國際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書

一．研究背景

1．項(xiàng)目簡介
地理位置 國際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國道。
項(xiàng)目規(guī)模 整條商業(yè)街長約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計建筑面積為15000余平米)。
建筑單體 歐式建筑風(fēng)格，共計19座，120余單元，每個單元建筑面積從200—1000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。
交通狀況 內(nèi)部交通 商業(yè)街向東沒有重要場所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。
外部交通 從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通是比較方便的。
建筑結(jié)構(gòu) 低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。
目標(biāo)售價 2300元/平米左右(均價)。

2．調(diào)研背景：
經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開發(fā)商和營銷策劃公司，均對國際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位——娛樂休閑MALL模式達(dá)成了一致意見。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營者和終端消費(fèi)者雙方的需求，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏，消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面，開展一次全面深入的市場調(diào)研勢在必行。

二、調(diào)研目的

1．調(diào)研目標(biāo)概述：　　
A．分析目標(biāo)買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費(fèi)心理及承受能力。
B．通過調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對哪個層次的終端消費(fèi)群體？等等）。
C．分析目前與商業(yè)街定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)街的意向及其強(qiáng)烈程度。
D．通過調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。
E．調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動，為項(xiàng)目推廣積累經(jīng)驗(yàn)與信心。

2．調(diào)研報告內(nèi)容規(guī)劃：
A．濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究
宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì)南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報率、商業(yè)物業(yè)的投資行為）。
B．國際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究
國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、消費(fèi)者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。
C．國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究
國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。
D．國際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營的研究
物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營的可行性及經(jīng)營方向。
E．政策環(huán)境（地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對項(xiàng)目的影響，城市規(guī)劃對項(xiàng)目的影響）。
F．媒體環(huán)境（重點(diǎn)研究媒體對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項(xiàng)目媒體運(yùn)作提供分析依據(jù)）。

三、調(diào)研方法

1．調(diào)研方法概述：
根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況成立由項(xiàng)目專家構(gòu)成的調(diào)研項(xiàng)目小組，研究方法將包含定量和定性研究兩個方式，按照前面設(shè)定的研究內(nèi)容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開展。
A．整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營銷策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)成員共同組成的項(xiàng)目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢，走整合調(diào)研之路。
B．利用項(xiàng)目組核心成員的身份優(yōu)勢，召集被調(diào)查對象舉行座談會。
C．充分發(fā)揮專業(yè)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與組織能力，開展定量問卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計分析，由項(xiàng)目組進(jìn)行定量研究。

2．核心難點(diǎn)的突破：
由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計有針對性的調(diào)研方法，以期突破核心難點(diǎn)。
A．分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費(fèi)場所，通過和這些消費(fèi)場所建良好關(guān)系而對目標(biāo)對象進(jìn)行隨機(jī)訪問。（例如高檔餐飲場所、休閑場所等）
B．從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購買投資客戶名單，邀請他們參加座談會。
C．利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關(guān)活動，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會等等。

3．具體研究方法：
調(diào) 研 內(nèi) 容 研 究 方 式
商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查 統(tǒng)計局資料查閱、晚報記者站提供資料，調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究、會議搜集。
商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析 購買資料，邀請參加座談會
國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究 國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究
國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究
國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究
消費(fèi)者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值 問卷調(diào)查、定量分析
相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值 座談會
國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究 實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會
國際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營的研究 實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會
政策研究與媒體研究 資料收集與項(xiàng)目組定性研究

4．調(diào)查對象與規(guī)模
調(diào)查對象 調(diào)查方法 調(diào)查規(guī)模
通過購買資料獲取的真實(shí)商業(yè)物業(yè)投資者 座談會 1場
約訪 30人
相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢個體工商業(yè)戶 入戶訪問（經(jīng)營或辦公地點(diǎn)） 量化訪問50人
專題座談會 1場
宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家、商業(yè)機(jī)構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟(jì)類記者等 專題座談會 1場
終端消費(fèi)群 問卷調(diào)查 量化訪問300人

四、分析方法
1、聚類分析
2、鏡面分析
3、因子分析
4、聯(lián)合分析
5、回歸分析
? 該項(xiàng)分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝
－具備5年以上在山東市場豐富的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)
－具備房地產(chǎn)行業(yè)研究的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)>－具備博士／碩士以上學(xué)歷
－從事過多次大型房地產(chǎn)項(xiàng)目研究

