商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的三大差異

　　一、價值層面的差異

　　1．物業(yè)價值

　　商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。

　　而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產(chǎn)品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。

　　從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。

　　2．利益關系

　　從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權益關系，開發(fā)者的權益、所有者的權益、經(jīng)營者的權益、管理者，的權益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。

　　開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營者，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。

　　開發(fā)者通過項目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理獲取管理利益。

　　與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權衡“四角戀愛”的利益關系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。

　　3．市場風險

　　開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風險及提高開發(fā)價值。

　　而住宅相對來說開發(fā)風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。

　　二、開發(fā)層面的差異

　　1．產(chǎn)品屬性

　　住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。

　　商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復雜。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復雜性和風險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調研、分析，更要充分運用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足，降低風險。

　　2．開發(fā)技術

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規(guī)劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅；在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求；在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉讓、分割出售等；在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。

　　商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用；在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者；在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群。總之，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟作出貢獻。

　　3.規(guī)劃設計

　　規(guī)劃設計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結構不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。

　　商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。

　　4.開發(fā)流程

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴謹、復雜。 商業(yè)地產(chǎn)的調研在住宅開發(fā)市場調研基礎上，增加了區(qū)域結構、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結構、商鋪分布及經(jīng)營狀況、未來供應量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析

　　商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹。

　　商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。

　　商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。

　　5．招商與經(jīng)營

　　商業(yè)地

產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。

　　招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。

　　統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權、經(jīng)營權、管理權三權分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準備。

　　而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。

　　三、營銷層面的差異

　　1．營銷主題

　　消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。

　　商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。

　　2．推廣對象

　　住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題。

　　在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力；投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。

　　在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發(fā)生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。

　　3．營銷周期

　　營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。

　　4．消費者關心的問題

　　住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是：價格、地段、戶型、品質、開發(fā)商實力、服務、配套。

　　商業(yè)地產(chǎn)客戶關心的問題是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

　　5．推廣節(jié)奏

　　房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期（市場引導/培育期）、內(nèi)部認購期、開盤期、強銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段；否則市場引導不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。

　　在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內(nèi)部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉入強銷期；如果先天條件優(yōu)越，不違背當?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。

篇2：地產(chǎn)策劃顧問機構公司理念

　　地產(chǎn)策劃顧問機構公司理念

　　透過表象看本質，決不要停止對習慣和傳統(tǒng)智慧的質疑和挑戰(zhàn)，總是尋求可供選擇的更好辦法。從目標出發(fā)，反向推演，步步鏈接。倒推資源配置，倒推時間分配，鏈接戰(zhàn)略戰(zhàn)術。不要問我的一雙手能干多少事，唯問移泰山需要多少雙手。不問我的一口鍋能煮多少米，唯問勞千軍需要多少口鍋。不問我的一盞燈能照亮多少里路，唯問亮天下需要多少盞燈。堅信公司最高領導層通過良性的主動工作，推動建立或是重塑一個良好的公司根本理念，這應是公司整體管理體系中的最為優(yōu)先、壓倒一切的要素。我們在發(fā)展過程中非常重視企業(yè)文化建設。經(jīng)常組織各種大型文體活動和比賽，既豐富了員工的業(yè)余生活，又增長了員工的各種知識，增強了團隊的凝聚力，成為公司的一道美麗的風景。

　　‘**宗旨’

　　專業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)人才、專業(yè)服務--引領中國地產(chǎn)事業(yè)，打造世界頂級品牌。

　　‘**精神’

　　頂風傲雪的自強精神、永不放棄的拼搏精神、眾木成林的團結精神、百折不屈的進取精神、創(chuàng)新發(fā)展的開放精神、一心一意的奉獻精神。

　　‘**方針’

　　創(chuàng)新是企業(yè)生命，人才是企業(yè)保證，管理是企業(yè)基礎，效益是企業(yè)核心，品牌是企業(yè)價值。

　　‘**目標’

　　立足本地市場，勇創(chuàng)中國一流，獨領世界舞臺，實現(xiàn)企業(yè)文化先進、管理規(guī)范、人才領先、經(jīng)營和諧的戰(zhàn)略目標。

　　‘**用人’

　　堅持"人才就是企業(yè)，人才就是上帝"的用人原則，人才資源是企業(yè)第一資源，人才資本是企業(yè)第一資本。

篇3：Z房地產(chǎn)策劃代理公司企業(yè)文化

　　Z房地產(chǎn)策劃代理公司的企業(yè)文化

　　翰野的核心理念 —— 專業(yè)創(chuàng)造價值實力構筑未來

　　翰野的服務理念——“以客戶為尊，以服務為本”

　　尊重客戶，理解客戶，與客戶順暢溝通，讓客戶滿意。

　　翰野的核心競爭力——“專業(yè)化、規(guī)范化、精細化”

　　我們有一支用思想服務房地產(chǎn)業(yè)的隊伍，營銷策劃是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最具智慧的一段；我們必須不斷學習，不斷創(chuàng)新，這樣才能使合作伙伴獲得更高的投資回報。創(chuàng)新和發(fā)展是學習過程中鍛造思想的結果，是我們工作的職業(yè)道德。

　　翰野的成功秘訣——“納賢，育才”

　　專業(yè)地產(chǎn)服務機構的核心資本是人才，或者說人才資本是我們最重要的戰(zhàn)略資源。

　　翰野的工作作風——注重細節(jié)，創(chuàng)新應變

　　專業(yè)化是顧問經(jīng)紀公司的生命線，經(jīng)驗豐富、團隊合作、操作規(guī)范、創(chuàng)新應變是我們的核心價值所在。企業(yè)管理規(guī)范化意味著簡潔、透明和高效率，意味著企業(yè)的成熟和堅強的執(zhí)行力，意味著良好的溝通，是翰野發(fā)展和擴張的基礎。細節(jié)是天使也是魔鬼，“把細節(jié)做到位”是我們獲取成功的首善之道。

　　翰野的立身之本——信譽

　　我們深知“用心服務，誠信經(jīng)營”才能永葆一流房地產(chǎn)顧問公司的品牌。