商場、商鋪租戶租賃資格評估

　　一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表（附后）

　　二、工作指引

　　1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續約時的評估；

　　2、滿分標準分為100分；

　　3、除超市和醫療配套外，只有總分達到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質對比時，綜合得分高者得。過往有嚴重拖租欠租紀錄和嚴重違章違法經營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；

　　4、超市和醫療配套通常為社區必備，回報率一般達不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；

　　5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。

　　（1）公司要求的凈回報率：

　　該鋪月租單價×（要求總租期-免租期）÷總租期月數×12個月÷投資成本

　　（2）計算租戶租賃條件的實體凈回報率

　　凈回報率 = 首年月租單價×（總租期月數－免租期）÷總租期月數×12個月÷實際投資成本

　　（3）增減比率 = （租戶實付凈回報率－公司要求凈回報率）÷公司要求凈回報率

　　（4）注釋：

　　a、投資成本：地區公司財務部將提供各商業項目的平均投資成本，并按“成本分攤系數”把平均成本分攤至不同的樓層，從而得出各項目不同樓層的投資成本。

　　b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標準或設備數量、質量，則應在上述投資成本基礎上加減提高或降低的部分，從而得出實際投資成本。

　　（5）舉例：

　　① 公司要求：定價100元/㎡·月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；

　　租戶可付：120元/㎡·月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。

　　② 評估步驟：

　　a、測算免裝修后成本：

　　假設該案例為3500元/㎡

　　b、計算公司要求凈回報率：

　　100元/㎡·月×（36個月－3個月）÷36個月=91.67元/㎡·月→實際單月租金91.67元/㎡·月×12個月÷4300元/㎡=25.58%

　　c、計算商戶實付凈回報率

　　120元/㎡·月×（36個月－6個月）÷36個月=100元/㎡·月→實際單月租金100元/㎡·月×12個月÷3500元/㎡=34.29%

　　d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，則計算增減比例：

　　（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

　　e、租戶在“租賃條件”項目上的實得分：

　　（1＋34.05%）×60分=80.43分

　　6、因每個商業項目的旗艦店的價值體現在對項目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價法進行評估專案報批。

　　7、經營行為紀錄來源有：

　　（1）曾向本公司租用物業的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。

　　（2）未向本公司租用物業的租戶可從報章及行業了解。

　　（3）如沒發現不良紀錄即得8分。

附件：

篇2：寫字樓租戶租賃資格評估

　　寫字樓租戶租賃資格評估

　　一、寫字樓租戶租賃資格評估表

　　二、工作指引

　　1、本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續約時的評估。

　　2、滿分標準為100分。

　　3、只有實得分達到80分的商戶才有資格租用寫字樓。

　　4、如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。

　　5、本評估法側重租賃條件的評估。

寫字樓租戶租賃資格評估表：