房地產(chǎn)項目銷售失敗的10大原因

　　房地產(chǎn)業(yè)的銷售現(xiàn)狀已經(jīng)完全從以前的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房地產(chǎn)開發(fā)商以前的“只要房子建起來就不愁沒有人買”的日子已經(jīng)一去不復返了。

　　近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的銷售現(xiàn)狀已經(jīng)完全從以前的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房地產(chǎn)開發(fā)商以前的“只要房子建起來就不愁沒有人買”的日子已經(jīng)一去不復返了。而20**年包括國際知名的金融機構在內(nèi)的社會各界又紛紛指出內(nèi)地房地產(chǎn)市場有泡沫嫌疑，這直接影響了20**年房地產(chǎn)銷售工作的舉步唯艱，使得開發(fā)企業(yè)不得不拼死爭奪市場上固有的客戶資源，市場競爭的白熱化程度可想而知，更有專家學者指出20**年是內(nèi)地房地產(chǎn)市場最難以預測的一年。本文詳細列舉新上市商品房項目銷售失敗的10大原因（不計地段），旨在提醒房地產(chǎn)企業(yè)，不要因為項目前期準備工作的不充分而導致項目的滯銷，甚至死盤。當然，以下各因素對項目的影響不是絕對的。

　　1、消費者對項目的滿意度不夠（25%）地產(chǎn)項目的滿意度主要是消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理服務水準以及物業(yè)價值的評價。任何行業(yè)，只有客戶認可產(chǎn)品，對產(chǎn)品滿意才能贏得客戶的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。所以作為開發(fā)商就應該在園區(qū)規(guī)劃、戶型設計、綠化、容積率、物業(yè)管理等一切地產(chǎn)項目的細微之處做足文章，才能有立市之本。

　　2、2、市場定位模糊，賣點不明確（20%）市場定位決定著項目的營銷方向，是開發(fā)商賦予項目的一種文化一種精髓，在項目的實操過程中是不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)。比如某市有一個項目叫“空間”，單套面積不大，但價格很貴，配套服務有酒吧、洗浴中心各種等娛樂場所，主要以一些有錢的“逍遙派”人物為目標客戶群體，雖然項目定位很大膽，但此項目搶占了市場的一個空白點，對銷售起到了很大的推動作用。此項目一經(jīng)面市，就以鮮明的定位被搶購一空。

　　3、價格過高，無法與競爭對手相抗衡（10%）無論怎么樣，買房對于消費者來說用的是真金白銀，價格自然是其考慮的重要因素，一是看自己有沒有這樣的實力，二是看物業(yè)的性價比是否合理。當然，針對同類項目沒有購買實力的消費者不是項目的目標客戶群，但如果是因為物業(yè)的性價比不夠理想，造成物業(yè)售價過高，是非常不利于與競爭對手競爭的的。

　　4、入市時機不正確（7%）入市的時機主要考慮銷售季節(jié)、周邊競爭對手銷售情況等。假如在項目所屬東北地區(qū)，冬季工程又不能施工，如果樓盤大肆宣傳而又不能得到消費者認可，則第二年就會對項目的推廣有一定的影響，特別是期房銷售。在對待競爭對手方面，一是要做到先下手為強，贏得市場先機，這是針對入市時間與自己相差不多的競爭對手時的方法；二是要運用“太極拳”原理，借力打力，要么等競爭對少把項目區(qū)域炒作的成熟時入市，要么等競爭對手把市場做得一塌糊涂的時候入市，充當救世主的角色。當然，前提你有足夠的實力。

　　5、項目知名度不夠（8%）新上市項目的知名度不夠?qū)椖夸N售的影響主要有兩點：第一，影響來訪客戶的數(shù)量，降低了成交幾率；第二，客戶的虛榮心作祟，沒有人愿意在親朋好友面前說自己買了一個誰都不知道的小區(qū)。按照百姓的思維，知名度的高低往往決定著項目的品質(zhì)。