五、質(zhì)量控制
1．根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)識到質(zhì)量控制是研究項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，對于本次研究項(xiàng)目，我們將會采用如下的質(zhì)量控制方法：
A．對所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。
B．對所有的訪問結(jié)果進(jìn)行100%的QC反饋檢驗(yàn)。
C．對所有的調(diào)研人員實(shí)行嚴(yán)格的管理制度:發(fā)現(xiàn)一分有問題的問卷，該調(diào)研人員的所有問卷均拒收。
D．?dāng)?shù)據(jù)處理實(shí)行兩次并行輸入，交叉檢查制度。
2．要求國際風(fēng)情街的開發(fā)商委派一名工作人員參與項(xiàng)目的調(diào)查與研究，要求委托方項(xiàng)目經(jīng)理參加座談會和論壇。

六、項(xiàng)目研究人員
1．工作分配：
A、調(diào)查人員：把握并監(jiān)控消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計
B、地產(chǎn)研究專家：把握市場宏觀環(huán)境，提供政治、法律、經(jīng)濟(jì)等方面的研究成果。
C、營銷策劃人員：走訪調(diào)查對象，設(shè)計座談會會議內(nèi)容等。
D、媒體人員：媒體分析，收集媒體已發(fā)布過的相關(guān)研究類文章內(nèi)容。
2．人員組成：
項(xiàng)目經(jīng)理
陳月軍 —— 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目管理及協(xié)調(diào)
專家組成
李鐵崗：
－山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任（博士）
－豐富的社會學(xué)研究經(jīng)驗(yàn)
－參與多次大型重要項(xiàng)目研究工作
孫曰瑤
－山東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士
易文勝：
－山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監(jiān)
－3年房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃推廣經(jīng)驗(yàn)（齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項(xiàng)目推廣、黃橋花園項(xiàng)目推廣、康和苑項(xiàng)目推廣等）
－國際風(fēng)情街項(xiàng)目推廣主力策劃師
－濟(jì)南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)班主要授課成員
－主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目（縣西巷商業(yè)街改造項(xiàng)目調(diào)研、齊魯世紀(jì)園住宅項(xiàng)目調(diào)研等）
張鵬：
－工商管理碩士（MBA）
－豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及市場分析經(jīng)驗(yàn)
－參與多次大型項(xiàng)目研究
支英珉
　　－齊魯晚報經(jīng)濟(jì)?？恐魅?BR>項(xiàng)目執(zhí)行管理
曹穎 ——8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場執(zhí)行總監(jiān)
項(xiàng)目執(zhí)行組織
王延寧 ——齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項(xiàng)目組織專家
文案撰寫 ——徐瑾瑜
統(tǒng)計分析 ——丁奕
——劉翠娟
9.0日程安排
根據(jù)該調(diào)研項(xiàng)目執(zhí)行的難度，我們設(shè)立如下的工作時間表，可以根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整：
批準(zhǔn)人：日期：文本： WBS項(xiàng)目 *-履行工作D-獨(dú)立作出決定d-共同作出決定p-管理進(jìn)度C-必須經(jīng)過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目設(shè)計組 現(xiàn)場調(diào)查組 房產(chǎn)運(yùn)營部 數(shù)據(jù)處理組 報告研究組 項(xiàng)目顧問組
工作天數(shù) 編號 工作細(xì)目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 項(xiàng)目準(zhǔn)備 D A
3 D2 調(diào)查內(nèi)容設(shè)計 D d*C A A A A
2 D3 調(diào)研內(nèi)容測試 D* D* d* D* A
1 D4 調(diào)研內(nèi)容的確定 DC * A A
2 D5 座談會樣本篩選、預(yù)約 D d*C A A A A
2 D6 座談會 D * A A
1 D7 訪員培訓(xùn) p A D* A
5 D8 正式調(diào)查訪問 D* I
3 D9 競爭對手調(diào)查 D* I
1 D10 數(shù)據(jù)錄入與處理 D*I
2 D11 數(shù)據(jù)分析 I C* DAI AI
5 D12 撰寫報告 D* A
總計：29天
10.0費(fèi)用明細(xì)：
根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況,我們的估算價格如下:
工作項(xiàng)目 數(shù) 量 單價(元) 金額(元)
項(xiàng)目調(diào)查研究設(shè)計（包括專家費(fèi)用） 6000
座談會費(fèi)用 2場 2500 5000
督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn) 20名 60 1200
商業(yè)地產(chǎn)投資者 30人 80 2400
入戶調(diào)查 50人 100 5000
攔截訪問 300人 30 9000
競爭環(huán)境調(diào)研 3000
數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計分析 5000
報告制作（包括專家費(fèi)用） 8000
公司項(xiàng)目管理費(fèi) 15% 6690
總計 51290
與媒體合作組織郊區(qū)休閑購物商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研討會 1次研討會晚報市版半版稿件 25000元 如可以選擇，再計入總價

