房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位關(guān)注的不僅僅是房子,而是要以人文的廣關(guān)懷的目光,去發(fā)現(xiàn)“家的感覺(jué)”發(fā)現(xiàn)迷人的風(fēng)土人情和歷史足音,發(fā)現(xiàn)全新的更有價(jià)值的生活方式?？傊?從磚瓦后面尋找詩(shī)意,從生活當(dāng)中發(fā)現(xiàn)人性的光輝。
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位于一般商品的形象定位一樣,首先承擔(dān)著表現(xiàn)產(chǎn)品,告之信息和塑造形象的功能,最后達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。但與一般普通商品形象定位相比又有自己的特殊之處。如房地產(chǎn)產(chǎn)品本身比較復(fù)雜,不象普通商品一下就能介紹清楚,同時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買行為也比較復(fù)雜,往往是各種因素綜合作用的結(jié)果,很少有普通商品的純功能性購(gòu)買和沖動(dòng)性購(gòu)買。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位一般都要同時(shí)解決項(xiàng)目獨(dú)特性和整體綜合性兩個(gè)問(wèn)題,增加了定位的難度。
在南方地產(chǎn)市場(chǎng)中,由于發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng),市場(chǎng)整體較成熟,所有主要以表現(xiàn)項(xiàng)目整體綜合品質(zhì)的務(wù)實(shí)型推廣為主,一般并不會(huì)刻意的進(jìn)行形象定位。以北京為代表的北方市場(chǎng)過(guò)去大賣樓花,在推廣過(guò)程中主要靠各種表現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特性的不同形象吸引消費(fèi)者的眼球,導(dǎo)致市場(chǎng)上各種概念橫行,給人以務(wù)虛的印象。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展,現(xiàn)在也有越來(lái)越多的項(xiàng)目開始賣現(xiàn)房,強(qiáng)調(diào)自己的綜合性價(jià)比,這正是市場(chǎng)不斷成熟的表現(xiàn)。但由于激烈的競(jìng)爭(zhēng),特別是在產(chǎn)品本身沒(méi)有絕對(duì)明顯優(yōu)勢(shì)的情況下,通過(guò)一個(gè)合適的形象定位(也就是人們常說(shuō)的概念)來(lái)提煉聚合項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)還是非常有必要的
在進(jìn)行項(xiàng)目形象定位的過(guò)程中,一般要遵循下面幾點(diǎn):
一、二次創(chuàng)造性
房地產(chǎn)形象定位并不是建筑實(shí)體簡(jiǎn)單的說(shuō)明,它實(shí)際上是繼建筑師之后的二度創(chuàng)造,它能增加樓盤的附加值和無(wú)形資產(chǎn),它能發(fā)掘和引導(dǎo)一種市場(chǎng)需求,一種消費(fèi)觀念,一種時(shí)尚潮流,一種社會(huì)文化,乃至提升人的生存境界。所有這些都需要充滿科學(xué)思維和藝術(shù)心靈。一個(gè)好的形象定位,是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂,它能夠折射縱橫數(shù)萬(wàn)里建筑文化的光彩,能夠涵蓋上下數(shù)千年人類居住的精華。它能夠張揚(yáng)建筑人本主義,構(gòu)筑人居精神屬性,締造家園對(duì)人生的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位的基本視角是:樓盤作為一種特殊的商品,觸及了人類生存的廣闊空間和深沉內(nèi)核。在實(shí)際生活中,人們購(gòu)房置業(yè)既是為了對(duì)物質(zhì)生存條件進(jìn)行改善,也是想籍此印證自己一生的追求、業(yè)績(jī)、理想;即使是企業(yè)購(gòu)房或租房,也和企業(yè)的形象、發(fā)展密切相關(guān)?；谶@些認(rèn)識(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位就擁有了廣闊的視野和深邃的內(nèi)涵。
二、審美愉悅性