　　6、項目的銷售管理、控制不合理（12%）假如你的項目沒有特別優(yōu)于別人的賣點，那么你只能依*一個強有力的銷售團隊來完成項目的快速銷售。一是現(xiàn)場的人員，可以憑借優(yōu)秀的銷售經(jīng)理進行管理與指導；二是房源控制，不要把朝向好、戶型好、面積適中的房源全部放出，要有計劃，而一個小區(qū)優(yōu)秀的、能夠吸引買家的房源是相當有限的，你全賣光了，剩余的房源拿什么吸引客戶

　　7、項目的工程進度慢（3%）曾經(jīng)操作過一個項目，工程進度慢的“驚人”，單凈載一項就做了2個月，期間很多客戶到銷售現(xiàn)場參觀，有的甚至來了幾次，銷售人員做介紹時客戶說的最多的就是等你的項目起來2、3層我再買，還有的客戶對銷售人員說：“你們房子怎么還是個坑啊？”，銷售人員只有多費口舌解釋：我們是要拿精品工程，地基做的好啊！稍有常識的人都知道這是借口而已。等到項目真的起來2、3層的時候，銷售人員做回訪，對方的回答卻是：我已經(jīng)在別的地方買完了。可以想象，工程進度對項目的銷售情況的影響是不可小窺的。

　　8、開發(fā)商信譽不好（3%）“群眾的眼光是雪亮的”，對房地產(chǎn)項目來說，而群眾的言語是有殺傷力的，如果開發(fā)商沒有良好的信譽，客戶就會考慮是不是開發(fā)商又在騙人？項目能不能順利交工？項目能象規(guī)劃的那樣嗎？等等一系列的疑問會困擾著消費者，這時他們是搖擺不定的，只要有稍微理想的項目，他們是不會選擇信譽不好的開發(fā)商所開發(fā)的項目的！

　　9、促銷活動不合適（5%）一是不合適宜的促銷，比如樓盤定位是休閑養(yǎng)老的小區(qū)，你搞個買樓送電腦什么的，老人家甚至電腦都不會用，這個對他有吸引力嗎？二是促銷力度不夠，無論你的價格有多低，消費者都認為你還有很大的利潤，所以他們讓你一降再降，對于優(yōu)惠他們是不會滿足的，所以有些開發(fā)商提升銷售單價，加大折扣力度的促銷策略也是可取的。

　　10、企業(yè)領導的個人意愿（7%）企業(yè)領導的思想往往決定著項目的規(guī)劃建設、小區(qū)品質(zhì)，甚至在項目的銷售過程中，領導的思想會阻礙項目定位、廣告推廣、促銷活動的實施，致使項目銷售受到不良影響。以上所列各項都會對新上市項目的銷售有所影響，但不是絕對的，應根據(jù)項目的實際情況參照對比，以便在項目銷售過程中規(guī)避風險，快速實現(xiàn)資金回籠，為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下一步戰(zhàn)略目標奠定基礎。

篇2：房地產(chǎn)代理銷售合同范本

　　房地產(chǎn)代理銷售合同范本

　　甲方：_________________________

　　地址：_________ 郵碼：__________ 電話：__________

　　法定代表人：__________ 職務：__________

　　乙方：__________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司

　　地址：__________ 郵碼：__________ 電話：__________

　　法定代表人：__________ 職務：__________

　　甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的_________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

　　第一條 合作方式和范圍

　　甲方指定乙方為在____(地區(qū))的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。

　　第二條 合作期限

　　1.本合同代理期限為 個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

　　2.在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

　　3.在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。

　　第三條 費用負擔

　　本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。

　　具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

　　第四條 銷售價格

　　銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

　　第五條 代理傭金及支付

　　1.乙方的代理傭金為所售的_________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

　　2.甲方同意按下列方式支付代理傭金：

　　甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的代理傭金后應開具收據(jù)。

　　乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。

　　3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

　　4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

　　第六條 甲方的責任

　　1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

　　(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；

　　(2)新開發(fā)建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設_______________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_______________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。

