商品房營(yíng)銷(xiāo)的定價(jià)策略
一般來(lái)說(shuō),商品房的定價(jià)方法有成本加利潤(rùn)法、市場(chǎng)價(jià)法和差別定價(jià)法三種。其中成本加利潤(rùn)法是在全部成本的基礎(chǔ)上加上按目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算的利潤(rùn)額而得出的價(jià)格;市場(chǎng)價(jià)法是根據(jù)銷(xiāo)售市場(chǎng)上與自己位置、設(shè)施、裝修等有關(guān)因素相似的商品房售價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)而制定的價(jià)格;而差別定價(jià)法是根據(jù)房屋的朝向。樓層、視野、景觀、內(nèi)外銷(xiāo)、付款方式等因素的不同而給予不同的定價(jià)。
至于在何種情況下采用何種定價(jià)方法,以及在銷(xiāo)售過(guò)程中如何調(diào)整價(jià)格,直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)結(jié)果與投資效益。因此,定價(jià)策略,作為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要策略,已成為諸多開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題之一。
一、不同競(jìng)爭(zhēng)條件下的定價(jià)策略
經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常把市場(chǎng)類(lèi)型按其不同的競(jìng)爭(zhēng)程度分為四類(lèi):安全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷性競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從1990年開(kāi)始形成至今,已經(jīng)歷了兩個(gè)階段,以1994年為界,以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不多,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不多(原有的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并未完全推向市場(chǎng),故未考慮在內(nèi)),目標(biāo)市場(chǎng)尚未形成,近似于寡頭壟斷市場(chǎng),由少數(shù)幾家大企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售了整個(gè)行業(yè)的極大部分產(chǎn)品,這種情況下,開(kāi)發(fā)企業(yè)采用成本加利潤(rùn)法定價(jià)商品房,就可獲取最大程度的利潤(rùn),例如羅馬花園、城市廣場(chǎng)、萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目基本上是采用這種定價(jià)方法,其銷(xiāo)售取得了巨大成功,發(fā)展商獲得了可觀的利潤(rùn)。1994年以后,隨著大量外資涌入和政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的放開(kāi),企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)相對(duì)較為容易,各種形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量出現(xiàn),有國(guó)有獨(dú)資的、外商“獨(dú)資”、中外合資、中外合作,還有國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)的,開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有別墅、公寓、普通住宅等,據(jù)統(tǒng)計(jì),到1997年底,北京不同形式的開(kāi)發(fā)企業(yè)約1000多家,總建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米,而市場(chǎng)的需求量隨著前期不斷消化,已經(jīng)形成,競(jìng)爭(zhēng)變得非常激烈。此時(shí),如果還采用成本加利潤(rùn)法來(lái)定價(jià)就會(huì)高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格,自然不會(huì)為市場(chǎng)接受。為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,除了在產(chǎn)品質(zhì)量、促銷(xiāo)手段等方面具有競(jìng)爭(zhēng)力之外,還必須在價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這時(shí)的定價(jià)就應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)法。為保證旺盛的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和一定比例的利潤(rùn)率,大多數(shù)情況采取的策略是略低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià),究竟低多少主要取決于開(kāi)發(fā)成本、投資回收期等因素。這方面最成功的銷(xiāo)售案例為北京亞運(yùn)花園,在1995年上半年亞運(yùn)花園以888美元起價(jià),銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后來(lái)居上,一舉“擊敗”附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,創(chuàng)下當(dāng)年京城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最好紀(jì)錄。
二、商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格調(diào)整策略
