開盤房源：90.3平方米，十四樓。框架式結(jié)構(gòu)。二室兩廳。裝修程度中等。大理石地板。

　　優(yōu)點：屋齡四年，較新，交通比較方便，臨近學(xué)區(qū)。主臥客廳采光好。

　　缺點：西曬，戶型不合理。臥室偏小。物業(yè)管理費較貴。無陽臺。衛(wèi)生間因為靠近另外一棟大樓，比較暗，窗戶小。

　　價格：房東報價103萬，比市場行情多10萬左右。

　　此房源是社區(qū)駐守而來，因為小區(qū)位置較好，可出售房源不多，當(dāng)時房東急著要出去，所以登記了一下就上班去了，沒有簽署委托協(xié)議。回到門店后，經(jīng)紀(jì)人輸入電腦后開始準(zhǔn)備針對該房東展開回報議價。

　　第二天：

　　在下午三點多的時候給房東打第一個電話。（因為房東是公務(wù)員，上午或者下午剛上班的時候比較忙碌，所以選擇在下午三點多打這個電話，這個時候一般也沒什么事情，只有當(dāng)房東不忙時，房東才可能愿意接聽你的電話時間稍長一點。否則接了電話馬上掛掉，經(jīng)紀(jì)人也無法達(dá)到目的。）

　　對話：“您好，李先生嗎？我是**房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫，孫悟空的孫。昨天幫您登記房源的那個，瘦高個那個就是我（加深房東印象），您想起來沒有？”

　　“哦。知道，什么事情？有房東要買了嗎？”房東語氣較冷淡。

　　“李先生真是個急性子，雖然我們房東很多，但是時間上也沒有這么快，畢竟買房子也不是買白菜，我們想幫您做做廣告（給房東以利益誘導(dǎo)，免費廣告誰都想做。），公司規(guī)定做廣告的房源要上門去實地看一下房子，不知道您什么時候有空？”

　　“我最近比較忙，沒什么時間。”依舊冷淡。

　　“知道您時間很寶貴，我們不需要多長時間，20分鐘左右就可以了，登了廣告后，房東肯定很多（給房東以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么時候方便(給房東二選一，不是要不要雞蛋，而是要一個雞蛋還是兩個雞蛋)？”

　　“那后天下午吧”

　　“后天下午幾點？兩點半可以嗎？（時間要約準(zhǔn)，不要大概區(qū)間，經(jīng)紀(jì)人的時間也很寶貴）”

　　“可以的”

　　“那好，李先生，打攪了，我們后天下午兩點半見。（再次加深房東時間印象），您先忙吧”

　　等房東掛掉電話經(jīng)紀(jì)人再掛掉電話。

　　第三天

　　下午3點多再次撥通電話，實堪前再次和房東確認(rèn)，以便經(jīng)紀(jì)人安排自己的行程。

　　“您好，李先生，我是**房產(chǎn)的小孫，昨天和您約過的，明天下午兩點半去拜訪您一下，順便看看房子，您明天下午兩點半在家嘛？因為廣告星期一要出來了，我們這邊比較急。（再次給房東以希望，但不要承諾廣告方式，你承諾了報紙廣告，萬一沒有登，房東印象會很差）”

　　“在的”

　　“如果有什么事情您可以提前告訴我一聲，現(xiàn)在這個號碼就是我的手機(jī)號，您可以儲存一下，我的名片上也有我的手機(jī)號碼，我們再約時間也可以，不能耽誤您的事情。(以退為進(jìn))”

　　“不用了，明天我不出去，整天都在家。”

　　“那好，我們明天下午兩點半見，再見，李先生。”

　　第四天：

　　去之前再次和房東確認(rèn)一下時間。這樣，短短的三天，登記房源后已經(jīng)聯(lián)絡(luò)三次了，想不記住你都難。

　　下午兩點半，提前五分鐘抵達(dá)房東家里。帶上個人行銷工具，必備的用品，委托協(xié)議（獨家委托和一般委托各兩份。）

　　敲門，套上鞋套。微笑，保持自信。

　　“您好，李先生，不好意思，周末還讓您沒能好好休息，還來打攪，真是對不起。”

