企業營銷4Ps-4Cs-4Rs
企業的營銷工作是一門藝術也是一門科學，先進的營銷理念將提出企業的市場業績。從營銷組合策略的角度講，市場營銷理念經理4Ps-4Cs-4Rs三個階段。
一、經典4Ps
4Ps(產品、價格、渠道、促銷)營銷策略自20世紀50年代末由JeromeMcCarthy提出以來，對市場營銷理論和實踐產生了深刻的影響，被營銷經理們奉為營銷理論中的經典。而且，如何在4Ps理論指導下實現營銷組合，實際上也是公司市場營銷的基本運營方法。
4P指代的是Product(產品)、Price(價格)、Place(地點，即分銷，或曰渠道)和Promotion(促銷)四個英文單詞。這一理論認為，如果一個營銷組合中包括合適的產品，合適的價格，合適的分銷策略，和合適的促銷策略，那么這將是一個成功的營銷組合，企業的營銷目標也可以藉以實現。
但是簡潔也常常意味著有所遺漏。這就像一件考究的中式長袍，誰都能穿，但不是誰穿著都合身。如同一位歐洲學者／咨詢顧問所言，"營銷組合的4Ps模型被廣泛接受的原因，恐怕并非由于其普適性，而在于它是一個優美的理論。
二、4Cs：4Ps的挑戰者
隨著市場競爭日趨激烈，媒介傳播速度越來越快，4Ps理論越來越受到挑戰。到80年代，美國勞特朋針對4P存在的問題提出了4Cs營銷理論：
4C分別指代Customer(顧客)、Cost(成本)、Convenience(便利)和Communication(溝通)。
1．Customer(顧客)主要指顧客的需求
企業必須首先了解和研究顧客，根據顧客的需求來提供產品。同時，企業提供的不僅僅是產品和服務，更重要的是由此產生的客戶價值(CustomerValue)。
2．Cost(成本)不單是企業的生產成本，或者說4P中的Price(價格)
它還包括顧客的購買成本，同時也意味著產品定價的理想情況，應該是既低于顧客的心理價格，亦能夠讓企業有所盈利。此外，這中間的顧客購買成本不僅包括其貨幣支出，還包括其為此耗費的時間，體力和精力消耗，以及購買風險。
3．Convenience(便利)，即所謂為顧客提供最大的購物和使用便利
4C理論強調企業在制訂分銷策略時，要更多的考慮顧客的方便，而不是企業自己方便。要通過好的售前、售中和售后服務來讓顧客在購物的同時，也享受到了便利。便利是客戶價值不可或缺的一部分。
4．Communication(溝通)則被用以取代4P中對應的Promotion(促銷)
4C認為，企業應通過同顧客進行積極有效的雙向溝通，建立基于共同利益的新型企業／顧客關系。這不再是企業單向的促銷和勸導顧客，而是在雙方的溝通中找到能同時實現各自目標的通途。
4Cs理論也留有遺憾。總起來看，4Cs營銷理論注重以消費者需求為導向，與市場導向的4h相比，4Cs有了很大的進步和發展。但從企業的營銷實踐和市場發展的趨勢看，4Cs依然存在以下不足：
①4Cs是顧客導向，而市場經濟要求的是競爭導向，中國的企業營銷也已經轉向了市場競爭導向階段。顧客導向與市場競爭導向的本質區別是：前者看到的是新的顧客需求；后者不僅看到了需求，還更多地注意到了競爭對手，冷靜分析自身在競爭中的優、劣勢并采取相應的策略，在競爭中求發展。
②4Cs理論雖然已融入營銷策略和行為中，但企業營銷又會在新的層次上同一化。不同企業至多是個程度的差距問題，并不能形成營銷個性或營銷特色，不能形成營銷優勢，保證企業顧客份額的穩定性、積累性和發展性。