與普通商品相比,商品房除了具有使用(居住)功能外,還有保值與增值的功能,因此在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)特殊情況下,商品房的價(jià)格一般具有剛性性質(zhì),即只能升不能降。對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目來(lái)講,一旦對(duì)外公開(kāi)其售價(jià),那么在銷(xiāo)售中就只能上漲不能下調(diào)。一旦下調(diào),一方面打擊了已購(gòu)買(mǎi)的客戶,該商品房沒(méi)有起到保值與增值的作用。另一方面減少了顧客即期購(gòu)買(mǎi)的欲望,都希望等價(jià)格更低時(shí)購(gòu)買(mǎi)。某個(gè)商品房項(xiàng)目上市后,面臨著兩種銷(xiāo)售結(jié)果:旺銷(xiāo)和滯銷(xiāo),對(duì)這兩種銷(xiāo)售結(jié)果采取的價(jià)格調(diào)整策略也不一樣。
1.旺銷(xiāo)狀況下的價(jià)格調(diào)整。旺銷(xiāo)是指商品房推出后,客戶踴躍購(gòu)買(mǎi),市場(chǎng)反映很好,在很短的時(shí)間內(nèi)售出推出單位的大部分,且潛在購(gòu)買(mǎi)的客戶很多。在旺銷(xiāo)狀況下,發(fā)展商可較大幅度提高售價(jià),但幅度不宜太高,一般為5%左右,太高則減少客戶群,具體比例多少,主要根據(jù)初始定價(jià)和潛在客戶群而定,但有一個(gè)原則:既要賺取更多的利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)發(fā)展商利潤(rùn)最大化,又要保持旺銷(xiāo)的銷(xiāo)售局面。當(dāng)然在旺銷(xiāo)狀況下,也可在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持售價(jià)不變,吸引更多的客戶及時(shí)購(gòu)買(mǎi),在最短的時(shí)間內(nèi)將所有商品房全部售完,北京國(guó)際友誼花園的銷(xiāo)售就是成功的一例,在該公寓剛推出時(shí),一周即售出50多套,且客戶購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭不減,于是該項(xiàng)目發(fā)展商隨即全面提價(jià)6%,取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與收入同步增長(zhǎng)的良好局面。
2.滯銷(xiāo)狀況下的價(jià)格調(diào)整。滯銷(xiāo)主要指商品房推出銷(xiāo)售以后,市場(chǎng)反映一般,顧客購(gòu)買(mǎi)并不積極,沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo),這時(shí),發(fā)展商不能簡(jiǎn)單地降低售價(jià),在分析滯銷(xiāo)的原因后,可保持售價(jià)不變或價(jià)格略微上調(diào),但同時(shí)采取一些促銷(xiāo)手段,如在保持售價(jià)的基礎(chǔ)上,適當(dāng)給予客戶一些折扣,或贈(zèng)送車(chē)位(包括優(yōu)惠售車(chē)位),或其他方式。總之,要給予客戶其他方面的補(bǔ)償,增加“人氣”以擴(kuò)大自己的客戶群。
三、差別定價(jià)法的運(yùn)用與調(diào)整
實(shí)行差別定價(jià)法的前提是影響每個(gè)單元銷(xiāo)售的因素都存在差異,如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等。對(duì)別墅來(lái)說(shuō),不存在朝向、樓層的差異,對(duì)板型樓來(lái)說(shuō)也不存在朝向的差異,因此,在對(duì)其定價(jià)時(shí)不能考慮這些因素。實(shí)行差別定價(jià)的關(guān)鍵是要綜合考查影響房屋銷(xiāo)售的因素,找出最受客戶歡迎的單元或戶型,即在同等價(jià)格下客戶會(huì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)這些單元,因而可將這些單元售價(jià)定得高一些,而不影響其銷(xiāo)售旺勢(shì)。這樣,在房屋成本固定的前提下,實(shí)行差別定價(jià)法就能利用現(xiàn)有的產(chǎn)品獲得最大的收入。相對(duì)地,將另外一些單元或戶型的售價(jià)就適當(dāng)降低,利用價(jià)差來(lái)爭(zhēng)取另外的客戶。
實(shí)行差別定價(jià)并不意味著一旦確定就不能變更,它也可根據(jù)銷(xiāo)售的反映狀況,改變?cè)械亩▋r(jià)差別,原有的定價(jià)需要接受銷(xiāo)售實(shí)踐的檢驗(yàn),一旦實(shí)踐后,發(fā)現(xiàn)原有定價(jià)差別與市場(chǎng)反映不符,就應(yīng)人加以調(diào)整,不斷修正,確定最佳的定價(jià)差別。
在商品房推出旺銷(xiāo)的情況下,可分析差別定價(jià)對(duì)旺銷(xiāo)的作用,一旦發(fā)現(xiàn)最旺銷(xiāo)部分,差別定價(jià)后反響不大,則可考慮繼續(xù)提高這部分售價(jià),擴(kuò)大定價(jià)差別,賺取這部分額外利潤(rùn)。
在商品房推出滯銷(xiāo)的情況下,要重新利用差別定價(jià)的“調(diào)節(jié)器”作用,擴(kuò)大定價(jià)差別,利用價(jià)格因素引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)。
北京國(guó)際友誼花園在銷(xiāo)售時(shí)很好地利用了“差別定價(jià)”策略,在該項(xiàng)目1號(hào)樓初始定價(jià)中,樓層之間的差價(jià)為1%,同一樓層朝向和戶型因素差價(jià)為10美元與20美元或相應(yīng)增加,在推出1號(hào)樓旺銷(xiāo)后,經(jīng)過(guò)分析,將2號(hào)樓的差別定價(jià)改為:擴(kuò)大朝向戶型差價(jià),減少樓層差價(jià),將樓層差價(jià)調(diào)整為6‰,同層差價(jià)為50美元與100美元或相應(yīng)增加,同樣取得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),同時(shí)利用價(jià)差引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)朝向差的戶型,達(dá)到全部促銷(xiāo)的目的,爭(zhēng)取到了最大收入。