篇2：風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書

一.研究背景

1.項(xiàng)目簡介

地理位置 國際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn),從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán),沿104國道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn),西接104國道。

項(xiàng)目規(guī)模 整條商業(yè)街長約800米,沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓,總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程,預(yù)計建筑面積為15000余平米)。

建筑單體 歐式建筑風(fēng)格,共計19座,120余單元,每個單元建筑面積從200—1000平米不等,大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。

交通狀況 內(nèi)部交通 商業(yè)街向東沒有重要場所,因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。

外部交通 從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車,作為近郊而言,外部交通是比較方便的。

建筑結(jié)構(gòu) 低層磚混結(jié)構(gòu),坡層頂。

目標(biāo)售價 2300元/平米左右(均價)。

2.調(diào)研背景:

經(jīng)科學(xué)分析與多方論證,作為開發(fā)商和營銷策劃公司,均對國際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位——娛樂休閑MALL模式達(dá)成了一致意見。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營者和終端消費(fèi)者雙方的需求,最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏,消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面,開展一次全面深入的市場調(diào)研勢在必行。

二、調(diào)研目的

1.調(diào)研目標(biāo)概述:

A.分析目標(biāo)買家(包括投資者和自用經(jīng)營者)的消費(fèi)心理及承受能力。

B.通過調(diào)研,明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)檔次(包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品?究竟針對哪個層次的終端消費(fèi)群體?等等)。

C.分析目前與商業(yè)街定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)街的意向及其強(qiáng)烈程度。

D.通過調(diào)研,明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。

E.調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動,為項(xiàng)目推廣積累經(jīng)驗(yàn)與信心。

2.調(diào)研報告內(nèi)容規(guī)劃:

A.濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究

宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理(濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì)南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報率、商業(yè)物業(yè)的投資行為)。

B.國際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究

國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、消費(fèi)者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。

C.國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究

國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。

D.國際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營的研究

物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營的可行性及經(jīng)營方向。

E.政策環(huán)境(地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對項(xiàng)目的影響,城市規(guī)劃對項(xiàng)目的影響)。

F.媒體環(huán)境(重點(diǎn)研究媒體對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用和溝通效果,為項(xiàng)目媒體運(yùn)作提供分析依據(jù))。

三、調(diào)研方法

1.調(diào)研方法概述:

根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況成立由項(xiàng)目專家構(gòu)成的調(diào)研項(xiàng)目小組,研究方法將包含定量和定性研究兩個方式,按照前面設(shè)定的研究內(nèi)容,將定性研究與定量研究研究結(jié)合開展。

A.整合調(diào)研:成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營銷策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)成員共同組成的項(xiàng)目組,分別發(fā)揮調(diào)查整體過程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢,走整合調(diào)研之路。

B.利用項(xiàng)目組核心成員的身份優(yōu)勢,召集被調(diào)查對象舉行座談會。

C.充分發(fā)揮專業(yè)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與組織能力,開展定量問卷調(diào)查,進(jìn)行統(tǒng)計分析,由項(xiàng)目組進(jìn)行定量研究。

2.核心難點(diǎn)的突破:

由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營者,因此,接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù),特設(shè)計有針對性的調(diào)研方法,以期突破核心難

點(diǎn)。

A.分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費(fèi)場所,通過和這些消費(fèi)場所建良好關(guān)系而對目標(biāo)對象進(jìn)行隨機(jī)訪問。(例如高檔餐飲場所、休閑場所等)

B.從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購買投資客戶名單,邀請他們參加座談會。

C.利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關(guān)活動,例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會等等。

3.具體研究方法:

調(diào)研內(nèi)容研究方式

商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查 統(tǒng)計局資料查閱、晚報記者站提供資料,調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究、會議搜集。