③4Cs以顧客需求為導向，但顧客需求有個合理性問題。顧客總是希望質量好，價格低，特別是在價格上要求是無界限的。只看到滿足顧客需求的一面，企業必然付出更大的成本，久而久之，會影響企業的發展。所以從長遠看，企業經營要遵循雙贏的原則，這是4Cs需要進一步解決的問題。
④4Cs仍然沒有體現既贏得客戶，又長期地擁有客戶的關系營銷思想。沒有解決滿足顧客需求的操作性問題，如提供集成解決方案、快速反應等。
⑤4Cs總體上雖是4Ps的轉化和發展，但被動適應顧客需求的色彩較濃。根據市場的發展，需要從更高層次以更有效的方式在企業與顧客之間建立起有別于傳統的新型的主動性關系，如互動關系、雙贏關系、關聯關系等。
三、4Rs--營銷理論的最新進展
針對上述問題，近來，美國Don．E．Schuhz提出了4Rs(關聯、反應、關系、回報)營銷新理論，闡述了一個全新的營銷四要素：
1．與顧客建立關聯
在競爭性市場中，顧客具有動態性。顧客忠誠度是變化的，他們會轉移到其他企業。要提高顧客的忠誠度，贏得長期而穩定的市場，重要的營銷策略是通過某些有效的方式在業務、需求等方面與顧客建立關聯，形成一種互助、互求、互需的關系。
2．提高市場反應速度
在今天相互影響的市場中，對經營者來說最現實的問題不在于如何控制、制定和實施計劃，而在于如何站在顧客的角度及時地傾聽顧客的希望、渴望和需求，并及時答復和迅速做出反應，滿足顧客的需求。
3．關系營銷越來越重要
在企業與客戶的關系發生了本質性變化的市場環境中，搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系，從交易變成責任，從顧客變成用戶，從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系。
溝通是建立關系的重要手段。從經典的AIDA模型： "注意一興趣一渴望一行動"來看，營銷溝通基本上可完成前三個步驟，而且平均每次和顧客接觸
4．回報是營銷的源泉
對企業來說，市場營銷的真正價值在于其為企業帶來短期或長期的收入和利潤的能力。
4Rs理論有四大優勢：
① 4Rs營銷理論的最大特點是以競爭為導向，在新的層次上概括了營銷的新框架。4Rs根據市場不斷成熟和競爭日趨激烈的形勢，著眼于企業與顧客互動與雙贏。
② 4Rs體現并落實了關系營銷的思想。通過關聯、關系和反應，提出了如何建立關系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，這是一個很大的進步。
③ 反應機制為互動與雙贏、建立關聯提供了基礎和保證，同時也延伸和升華了便利性。
④ "回報"兼容了成本和雙贏兩方面的內容。追求回報，企業必然實施低成本戰略，充分考慮顧客愿意付出的成本，實現成本的最小化，并在此基礎上獲得更多的顧客份額，形成規模效益。這樣，企業為顧客提供價值和追求回報相輔相成，相互促進，客觀上達到的是一種雙贏的效果。
當然，4Rs同任何理論一樣，也有其不足和缺陷。如與顧客建立關聯、關系，需要實力基礎或某些特殊條件，并不是任何企業可以輕易做到的。但不管怎樣，4Rs提供了很好的思路，是經營者和營銷人員應該了解和掌握的。