總之,商品房的定價(jià)是一個(gè)較為關(guān)鍵和復(fù)雜的環(huán)節(jié),需要在銷(xiāo)售實(shí)踐中不斷地總結(jié)和改進(jìn),才能制定出一個(gè)科學(xué)、合理的售價(jià)。
篇2:房地產(chǎn)工程招標(biāo)定價(jià)管理制度(五)
房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)定價(jià)管理制度(五)
一、 目的:
為規(guī)范公司工程建設(shè)招標(biāo)活動(dòng),加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,維護(hù)公司利益,保證項(xiàng)目工程質(zhì)量,有效控制工程造價(jià),特制定本制度。
二、 適用范圍:
本制度適用于公司工程項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料及設(shè)備采購(gòu)等招標(biāo)事宜。
三、招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)及小組成員
1、公司成立招標(biāo)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,常務(wù)副總經(jīng)理任組長(zhǎng),法務(wù)監(jiān)察部部長(zhǎng)任副組長(zhǎng),成員分別由總工程師、工程項(xiàng)目部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、經(jīng)管部經(jīng)理組成。
2、招標(biāo)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé):負(fù)責(zé)管理公司工程項(xiàng)目的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料及設(shè)備采購(gòu)的招標(biāo)定價(jià)。主要職責(zé)是確定招標(biāo)方式、招標(biāo)日期,資審方式、提供法定代表人資格證明及簽署授權(quán)委托書(shū)(公開(kāi)招標(biāo))等。招標(biāo)管理工作也可委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成。
四、小組成員工作職責(zé)
1、經(jīng)管部負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)備案、發(fā)布招標(biāo)公告、編制和審查招標(biāo)文件(包括制定和審查評(píng)標(biāo)辦法)。具體編寫(xiě)或?qū)彶橛?jì)價(jià)依據(jù)和計(jì)價(jià)辦法、投標(biāo)文件商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法和中標(biāo)條件、確定投標(biāo)報(bào)價(jià)的范圍、確定合同價(jià)格的方式、合同價(jià)款的調(diào)整的條件和方法、工程變更的確認(rèn)和工程竣工結(jié)算等內(nèi)容。
2、工程部擬訂或?qū)彶檎袠?biāo)文件中有關(guān)技術(shù)標(biāo)的條款和內(nèi)容,編寫(xiě)招標(biāo)工程的工程綜合說(shuō)明,確定工程地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工程工期、招標(biāo)范圍,各專(zhuān)業(yè)工程工作界面的劃定、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及地質(zhì)條件、投標(biāo)人資質(zhì)及合格條件、技術(shù)規(guī)范等內(nèi)容。工程部資料員負(fù)責(zé)發(fā)售招標(biāo)文件、收取圖紙押金、編寫(xiě)招標(biāo)文件清單、做好收發(fā)記錄。
3、工程項(xiàng)目部、經(jīng)管部組織勘察現(xiàn)場(chǎng)、進(jìn)行資格預(yù)審、召開(kāi)投標(biāo)預(yù)備會(huì)。
4、財(cái)務(wù)部擬訂投標(biāo)人有關(guān)財(cái)務(wù)狀況的招標(biāo)規(guī)定,確定和審查投標(biāo)保證金和履約保證金的提交方式及擔(dān)保書(shū)格式、資信情況等財(cái)務(wù)方面的內(nèi)容。
5、采購(gòu)部人員擬訂甲供材料及設(shè)備的招標(biāo)規(guī)定和要求。確定甲供材料設(shè)備的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)等內(nèi)容。
6、法務(wù)監(jiān)察部對(duì)擬定出的招標(biāo)文件和合同條款的內(nèi)容、程序、權(quán)利和義務(wù)等方面進(jìn)行審查和規(guī)范。
五、招標(biāo)范圍及規(guī)模
1、由公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在10萬(wàn)元以上時(shí),勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工或材料及設(shè)備采購(gòu)(單項(xiàng)采購(gòu)價(jià)款在10萬(wàn)元以上)招標(biāo)應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式,公開(kāi)招標(biāo)時(shí)投標(biāo)人不少于5家,邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)投標(biāo)人不少于3家。
2、有特殊要求的項(xiàng)目經(jīng)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后可直接發(fā)包。
3、為便于工程項(xiàng)目的管理、減少各承包商間的推諉和各專(zhuān)業(yè)工程的交叉施工、提高工作效率,工程招投標(biāo)應(yīng)盡量減少單項(xiàng)工程的分解招標(biāo)。
4、施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在10萬(wàn)元以下的零星工程和維修工程一般不采取招標(biāo)形式,由公司工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
