房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)生

　　市場營銷的理念是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是激烈的市場競爭的結(jié)果。

　　市場營銷是一個有特定內(nèi)涵的概念，特指"通過了解消費者的欲望、需要和需求，設(shè)計和制作出相應(yīng)的產(chǎn)品，經(jīng)過促銷和必要的商流物流活動，而使顧客滿意從而獲利的行為"。

　　市場營銷的英文是Marketing，可直譯為市場運作。因此，市場運作比市場營銷更能表達Marketing這一概念的實質(zhì)。

　　根據(jù)著名的市場營銷專家科特勒的觀點，市場營銷觀念和行為的產(chǎn)生有特定的背景和環(huán)

　　境，是經(jīng)過了生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念和促銷觀念三個階段發(fā)展而來的。房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況也與此類似。就全國范圍來看，各地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水準不一樣。但是，從時間維度來審視，基本上是延著從生產(chǎn)觀到營銷觀發(fā)展過來的，從空間維度來觀察，房地產(chǎn)市場發(fā)展較好地區(qū)和目前比較成功的樓盤主要是促銷觀念和營銷觀念占主導，房地產(chǎn)非發(fā)達地區(qū)和做得不很成功的樓盤主要是生產(chǎn)觀念和產(chǎn)品觀念占主導。具體情況如下：

　　1、房地產(chǎn)生產(chǎn)觀念階段。該階段背景是雖然房已開始商品化，但是整個房地產(chǎn)市場基本處于壟斷狀態(tài)。從供給方來看，土地批租、規(guī)劃設(shè)計、報建審批、建筑施工和竣工驗收等方面都有受到高度的權(quán)力干預(yù)；從需求方來看，開發(fā)商基本處于有地有房就有錢的狀態(tài)，其著重點在于疏通權(quán)力網(wǎng)絡(luò)，謀求權(quán)力而非由市場帶來的利潤。

　　2、房地產(chǎn)產(chǎn)品觀念階段。該階段的背景是生產(chǎn)觀念階段的背景和現(xiàn)象仍在延續(xù)，但是開發(fā)商之間的競爭卻已加劇，單純謀求權(quán)力利潤已不足于保證其生存和發(fā)展。因此，開發(fā)商被迫開始考慮如何通過提高內(nèi)部管理、降低成本及提高產(chǎn)品品質(zhì)來擴大利潤空間。

　　以上兩個階段從全國范圍來看，其時間跨度基本上是1993年以前，與這兩個階段基本并行的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以國有為主，這種機制與當時的社會和市場背景相匹配，很難有創(chuàng)新性的舉動。雖然這兩個階段全國房地產(chǎn)數(shù)次高潮迭起，形成了一些巨富和大型的房地產(chǎn)企業(yè)，為以后的房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，但基本上是處在無理性的投資和混亂的權(quán)錢交易之中，是對以后房地產(chǎn)的發(fā)展以及國民經(jīng)濟良性運作的

　　3、房地產(chǎn)促銷觀念階段。該階段的背景是房地產(chǎn)市場開始進入有序，尤其南方的房地產(chǎn)市場已基本發(fā)育成熟，政府、企業(yè)和消費者行為已比較規(guī)范，同時市場的競爭更加激烈，但競爭焦點已從權(quán)力轉(zhuǎn)為市場，此階段的開發(fā)商主要側(cè)重點是激發(fā)消費者對本樓盤的購買欲，出現(xiàn)了一些經(jīng)常使用的名詞，諸如推廣、點子、包裝、策劃等，為支持以上概念和行為出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象就是大批量的房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告的投放量和創(chuàng)意水準方面在各房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的地方性廣告中都有居首位。促銷觀念階段在市場化方面大大進步了，但由于特定環(huán)境和開發(fā)商水準普遍較低決定了該階段有兩個缺陷：第一，開發(fā)商并不真正以消費者為導向；第二，手段單一粗糙，缺乏科學系統(tǒng)，大多依據(jù)不連續(xù)的點了創(chuàng)意和經(jīng)驗來運作。