德國(guó)哲學(xué)家海德格爾說(shuō):“人,詩(shī)意地居住?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目形象定位也應(yīng)是象詩(shī)一樣富有審美愉悅性的。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位的詩(shī)意性不僅僅是華麗辭藻的堆砌,語(yǔ)句形式的詩(shī)化。詩(shī)意,是藝術(shù)與人生的理想境界。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象的詩(shī)意性在于營(yíng)造提升一種詩(shī)意的人生境界,以撥動(dòng)顧客的心弦,捕捉人們心靈中某種深層的心理體驗(yàn)。人類在不斷追求新生活的同時(shí),始終存有一種原始而溫馨的情愫----對(duì)家的眷戀,它本質(zhì)上是詩(shī)意的,是對(duì)物質(zhì)更是對(duì)精神家園的皈依,它是人類追求的永恒主題之一,房地產(chǎn)項(xiàng)目形象要打動(dòng)人心,它體現(xiàn)的不能僅僅是房子,而是要營(yíng)造一個(gè)家的氛圍和情調(diào)。家雖為人的棲身之地,但更是人們情感、精神、個(gè)性的寄托和張揚(yáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是簡(jiǎn)單的描述一棟建筑物效用還是描述一種家的感受,這是定位上乘和平庸的分野之一。
三、人文關(guān)懷性
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位應(yīng)該體現(xiàn)人文關(guān)懷。海德格爾在《建造、居住、思想》一書中又說(shuō):“人是作為暫留者存在于大地上的。”應(yīng)該感謝哲學(xué)家這種“深刻的憐憫”,從人類的歷史長(zhǎng)河來(lái)看,人是滿滿旅途中的過(guò)客,人們勞作奔波,需要軀體的寓所,也需要精神的寓所,使短暫辛勞的一生得到安頓,得到快樂(lè)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位對(duì)象是一種居住的商品。居住,從本質(zhì)上講是人的基本生存方式。人的存在天生要求取得居所,人們對(duì)家園的依戀?gòu)母旧蠚w結(jié)為一種生命原始的體驗(yàn)。胎兒在母親的子宮里發(fā)育,人的第一個(gè)居所是母親的子宮。人即使死亡,從傳統(tǒng)觀念上講也需要居住,他將從此進(jìn)入陰宅,在墳?zāi)怪杏篮愕鼗貧w大地。
特別在當(dāng)今社會(huì),都市人往往被“文明病”所纏繞;快節(jié)奏、超負(fù)荷、擁擠嘈雜的生存境遇,對(duì)人產(chǎn)生了太多的緊張、太多的壓力、太多的疲憊。項(xiàng)目定位與改善人的生存境遇深層次的問(wèn)題聯(lián)系起來(lái),倡導(dǎo)一種人文關(guān)懷,突出樓盤給予居住者的歸宿感。這種歸宿感把現(xiàn)代人希冀尋找精神家園、渴望返回精神故鄉(xiāng)聯(lián)系起來(lái),心靈在其間小憩,得到安寧和溫馨,猶如同風(fēng)雨搏擊的船舟返回寧?kù)o的港灣。
四、歷史人文性
為一個(gè)新樓進(jìn)行形象定位,它不僅應(yīng)該告訴顧客樓盤當(dāng)時(shí)的意義和將來(lái)的意義,也應(yīng)該賦予樓盤過(guò)去的歷史,告訴人文歷史的永恒。如北京老城區(qū)的項(xiàng)目,形象定位可以從人們的懷舊情結(jié)引申樓盤區(qū)域的人文歷史。林立的高樓、繁忙的交通,匆匆的腳步,局促而緊張的現(xiàn)代都市生活方式,在籠統(tǒng)的代表著都市燈紅酒綠和強(qiáng)烈樂(lè)曲的宣泄中,無(wú)意中產(chǎn)生對(duì)人本身存在意義的一種傷感情緒,不經(jīng)意中也引發(fā)了對(duì)昔日生活那種懷舊。富有歷史人文性的形象定位,可以有效的接近與消費(fèi)者的距離,引起他們的共鳴。
北京作為一個(gè)歷史
文明古都,擁有許多寺觀、園林、四合院住宅、會(huì)館、酒樓和胡同等,幾度興廢,保留下來(lái)的一些建筑成為文物古跡,它是歷史的見證,也是北京乃至中國(guó)的特色。生活在這里的人們,都會(huì)留戀這里的一棟樓房、一條胡同、一個(gè)拐角,這里的一處一景,都會(huì)演繹一長(zhǎng)串故事。離開這里奔赴遠(yuǎn)方的,也會(huì)夢(mèng)魂?duì)坷@?；匚哆@里的風(fēng)土人情、歷史足音。聞名而來(lái)的,也會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn),這里凝結(jié)著多么豐富的內(nèi)涵,使人流連不已,獲益匪淺。這些都是進(jìn)行形象定位中不可多得的寶貴財(cái)富。五、品味價(jià)值感
所謂“品”即指品質(zhì)、品味、品位。上等的品質(zhì)、卓越的品級(jí)、優(yōu)雅的品位、雋永的品位,對(duì)人的需求都散發(fā)著無(wú)窮的藝術(shù)魅力。所以品位價(jià)值感在項(xiàng)目所定位的形象中是一個(gè)非常重要的因素。