4Ps、4Cs、4Rs三者是什么關系呢?不是取代關系而是完善、發展的關系。由于企業層次不同，情況千差萬別，市場、企業營銷還處于發展之中，所以至少在一個時期內，4Ps還是營銷的一個基礎框架，4Cs也是很有價值的理論和思路。因而，兩種理論仍具有適用性和可借鑒性。4Rs不是取代4Ps、4Cs，而是在4Ps、4Cs基礎上的創新與發展，所以不可把三者割裂開來甚至對立起來。在了解體現了新世紀市場營銷的新發展的4Rs理論的同時，根據企業的實際，把三者結合起來指導營銷實踐，可能會取得更好的效果。
篇2：物業管理企業的品牌營銷
物業管理企業的品牌營銷
物業管理行業雖然已經歷了20多年的發展，初步形成了一個新興產業，但在過去20多年的發展歷程中其社會地位和社會價值應該不同程度的被低估或忽視，隨著國家的政策導向“以***，構建和諧社會”，物業管理企業在城市文明建設中將會扮演重要的角色，其社會地位和社會價值也亟待重新評估和重視。作為物業管理企業要想在城市文明建設中扮演好這一重要角色，在市場競爭中贏得更大的份額向廣大客戶傳達企業的價值、文化和個性，得到他們的充分信賴和忠誠，物業管理企業品牌的建設凸顯重要和迫在眉睫。事實上，在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天，物業管理企業間的競爭已開始步入由“產品（服務）競爭”向“品牌競爭”的過渡階段，一些一線品牌物業管理企業，如萬科、中海、招商、華僑城等已開始在品牌建設的同時進行品牌的事例傳播，打造企業公民形象。因此，如何提煉企業的核心競爭力，塑造企業的品牌力，已成為眾多物業管理企業特別是國家一級資質企業有待解決或完善的重要課題。
一、品牌和品牌的營銷
品牌一詞來源于古挪威文字brandr，它的中文意思是“烙印”。在當時主要是區分西部游牧部落之間的財產，其最初含義是區分產品和通過特定的口號在人們心中留下印象。現代意義的品牌，是指客戶與產品（服務）之間的關系及全部體驗。它不僅包括物質體驗，更包括精神的體驗，它是向客戶傳遞一種方式，人們在消費產品、接受服務過程中，被賦于一種象征性的意義，最終改變人們的生活態度以及生活觀點。在產品（服務）日益同質化的時代，產品（服務）的物理屬性已經相差無幾，唯有品牌給人以暗示，滿足消費者的情感和精神寄托。對于消費者而言，品牌是一種經驗，是一種保證，更是一種個性的展現和身份的象征；對于競爭者而言品牌是一種制約；對于品牌自身而言，品牌是一種契約。它主要包括品牌的知名度、美譽度、忠誠度、聯想度。
對于物業管理品牌，它是由物業品牌、管理品牌、服務品牌共同構成，構成要素主要有；物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引入注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目等級、收費標準、服務理念、服務態度、服務深度等方面。
品牌營銷簡稱BM，主要由品牌個性、品牌傳播、品牌銷售、品牌管理四部分組成。結合物業管理企業，品牌個性主要包括企業的命名、物業管理服務的特征、物業服務的價格、企業品牌的概念、企業形象的設計、公司領導人等；品牌傳播主要包括傳播對象、廣告風格、媒體策略、廣告活動、公關活動、項目展示等；品牌銷售主要包括通路策略、事件的行銷、社區活動推廣等；品牌管理主要構成要素有：隊伍建設、營銷策劃制度、品牌診斷與維護、品牌營銷渠道管理等。
二、品牌營銷策略
由于品牌營銷涵蓋的內容較為復雜，在此僅從幾個主要方面加以闡述：
（一）準確品牌定位