　　和房東家人禮貌的招呼。

　　家庭成員：四口人夫妻兩個，帶一個6歲的小孩，還有一位老人，房東的母親。

　　“干嘛穿的這么正式啊，西裝革履的，不熱啊？”

　　“熱，怎么不熱，雖然我有點黑，但是祖籍不是非洲的，還是怕熱。（小幽默，拉近距離，房東放松戒備。）但是公司規(guī)定要穿制服，不穿要罰款五十，來拜訪您這種身份的人也要正式一點啊是不是？否則別人以為我是來抄電費的（適當(dāng)恭維一下對方）。”

　　“呵呵，也是，你們也不容易啊。”

　　“當(dāng)然，不是說我們房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起的起的比雞早，干的比驢多；下班比小姐還晚嗎？”

　　“哈哈。坐吧，喝點水吧。”

　　“謝謝不用了，周六還耽誤你們時間，真是不好意思，這個房子布置的不錯啊.，很有品味。”

　　從贊揚開始。拿起數(shù)碼相機(jī)來拍照。客廳，臥室，廚房，衛(wèi)生間。

　　“衛(wèi)生間有點小，不過房子整體還不錯，我有信心，這塊區(qū)域我這幾個月賣了三四套了（開發(fā)裝老，銷售裝小，給房東有信心，缺點稍微點一下，為議價埋下伏筆。）！”

　　“您這個房子準(zhǔn)備賣什么價格？”詳細(xì)調(diào)查產(chǎn)權(quán)，男主人為產(chǎn)權(quán)所有人。

　　“103萬啊，不是上次說過嗎？”

　　“您是到手價嗎，不包稅嗎？”

　　“是的。“

　　房東妻子插話：“你真的要把這個房子賣掉啊？”

　　房東不耐煩的揮揮手，然后繼續(xù)和我對話。

　　（基本可以確定，男主人是KEYMAN，做主的那個，是經(jīng)紀(jì)人主攻的方向。）

　　“按照市場行情，103萬不包稅純到手價估計有點高。”

　　（邊說邊拿出獨家委托書，同時打擊一下房東的信心，看看房東的反應(yīng)。）

　　“獨家委托，我不能簽，不能在一棵樹上吊死。”

　　（運用獨家委托銷售話術(shù)，沒有達(dá)到目標(biāo)，放棄。拿出一般委托協(xié)議。）

　　“這個價格一點沒有商量的余地？誰買房子不還價啊？這附近我賣了好幾套房子了，說實話，這個價格有點高，打了廣告估計人家看價格也不會來看房，一看價格就。。。。。。。”

　　（再次打擊，試探房東的反應(yīng)。）

　　“如果誠心買的話，可以降一點，不能太多。”（有議價空間，乘勝追擊。）

　　“李先生，這樣，我們做廣告的價格不能太高，我們委托價格填99萬，估計很多人會有興趣，你看可不可以？99萬和103萬雖然相差不多，但是一個三位數(shù)，一個兩位數(shù)，客戶心理感受就完全不一樣了。”

　　拿筆欲填委托價格。邊看著房東，房東猶豫不決。

　　“真的，李先生，我做這行好幾年了，你相信我一次，價格低一點，看的人多，我們的選擇余地就大了，你說是不是？”（請注意是我們，拉近距離。）

　　“我也想賣高啊，賣高我傭金也高，誰不想賣高？這個小區(qū)我們也有兩套差不多的房源，但是在我們門店掛牌的基本都是100萬以下，掛高了，沒有客戶，也耽誤您的時間是不是？就算您掛103萬，反正人家也要還價，您說呢？”

　