六、確定招標(biāo)方式:
工程項(xiàng)目招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。根據(jù)具體的招標(biāo)內(nèi)容和規(guī)模,采用何種方式由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組確定。
1、采用公開(kāi)招標(biāo)方式的,由經(jīng)管部辦理招標(biāo)公告的發(fā)布;采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三家以上具備施工能力、資信良好的特定的施工單位或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。
2、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)至少載明下列內(nèi)容:應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容:
● 招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址。
● 招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來(lái)源。
● 招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期。
● 獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間。
● 對(duì)招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費(fèi)用。
● 對(duì)招標(biāo)人的資質(zhì)等級(jí)的要求。
七、 資格審查:
1、資格審查分為資格預(yù)審和資格后審。采取資格后審的,在編制招標(biāo)文件時(shí)應(yīng)載明對(duì)投標(biāo)人資格要求的條件、標(biāo)準(zhǔn)和方法。采用資格預(yù)審時(shí)投標(biāo)資格的確定詳見(jiàn)第4條。
2、資格審查的內(nèi)容。資格審查應(yīng)主要審查投標(biāo)人或者潛在投標(biāo)人是否符合下列條件:
● 具有獨(dú)立訂立合同的權(quán)利(企業(yè)持有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證)。
● 具有履行合同的能力,包括專(zhuān)業(yè)、技術(shù)資格和能力,資金、設(shè)備和其他物質(zhì)設(shè)施狀況,管理能力,經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)和相應(yīng)的從業(yè)人員。
● 沒(méi)有處于被責(zé)令停業(yè),投標(biāo)資格被取消,財(cái)產(chǎn)被接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)。
● 在最近三年內(nèi)沒(méi)有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問(wèn)題;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他資格條件。
3、實(shí)際考察。資格審查過(guò)程中
如需要,招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組也可對(duì)潛在投標(biāo)人已完工程和在施工程以及機(jī)械設(shè)備等組織現(xiàn)場(chǎng)考察。
4、投標(biāo)資格的確定。采用資格預(yù)審的,資格審查由工程部牽頭,經(jīng)管部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)監(jiān)察部共同組成評(píng)審小組,從參加預(yù)審的單位中選出不少于3家資審合格的潛在投標(biāo)人,由評(píng)審小組在《工程招投標(biāo)資格預(yù)審審批表》簽署意見(jiàn)并呈報(bào)常務(wù)副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部向通過(guò)資格預(yù)審的單位發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū),告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法,同時(shí)向資格預(yù)審不合格的潛在投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果。
八、招標(biāo)文件的編制
1、招標(biāo)文件由工程部牽頭,經(jīng)管部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部等共同擬訂。
2、招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
● 投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)(附投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)格式)。
● 投標(biāo)須知:包括工程概況,招標(biāo)范圍,資格審查條件,投標(biāo)單位資質(zhì)等級(jí),工程資金來(lái)源或者落實(shí)情況(包括銀行出具的資金證明),標(biāo)段劃分,工期要求,質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑安排,投標(biāo)文件編制、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件正、副本數(shù)量、投標(biāo)截止日期,提交、修改、撤回的要求,投標(biāo)報(bào)價(jià)要求,投標(biāo)有效期,開(kāi)標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn),評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。
● 合同的主要條款(附合同協(xié)議書(shū)、專(zhuān)用條款與補(bǔ)充協(xié)議、通用條款)。