　　4、房地產(chǎn)營銷觀念階段。近兩三年以來從南及北房地產(chǎn)市場已基本形成，尤其住房制度改革，取消福利分房和貨幣化分房的重大改革敲響了健康和完善的房地產(chǎn)市場到來的重音。由于這一背景，同時這兩三年開發(fā)商之間競爭更為殘酷，開發(fā)商意識到消費者利益與自我利益緊密相關(guān)，沒有消費者滿意就沒有市場份額，也就沒有開發(fā)商的利益。因此，開發(fā)商已開始把自我的發(fā)展奠基于比競爭對手更有效地使消費者滿意。另一方面，通過多年的競爭淘汰及開發(fā)商自我素質(zhì)提高和不斷探索發(fā)展，一些有遠見的開發(fā)商在實際操作中已能夠系統(tǒng)地運用現(xiàn)代營銷的理念和方法。房地產(chǎn)營銷時代到來了。

　　通過以上回顧和分析，我們知道房地產(chǎn)市場營銷是一個有特定內(nèi)涵的概念。該概念在中國的產(chǎn)生是一個歷史的過程，是特定背景、特定市場與開發(fā)商的不斷發(fā)展和成熟交織而成。開發(fā)商采納市場營銷的理念和方法是外界壓力和內(nèi)部張力雙力合勁的結(jié)果，同時中國市場化進程為此提供了生長的土壤。

　　（中國在70年代末開始引進市場營銷學的理論體系及各種營銷理念，并迅速應(yīng)用到家用電器、日用百貨、酒店服務(wù)業(yè)等各個領(lǐng)域。而應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域，則是1995年以后的事了，可以說是遲到了。遲來有遲來的原因。市場營銷的理念是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是激烈的市場競爭的結(jié)果。而我國自建國以后長期實行計劃經(jīng)濟，市場經(jīng)濟是90年代結(jié)束以后才慢慢成長起來的，房地產(chǎn)業(yè)的市場化則更晚一些。1993年以前，全國各地房地產(chǎn)市場普遍處于非市場性壟斷和不平等競爭狀態(tài)，商品一直處于賣方市場狀態(tài)，發(fā)展商圖紙一出，廣告一登，幾乎不用促銷，一個小區(qū)的住宅就銷售一空。在這種情形下，"營銷"似乎是多余的。

　　1994年對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是個分水嶺。由于經(jīng)濟形勢的變化，國內(nèi)房地產(chǎn)投資的高風險開始原形畢露，市場矛盾凸現(xiàn)出來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著激烈的市場競爭和沉重的風險負擔。

　　現(xiàn)實的壓力，使廣大的房地產(chǎn)企業(yè)開始清醒地認識到：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)完全進入了市場化的激烈競爭，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了，現(xiàn)在需要用最先進的經(jīng)營經(jīng)驗和理論來武裝自己。于是，自1995年開始，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和精力進行了房地產(chǎn)營銷問題的研究。）

篇2：房地產(chǎn)營銷部制服采購定制合同

　　房地產(chǎn)營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，供需雙方按照平等互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致簽約本合同。

　　一、產(chǎn)品名稱、單價、材質(zhì)、數(shù)量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產(chǎn)品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內(nèi)結(jié)清貨款。(以普通國稅發(fā)票結(jié)帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮(zhèn)。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質(zhì)量要求：供方保證合同產(chǎn)品符合所提供產(chǎn)品樣板的質(zhì)量、材質(zhì)、尺碼，并于簽定合同后7天內(nèi)向需方提供各種款式產(chǎn)品的樣板。供需雙方應(yīng)將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質(zhì)量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應(yīng)在貨到后三日內(nèi)按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內(nèi)到需方行政部對相關(guān)人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內(nèi)組織相關(guān)人員于統(tǒng)一時間內(nèi)集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災(zāi)、風災(zāi)等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內(nèi)有效的等額發(fā)票。

篇3：房地產(chǎn)營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設(shè)施等總體規(guī)劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內(nèi)容。

　　五、建議顧客留下聯(lián)系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經(jīng)理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據(jù)，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業(yè)主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據(jù)，并將合同派發(fā)給其跟蹤的銷售員手中，通知業(yè)主前來領(lǐng)取。

　　十二、通知業(yè)主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協(xié)助業(yè)主辦理收樓手續(xù)。