在當(dāng)前的形象定位中,比較常見而且比較容易的做法是移植或套用有代表性的高品位名貴產(chǎn)品,或者打造各種異域風(fēng)情。如歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格,地中海風(fēng)情等。歐式風(fēng)格的代表是法蘭西的絢麗、法蘭西的浪漫、巴黎的優(yōu)美,這些都是演繹在“雪奈爾”、“軒尼詩(shī)”、“都彭”,“卓丹”等等名牌商品中。這些商品演化成法國(guó)商品都有的風(fēng)情,具有永恒的價(jià)值,商品即是藝術(shù)品。所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)常出現(xiàn)以“法國(guó)風(fēng)情”的形象定位,如“香榭麗舍”、“楓丹白露”,通過(guò)精雕細(xì)琢法式建造的韻味,滿街梧桐綠蔭的風(fēng)姿,遮陽(yáng)傘下露天咖啡座的浪漫等表現(xiàn)樓盤的上乘品質(zhì),表達(dá)樓盤的“完美”,表現(xiàn)樓盤的藝術(shù)氛圍。買家買樓實(shí)際上是購(gòu)買一件品質(zhì)優(yōu)良、意味深長(zhǎng)的藝術(shù)品。這樣的樓盤不會(huì)成為毫無(wú)靈氣的鋼筋砼堆積物,它會(huì)象群星燦爛的法國(guó)名牌商品一樣,見證歷史、弘揚(yáng)文化,代表了一種高貴的品牌,一種成功的標(biāo)識(shí),一種全新的生活方式,一種獨(dú)特的難以替代的情調(diào)和價(jià)值。
六、優(yōu)勢(shì)聚焦性
房地產(chǎn)形象定位要注意項(xiàng)目特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的聚焦。放大鏡在太陽(yáng)光下,能將陽(yáng)光聚成焦點(diǎn),產(chǎn)生很高的溫度。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位也是一種聚焦,通過(guò)高度的提煉和概括,將樓盤的各種優(yōu)點(diǎn)聚焦成顧客關(guān)注的熱點(diǎn),引起顧客的興趣和好感,激發(fā)和創(chuàng)造需求,說(shuō)服顧客改變和建立消費(fèi)觀念,促發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)。顧客關(guān)注的熱點(diǎn)從本質(zhì)上是顧客的利益所在。美國(guó)廣告學(xué)家丹.舒爾茲說(shuō)過(guò):“沒(méi)有人真正想要一只錐子,他們所真正想要的是錐子所錐的洞。因而從某種意義上說(shuō),此問(wèn)題所問(wèn)的是:”我們的形象定位中是要體現(xiàn)這些錐子或是這些洞?“這里所說(shuō)的“洞”即是顧客的利益所在。
項(xiàng)目的賣點(diǎn)給予顧客利益的承諾,有些是直接表現(xiàn),有些是間接隱含。如房型經(jīng)濟(jì)舒適的賣點(diǎn)是顯性利益,企業(yè)實(shí)力信譽(yù)的賣點(diǎn)是隱性利益。此外項(xiàng)目形象定位中體現(xiàn)的是給予顧客利益物質(zhì)和精神的統(tǒng)一。
房地產(chǎn)形象定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心和濃縮,也是項(xiàng)目總體營(yíng)銷中線、面、體的基點(diǎn),所以推廣可以有此展開、發(fā)展,可能達(dá)到撒豆成兵、點(diǎn)石成金的效果。同時(shí)形象又是建立在項(xiàng)目的品質(zhì)基礎(chǔ)之上,在很大程度上說(shuō),房地產(chǎn)形象定位是以建造為本體,以人文為靈魂,指導(dǎo)全城營(yíng)銷推廣的靈魂。
篇2：房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
房地產(chǎn)銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發(fā)展高度
一個(gè)木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說(shuō)的木桶原理，一年前，初出校門，就因?yàn)檫@個(gè)理念，我選擇了做房地產(chǎn)銷售，鍛煉自己，進(jìn)入公司快一年時(shí)間了，一直呆在原陽(yáng)項(xiàng)目，自我感覺(jué)，雖然短板還有待加強(qiáng)，但工作方面還是能應(yīng)對(duì)的。
上個(gè)月，來(lái)到獲嘉項(xiàng)目，沒(méi)想到會(huì)遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實(shí)在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調(diào)休的方式不太合常理，讓關(guān)心我的公司同事和領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。
一、一個(gè)人最可怕是失去信心