● 投標(biāo)文件格式及附錄(附投標(biāo)文件投標(biāo)函格式、商務(wù)標(biāo)格式、技術(shù)標(biāo)格式、資信標(biāo)格式)。
● 采用工程量清單招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)提供工程量清單。
● 招標(biāo)工程的技術(shù)要求。
● 設(shè)計(jì)圖紙。
● 投標(biāo)輔助資料。
3、招標(biāo)文件的審查和批準(zhǔn)
(1)招標(biāo)文件的審查由經(jīng)管部經(jīng)辦,審查意見(jiàn)由評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組人員簽署意見(jiàn)并填寫(xiě)在《工程招標(biāo)文件評(píng)審表》中,評(píng)審表和經(jīng)修改后的招標(biāo)文件呈常務(wù)副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)并在招標(biāo)文件上簽字蓋章。
(2)招標(biāo)文件批準(zhǔn)后(采用公開(kāi)招標(biāo)的,招標(biāo)文件應(yīng)報(bào)招標(biāo)管理部門(mén)審查備案),工程部方可組織招標(biāo)文件的發(fā)售和邀請(qǐng)投標(biāo)人投標(biāo)。
九、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
1、開(kāi)標(biāo)。本公司的各類(lèi)項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo),由公司授權(quán)的招標(biāo)人代表負(fù)責(zé)主持。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行,開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。
(1)采用公開(kāi)招標(biāo)的工程,對(duì)投標(biāo)單位提交的投標(biāo)文件必須當(dāng)眾予以拆封、宣讀。開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備案。
(2)采用邀請(qǐng)形式招標(biāo)的工程,評(píng)標(biāo)委員會(huì)由公司招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和經(jīng)營(yíng)管理單位等方面的人員組成,成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。由公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)邀請(qǐng)招標(biāo)的施工單位的施工方案、合同總價(jià)、工期承諾、工程業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等相關(guān)情況進(jìn)行評(píng)審后確定施工單位。
2、評(píng)標(biāo)
(1)評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成。采用公開(kāi)方式招標(biāo)的,評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員的確定,應(yīng)當(dāng)遵照招投標(biāo)管理部門(mén)及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定;采用邀請(qǐng)方式的,評(píng)標(biāo)委員會(huì)由公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及其成員組成。
(2)評(píng)標(biāo)應(yīng)嚴(yán)格按招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,不得改變招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、方法和中標(biāo)條件。評(píng)標(biāo)可以采用綜合評(píng)估法和經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法或者法律法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法。
3、投標(biāo)文件評(píng)審
(1)采用綜合評(píng)估法的,應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件提出的工程質(zhì)量、施工工期、投標(biāo)價(jià)格、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案、投標(biāo)人及項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、服務(wù)承諾、社會(huì)信譽(yù)及以往業(yè)績(jī)等,能否最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)要求和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審和比較。
(2)采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法的,應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件能夠滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人中,評(píng)審出投標(biāo)價(jià)格最低的投標(biāo)人,但投標(biāo)價(jià)格低于其企業(yè)成本的除外。投標(biāo)價(jià)格低于企業(yè)成本價(jià)(經(jīng)管部核定)的投標(biāo),不予選擇。提交投標(biāo)文件的有效投標(biāo)人少于三家的,應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
4、定標(biāo)