品牌定位不是針對產品（服務）本身，而是來源于客戶的內心深處，并通過積極的傳播使品牌的認同和主張與客戶的價值取向一致。物業管理企業在品牌定位過程中可從多個角度給予考慮。比如，從物業前景可以分為：理論型、經營型、科技型、服務型等；從物業類型可分為：住宅物業型、醫院物業型、高科技園區物業型（廠房）、酒店物業型、旅游物業型等；從滿足客戶的角度可分為：顧問型、培訓型、物業服務供應商、管家型等；從物業品級劃分，可分為高端路線、大眾路線、低端路線等；從物業服務對象可分為：大眾生活型、品質生活型、商務型、私人秘書型等等。
（二）建立品牌個性
價值觀念多元化，是品牌個性存在的基礎，但是要用一種模式來規范品牌個性的建立是困難的，因為每個企業都會有屬于自己的不一樣的背景和資源。品牌定位是確定品牌個性的必要條件，它是被品牌管理者經常向廣大客戶宣傳的核心策略。而品牌個性是廣大客戶對品牌人格化的評價。結合物業管理行業的特點，在品牌個性的建立過程中，仍有一些共同的思路值得借鑒和利用。
1、充分考慮客戶的現在需求和未來期望
針對物業管理品牌，品牌是與廣大業主（客戶）的一種關系，當品牌以一個人的身份和客戶接觸時，它就具備了個性。為了維系與其更久遠的關系，品牌個性不僅要考慮到客戶現在的需求，還需預見客戶未來的期望。比如，作為物業服務供應商，則應根據客戶的需求不斷地開發新的服務項目；作為商務寫字樓管理者，則應不斷升級自己的設備信息網絡資源，舉辦多層級商務沙龍或論壇；作為科技型的物業企業，則應加強高新技術的開發和應用。
2、以情感滲透樹立品牌個性
品牌個性的建立過程應該是灌輸情感過程，物業管理行業因其特點決定了該種方式是眾多物業企業慣用的策略，并也發揮了應有的效果。比如一些企業提出的“人和社區”“和諧社區”“運動社區”“氛圍管理”“親子家園”“彩生活”等等。
3、從品牌定位和核心價值出發考慮品牌個性
品牌定位及品牌的核心價值是品牌個性的基礎，品牌個性是品牌人性化的表現。比如，定位為科技型的物業企業，它的品牌個性：技術領先、工作效率高、信息化、網絡化。品質生活型的物業企業，它的品牌個性：尊貴、高尚、健康、時尚、安全、私密。作為大眾型的物業企業，它的品牌個性：陽光、親和、規范、價格適中。
4、品牌個性體現單純、簡單
品牌建設從一開始就需要正確的規劃，同時也需要強有力的資金保障。因為品牌的建立并非一朝一夕，而是隨著企業的成長長期投入，并達到一定的深度、廣度方可顯現其效應，因此品牌的建立還需長期堅持。
（三）提煉品牌基因
品牌基因是品牌的精髓，它代表了一個品牌最中心且不具時間性的要素，它是品牌的靈魂。往往客戶在體驗品牌時主要有三個層面：物理屬性、感官享受、價值主張。品牌基因即價值主張。它將會給客戶帶來精神上的快感、心理上的滿足以及獨特的價值取向。通常，企業品牌需具有兼容性、排它性、感召力和執行力四個特點。企業在提煉自身品牌基因的過程中，往往需要站在社會的高度、行業的角度。比如，“關愛”、“和諧”、“健康”、“和平”、“創新”、“專業”、“科技”等等。同樣要形成企業的品牌基因，相關的企業市場行為需要長期堅持，忌諱變化無常，同時要做到品牌基因的泛人化與服務概念的大眾化的辯證統一。
（四）擴大品牌知名度
談到品牌知名度就會讓人聯想到名牌，擴大品牌知名度，也就是擴大品牌名的受眾面，它是品牌的資產之一，也是品牌傳播的初級目標。企業在擴大品牌知名度的傳播推廣過程中，慣用的一些手法有：
1、制造“第一”。比如，“第一”個提出“**模式”，“首家”通過“**認證”，服務系列、服務項目設立“第一”，“第一”個政府物業公開招標中標等等。