成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產(chǎn)基層銷售人員，我們要對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，雖然目前市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國(guó)城市化進(jìn)程不會(huì)就此停滯，大量的農(nóng)村人進(jìn)入城市，大量的舊城改造，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是很有潛力的。
目前，雖然部分城市，地產(chǎn)存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是很健康的；雖然目前經(jīng)濟(jì)不景氣、出現(xiàn)金融危機(jī)，但經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，高峰-低谷-高峰周而復(fù)始，這是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)屬性決定的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，決定了經(jīng)濟(jì)危機(jī)在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時(shí)間就是因?yàn)閷?duì)目前市場(chǎng)過(guò)于悲觀，而有些動(dòng)搖自己的選擇，想轉(zhuǎn)行，離開房地產(chǎn)行業(yè)。
我們要相信房地產(chǎn)行業(yè)，更要相信自己，前一段時(shí)間，由于種種原因，學(xué)習(xí)新項(xiàng)目情況快一個(gè)月了還沒(méi)能通過(guò)考核，以至對(duì)自己?jiǎn)适判?，覺(jué)得自己不適合做銷售，因?yàn)樽鲣N售本來(lái)就不是我的強(qiáng)項(xiàng)。以至我懷疑剛畢業(yè)時(shí)的選擇，也許我應(yīng)該考公務(wù)員或者做別的能發(fā)揮自己強(qiáng)項(xiàng)的工作。
二、要以空杯的心態(tài)不斷學(xué)習(xí)
世界是無(wú)限的，而我們的知識(shí)是有限的；困難是無(wú)限的，而我們的能力是有限的。我們的知識(shí)、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無(wú)限，實(shí)現(xiàn)有限到無(wú)限的轉(zhuǎn)變，只能依靠我們堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向社會(huì)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)比自己強(qiáng)的，也要學(xué)習(xí)比自己差的。學(xué)習(xí)需要謙虛，學(xué)習(xí)要以空杯的心態(tài)，因?yàn)檠b滿水的杯子是沒(méi)法裝進(jìn)去任何好東西的。
三、多幾分執(zhí)著，多幾分堅(jiān)持
多幾分堅(jiān)持，多幾分執(zhí)著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉(zhuǎn)角，成功或者失敗的關(guān)鍵就在于我們能否多堅(jiān)持幾步，多堅(jiān)持幾步走到轉(zhuǎn)角。我們時(shí)常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅(jiān)持，缺少幾分執(zhí)著。
四、未雨綢繆、居安思危
月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂，當(dāng)氣候尚暖之時(shí)，我們能做好防寒過(guò)冬的準(zhǔn)備，我們也不至于被初冬乍來(lái)的寒氣凍壞了身體，假如當(dāng)初市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，能加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉(cāng)忙應(yīng)對(duì)？
篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該如何定位
屈指一算，我上任50萬(wàn)平米的明天第一城項(xiàng)目總經(jīng)理的時(shí)間已經(jīng)一年零三個(gè)月了！從20**年從國(guó)美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個(gè)外行,開始負(fù)責(zé)行政，后來(lái)負(fù)責(zé)營(yíng)銷，再后來(lái)曾兼職負(fù)責(zé)過(guò)一級(jí)開發(fā)，到今天全面負(fù)責(zé)50萬(wàn)平米的項(xiàng)目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?