　最后同意，以99萬價格簽下委托，

　　（第一次議價成功，第一次議價不要幅度太大，免得房東從開始就對你有反感。）

　　簽完委托，完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查表。

　　“我現(xiàn)在就回店里，看讓店長推薦一下，能不能上星期一的報紙廣告?回去之后我就打印給您掛上櫥窗，估計這樣的房子不少人感興趣。”給房東以希望。

　　“房子沒什么問題，主要就是價格，哎，現(xiàn)在的買方太精了，老是還價。順便問您一下，如果幫您賣的合理，中介服務(wù)費是不是您這邊承擔(dān)一半。”

　　房東不置可否。

　　“一提錢就傷感情了，呵呵，我們廣告，水電，房租，每月都要支出一大筆啊。老板頭發(fā)都白了。”（玩笑打破僵局）

　　“看情況吧。”

　　（提出中介服務(wù)費，再次打擊一下。見好就收。）

　　“您就等好消息吧，你這個房子我有信心。”

　　（給房東以希望，禮貌和家庭成員告別。）

　　回店。

　　第五天：（開始回報，兩個電話。）

　　“李先生，小孫啊，我?guī)湍惴吭吹堑轿覀児揪W(wǎng)站了，我們公司的瀏覽量很大的。”

　　“DM單也可以印了，我也向店長和其他的同事推薦了，他們都很有興趣。等等我再給我以前的那些老客戶打電話，您把房子委托給我，我一定會盡心盡力的。”

　　“您在家等我的好消息。”

　　（初期回報只要是維護(hù)和房東之間的聯(lián)系，和房東之間建立信任感。）

　　第六天：（惡劣天氣，辛苦度）回報。

　　早上：“李先生，**房產(chǎn)的小孫啊，我剛過來的時候，您家門口高架堵得一塌糊涂，您開車注意點。”

　　晚上9點30分：“李先生，你們家小區(qū)后面的門晚上幾點關(guān)？”

　　“十點半，怎么了？”

　　“我現(xiàn)在在小區(qū)后門這里。”

　　“啊？”

　　“不是，我原來有個老客戶，在徐家匯上班，想買一套房子，主要是要交通方便，所以我來看看，你們小區(qū)后門走到地鐵口大概多長時間，到時候和他推薦一下。”

　　“哦”（表示我們做的很辛苦，確實為了他的房子盡心盡力。）

　　第七天：發(fā)廣告稿當(dāng)天。

　　早上：“李先生，今天DM單都印出來了，馬上我們有11個經(jīng)紀(jì)人去發(fā)。櫥窗廣告也做好了。”

　　“李先生，我們把您的房源放在公司網(wǎng)站上了，點擊了117次呢，證明還是有不少人感興趣，一有消息我通知您，您這幾天都不出差吧？我怕有人看房。”(了解屋主行蹤)。

　　晚上：開始又一輪議價：

　　“李先生，打電話咨詢的不少，一聽價格不能降的話，都不來看了，怎么辦？”

　　“李先生，今天電話反映問的人很多，但是都說太貴了！甚至有人罵我們是不是吃差價，那么高。然后就把電話掛了！我們都不知道說什么好。哎。”

　　第八天：派報之后電話回報：

　　“李先生，今天我有一位老客戶，我介紹這房子給他，他竟然問我說：你做這么久了，這種房子竟然敢介紹給我？害我一時都不知道怎么回答是好？”

　　“今天有人到店里來看，但沒有人出價，有一個買方說你們對面的都市華庭小區(qū)才賣10500元/平米，怎么你們這個小區(qū)賣這么貴？！”

　　（試探房東的反應(yīng)。切記不可回報太多組出價客戶，否則業(yè)主會認(rèn)為很多人喜歡，不能亂回報，以免把業(yè)主的期望著拉高）。

　　第九天：帶看（一組真客戶，一組假客戶。）

　　假客戶：帶看之后當(dāng)面還價。“這個房子最低能降多少？90萬可以嗎？”房東拒絕，客戶扭頭就走。

　　真客戶：提前卡位：“等一會您再現(xiàn)場看的時候，要淡然一點，你要是看了表現(xiàn)很喜歡的話，房東的價格我們不好還。”