2、制造“專家”。比如，冠名酒店管理“專家”、服務品質“專家”、資產管理“專家”、商務生活“專家”等等。
3、事件行銷。通過某個事件或某項活動召開新聞發布會。以“企業公民”的形象，參加某項政治性、公益性的活動等。
4、名人效應。比如，由名人擔任公司“形象大使”或“名譽顧問”；啟用名人拍攝公司主題廣告或宣傳片等。
5、制作懸念。通過有計劃、有步驟地策劃一些活動，給受眾群體制造懸念。
（五）提升品牌美譽度
品牌美譽度是指客戶對品牌的品質認知和喜好程度。品質認知是客戶對品牌是屬于優質或是劣質的印象，喜好程度包含了品牌的領導性、創造性。因此，品質建設是企業品牌大廈的根本所在。著名酒店集團里茲酒店有一條黃金管理定律：1：10：100，其意思表示，客人提出的問題當天就加以解決所需成本為1元，拖到第二天解決則需10元，再拖幾天則可能需要100元。
不良的產品（服務）品質將會扼殺企業的生存和發展，在這種情況下，企業宣傳的受眾面越廣，企業品牌大廈倒塌得越快。作為物業管理企業，要提升其品牌美譽度，需主要采取或加強以下幾方面的工作：
1、建立顧客信息收集反饋系統和滿意分析評估系統，及時傾聽顧客的意見和建議。
2、制訂、細化服務流程、服務標準，提供“零缺陷”服務。
3、建立創新體系，力爭管理、技術、服務創新，保持領先，走在行業的前沿。
4、保證產品（服務）品質和客戶期望保持一致，甚至大大超越，給客戶以驚喜。
5、建立對品質執行的獎懲機制，創造重視品質的良好氛圍。
（六）培育品牌忠誠度
品牌忠誠度反映的是客戶對某一品牌的超額付出度以及對品牌使用經歷的滿意程度。其中滿意度往往表現為四個層次：習慣消費、滿意消費、情感消費、表現消費。帶來的直接后果將是客戶對某一品牌的產品（服務）形成重復消費，甚至認為使用該品牌是自己身份、地位的象征，不僅自己接受或使用，還主動向他人介紹、推薦這一品牌。有研究表明，成功品牌的利潤，有80%來自于20%的忠誠消費者。
結合諸如家電、汽車、保健品、體育用品等成熟行業培育品牌忠誠度的作法，對于物業管理企業在培育品牌忠誠度方面，仍有一些可借鑒的理念和方法：
1、要建立客戶對品牌的忠誠度，道德物業管理企業、服務人員要對業戶忠誠，即把業戶當作真誠的朋友，在管理服務過程中，處處體現管理公開化，決策科學化、服務親情化、社區氛圍化等。
2、建立客戶信息數據庫，實現數據庫營銷。所謂數據庫營銷就是運用儲存的有關企業與客戶關系的所有信息來鋪助個性化的溝通，以創造個性化的服務，滿足甚至超越客戶的預期，從而培育客戶對品牌的忠誠。
3、利用企業及小區的配套資源、客戶資源，組織成立不同類型的類似會員俱樂部的組織，如“健康俱樂部”、“創業理財俱樂部”、“文化沙龍”等，在滿足客戶需求的同時傳遞企業的文化、價值、個性，從而逐步培育客戶對企業品牌的忠誠。
4、以顧客為關注焦點，建立顧客滿意管理服務模式。調查表明，目前深圳的一級資質物業管理企業全部通過了ISO9000質量管理體系認證，該體系應該是建立顧客滿意管理服務體系的基本框架，仍待進一步延伸和擴展。
5、深化文化管理的形式和內容，在項目培育文化氛圍、精神，引導客戶的行為和價值觀念。
（七）建立品牌聯想度
品牌聯想度是指提到某一品牌而會產生的一系列聯想和印象。如提到萬科聯想到造房子，提到華僑城聯想到世界之窗、歡樂谷，提到張朝陽會想到搜狐，提到柳傳志會想到聯想......