　　(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；

　　(4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方；

　　(5)甲方正式委托乙方為_____________項目銷售(的獨家)代理的委托書；

　　以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。

　　甲方保證若客戶購買的_________的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

　　2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。

　　3.甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

　　第七條 乙方的責任

　　1.在合同期內(nèi)，乙方應做以下工作：

　　(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等)；

　　(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

　　(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃；

　　(4)派送宣傳資料、售樓書；

　　(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況；

　　(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動；

　　(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金；

　　(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

　　2.乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的___________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

　　3.乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

　　4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

　　第八條 合同的終止和變更

　　1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。

　　2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

　　第九條 其他事項

　　1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

　　2.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

　　甲方：____________

　　代表人：______________年___月___日

　　乙方：____________

　　代表人：______________年___月___日

篇3：房地產(chǎn)項目代理銷售合同

　　房地產(chǎn)項目代理銷售合同

　　甲方：____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：____房地產(chǎn)服務有限公司

　　地址：地址：

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　聯(lián)系電話：________聯(lián)系電話：________

　　甲、乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的樓宇事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

　　第一條 合作方式和范圍

　　甲方指定乙方為在________的銷售代理，銷售甲方指定的在____鎮(zhèn)興建的____花園、________項目，該項目為（住宅、商鋪、車位、別墅）。

　　第二條 合作期限

　　本合同代理期限為二年，自20**年8月4日至20**年8月3日。在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲、乙雙方任一方有意繼續(xù)按本協(xié)議履行，一方應向另一方提出，另行簽訂協(xié)議延長本合同代理期；如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

　　第三條 費用負擔

　　本項目的推廣費用，包括印制宣傳材料、售樓書等，由甲方負責支付。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

　　第四條 銷售價格

　　銷售基價（本代理項目各層樓宇的銷售價）由甲方確定，甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

　　乙方可視市場銷售情況，并征得甲方認可后，在甲方認可的銷售價范圍內(nèi)浮動。

　　第五條 代理傭金及支付、房款的交付

　　1、乙方的代理傭金為所售的房地產(chǎn)的實際成交額的1%。

　　2、乙方從代理傭金內(nèi)按每宗房產(chǎn)交易提取70元作為甲方銷售人員公傭；從代理傭金中按銷售收入的總額提取萬分之一作為甲方營銷部經(jīng)理傭金。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。（例：1A201房售價20萬元，代理傭金=20萬×1%-70元-20元=1910元。

　　3、乙方同意按下列方式支取代理傭金。

　　乙方與客戶簽訂正式的《商品房買賣合同》后，交甲方認可、蓋章、并由甲方遞交交易所備案。在甲方為該客戶辦理買賣合同備案手續(xù)或協(xié)助客戶辦理銀行按揭手續(xù)過程中，乙方應積極協(xié)助甲方工作。乙方對該指定的房地產(chǎn)代銷責任至甲方收到客戶全部房款或客戶支付的首期款加上客戶與銀行正式簽訂銀行貸款合同。客戶提供的所有資料齊全、真實、合法、完整、合格，并支付所有辦理按揭的手續(xù)費、保險費等。經(jīng)律師認可后，乙方對該房地產(chǎn)的代銷責任即告完成，乙方方可獲得本合同所規(guī)定的代理傭金。

　　甲方按上列方式收到客戶房款后按月結算，每月的25號為結算日期。在次月15號將相應代理傭金支付乙方，乙方在收到甲方代理傭金后應開具收據(jù)。

　　乙方代甲方收取房價款，不得預先扣除應得傭金，應全數(shù)交還甲方后與甲方按本協(xié)議結算。

　　4、乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于壹天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，在收取房款后壹天內(nèi)將房款匯入甲方指定帳戶。乙方不得擅自挪用代收的房款。