　　“衛(wèi)生間有點小。我家四個人，大人帶小孩用起來不方便。”

　　“這屋子西曬是不是很嚴(yán)重啊？”看完后招呼一下走人。

　　隔兩個小時后回報：

　　“李先生，在家啊，那個客戶看了，說14樓，樓層號碼不吉利，衛(wèi)生間有點小。”

　　“他說價格能不能降一點？”

　　“他出多少？”（房東心理有點松動。）

　　“不好說，怕您生氣。反正挺低的。”

　　“你說一下，沒關(guān)系。”

　　“他出價很低的，但是確實很有誠意的一個買方。”

　　“他能出多少錢？”（語氣比較迫切。證明房東也很想抓住一個誠意客戶把房子賣出去）

　　“他說他要是他包稅的話，88萬。”

　　“怎么那么低？”有點不悅。

　　“是啊，我也說價格出得有點低，但是他堅持這個價格，沒辦法。”

　　（這時候要站在房東立場一起譴責(zé)客戶。以獲得認(rèn)同。）

　　“等等吧，廣告打出去兩天，沒有關(guān)系的，后面還有客戶呢。”

　　第十天：放鴿子議價

　　“李先生，您今天在家吧，我有個老客戶今天要來看。”

　　“在的，幾點過來？”

　　“全天都在嗎？”

　　“我今天不出去。都在的。”

　　“好，那我確定一下時間。”

　　時間4點半帶看。

　　四點二十：“李先生，我在你家樓下。”

　　“上來啊。”

　　“沒有，我在小區(qū)門口等我的客戶，怕他不認(rèn)識地方。”

　　四點四十：

　　“房東我先回去了，今天不看了，您先忙吧。”

　　“不是說今天來看房子嗎？”

　　“剛才我那個老客戶來電話了，說價格有點高，他老婆說不來看了，那我就先回店里了。”

　　“他看都不看，怎么知道價格高？”

　　“他老婆有個朋友，也是做房產(chǎn)的，說這個價格不如買新房好了。哎，是溫州的一個投資客，以前從我手里買了3套房子，關(guān)系很好的，我再問問他吧。”

　　五點半：再和房東回報：

　　經(jīng)紀(jì)人：

　　“李先生，是不是我們的價錢有點高了？我店里同事接客戶咨詢電話，客戶都嫌價格有點高。”

　　“李先生，我那個溫州的投資老客戶，我直接跟他講這個價位是不可能的，我講了半天房子不錯，有點很多，他說90萬才會來看，介紹這房子的優(yōu)點，但是他還是只出這個價！“

　　“李先生，我算了一下，包稅的話100多萬，您是買方會買嗎？”

　　（以事

例和行情等說服房東降價，然后當(dāng)天晚上成功更改委托價格表至95萬。）

　　如果議價不行的話，后面準(zhǔn)備繼續(xù)以客戶來打擊房東的信心達(dá)到議價的目的。

　　第十一天：繼續(xù)回報：

　　白天帶看（真客戶）

　　客戶開始挑房子的毛病，大理石地板不好，換成木地板還要一筆費用，臥室太小。

　　晚上和房東議價：

　　“李先生，這個客戶很有誠意的，但還是價格還是有點高！”

　　“還高啊，那沒有辦法了。不能再降了。”

　　“那我再和客戶商量一下。你等我消息”

　　晚上電話：“李先生，我現(xiàn)在在客戶陳先生家里，他們正在商量。我在門口給你打電話。”

　　(故意低聲，制造現(xiàn)場效果)

　　“李先生，假如明天下訂的話，最快多長時間能過戶？”

　　“李先生，付款方式還是按照合同上說的，沒有什么變化吧。”

　　“李先生，價格一分不能降了嗎？客戶倒是覺得可以接受，但是他老婆還是嫌棄價格有點貴？”

　　“李先生，主臥面積是多少平米？”

