(jìn)，城市中心逐漸發(fā)展成為中央商業(yè)區(qū)（CBD）。城市CBD一旦形成，由于地價(jià)高昂，只有盈利水平高、地租支

付能力強(qiáng)的高檔商店與百貨商場及專業(yè)店才可能集聚在CBD而形成全市最高級別的商業(yè)中心。地租支付能力較弱的一般商場與一價(jià)店等只得選址在區(qū)位條件一般但客流量較大的城市地段而形成城市分區(qū)商業(yè)中心。其它面向居民提供中低檔商品與服務(wù)的雜貨店、小百貨等廣泛分布于居民區(qū)而形成社區(qū)購物中心與鄰里購物中心。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的結(jié)果形成了以CBD為核心、以若干次級商業(yè)中心與眾多鄰里商業(yè)中心為支撐的“金字塔”型網(wǎng)狀體系，并且絕大多數(shù)商業(yè)活動集聚在CBD。整個(gè)“金字塔”網(wǎng)絡(luò)體系中，頂部由CBD組成，越往下，商業(yè)中心數(shù)量越多，眾多的普通商店組成“金字塔”的底部，這些特征與克里斯泰勒的中心地等級模式基本相符。

　　（2）現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)與多極分散的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式

　　城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與城市化進(jìn)程息息相關(guān)。二戰(zhàn)后特別是50年代以來，由于“城市病”問題的困擾與城市交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施現(xiàn)代化的推動，歐美城市發(fā)展相繼進(jìn)人“郊區(qū)化”與“逆城市化”階段。以住宅郊區(qū)化為先導(dǎo)，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應(yīng)。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門，商業(yè)是為城市居民提供服務(wù)的，市區(qū)居民的外遷勢必影響到商業(yè)的營業(yè)。市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導(dǎo)致市區(qū)購買力的下降，市中心區(qū)（包括CBD）的一些百貨商店紛紛倒閉。傳統(tǒng)的由CBD主宰城市零售業(yè)的格局逐漸被打破。為求得生存與發(fā)展，市區(qū)尤其是CBD的一些商業(yè)企業(yè)不得不追隨居民而遷往郊區(qū)。但此時(shí)的商業(yè)環(huán)境已發(fā)生變化，由高速公路、地鐵、軌道交通等組成的發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，家庭小汽車也得到普及，驅(qū)車購物已成為可能;而且隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快與生活方式的改變，人們“一次購物”的愿望加強(qiáng)。

　　于是，超級市場、購物中心與巨型市場、倉儲式市場等業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務(wù)種類多，一般選建于地價(jià)便宜的城郊接合部。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。郊區(qū)購物中心不僅服務(wù)于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)居民。因?yàn)槭袇^(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅(qū)車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購物反而省時(shí)方便，“時(shí)間原則替代了空間原則”。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展降低了城市CBD與城市中心的商業(yè)功能與作用，如美國芝加哥1950年市區(qū)商業(yè)企業(yè)職工占總數(shù)的7396，郊區(qū)僅為27%，到1970年代則各占一半;1977年美國城市郊區(qū)商業(yè)零售額已超過市區(qū)。

　　國內(nèi)有研究表明北京零售業(yè)出現(xiàn)“市中心區(qū)商業(yè)區(qū)衰落，邊緣商業(yè)中心崛起，社區(qū)商業(yè)中心蓬勃發(fā)展”的態(tài)勢。

　　50-60年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時(shí)間增多，其購物行為趨于復(fù)雜化。更多的消費(fèi)者將購物、娛樂、康體休閑、領(lǐng)略城市風(fēng)光等結(jié)合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適。城市消費(fèi)者的多重購物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務(wù)業(yè)的綜合性特征日益明顯。融購物與娛樂休閑為一體的新興業(yè)態(tài)—ShoppingMal適應(yīng)了時(shí)代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費(fèi)者的各種需求，體現(xiàn)了對人的關(guān)懷，因而ShoppingMall自產(chǎn)生起便獲得廣大消費(fèi)者的青睞，并取得巨大成功。

　　ShoppingMall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次（區(qū)）中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。

　　購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的“金字塔”式城市商業(yè)空間格局。由于發(fā)展的慣性，城市CBD可能在城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中仍居于重要地位，但城市分區(qū)商業(yè)中心的興起與郊區(qū)商業(yè)中心的崛起，使城市商業(yè)布局向多極分散格局發(fā)展，特別是各種業(yè)態(tài)的商店連鎖經(jīng)營的發(fā)展，更加劇了城市商業(yè)的綜合性與橫向性發(fā)展趨勢。

　　（3）新興商業(yè)業(yè)態(tài)與三維的城市空間市場結(jié)構(gòu)

　　近年新興的虛擬商廈與電子商業(yè)是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，通過電子網(wǎng)絡(luò)方式進(jìn)行商品交換與行政作業(yè)的全過程。這可視為商業(yè)業(yè)態(tài)的第五次革命，因?yàn)樗谝淮螌?shí)現(xiàn)了無店鋪經(jīng)營，突破了傳統(tǒng)的商業(yè)生產(chǎn)、批發(fā)與零售的流轉(zhuǎn)程序與營銷模式，真正實(shí)現(xiàn)了低成本、高效率與零庫存，將對城市傳統(tǒng)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)帶來前所未有的沖擊。眾所周知，傳統(tǒng)的商業(yè)市場是二維的地理位置（Marketplace），距離障礙與交通費(fèi)用是影響商品交易成本的重要因素。而虛擬商廈與電子商業(yè)的發(fā)展造就了三維的空間市場（Marketspace），借助這一市場，企業(yè)可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費(fèi)者進(jìn)行交易。

