房地產(chǎn)價格基礎知識培訓

　　一、房地產(chǎn)價格構成

　　房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成：

　　l、土地取得費用

　　有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三

　　是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要包括以下幾個方面：

　　三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。

　　地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質(zhì)勘察的費用。

　　規(guī)劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設計而支付的費用。

　　3、房屋建筑安裝工程費

　　是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等；

　　4、基礎設施建設費

　　包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎設施的建

　　5、公共配套設施建設費

　　6、經(jīng)營管理費

　　指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所

　　7、銷售費用

　　是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。

　　9、利息

　　是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。

　　9、稅費

　　稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。

　　10、利潤

　　利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。

　　二、影響房地產(chǎn)價格的因素

　　房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類：

　　1、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。

　　2、理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。

　　3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。

　　4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。

　　5、經(jīng)濟因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟因素，如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。

　　6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

　　7、社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。

　　8、心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。

　　9、國際因素：主要指國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。

篇2：房地產(chǎn)售房部價格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)售房部價格管理規(guī)定

　　房地產(chǎn)價格管理主要體現(xiàn)在價格策略的調(diào)整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調(diào)整策略：

　　（1）價格升降時機：開盤旺銷調(diào)升；第二輪銷售高潮調(diào)升；第三輪銷售高潮調(diào)升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　　（2）調(diào)價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產(chǎn)市場發(fā)展和政府宏觀調(diào)控的需要，全面、準確、及時地反映房地產(chǎn)市場價格變動情況，根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局《關于進一步完善房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知》(發(fā)改價格〔20**〕1366號)文件精神，現(xiàn)就進一步完善房地產(chǎn)價格調(diào)查方法、指數(shù)編制發(fā)布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數(shù)改為按月編制。由市城調(diào)隊按照國家統(tǒng)計局制定的調(diào)查方案編制本地區(qū)房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業(yè)服務價格指數(shù)。

　　二、全市房地產(chǎn)、國土資源行政管理部門設立的各類房地產(chǎn)和土地交易機構，以及房地產(chǎn)價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產(chǎn)價格固定調(diào)查點。此外，按照國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)價格調(diào)查方案的要求，根據(jù)實際情況，選取部分具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和物業(yè)管理企業(yè)為我市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)調(diào)查點。

　　三、市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊負責組織實施房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)采集、匯總和價格指數(shù)的編制、審核工作，并負責向省城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊上報我市房地產(chǎn)價格指數(shù)資料。

　　四、各有關單位和房地產(chǎn)企業(yè)要在市物價局、市房產(chǎn)局、市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊的統(tǒng)一安排下，密切配合市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調(diào)查員，按時、準確上報調(diào)查內(nèi)容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業(yè)務技術方面的問題，由市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產(chǎn)價格指數(shù)編制定點調(diào)查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)編制定點調(diào)查單位名單

　　岳陽市房地產(chǎn)管理局

　　湖南泰和