　　5、本協(xié)議內(nèi)由乙方代收的其他費用包括但不限于誠意金、定金等，均按上述交付方式履行。

　　第六條 甲方的責任

　　1、甲方應向乙方提供以下文件和資料；

　　（1）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；

　　（2）甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設________項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證）和銷售**?樂意居項目的商品房銷售（預售）許可證；

　　（3）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、 建設標準、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；

　　（4）乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、買賣合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方；

　　（5）甲方正式委托乙方為________項目銷售代理的委托書；

　　以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后拾天內(nèi)向乙方交付。

　　2、甲方應積極配合乙方的銷售，甲方提供**花園相關宣傳資料、宣傳廣告以及小欖至**花園看樓團（6人以上）接送車。

　　3、甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。

　　第七條 乙方的責任

　　1、在合同期內(nèi)，乙方應做以下工作：

　　（1）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；

　　（2）根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；

　　（3）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃；

　　（4）派送宣傳資料、售樓書；

　　（5）在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況；

　　（6）利用各種形式開展多種渠道銷售活動；

　　（7）在甲方與客戶正式簽署售樓買賣合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)優(yōu)先登記意向書、樓宇認購書，并收取誠意金或定金、房款等，并協(xié)助與客戶簽署商品房買賣合同和辦理銀行按揭手續(xù)。

　　（8）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。

　　（9）乙方在合同期內(nèi)或期滿之后，對本合同項下制定的銷售推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、時間安排表、廣告宣傳等等）及乙方在本次合作過程中所知悉的甲方的商業(yè)秘密，乙方均負有保密義務。非經(jīng)甲方向公眾公開或許可乙方，乙方不得向任何第三人透露，否則，甲方有權追究乙方的賠償責任。如乙方上述行為給甲方造成嚴重損失或影響甲方聲譽，構成犯罪的，甲方依法追究其刑事責任。

　　2、乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。同時，乙方需維護甲方的聲譽，不得損害甲方的利益。

　　3、乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權，不得擅自提高銷售價格或給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。

　　4、乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

　　第八條 合同的終止和變更、解除

　　1、在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的款項。合同終止后，乙方亦應盡相關的協(xié)助義務。

　　2、經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充協(xié)議，其條款與本合同具有同等法律效力。

　　3、在合同履行過程中，如乙方有下列情形之一，甲方有權提前解除合同，并保留按本合同約定追究乙方責任的權利：

　　（1）乙方逾期交付代收房款或包括但不限于誠意金、定金等款項累計超過貳天；

　　（2）乙方未如實向甲方交付已收取的房款或包括但不限于誠意金、定金等款項累計超過人民幣壹萬元；

　　（3）乙方行為損害甲方利益或影響甲方聲譽。

　　第九條 違約責任

　　1、本合同簽訂之日，乙方應向甲方支付保證金人民幣________萬元。如乙方違約，甲方不予退還；至本合同期滿之日，乙方未違約，則全數(shù)退還乙方。

　　2、如甲方逾期支付乙方傭金，應按逾期支付數(shù)額每日千分之十向乙方支付違約金。

　　3、如乙方未如實或逾期交付代收取的房款或包括但不限于誠意金、定金等其他款項，應按未交數(shù)額每日千分之十向甲方支付違約金，同時應賠償因其違約行為造成的全部經(jīng)濟損失。

　　4、如乙方未按時如數(shù)交付代收房款或包括但不限于誠意金、定金等其他款項情節(jié)嚴重，構成犯罪的，甲方有權依法追究乙方的刑事責任。

　　第十項 其他事項

　　1、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字、蓋章后生效。

　　2、在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方首先因應協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可向中山市人民法院提起訴訟。

　　甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

　　代表人（簽字）：代表人（簽字）

　　簽訂日期：簽訂日期：