企業建立品牌聯想度的方式主要有：
1、制造故事。有些企業為了更好的制造故事，還成立了專門的部門，比如新聞中心之類。通過真實感人的故事，最大限度地傳播企業品牌的理念，讓品牌以潤物細無聲的方式走進客戶的心中，使其不知不覺接受品牌。
2、設計品牌背書者。設計品牌背書者是建立品牌聯想度的有力武器之一。常常我們看到王石的任何消息，就會想到萬科，看到史玉柱的任何報道，就會想到腦白金，看到比爾.蓋茨，就會聯想到微軟。通常他們的一言一行一舉一動都會有一個班子為他們設計好，然后由他們作代言人。品牌背書者的設計策略通常有：
1）出書
2）公眾演講
3）成為行業協會、組織的領導人物
4）制造新聞
5）經常在媒體發表一些新觀點、新理論
3、培養有影響力的客戶。比如，某某政界或商界的重要人物是某某公司的服務對象。某某地標建筑物由某某公司管理。
4、塑造品牌感染力。即在傳播企業品牌過程中，其理念、風格具有一些公益性、大眾化、親和力等特點，接近企業與廣大客戶的關系。
（八）品牌事例傳播
品牌的事例傳播是一項系統化的工作。一般情況下，企業會在適當的時候運用適當的手法，主要有：廣告策略、媒介策略、市場生動化、公關贊助、軟性宣傳、關系營銷等。具體的策略實施在前面都或多或少的提及，在此不在贅述。通常，企業會根據自身的特點和資源優勢選擇其中一種作為主要傳播手段，而其他手段作為輔助，具體以什么手段為主，要根據企業的實際情況而定。
泛海物業
篇3：淺議物管企業營銷透支
淺議物管企業營銷透支
CPI的上漲還看不到回落的跡象；在流動性過剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上漲導致物管企業經營成本持續高增，而物業服務費卻基本沒有上調空間。對物管企業而言，在剛性成本增加的同時主營收入卻在下降。
與此同時，《物權法》的施行讓物管行業的規范經營和信息透明走上了快車道。窮、累、亂，這三種聲音在業內日漸高漲，物管企業舉步維艱。除了外部環境因素外，這些現象的背后是否有被忽略的關鍵環節，物管企業為何應對乏力?所幸，不少業內人士開始思考這方面的深層次問題，在物管企業經營“江郎才盡”的窘境下，我們是否走入了某個誤區，是否透支了什么?筆者將通過本文與大家共同解析當前物管企業的營銷透支現狀，并探討其內在成因，求證補血之方，以期促進行業有序競爭和良性發展。
一、物管企業營銷透支眾生相
1、承諾競賽
20**年11月，廣州某豪宅推出“終身免物業服務費”的承諾，置業者趨之若鶩，樓盤熱賣。這是以承諾促銷的形式之一；也有物管企業承諾小區內發生被盜事件，物業公司包賠，或者炒直接責任人魷魚。諸如此類的承諾叫得一個比一個響。
須知承諾是銀，踐諾是金。事實上，到了案發時真正考驗物業公司成色的時候，有幾家公司能不折不扣地踐諾?業主看到的是更多的太極高手；也有物業公司承諾工程改造卻不了了之的；有承諾提供特色增值服務，卻徒有其表的......承諾有剛性的，也有柔性的，或者說有些是必需品，有些是附屬品。很多物管企業該承諾的服務品質沒有做到，不需要剛性承諾的卻拋出一大堆。到頭來卻透支營銷，失信于業主。不知道提出“終身免物業服務費”這一承諾的企業是否做過嚴謹的可行性分析，首先在財務制度上是否可行，成本如何計算和分攤；其次，不管以后企業的經營狀況如何，一旦作出承諾，就成為合同的一部分，如果企業不履行承諾，其責任該如何界定?如果做不到，就等于給自己挖了一個坑，等著被埋進去。
不少物管企業為了取悅業主或爭奪市場，不斷提出新的承諾，樂此不疲。殊不知，這種承諾競賽實際是嚴重的營銷透支，飲鴆止渴，是企業幼稚的典型表現。
2、模式泡沫
