一、房地產價格的特點:
房地產價格與一般物價既有共同之處,也有不同的地方。共同之處是:A都是價格,用貨幣表示;B都有波動,受供求等因素的影響;C按質論價,優質高價,劣質低價。房地產價格與一般物價的不同,表現出房地產價格的特征。
房地產價格的特征主要有下列四個:
1、房地產價格既可表示為代價的價格,同時也可表示為使用和收益代價的租金
房地產價格與租金的關系,猶如本金與利息的關系。若要求取價格,只要能把握純收益和資本化率,依照收益法將純收益資本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握價格及期待的資本化率,即可求得。
2、房地產價格實質上是房地產權益的價格
由于房地產的自然地理位置有不可移動性,結果其可以轉移的并非是房地產實物本身,而是有關該房地產的所有權、使用權或其他權益,所以房地產價格實質上是這些無形的權益的價格。房地產的實物狀態與其權益狀況并不總是一致的。www.dewk.cn因此,房地產估價與對房地產權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。由于每種權益均會影響價格,同一宗房地產轉移的權益不同,估價結果也會不同。
3、房地產價格是在長期考慮下形成的。
一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區,但該地區并非固定不變,尤其是社會經濟位置經常在不斷變化,所以房地產價格是考慮該房地產過去如何使用,將來能作何種使用,總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格(或某特定時間的價格)。在估價時,應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。
4、房地產現實價格一般隨著交易的必要而個別形成,交易主體間的個別因素容易起作用
這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然特性,使房地產不同于一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易,其價格可以在交易市場上形成。而房地產則不能搬到一處作比較,要認識房地產,只有親自到所在地觀察。
二、房地產價格的種類:
進行房地產估價,必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。不同的房地產價格,其所起的作用不盡相同,評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。
1、市場價格、理論價格、評估價格
A市場價格
房地產的市場價格,簡稱市價,是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態、偏好、素質的不同而經常波動。
市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價,是指交易雙方在正常情況下的成交價格,不受一些不良因素,如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經濟合理的。反之則為非公平市價。
公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售,買方只按其愿付的價格購入,賣方認為是最高價而買方認為是最低價,雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。
公平市價形成的條件歸納起來有下列七個
(a)公開市場;
(b)交易對象具備市場性
(c)交易雙方具備充分信息
(d)交易雙方不受任何壓力
(e)理性的經濟行為
(f)適當的期間完成交易
(g)正常合理的付款方式
B理論價格
房地產的理論價格,是如果將房地產放在合理的市場上交易,它應該實現的價格。理論價格不是事實,但又是客觀存在的。
C評估價格
房地產的評估價格,簡稱評估價,是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。
在評估市價時,房地產的評估價與市價有著密切的關系。由于房地產缺乏完全市場,在許可買賣的制度下,專門有估價機構為交易雙方提供服務,這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是,由于估價者的經驗、知識、愛好、利害關系等的不同,同一宗房地產,不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理,必須建立健全估價制度,制定估價技術標準和估價人員的職業道德準則。一般來說,具有豐富經驗的估價人員評估出的價格,較接近于市價。
評估價還可根據評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格,用成本法評估求得的價格稱為積算價格,用收益法評估求得的價格稱為收益價格。
由上可見,需要評估的是客觀合理的價格,而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格,這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所,一個良好的評估價格=公平市價=理論價格
2、土地價格、建筑物價格、房地價格
這是一組按照房地產的存在形態來劃分的價格。房地產的存在形態有下列三種:土地、建筑物、房地。房地產價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。
A土地價格
土地價格,簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地,此價格即指該塊土地的價格;如果是一塊附有建筑物的土地,此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。
同一塊土地,在估價時考慮(或假設)的"生熟"程度不同,會有不同的價格。土地的"生熟"程度主要有下列六種:(a)未征用補償的農地。購此土地者需進行征用補償,支付征地補償費;(b)已征用補償但未做三通一平的土地。所謂"三通一平",通常是指路通、水通、電通和場地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發土地,如已做七通一平的土地。"七通"是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件,"一平"是指土地平整;(d)在現有城區內附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置,支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。
B建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格,不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價,如購買一套商品房的價格,購買一棟別墅的價格,通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內,與這里的建筑物價格的含義不同。
C房地產價格
房地價格又稱房地混合價,是指建筑物連同其占用的土地的價格,往往同于上述人們平常所說的房價。
對于同一宗房地產來說:
房地價格=土地價格+建筑物價格
土地價格=房地價格-建筑物價格
建筑物價格=房地價格-土地價格
3、總價格、單位價格、樓面地價
這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。
A總價格
房地產的總價格,簡稱總價,是指一宗房地產的整體價格。根據情況不同,房地產總價格的內容也不容,它可能是一塊面積為500m2的土地價格,一套面積為200m2的高級公寓的價格,或一片1km2的土地的價格,也可能是一個地區范圍內的全部房地產的價格,或者是一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。
B單位價格
房地產的單位價格,簡稱單價。對土地的單位價格來說,是指單位土地面積的土地價格;對建筑物的單位價格來說,是指單位建筑物面積的建筑物價格;對房地的單位價格來說,是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。
認清單位價格,要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例,土地單
土地單位價格=土地總價格÷土地總面積
由于各國或個地區的土地面積的計量單位不同,單位面積土地價格表示方式不盡相同,如我國內地通常采用每平方米地價,香港采用每平方英尺地價(10.764平方英尺合1平方米),臺灣采用每坪地價(大約0.303坪和1平方米)。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講,又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。
C樓面地價
樓面地價,又稱單位建筑面積地價,是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為:
樓面地價=土地總價格÷建筑總面積
由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系,即:
樓面地價=土地單價÷容積率
弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中,樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。
4、所有權價格、使用權價格、其他權利價格
這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。同一房地產,在交易中交易的可能是所有權,也可能是使用權,還可能是其他權利,如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。中國當前主要是所有權和使用權。
A所有權價格
房地產的所有權價格,是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據所有權是否完全再細分。如根據"權利束"理論,所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)的總和,但若在所有權上設定了他項權利,則所有權變得不完全,其價格因此而降低。
B使用權價格
房地產的使用權價格,是指交易房地產使用權的價格。以土地為例,目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。《中華人民共和國城市房地產管理法》第7條規定:"土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。"據此,從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現實中有各種演變,多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區分為各種使用權價格,如30年、50年、70年的使用權價格。
C其他權利價格
其他權利價格未具體列明,泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格,如地上權的價格、永佃權的價格等。
5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格
A買賣價格
買賣價格,是以買賣方式支付或收取的貨幣額,實物或其他有價物,簡稱買賣價或買價、賣價。
B租賃價格
租賃價格常稱租金,在土地場合稱地租,在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金(或稱協議租金)、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。
C抵押價格
抵押價格,是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性,抵押價格的評估應基于:(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數額。因為是強制出售,不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低,有所謂"寧估其少,勿估其多,具有保守性"。從理論上講,抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險,所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值,即
抵押價格=預期價值-處置稅費
這樣,在抵押貸款中借款人即使無力償還,貸款人的款項仍然是有保障的,因為貸款人可以根據約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。
D課稅價格
課稅價格是指政府為課征賦稅,由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的課稅如何,要視課稅政策而定。
E征用價格
征用價格,是為政府征收房地產補償而評定的價格。
6、拍賣價格、招標價格、協議價格
這是一組與房地產交易(或出讓)所采用的方式相聯系的價格分類。
A拍賣價格
房地產的拍賣價格,是指采用拍賣方式交易(或出讓)房地產的成交價格。
B招標價格
房地產的招標價格,是指采用招標方式交易(或出讓)房地產的成交價格。
C協議價格
房地產的拍賣價格,是指采用協議方式交易(或出讓)房地產的成交價格。
D上述三種價格的關系
從中國目前城鎮國有土地使用權出讓來看,拍賣出讓土地使用權,是指在指定時間及公開場合,在土地拍賣主持人的主持下,競投者手舉統一編號的牌子應價,土地最終由出價最高者獲得;招標出讓土地使用權,是指在指定的期限內,由符合指定的單位或個人以書面投標的形式,競投某塊土地,土地由誰獲得,一般不僅考慮投標價格,還考慮其他條件,如規劃建設方案和企業資信,但投標內容也有僅限于出標價的;協議出讓土地使用權,一般是政府與特定的用地者(如政府需要扶持的高科技項目,非商品住宅)協商確定出讓價格。協議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業或教育、衛生、慈善、宗教提供土地的方式,一般會降低地價;招標方式由于不僅考慮報價,通常開要考慮開發方案,所以選定的土地使用者不一定是出價最高者,因此有抑制地價的作用;但單純以報價方式投標有抬高地價的作用;在拍賣的場合,由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低,所以最能抬高地價。因此,通常情況下采用協議方式出讓的地價最低,其次是招標,拍賣的最高。
7、基準地價、標定地價、房屋重置價格
這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規定:"基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。"
A基準地價
城市基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的個地價區段在某一時點的平均水平價格。
B標定地價
標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
C房屋重置價格
房屋重置價格,簡單地說,是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。具體地說,是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等,重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。
8、底價、期望價、補地價
A底價
底價,是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價),若低于這個價格則可不出售。
B期望價
期望價,一般是指政府、企業或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%,即可視為期望價。
C補地價
補地價,是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
對于改變用途來說,補地價的數額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額,即:
補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價
&nbs
補地價=〔(增加后的容積率-原容積率)÷原容積率〕×原容積率下的地價
9、其他價格
除以上八個方面以外,還有一些其他房地產價格名稱,如現房價,期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規中,還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。
其中,現貨價格是指錢貨即期兩訖的價格,期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關系是:
期貨價=現貨價-相應的投資利息±銷售風險預期損益值
篇2：房地產售房部價格管理規定
房地產售房部價格管理規定
房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。
1、低開高走的策略
2、價格調整策略：
（1）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。
（2）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）
篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)
岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知
岳政辦函[20**]39號
市直有關單位：
為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：
一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。
二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。
三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。
四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。
附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單
二○○五年三月二十二日
附件：
房地產價格指數編制定點調查單位名單
岳陽市房地產管理局
湖南泰和