(1)評(píng)標(biāo)委員會(huì)(評(píng)標(biāo)小組)以書(shū)面形式向招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告,推薦1-3個(gè)排序合格的中標(biāo)人。根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的1-3個(gè)排序合格的中標(biāo)人,由經(jīng)管部負(fù)責(zé)按《工程招投標(biāo)中標(biāo)單位審批表》報(bào)公司常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批確定。
(2)根據(jù)常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批簽字的《工程招投標(biāo)中標(biāo)單位審批表》確定的中標(biāo)單位,經(jīng)管部向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
(3)以公開(kāi)方式進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi),工程部負(fù)責(zé)向政府招投標(biāo)監(jiān)督管理部門(mén)提交招投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。
十、授予合同
中標(biāo)人確定后,由經(jīng)管部經(jīng)辦,相關(guān)部門(mén)配合按照中標(biāo)通知書(shū)規(guī)定的日期以中標(biāo)價(jià)與中標(biāo)人簽訂《建設(shè)工程施工合同》,合同評(píng)審見(jiàn)《合同管理制度》。
十一、招投標(biāo)工作紀(jì)律
(1)招標(biāo)人及公司相關(guān)部門(mén)、各職能工作人員不得向投標(biāo)人及其他第三方透露有關(guān)招標(biāo)的任何情況。
(2)經(jīng)管部門(mén)編制的工程標(biāo)底,編制人員應(yīng)負(fù)責(zé)保密,不得向其他部門(mén)及任何無(wú)關(guān)方透露。
(3)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及其小組成員、各職能部門(mén)的工作人員,應(yīng)遵守職業(yè)道德,不得接受投標(biāo)人任何形式饋贈(zèng)。對(duì)違反規(guī)定的工作人員和相關(guān)人員公司監(jiān)察部門(mén)將嚴(yán)肅處理。構(gòu)成犯罪的,依法追究其法律責(zé)任。
十二、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)屬公司法務(wù)監(jiān)察部。
十三、本制度自20**年5月13日起執(zhí)行。
篇3:天然氣管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審辦法(2017試行)
天然氣管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)
第一章總則
第一條為加強(qiáng)天然氣管道運(yùn)輸成本監(jiān)管,規(guī)范定價(jià)成本監(jiān)審行為,提高政府價(jià)格決策的科學(xué)性,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》、《天然氣管道運(yùn)輸價(jià)格管理辦法(試行)》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
第二條本辦法適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)實(shí)施天然氣管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審的行為。
第三條本辦法所稱(chēng)天然氣管道(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管道),是指跨省(自治區(qū)、直轄市)輸氣管道,不包括省(自治區(qū)、
直轄市)內(nèi)短途輸氣管道、油氣田內(nèi)部的礦場(chǎng)集輸管道、海底管道和城鎮(zhèn)燃?xì)馀錃夤芫W(wǎng)。
第四條管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審工作由國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
第五條管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循合法性、相關(guān)性和合理性原則。
第六條核定管道運(yùn)輸定價(jià)成本,應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)部門(mén)審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、手續(xù)齊備的會(huì)計(jì)憑證、賬簿,以及管道運(yùn)輸企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的其他成本相關(guān)資料為基礎(chǔ)。
第七條管道運(yùn)輸企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全獨(dú)立的輸氣業(yè)務(wù)成本核算制度,完整準(zhǔn)確記錄輸氣業(yè)務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和收入。
第二章定價(jià)成本構(gòu)成與歸集
第八條管道運(yùn)輸定價(jià)成本由折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)構(gòu)成。
第九條折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)指與管道運(yùn)輸服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)原值、無(wú)形資產(chǎn)原值按照規(guī)定的折舊和攤銷(xiāo)年限計(jì)提的費(fèi)用,包括管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用中的折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)。
第十條運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指維持管道正常運(yùn)行所發(fā)生的費(fèi)用,包括直接輸氣成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。