　　虛擬商廈與電子商業(yè)使得網(wǎng)絡(luò)直銷成為可能，而以零售與批發(fā)為主業(yè)的中間商的作用將弱化。“網(wǎng)上購物”模式促成了“虛擬商場”的出現(xiàn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地理空間將讓位于空間市場（包括地理空間與網(wǎng)絡(luò)空間），因而虛擬商廈與電子商業(yè)對城市的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響將是深遠(yuǎn)而復(fù)雜的。筆者認(rèn)為，應(yīng)該正確評價(jià)新興商業(yè)業(yè)態(tài)對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)市場空間結(jié)構(gòu)的影響。雖然電子商業(yè)與虛擬商廈必將對傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)造成很大的沖擊，但不會完全取而代之。因?yàn)楝F(xiàn)代人們的多重購物目的與要求使得ShoppingMall與購物中心等業(yè)態(tài)相對于電子商業(yè)仍具有較大的比較優(yōu)勢，因而仍將存在下去。

　　參考文獻(xiàn)

　　張水清，商業(yè)業(yè)態(tài)及其對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響。

篇2：商業(yè)物業(yè)經(jīng)營之道:自營人氣業(yè)態(tài)

　　商業(yè)物業(yè)經(jīng)營之道--自營人氣業(yè)態(tài)

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發(fā)商通過跨行業(yè)經(jīng)營，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，為最終在資本市場獨(dú)立分拆上市或發(fā)行REITS等產(chǎn)品奠定基矗萬達(dá)、復(fù)星、世茂、恒大則是這類開發(fā)商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬達(dá)集團(tuán)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬達(dá)院線招股書發(fā)布，計(jì)劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達(dá)院線目前主營影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書顯示，20**年，萬達(dá)院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達(dá)影院對萬達(dá)廣場的客流貢獻(xiàn)也較大。

　　萬達(dá)集團(tuán)并非個(gè)案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾調(diào)查過世茂開設(shè)在部分二、三線城市的購物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購物中心留住人流的一個(gè)很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢來吸引客流。世茂部分住宅項(xiàng)目運(yùn)行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內(nèi)。

　　復(fù)星集團(tuán)則通過投資時(shí)尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團(tuán)國際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊到融資的一系列服務(wù)。

　　給客群獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)

　　為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來，如今首先要考慮的一個(gè)因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營方面提升品質(zhì)。

　　互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢下，實(shí)體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無法滿足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

　　一個(gè)重要的變化是，餐飲這種無法在網(wǎng)上完成的消費(fèi)，在購物中心變得越來越重要。

　　據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開業(yè)項(xiàng)目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)資咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報(bào)告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個(gè)做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專長，例如向消費(fèi)者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為，“有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，以便設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更有可能說服那些關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐。”

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經(jīng)營上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

　　道賓商務(wù)咨詢顧問蕭長明曾擔(dān)任上海港匯恒隆廣場的副總經(jīng)理，他認(rèn)為，如今的購物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時(shí)可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項(xiàng)目，可供全家人一起活動。幾個(gè)月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設(shè)計(jì)感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀(jì)四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設(shè)計(jì)，中國的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習(xí)、借鑒國外的創(chuàng)意巧思，引入中國，給商業(yè)地產(chǎn)帶來活力。

篇3：商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作

　　商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作

　　（一）商業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作

　　1、商業(yè)項(xiàng)目主題、檔次的定位形成是關(guān)鍵，沒有相關(guān)定位的商業(yè)項(xiàng)目，不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的功能分區(qū)；

　　2、按照商業(yè)項(xiàng)目檔次、主題定位，考慮最優(yōu)的商業(yè)項(xiàng)目功能定位；

　　3、分析各進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的功能區(qū)對消費(fèi)者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應(yīng)；

　　4、結(jié)合個(gè)功能組團(tuán)經(jīng)營特點(diǎn)和商業(yè)建筑條件，考慮各功能組團(tuán)的最佳位置；

　　5、結(jié)合項(xiàng)目所在地消費(fèi)群對各功能區(qū)的關(guān)注程度，開始有效的進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)規(guī)劃；

　　6、綜合評價(jià)各功能組團(tuán)之間的相互影響，選擇良性影響的組團(tuán)集中分布，惡性影響的組團(tuán)選擇隔離。

　　（二）商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程

　　1、確定商業(yè)項(xiàng)目的主題和檔次，根據(jù)相關(guān)定位，確定將要選取的經(jīng)營業(yè)態(tài)；

　　2、根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龇治鏊x擇經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)可行性；

　　3、根據(jù)消費(fèi)者對經(jīng)營業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)特點(diǎn)，將關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費(fèi)者消費(fèi)欲望的經(jīng)營業(yè)態(tài)，優(yōu)先考慮它的位置和面積；

　　5、確認(rèn)最有業(yè)態(tài)后，根據(jù)消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性，以關(guān)聯(lián)性重要程度不同，選取相關(guān)的經(jīng)營業(yè)態(tài)；

　　6、適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)一關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合的風(fēng)格，形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)帶領(lǐng)弱勢業(yè)態(tài)的局面。

　　（三）經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優(yōu)勢業(yè)態(tài)支撐弱勢業(yè)態(tài)，通過經(jīng)營業(yè)態(tài)位置的組合，實(shí)現(xiàn)這種提升。如：通過餐飲業(yè)對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業(yè)旁邊設(shè)置商品零售業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商品銷售業(yè)態(tài)的人流；

　　2、技巧二

　　強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)的集中布置，最大限度的滿足同一類消費(fèi)群的需求，形成對消費(fèi)人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經(jīng)營業(yè)態(tài)有統(tǒng)一的主題，面對統(tǒng)一的目標(biāo)客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費(fèi)者逛商業(yè)項(xiàng)目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費(fèi)需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費(fèi)者過來，應(yīng)該是最有效的。