　　“哎，還是價格問題，我說92萬最低了，可是他們不同意。”（其實買方客戶差不多已經(jīng)同意94萬包稅了。）

　　房東：“我是94萬賣，不是92萬賣。”

　　“我知道，92萬他們還不同意呢，看來我只有再找新的買方了，哎，真是不好意思，李先生，這個房子拖了這么長時間都沒賣出去，我真的有點對不起您。好不容易有這個誠意客戶了，價格卻談不下來。”

　　“要不我把電話直接給他，您和他說說？”

　　（兩種準(zhǔn)備，如果房東真要通電話，那么告訴買方客戶，按90萬左右出價。如果不接，就說我再來問問吧。）

　　“李先生，太晚了，人家也要休息了，我明天再看看吧，他們還是對價格不滿意。最多也就出到92萬。”

　　“你叫他們再加點，92萬肯定不行。”

　　（價格有松動，接近成交價格。）

　　“好的，我已經(jīng)出來了，他們估計也睡了，我明天一早就過來。”

　　再次電話回報：

　　“李先生，我已經(jīng)到家了，不好意思，這么晚還打攪你，您能不能給我一個最低價，到了這個價格我就收定金，免得到時候他們反悔。”

　　“93萬吧，不能再少了，再少我就不賣了。”

　　提出傭金問題：

　　“好的，我盡量談吧。李先生，按照規(guī)定，中介費能不能您這邊承擔(dān)一點。”

　　“我說好的是凈收的。這個我不能承擔(dān)。”

　　“李先生，你看買方本來就覺得價格有點高，承擔(dān)所有中介費用估計很困難，估計他也不會同意，您看我們做了很多廣告和傳單，這幾天您也看見了，為了您這個房子我都被店長罵了好幾次了。說我委托回來的價格就很高，不應(yīng)該作為主推房源，要是別的房子，這么長時間早賣出去了。您看您能不能。。。。。。？”

　　（經(jīng)過說服，房東最終同意支付1%的中介傭金。）

　　第十二天：成交

　　早上7點鐘先去房東家里更改委托價格后回到店里。

　　和客戶協(xié)商調(diào)價，最終以93.4萬成交，房東因為比預(yù)想的多收了4千元，對于中介費用也很樂意的支付。很配合。同時了解房東近期也有換房的打算，所以作為A類客戶重點維護(hù)。

　　買方原來打算94萬買的，后來降了6000元，以93.4萬成交，也很高興。

　　三方共贏局面，從這個案例我們可以看出，一般來說，房東的價格是有空間的，特別是現(xiàn)在的市場環(huán)境下，買方市場，議價可以有更大的空間，一個房子賣不賣得掉，主要是看經(jīng)紀(jì)人用不用心，議價幅度是否夠，回報是否連貫秘籍，是否掌握好技巧和買賣雙方的心理。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

篇2：房地產(chǎn)集團(tuán)公司項目中介管理制度

　　房地產(chǎn)集團(tuán)公司項目中介管理制度

　　1.目的：為規(guī)范集團(tuán)項目儲備運作和管理，為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作，特制定本制度。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

　　2.2發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

　　3.名詞解釋：項目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。

　　3.1項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。

　　3.3項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

　　3.4項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負(fù)責(zé)項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負(fù)責(zé)項目拓展的工作人員。

　　3.5項目責(zé)任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。

　　3.6項目備案是指各項目公司拓展項目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后，向總部發(fā)展中心進(jìn)行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。

　　4.職責(zé)：

　　4.1總部發(fā)展中心:

　　4.1.1負(fù)責(zé)督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進(jìn)行備案;

　　4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

　　4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

　　4.2項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理：

　　4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門項目責(zé)任人及時進(jìn)行項目備案;

　　4.2.2協(xié)助拓展部門項目責(zé)任人進(jìn)行項目的溝通和談判。

　　4.2項目公司拓展部門項目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項目責(zé)任人：

　　4.2.1負(fù)責(zé)厘清項目關(guān)系，認(rèn)定所拓展項目的中介;