(一)直接輸氣成本,包括材料費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、修理費(fèi)、職工薪酬、輸氣損耗,以及其他相關(guān)費(fèi)用。
1.材料費(fèi),指維持管道正常運(yùn)行所耗用的原材料、輔助材料、備品備件以及其他直接材料的費(fèi)用。
2.燃料動(dòng)力費(fèi),指維持管道正常運(yùn)行所耗用的水、電、油、氣、煤等費(fèi)用。
3.修理費(fèi),指維持管道正常運(yùn)行所進(jìn)行的修理和維護(hù)活動(dòng)發(fā)生的費(fèi)用。
4.職工薪酬,指為獲得生產(chǎn)人員提供的服務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬以及其他相關(guān)費(fèi)用。具體包括:職工工資(獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼);職工福利費(fèi);基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi),以及按照法律法規(guī)規(guī)定為職工繳納的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi);住房公積金;工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)等。
5.輸氣損耗,指在管道運(yùn)輸過(guò)程中因天然氣損耗折算的費(fèi)用。
6.其他相關(guān)費(fèi)用,指除以上成本因素外管道運(yùn)輸企業(yè)提供正常輸氣服務(wù)發(fā)生的其他有關(guān)費(fèi)用,以及按照法律法規(guī)必須繳納或提取的合理費(fèi)用,包括安全生產(chǎn)費(fèi)用、青苗補(bǔ)償費(fèi)、水土保持費(fèi)等。
(二)管理費(fèi)用,指管道運(yùn)輸企業(yè)管理部門(mén)為組織和管理輸氣服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括管理人員職工薪酬、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、出國(guó)經(jīng)費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)等,不含折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)。
(三)銷(xiāo)售費(fèi)用,指管道運(yùn)輸企業(yè)在銷(xiāo)售或提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員職工薪酬、資料費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)等,不含折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)。
第十一條下列費(fèi)用不得計(jì)入定價(jià)成本:
(一)不符合《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的費(fèi)用;
(二)與管道運(yùn)輸企業(yè)輸氣業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的費(fèi)用或雖與輸氣業(yè)務(wù)有關(guān)但按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定由政府補(bǔ)助、政策優(yōu)惠、社會(huì)無(wú)償捐贈(zèng)等沖減的費(fèi)用;
(三)滯納金、違約金、罰款;
(四)捐贈(zèng)、公益廣告、公益宣傳費(fèi)用;
(五)除不可抗力外的固定資產(chǎn)盤(pán)虧、毀損、閑置和出售的凈損失;
(六)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用;
(七)向上級(jí)公司或管理部門(mén)上交的利潤(rùn)性質(zhì)的管理費(fèi)用、代上級(jí)公司或管理部門(mén)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用、向出資人支付的利潤(rùn)分成以及對(duì)附屬單位的補(bǔ)助支出等;
(八)其他不合理支出。
第十二條管道與儲(chǔ)氣庫(kù)、液化天然氣接收站以及其他基礎(chǔ)設(shè)施共用設(shè)備設(shè)施的,應(yīng)根據(jù)氣量、固定資產(chǎn)原值等合理分?jǐn)偣灿贸杀尽?/p>
第三章定價(jià)成本核定
第十三條計(jì)入定價(jià)成本的折舊費(fèi)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)核定的上一年度末固定資產(chǎn)原值、規(guī)定的折舊年限,采用年限平均法核定。
(一)固定資產(chǎn)根據(jù)經(jīng)有權(quán)限的行業(yè)投資主管部門(mén)認(rèn)定的符合規(guī)劃的線路、輸氣設(shè)備以及其他與輸氣業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)核定。以下固定資產(chǎn)不納入核定范圍:未經(jīng)有權(quán)限的行業(yè)投資主管部門(mén)審批建設(shè)的管道資產(chǎn);政府無(wú)償投入、政府補(bǔ)助和社會(huì)無(wú)償投入形成的固定資產(chǎn);儲(chǔ)氣庫(kù)、液化天然氣接收站資產(chǎn);從管道運(yùn)輸企業(yè)分離出去的輔業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)等資產(chǎn)。
(二)固定資產(chǎn)原值原則上按照歷史成本核定,按規(guī)定進(jìn)行過(guò)清產(chǎn)核資的,按財(cái)政或國(guó)有資產(chǎn)部門(mén)認(rèn)定的各類(lèi)固定
資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)。以下情況不計(jì)入固定資產(chǎn)原值:未投入實(shí)際使用的;不能提供固定資產(chǎn)價(jià)值有效證明的;無(wú)償接收的;評(píng)估增值的部分。