項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬(wàn)馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動(dòng)戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會(huì)拿下敵營(yíng)。這是我看武俠小說(shuō)后，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！
一、項(xiàng)目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)管理者要求很高，在角色定位上，既要堅(jiān)定的執(zhí)行董事會(huì)的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營(yíng)銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯(cuò)；同時(shí)，身為“前線”指揮官，又必須擬定項(xiàng)目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計(jì)劃和分步執(zhí)行計(jì)劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項(xiàng)目實(shí)際情況有沖突時(shí)，必須對(duì)事不對(duì)人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項(xiàng)目總經(jīng)理處理好了這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題后，反倒會(huì)增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹立權(quán)威。
承上啟下才是對(duì)的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡(jiǎn)單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。
二、項(xiàng)目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件
房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項(xiàng)，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)?、自?lái)水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無(wú)不要準(zhǔn)時(shí)拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大大小小要蓋近150個(gè)公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報(bào)文呢？這150個(gè)公章，一個(gè)蓋不下來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目就失敗了。為什么項(xiàng)目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實(shí)際工作中有一個(gè)竅門：政府一般8：30上班，一般都會(huì)在8點(diǎn)左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經(jīng)辦人來(lái)，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報(bào)，上班前，大部分問(wèn)題差不多該解決了。趕上好說(shuō)話的，還能蹭一頓早點(diǎn)。因?yàn)槟闶墙裉斓谝粋€(gè)去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)也沒(méi)來(lái)，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會(huì)不好意思，對(duì)辦事大有好處,此為”苦肉計(jì)”。
采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負(fù)責(zé)昌平項(xiàng)目時(shí)，早上6點(diǎn)從市區(qū)走，經(jīng)過(guò)八達(dá)嶺高速，7點(diǎn)半就到了政府部門，8點(diǎn)前一般事都辦完了，到單位也就是8點(diǎn)40左右，不耽誤上班！
處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負(fù)責(zé)明天第一城時(shí)，正趕上周圍居民因?yàn)轫?xiàng)目夜間施工擾民，與項(xiàng)目情緒十分對(duì)立，甚至發(fā)生沖突。無(wú)奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護(hù)周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬(wàn)元的擾民費(fèi)，獲得居委會(huì)認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項(xiàng)目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關(guān)系還會(huì)受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張**經(jīng)理在我剛剛上任幾天時(shí)，便向我介紹地鐵5號(hào)線電力路由與我項(xiàng)目一致，計(jì)劃最好能促成合作。經(jīng)過(guò)了解方案后，我迅速將此事向董事長(zhǎng)匯報(bào)，抓住機(jī)會(huì)與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬(wàn)的外電源施工費(fèi)用，而且爭(zhēng)取了時(shí)間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會(huì)有一種強(qiáng)烈的成就感！
一個(gè)好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬(wàn)，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個(gè)公章蓋不下來(lái)房子就交不了……，這決定了項(xiàng)目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項(xiàng)目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。
三、開源節(jié)流并用好資金是項(xiàng)目總經(jīng)理的重要職責(zé)
明天第一城開盤時(shí)，銷售部認(rèn)為價(jià)格應(yīng)該在5200元左右，我在詳細(xì)分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號(hào)線和13號(hào)線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運(yùn)熱點(diǎn)區(qū)域）、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（當(dāng)時(shí)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目），品牌(國(guó)美第一城姊妹項(xiàng)目)等因素后，直接向董事長(zhǎng)建議售價(jià)在5400元/m2，事實(shí)也充分證明了我的判斷，按地上30萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，這一項(xiàng)建議，直接為公司增加了6000萬(wàn)的銷售收入。在當(dāng)時(shí)“國(guó)六條”推行后一片持幣待購(gòu)氣氛下，準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷為公司發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