　　4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時進(jìn)行項目備案及中介信息的備案;

　　4.2.3及時通報項目中介變更或變動的信息;

　　4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況;

　　4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。

　　5.作業(yè)內(nèi)容：

　　5.1項目中介的分類:

　　5.1.1一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求，對項目進(jìn)行全程溝通)的個人或單位。

　　5.1.2二類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。

　　5.1.3三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。

　　5.2項目中介的認(rèn)定:

　　5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息,并提供項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項目備案標(biāo)準(zhǔn)的，即可認(rèn)定其為該項目的中介;

　　5.2.2不能提供項目所有方信息并進(jìn)行切實溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項目的中介;

　　5.2.3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認(rèn)定其為該項目的中介;

　　5.2.4項目中介以項目為單位，就同一項目而言，項目中介只有一個;中介為多人或多級時，視為一個中介團(tuán)體;

　　5.2.5拓展項目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項目備案時，信息來源屬項目中介的，須同時對該項目中介備案，項目中介信息由該拓展項目實際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實并解釋。

　　5.2.6項目責(zé)任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。

　　5.2.7若同一項目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進(jìn)行選擇：

　　5.2.7.1同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的;

　　5.2.7.2同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務(wù)機(jī)構(gòu)時，視其為一個中介團(tuán)體;

　　5.2.7.3不同項目拓展部門間，針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介，以項目備案時間先后為準(zhǔn)，確定項目歸屬及項目中介，或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。5.3項目備案標(biāo)準(zhǔn)：

　　5.3.1項目簡介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。

　　5.3.2項目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個或多個：立項批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

　　5.3.3項目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

　　5.4項目中介接洽

　　過程的工作原則:

　　5.4.1尊重第三方及其工作成果，承認(rèn)項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

　　5.4.2注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細(xì)內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》;

　　5.4.3在我方與項目所有方進(jìn)行溝通前，要求項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行;

　　5.5.項目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費用的額度;中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級別以上人員;

　　5.5.1與項目中介接洽過程中，要注意保守公司機(jī)密，不得泄露公司機(jī)密。中介服務(wù)報酬及費用：中介服務(wù)報酬的給付以項目中介提供中介服務(wù)，使我方與項目所有方的合作達(dá)成，且合作協(xié)議正式生效為前提;

　　5.5.2若項目成交總額款項是分期給付的，則相應(yīng)的，項目中介服務(wù)報酬也同比例分期給付;

　　5.5.3三類項目中介的信息服務(wù)報酬付費區(qū)間為:1--10萬元人民幣;二類項目中介的中介服務(wù)報酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項目成交合同額的1-3‰(含稅)累時比例額度給付，該中介服務(wù)報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票;

　　5.5.4項目中介付費標(biāo)準(zhǔn)項目成交總價10億元以上8-10億元5-8億元2-5億元5.5.5付費標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項目中介的中介服務(wù)報酬參照二類項目中介的付費標(biāo)準(zhǔn)，上浮30-50%，或視項目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;

　　5.5.6中介服務(wù)報酬額度中已包含項目中介應(yīng)繳納的各項稅費，我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費;

　　5.5.7無論項目合作達(dá)成與否，項目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔(dān)，我方不予負(fù)擔(dān);

　　5.5.8若項目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費給付額：5.5.8.1在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

　　5.5.8.2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的;

　　5.5.8.3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;

　　5.5.8.4在合作過程中泄露我方公司機(jī)密的。

　　5.6從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程：前期接洽中介認(rèn)定獲取項目信息資料及法律文件項目中介完成初步分析報告初步可行獲取詳細(xì)資料項目中介中介備案項目備案溝通協(xié)調(diào)與項目所有方接觸、溝通、談判項目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

　　5.7中介服務(wù)協(xié)議：

　　5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

　　5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效，任何以個人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。

　　5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

　　6.獎懲條例:

　　6.1對于引薦項目中介并達(dá)成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》;

　　6.2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

　　6.3無

　　7.與中介接洽過程中泄露公司機(jī)密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。

　　8.注意事項:8.1附件:中介服務(wù)協(xié)議(試行草案)來源自 物業(yè)經(jīng)理人

篇3：房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋--房地產(chǎn)中介篇

　　一、房地產(chǎn)中介服務(wù)

　　【房地產(chǎn)中介服務(wù)】是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

　　【房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)】是指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊的具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。包括:房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu)。

　　【從業(yè)人員】 是指報告期末,在房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的人員。

　　【執(zhí)業(yè)資格人員】 是指報告期末,取得房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人員。

　　【從業(yè)資格人員】 是指報告期末,取得房地產(chǎn)估價員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員。

　　【業(yè)務(wù)量】 是指報告期內(nèi),專營或兼營房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)所涉及的估價額、交易額等。

　　二、房地產(chǎn)咨詢

　　【房地產(chǎn)咨詢】是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

　　三、房地產(chǎn)價格評估

　　【房地產(chǎn)價格評估】是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算,評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。

　　【房地產(chǎn)價格評估總收入】是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機(jī)構(gòu)從事土地、房產(chǎn)價格等評估業(yè)務(wù)所得的評估費收入。

　　【評估標(biāo)底物總價值】是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機(jī)構(gòu)從事土地、房產(chǎn)價格評估的各類標(biāo)底物的價值合計。具體包括土地、居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、其他用途房地產(chǎn)等。

　　【利潤】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營活動所產(chǎn)生的利潤。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

　　【房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)】 是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

　　【經(jīng)紀(jì)總收入】是指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動所得的中介服務(wù)費收入。

　　【新建房經(jīng)紀(jì)收入】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行策劃、包裝、銷售、招租等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),并按一定比例收取的中介服務(wù)費總計。

　　【存量房經(jīng)紀(jì)收入】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事存量房銷售、招租等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),并按一定比例收取的中介服務(wù)費總計。

　　【代理交易總面積】 是指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理各類房屋交易的面積合計。

　　【新建房代理銷售面積】 是指各類新建房代理銷售面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售面積。

　　【新建房代理租賃面積】 是指各類新建房代理租賃面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的租賃面積。

　　【存量房代理銷售面積】 是指各類存量房代理銷售面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售面積。

　　【存量房代理租賃面積】 是指各類存量房代理租賃面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的租賃面積。

　　【其他代理交易面積】 是指除以上四項代理交易面積以外的其他房地產(chǎn)代理交易面積,包括贈與和繼承等的成交面積。

　　【代理銷售成交合同金額】 是指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對商品房及以外的所有房產(chǎn)進(jìn)行代理銷售并簽銷售合同的成交金額。

　　【新建房代理銷售成交合同金額】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行代理銷售,并簽訂銷售合同的商品房成交金額(來自:www.dewk.cn),包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售成交金額。

　　【存量房代理銷售成交合同金額】 是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事存量房市場代理銷售,并簽訂銷售合同的商品房成交金額,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售成交金額。

　　五、住房置業(yè)擔(dān)保

　　1.單位基本情況

　　【成立時間】 是指工商行政管理部門登記核準(zhǔn)設(shè)立或當(dāng)?shù)鼐幹莆瘑T會辦公室批準(zhǔn)成立住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的日期。

　　【單位人數(shù)】 是指統(tǒng)計期末,在住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)中工作,取得工資或其它形式的勞動報酬的全部人員。包括:在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、在企業(yè)中工作的外方人員和港澳臺方人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關(guān)系的職工。

　　【單位登記注冊類型代碼】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)所屬類型的代碼,如國有企業(yè)代碼為11,代碼:( )填11。

　　2.注冊資本金

　　【注冊資本金額】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資本金總額,包括實物資本和貨幣資本。

　　【政府預(yù)算資助】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資本金中,來源于政府財政預(yù)算資金投入的部分。