(三)折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)、實(shí)際使用情況等因素確定,各類(lèi)固定資產(chǎn)折舊年限具體見(jiàn)附表。管道固定資產(chǎn)殘值率按0%核定,其他固定資產(chǎn)殘值率一般按5%核定。已計(jì)提完折舊仍在使用的固定資產(chǎn)不再計(jì)提折舊費(fèi)用。
第十四條計(jì)入定價(jià)成本的攤銷(xiāo)費(fèi)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)核定的上一年度末無(wú)形資產(chǎn)原值、規(guī)定的攤銷(xiāo)年限,采用直線攤銷(xiāo)法核定。評(píng)估增值部分不計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)原值。無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)年限,有法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的,從其規(guī)定或約定;沒(méi)有規(guī)定或約定的,計(jì)算機(jī)軟件按5年攤銷(xiāo),其他按30年攤銷(xiāo)。
第十五條運(yùn)行維護(hù)費(fèi)各構(gòu)成項(xiàng)目核定方法如下:
(一)材料費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)按照管道運(yùn)輸企業(yè)上一年度實(shí)際水平,剔除不合理因素并適當(dāng)參考近3年變化核定。
(二)修理費(fèi)按照管道運(yùn)輸企業(yè)上一年度實(shí)際水平,剔除不合理因素并適當(dāng)參考近3年變化核定,最高不超過(guò)管道固定資產(chǎn)原值的2.5%。
(三)輸氣損耗按照管道運(yùn)輸企業(yè)上一年度實(shí)際損耗氣量乘以氣源價(jià)格核定。實(shí)際損耗氣量最高不超過(guò)輸氣量的0.2%。
(四)職工薪酬的核定。中央國(guó)有管道運(yùn)輸企業(yè)的工資總額參照上一年度國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)有關(guān)國(guó)有企業(yè)工資管理辦法核定;地方國(guó)有管道運(yùn)輸企業(yè)的工資總額參照上一年度地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)有關(guān)國(guó)有企業(yè)工資管理辦法核定。未達(dá)到國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)確定的工資總額的,據(jù)實(shí)核定。其他管道運(yùn)輸企業(yè)的工資水平參考國(guó)有管道運(yùn)輸企業(yè)水平合理核定。職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等分別按計(jì)入定價(jià)成本的工資總額和管道運(yùn)輸企業(yè)所在地省級(jí)人民政府規(guī)定的比例為依據(jù)核定。職工補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)等按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定。職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)最高不得超過(guò)計(jì)入定價(jià)成本的工資總額的14%、2.5%,住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)按照規(guī)定的基數(shù)和計(jì)提比例確定。國(guó)家有新規(guī)定的,從其規(guī)定。
第十六條管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用按照管道運(yùn)輸企業(yè)上一年度實(shí)際水平,剔除不合理因素并適當(dāng)參考近3年變化核定。其中,核定的各年度差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、出國(guó)經(jīng)費(fèi)等非生產(chǎn)性支出原則上不超過(guò)前一年度。
第十七條其他相關(guān)費(fèi)用按照管道運(yùn)輸企業(yè)上一年度實(shí)際水平,剔除不合理因素并適當(dāng)參考近3年變化核定,應(yīng)符合行業(yè)公允水平。
第十八條管道運(yùn)輸企業(yè)輸氣業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的共用成本,應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)原值、收入等進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>
第十九條管道運(yùn)輸企業(yè)的單位定價(jià)成本按核定的上一年度成本總額除以總周轉(zhuǎn)量計(jì)算確定。其中總周轉(zhuǎn)量為企業(yè)擁有的所有天然氣管道周轉(zhuǎn)量之和,單條管道周轉(zhuǎn)量按該管道實(shí)際運(yùn)輸氣量乘以平均運(yùn)輸距離計(jì)算確定。
第四章附則
第二十條省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)可以參照本辦法開(kāi)展省(自治區(qū)、直轄市)內(nèi)短途管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審工作,或參照本辦法,結(jié)合本省(自治區(qū)、直轄市)實(shí)際情況,制定本省(自治區(qū)、直轄市)短途管道運(yùn)輸定價(jià)成本監(jiān)審辦法。
第二十一條本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條本辦法自20**年1月1日起施行,有效期5年。
附表:
天然氣管道運(yùn)輸企業(yè)固定資產(chǎn)定價(jià)折舊年限表
序號(hào)資產(chǎn)類(lèi)別/名稱(chēng)定價(jià)折舊年限
1天然氣管道30
2通用設(shè)備及設(shè)施12
3房屋、建筑物30
4其他按有關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定