商業項目地產多元化融資

　　一、傳統房地產開發融資流程

　　分期投資銀行貸款→土地的取得→施工建設←銀行貸款/建筑公司融資/預售所得款

　　1、房地產開發項目的主要資金構成：

　　（1）自有資金；

　　（2）銀行貸款；

　　（3）樓盤銷售回款。

　　傳統融資方式下三種資金約各占總房地產資金總額的1/3。

　　2、劣勢：

　　（1）較多依賴銀行貸款

　　（2）較多為短期大額貸款

　　（3）極易受到經濟大環境變化和政策調整的影響

　　二、多元化融資方式

　　1、房地產投資信托基金（REITs）

　　（1）REITs的定義：

　　REITs是收購、發展、擁有及運作能產生收入之物業的基金，運作如一般單位信托基金，通過發行受益憑證的方式募集資金，進行投資，投資期較長，風險和收益率都不高，贖回有嚴格限制。

　　（2）REITs的種類

　　①股本房地產基金 (Equity REITs)：

　　投資形式：直接投資房地產市場。

　　主要收入：租金。

　　②按揭房地產基金 (Mortgage REITs)：

　　投資形式：向發展商提供建筑資本或為物業項目提供按揭。

　　主要收入：利息。

　　③混合房地產基金(Hybrid REITs)：

　　上述兩種基金的混合物。

　　④私人地產基金(Private REITs)：

　　非上市或場外交易的REITs。

　　2、私募基金

　　（1）私募基金的定義：

　　國際投資機構參股本地房地產企業，參與房地產投資開發的決策、經營和管理，企業本身是擁有優秀管理層的世界級房地產發展企業，企業須持有大量資金，可直接操作大型房地產項目。

　　（2）私募基金的優勢和劣勢

　　優勢

　　劣勢

　　對于

　　發展商

　　更佳的基金來源

　　投資商的實力使得風險相應減低

　　相比較公開招募成本更低

　　選擇優先股需要付較高的利息

　　凈資產值的折扣比公開招募更多

　　對于

　　投資商

　　通過本地知名開發商進入上海市場

　　參與較少，相應的風險也較小

　　不能直接控制開發過程

　　3、Initial Public Opening(IPO)

　　（1）IPO的定義：

　　意指允許公眾人士第一次持有公司的股票。

　　（2）IPO的優勢和劣勢：

　　優勢

　　劣勢

　　對于

　　發展商

　　多樣化得融資渠道

　　先進的公司管理

　　IPO有嚴格的要求和限制

　　信息公開

　　處于公眾直接監督中

　　潛在成本昂貴

　　對于

　　投資商

　　更快進入高速發展中的中國地產市場

　　相對持有固定資產，有更好的流通性

　　易受股市動蕩的影響

篇2：當商業地產巧遇金融融資時

　　當商業地產巧遇金融融資時

　　商業地產一般以項目經營開發定位管理服務增值贏利造血為主軸線運作,以便取得長期可持續發展,在不斷造血的同時,不斷提升物業價值。

　　商業地產的融資則是借助商業地產這個殼，不斷尋找股東、股民、投資者、銀行貸款等方式注入資金，加強現金流，實現資本運作，獲得更高的利潤。

　　當商業地產與融資巧遇時，首先是給商業價值帶來了一個美輪美奐的外套，一個美好未來實力打造的希望，一個持續運營發展，中長線投資回報的主心點。

　　當融資硬碰商業地產時，一定會演繹一個新的神話，編造一個動人的故事，創造一個無與倫比的未來外表，讓人聽起來熱血沸騰；但短線投資會缺少項目運作的原動力，當超出其想像的時候，就會再融資，如果再融資出現困難，則會決裂。因為融資是不可能長線投資發展的，除非是非常大的利潤及運作空間。有此項目，可能會在發展過程中出現好多次的融資，但項目說到底只有一個，因此，當融資主導項目開發運作時，這個項目的主導期不可能太久，也不可能最壽終正寢。一定不會度過漫長的商業開發期30—40年。

　　打個精湛的比方，在男女雙方談戀愛時，男方追求女方，男人的主動和女人的主動追求，會得到不一樣的結果，持續力是不一樣的，珍惜成份也會不盡相同。

　　奉勸：

　　商業地產的精英們，你們在務實經營開發的同時，請多學習金融融資吧！在這里價值觀及含量會得到另一種升華。

　　融資炒作的機構，請你們在尋找到商業地產合作后，多些專業務實，并遵循商業地產運作的規律吧！

　　總結：

　　“商業地產+融資”兩者完美的結合，才是未來地產運作新的風向標！