商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析 購買資料,邀請參加座談會

國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究 國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究

國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究

國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研究、 調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究

消費(fèi)者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值 問卷調(diào)查、定量分析

相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值 座談會

國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究 實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會

國際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營的研究 實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會

政策研究與媒體研究 資料收集與項(xiàng)目組定性研究

4.調(diào)查對象與規(guī)模

調(diào)查對象 調(diào)查方法 調(diào)查規(guī)模

通過購買資料獲取的真實(shí)商業(yè)物業(yè)投資者 座談會 1場

約訪 30人

相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢個體工商業(yè)戶 入戶訪問(經(jīng)營或辦公地點(diǎn)) 量化訪問50人

專題座談會 1場

宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家、商業(yè)機(jī)構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟(jì)類記者等 專題座談會 1場

終端消費(fèi)群 問卷調(diào)查 量化訪問300人

四、分析方法

1、聚類分析

2、鏡面分析

3、因子分析

4、聯(lián)合分析

5、回歸分析

? 該項(xiàng)分析工作的人員組成:李鐵崗、陳月軍、易文勝

-具備5年以上在山東市場豐富的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)

-具備房地產(chǎn)行業(yè)研究的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)

-具備博士/碩士以上學(xué)歷

-從事過多次大型房地產(chǎn)項(xiàng)目研究

五、質(zhì)量控制

1.根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)識到質(zhì)量控制是研究項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,對于本次研究項(xiàng)目,我們將會采用如下的質(zhì)量控制方法:

A.對所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。

B.對所有的訪問結(jié)果進(jìn)行100%的QC反饋檢驗(yàn)。

C.對所有的調(diào)研人員實(shí)行嚴(yán)格的管理制度:發(fā)現(xiàn)一分有問題的問卷,該調(diào)研人員的所有問卷均拒收。

D.數(shù)據(jù)處理實(shí)行兩次并行輸入,交叉檢查制度。

2.要求國際風(fēng)情街的開發(fā)商委派一名工作人員參與項(xiàng)目的調(diào)查與研究,要求委托方項(xiàng)目經(jīng)理參加座談會和論壇。

六、項(xiàng)目研究人員

1.工作分配:

A、調(diào)查人員:把握并監(jiān)控消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計

B、地產(chǎn)研究專家:把握市場宏觀環(huán)境,提供政治、法律、經(jīng)濟(jì)等方面的研究成果。

C、營銷策劃人員:走訪調(diào)查對象,設(shè)計座談會會議內(nèi)容等。

D、媒體人員:媒體分析,收集媒體已發(fā)布過的相關(guān)研究類文章內(nèi)容。

&nbs

p;2.人員組成:

項(xiàng)目經(jīng)理

陳月軍 —— 負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目管理及協(xié)調(diào)

專家組成

李鐵崗:

-山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任(博士)

-豐富的社會學(xué)研究經(jīng)驗(yàn)

-參與多次大型重要項(xiàng)目研究工作

孫曰瑤

-山東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

易文勝:

-山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監(jiān)

-3年房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃推廣經(jīng)驗(yàn)(齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項(xiàng)目推廣、黃橋花園項(xiàng)目推廣、康和苑項(xiàng)目推廣等)

-國際風(fēng)情街項(xiàng)目推廣主力策劃師

-濟(jì)南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)班主要授課成員

-主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目(縣西巷商業(yè)街改造項(xiàng)目調(diào)研、齊魯世紀(jì)園住宅項(xiàng)目調(diào)研等)

張鵬:

-工商管理碩士(MBA)

-豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及市場分析經(jīng)驗(yàn)

-參與多次大型項(xiàng)目研究

支英珉

-齊魯晚報經(jīng)濟(jì)專刊部主任

項(xiàng)目執(zhí)行管理

曹穎 ——8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗(yàn),項(xiàng)目現(xiàn)場執(zhí)行總監(jiān)

項(xiàng)目執(zhí)行組織

王延寧 ——齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項(xiàng)目組織專家

文案撰寫 ——徐瑾瑜

統(tǒng)計分析 ——丁奕

——劉翠娟

9.0日程安排

根據(jù)該調(diào)研項(xiàng)目執(zhí)行的難度,我們設(shè)立如下的工作時間表,可以根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整:

批準(zhǔn)人:日期:文本: WBS項(xiàng)目 *-履行工作D-獨(dú)立作出決定d-共同作出決定p-管理進(jìn)度C-必須經(jīng)過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目設(shè)計組 現(xiàn)場調(diào)查組 房產(chǎn)運(yùn)營部 數(shù)據(jù)處理組 報告研究組 項(xiàng)目顧問組

工作天數(shù) 編號 工作細(xì)目 1 2 3 4 5 6 7

2 D1 項(xiàng)目準(zhǔn)備 D A

3 D2 調(diào)查內(nèi)容設(shè)計 D d*C A A A A

2 D3 調(diào)研內(nèi)容測試 D* D* d* D* A

1 D4 調(diào)研內(nèi)容的確定 DC * A A

2 D5 座談會樣本篩選、預(yù)約 D d*C A A A A

2 D6 座談會 D * A A

1 D7 訪員培訓(xùn) p A D* A

5 D8 正式調(diào)查訪問 D* I

3 D9 競爭對手調(diào)查 D* I

1 D10 數(shù)據(jù)錄入與處理 D*I

2 D11 數(shù)據(jù)分析 I C* DAI AI

5 D12 撰寫報告 D* A

總計:29天

10.0費(fèi)用明細(xì):

根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況,我們的估算價格如下:

工作項(xiàng)目 數(shù) 量 單價(元) 金額(元)

項(xiàng)目調(diào)查研究設(shè)計(包括專家費(fèi)用) 6000

座談會費(fèi)用 2場 2500 5000

督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn) 20名 60 1200

商業(yè)地產(chǎn)投資者 30人 80 2400

入戶調(diào)查 50人 100 5000

攔截訪問 300人 30 9000

&nb

sp;競爭環(huán)境調(diào)研 3000

數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計分析 5000

報告制作(包括專家費(fèi)用) 8000

公司項(xiàng)目管理費(fèi) 15% 6690

總計 51290

與媒體合作組織郊區(qū)休閑購物商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研討會 1次研討會晚報市版半版稿件 25000元 如可以選擇,再計入總價

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商規(guī)劃前市場調(diào)研

　　商業(yè)地產(chǎn)招商規(guī)劃前的市場調(diào)研

　　商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營難，很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫^于迷戀招商速度，在項(xiàng)目操作前期，不去科學(xué)的制定商場規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合混亂，為開業(yè)后經(jīng)營混亂埋下不可挽回的伏筆。

　　一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點(diǎn)偏重于概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運(yùn)營科學(xué)運(yùn)營業(yè)態(tài)進(jìn)行操作。受項(xiàng)目進(jìn)度回款提成的誘惑，根本不會也不懂得對商場進(jìn)行整體規(guī)劃，只是為了進(jìn)度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經(jīng)營苦惱。

　　商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無有經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｕ?，但商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場操作經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)?，科學(xué)的營業(yè)模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運(yùn)作的人來操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!

　　商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營，必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，完善細(xì)致的商場規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場調(diào)研作，則是整個項(xiàng)目操作最關(guān)鍵的重中之重。

　　商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)風(fēng)火火的招商開業(yè)后，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會倒閉，商業(yè)地產(chǎn)操作時不要著急運(yùn)作，首先要進(jìn)行總體科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研工作是做出合理商場規(guī)劃的前提。

　　一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為：商場調(diào)研、商圈調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研三大項(xiàng)

　　商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費(fèi)群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點(diǎn)來定位的。

　　針對商場的調(diào)研

　　以經(jīng)營狀況優(yōu)良與經(jīng)營狀況差的兩大類商場做為調(diào)研分析的母本。

　　1）分析各商場的定位并測算其定位的精準(zhǔn)性

　　對所在城市的各主要商場逐一進(jìn)行定位統(tǒng)計，并分析出定位的精準(zhǔn)性，并測算定位與經(jīng)營的關(guān)聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計分析當(dāng)?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。

　　2）業(yè)態(tài)分布的調(diào)研

　　業(yè)態(tài)調(diào)研不要只是羅列各調(diào)研商場的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場經(jīng)營狀況來統(tǒng)計，分析出經(jīng)營狀況優(yōu)良的商場業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營狀況差的商場的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對吸引客流所產(chǎn)生的效應(yīng)力，并以此做為對照，統(tǒng)計出當(dāng)前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。