在交房后實(shí)測(cè)中，我發(fā)現(xiàn)了設(shè)備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設(shè)備用房。經(jīng)咨詢國(guó)土局和建委，在補(bǔ)交土地出讓金140元后，可作為庫(kù)房獲得產(chǎn)權(quán)并銷售。由于是地下二層，目前公司定價(jià)初步為600～800元/m2，估計(jì)為公司可創(chuàng)造300萬(wàn)左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會(huì)淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無(wú)形當(dāng)中受了損失。
在交房中，我特別強(qiáng)調(diào)了電、自來(lái)水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔(dān)任何費(fèi)用，而改由物業(yè)公司從收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)中支出，為公司最大限度的節(jié)流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)
公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。
在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點(diǎn).就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無(wú)爭(zhēng)議的是項(xiàng)目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé).
四、打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)事半功倍
項(xiàng)目管的好不好，關(guān)鍵在于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的水平高低。
房地產(chǎn)項(xiàng)目中，部門多、鏈條長(zhǎng)、專業(yè)跨度大，所以團(tuán)隊(duì)溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項(xiàng)目總經(jīng)理時(shí)，往會(huì)議室一坐嚇了一跳，因?yàn)轫?xiàng)目50萬(wàn)平米同時(shí)開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購(gòu)部、開發(fā)部、人事部、財(cái)務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門經(jīng)理，當(dāng)時(shí)有二位副總，再加上有的部門有副職，光認(rèn)人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項(xiàng)目每個(gè)員工了解公司的工作計(jì)劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項(xiàng)目全體人員的晨會(huì)，除向每位員工交待本周工作重點(diǎn)外，還會(huì)點(diǎn)評(píng)上周工作，對(duì)有責(zé)任心并在日常工作中做出成績(jī)的員工點(diǎn)名表?yè)P(yáng)，對(duì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題加以分析，并批評(píng)責(zé)任人。我一直認(rèn)為，一個(gè)團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣必須正，必須獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會(huì)調(diào)動(dòng)每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時(shí)間里，項(xiàng)目共經(jīng)歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗(yàn)收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個(gè)重要階段中，我都明確了主要責(zé)任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營(yíng)、機(jī)電副經(jīng)理張樹軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強(qiáng)、還有負(fù)責(zé)交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過(guò)口頭、書面、出國(guó)旅游、加薪、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、升職等獎(jiǎng)勵(lì)。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，公司就會(huì)認(rèn)可你,作出貢獻(xiàn)就會(huì)受獎(jiǎng)。這樣做的結(jié)果是項(xiàng)目人人奮勇,個(gè)個(gè)爭(zhēng)先,責(zé)任心普遍提高,工程進(jìn)度和質(zhì)量得到保證.
增強(qiáng)企業(yè)凝聚力還需要一些實(shí)實(shí)在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項(xiàng)目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會(huì)，動(dòng)員每位員工為項(xiàng)目建設(shè)出力。在今年6月，以“責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會(huì)上，項(xiàng)目為各部門優(yōu)秀員工頒發(fā)了證書，再次號(hào)召每位員工把自己的發(fā)展目標(biāo)與項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，調(diào)動(dòng)一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。
重視員工思想動(dòng)態(tài)、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、推進(jìn)項(xiàng)目文化建設(shè)、樹立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)凝聚力大大增強(qiáng)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外求支持、對(duì)內(nèi)求團(tuán)結(jié)，這都是項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項(xiàng)目總經(jīng)理在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，位置會(huì)越來(lái)越重要,也會(huì)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。