　　【資產(chǎn)劃撥】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資本金中,來源于政府或政府部門以實物資產(chǎn)投入的部分。

　　【企業(yè)入股】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資本金中,來源于企業(yè)以資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投入的部分。

　　【其他】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資本金中,來源于除政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥和企業(yè)入股以外的其他資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投入的部分。

　　3.經(jīng)營情況

　　【本期擔(dān)保戶數(shù)】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保服務(wù)的戶數(shù)。

　　【累計擔(dān)保戶數(shù)】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,提供擔(dān)保服務(wù)的累計戶數(shù)。

　　【本期擔(dān)保面積】 是指統(tǒng)計期內(nèi),由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的貸款所購住房的面積總和。

　　【累計擔(dān)保面積】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的貸款所購住房的總面積。

　　【本期擔(dān)保金額】 是指統(tǒng)計期內(nèi),由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的住房貸款金額。

　　【累計擔(dān)保金額】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的住房貸款金額的累計值。

　　【擔(dān)保余額】是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的住房貸款余額。

　　4.擔(dān)保業(yè)務(wù)構(gòu)成

　　【住房置業(yè)擔(dān)保】 是指住房置業(yè)擔(dān)保公司,在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

　　【公積金貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保余額中,為公積金貸款提供擔(dān)保所占的比例。

　　【商業(yè)貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保余額中,為商業(yè)貸款提供擔(dān)保所占的比例。

　　【組合貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保余額中,為組合貸款提供擔(dān)保所占的比例。

　　5.收費標(biāo)準(zhǔn)

　　【10萬元貸款擔(dān)保收費標(biāo)準(zhǔn)】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為10萬元貸款提供不同年限擔(dān)保業(yè)務(wù)時,所收取的擔(dān)保服務(wù)費金額。

　　6.收入狀況

　　【本期總收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的全部收入。

　　【累計總收入】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的累計全部收入。

　　【本期擔(dān)保收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事?lián)I(yè)務(wù)的收入。

　　【累計擔(dān)保收入】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計 期末,住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事?lián)I(yè)務(wù)的累計收入。

　　【本期其他收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事其他中介業(yè)務(wù)的收入。

　　【累計其他收入】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,從事其他中介業(yè)務(wù)所獲得的累計收入。

　　7.擔(dān)保保證金

　　【擔(dān)保保證金】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)按其提供擔(dān)保的借款人借款余額的一定比例,從其資產(chǎn)中提留并存入貸款銀行(來自:www.dewk.cn),作為承擔(dān)連帶責(zé)任的保證資金。

　　【提取比例】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保余額為基數(shù)提取擔(dān)保保證金的比例。

　　8.風(fēng)險基金

　　【風(fēng)險基金】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)按其擔(dān)保業(yè)務(wù)收入的一定比例提取的,用于其清算時對其所擔(dān)保債務(wù)的清償基金。

　　【提取比例】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從本期擔(dān)保收入中提取風(fēng)險基金的比例。

　　【本期使用金額】是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從風(fēng)險基金中支出的金額。

　　【累計使用金額】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,累計從風(fēng)險基金中支出的金額。

　　9.承擔(dān)連帶責(zé)任情況

　　【承擔(dān)連帶責(zé)任】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)按規(guī)定或合同約定承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。

　　【本期承擔(dān)連帶責(zé)任戶數(shù)】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對其擔(dān)保的住房貸款提供承擔(dān)連帶責(zé)任的戶數(shù)。

　　【累計承擔(dān)連帶責(zé)任戶數(shù)】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,對其擔(dān)保的住房貸款提供承擔(dān)連帶責(zé)任的累計戶數(shù)。

　　【本期承擔(dān)連帶責(zé)任金額】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)對其保的住房貸款提供承擔(dān)連帶責(zé)任的金額。

　　【累計承擔(dān)連帶責(zé)任金額】 是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,對其擔(dān)保的住房貸款提供承擔(dān)連帶責(zé)任的累計金額。