　　3）動線設(shè)計

　　將現(xiàn)有商場所有的動線模型進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結(jié)出不同的動線模型所針對的顧客消費(fèi)的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規(guī)劃本土依據(jù)。

　　4）功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調(diào)研的商場，總結(jié)服務(wù)區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營輔助效益，并將其計入調(diào)研報告，做為規(guī)劃依據(jù)。

　　5）運(yùn)營模式的調(diào)研

　　將所有調(diào)研過的商場進(jìn)行分類，統(tǒng)計各商場所采取的運(yùn)營模式，管理模式、收費(fèi)方式等因素，統(tǒng)計出經(jīng)營狀況最好的商場的運(yùn)營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進(jìn)行評估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運(yùn)營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力。

　　針對商圈的調(diào)研

　　商圈調(diào)研分為項(xiàng)目所在商圈調(diào)研與本城市各商圈調(diào)研兩大單項(xiàng)。

　　對項(xiàng)目所在地調(diào)研

　　1）采取定點(diǎn)觀測法，測算出項(xiàng)目現(xiàn)場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數(shù)量；

　　2）分析出項(xiàng)目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項(xiàng)業(yè)態(tài)組成依據(jù)。

　　3）統(tǒng)計出項(xiàng)目所在地直徑兩公里內(nèi)的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測算出直徑內(nèi)業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營情況，測算出經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。

　　4）對直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項(xiàng)目的評估與期望。

　　對城市其它商圈調(diào)研

　　1）將所在城市商圈進(jìn)行劃分，對每個商圈進(jìn)行詳細(xì)評估，分析出各商圈的主要購買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營利業(yè)態(tài)組合進(jìn)行統(tǒng)計，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當(dāng)?shù)氐淖罴呀?jīng)營業(yè)態(tài)。

　　消費(fèi)者調(diào)研

　　消費(fèi)者調(diào)以消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)喜好兩項(xiàng)內(nèi)容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。

　　與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者調(diào)研我們列在調(diào)研計劃的最后一項(xiàng)，統(tǒng)計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費(fèi)習(xí)慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點(diǎn)（貨品、服務(wù)、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經(jīng)營模式的空白點(diǎn)，作為尋找合適的模式的依據(jù)點(diǎn)。

　　綜上，調(diào)研工作每一個單項(xiàng)都與其它單項(xiàng)互為聯(lián)系，單項(xiàng)的結(jié)果將直接左右其它單項(xiàng)的調(diào)研結(jié)論，綜合每一單項(xiàng)調(diào)研的量性結(jié)論，將調(diào)研工作詳細(xì)科學(xué)的進(jìn)行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運(yùn)作模式與業(yè)態(tài)組合，此時，就可以根據(jù)同城商場的調(diào)研情況進(jìn)行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費(fèi)群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學(xué)的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。

　　后注：商業(yè)地產(chǎn)尋找策劃公司要慎重

　　做商場規(guī)劃要慎之又慎

　　如果沒有真正的商場運(yùn)營3年以上經(jīng)驗(yàn)，就不要指望策劃公司會把商場的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運(yùn)營模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動線設(shè)計紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營銷公司會根據(jù)商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動線設(shè)計上進(jìn)行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達(dá)率，并消弱商戶擔(dān)擾。

　　不要過于迷信另類定位之說

　　差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應(yīng)，但直接后果就是會造成招商容易經(jīng)營難，因?yàn)轫?xiàng)目的定位需要與運(yùn)營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運(yùn)營一知半解，盲目招商后只會令后期的運(yùn)營步步維艱。

　　商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因?yàn)榻?jīng)營面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來相對風(fēng)險較小，例如規(guī)劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學(xué)的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導(dǎo)致開業(yè)容易倒閉快的局面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實(shí)實(shí)的運(yùn)營而并非靠概念支撐！

　　運(yùn)營模式

　　商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為租賃式與聯(lián)營

式兩大類，有時因?yàn)榻?jīng)營需要，兩類模式會同時出現(xiàn)在一家商場內(nèi)，商場的樓屋管理、運(yùn)作模式、進(jìn)、銷、存管理、商品陳列、導(dǎo)購員管理等，都需要在招商期進(jìn)行的同時來構(gòu)建，而這些運(yùn)營模式，都必須在招商期時向意向商戶進(jìn)行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場吸引力。