物管企業的營銷脫離不了企業的文化和運營。在物管企業的營銷傳播中，企業管理模式往往是重磅炸彈，同時也是以產品差異化來細分市場和區分競爭對手的重要標尺。
去年筆者初步歸結了行業的十大管理模式：規模導向型、市場導向型、差異導向型、專業導向型、利益導向型、股權導向型、資本導向型、標準導向型、陽光導向型、和諧導向型。管理模式故然重要，但關鍵是模式內在的運營機理和輸出效果。而國內的大多數物管企業走入了一個誤區，似乎不創造出一種新模式就得不到認可，就沒有市場效應。事實上，企業的口碑是業主給的，讓業主為物管企業做營銷才是正道，而非沉湎于所謂的新模式創造。即使是同一模式，也應該務實地持續改進，不斷豐富其內涵，通過服務輸出最終在業主滿意度上得以體現。
3、概念炒作
我們先來看看以下的概念：
1)零干擾服務
2)氛圍管理
3)個性化服務
4)“管理報告”制
5)產學聯手
6)1拖N管理
7)打分制
8)一卡制
9)約束性管理
10)會所服務
11)首份產權明晰的物業管理合同
12)零收費
不可否認，有些概念推進了物業服務的延伸，但也有些概念在混淆視聽，追求純炒作效應。如果我們把有益于行業發展的概念稱之為功能型概念，則其它的可稱之為炒作型概念。這些炒作型概念有多現實?在這些無形的概念中，業主或者物業使用人獲益幾何?答案恐怕只有始作俑者才知道。
原本屬于發展商慣用的手段，如今也成為不少物管企業的營銷工具。這些炒作型概念的硬傷在于沒有一個可操作、可檢驗的標準，沒有一個把概念轉化為服務實現的時間表，在概念的背后沒有服務支持和企業資源支撐，看不見也摸不著。透支概念是危險的，一旦透支以后，物管企業勢必要不斷透支再透支，以自圓其說，由此給業主帶來的危害也就更大。
4、榮譽泛濫
每年各種機構都會在各行業進行榮譽評選。除了少數屬于本行業的權威評選之外，行業外的不少機構在利益驅動下也來派發榮譽。由于我國物業管理行業全國性的權威評獎較少，不少物管企業為了自身的營銷需要，就通過業外的其它機構獲取榮譽，然后進行整合推廣。這些業外榮譽有來自公眾媒介的，也有來自相關品牌評選機構的，還有來自讓人看不明白的“某某委員會”、“某某辦”的，總之是花樣百出、魚龍混雜。
而這些物管企業一旦有償取得這些榮譽之后，就視為金字招牌，放在企業展覽室里“彰顯”企業實力，迎接參觀考察，編制標書，并在相關媒介上傳播等等。我們姑且不論這些榮譽的評選標準是否合理，評選過程是否透明，獲獎企業起碼應該對榮譽的含金量進行自我評估。否則，將一些水分明顯過重的榮譽草率推廣出去，豈不貽笑大方。這類榮譽越多越顯得企業自身的底氣不足。
5、廣告黑洞
做營銷肯定是需要代價的，需要通過長期的積累才能打造一個成功的物管品牌。但有太多的物管企業經營者簡單地認為只有大規模高空轟炸才能成為強勢品牌，把大量的資金投入到廣告中，令人扼腕。不交這筆學費，很多物管企業是不甘心的，但到頭來卻以企業耗盡資源黯然退場而告終。因為他們沒有吃透服務行業的營銷該如何運作，物業服務的營銷又該如何運作，沒有認識到服務的體驗式營銷和傳統有形產品營銷的本質區別。
我們可以清楚地看到，在行業排名前列的物管企業，有幾家轟轟烈烈地投入了硬性廣告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有幾家是通過做硬性廣告而排名前列的?在行業門戶網站上又有幾家知名物管企業出現在需要支付大量廣告費才能占據的顯著位置?在戶外廣告牌上，我們又能看到幾家知名物管企業在做廣告?
如果我們再了解到這樣一份數據：世界上約有近80%的人口對廣告開始失去信任甚至產生反感。只有大約不到30%的人口還對廣告存在著不同程度的信任，總而言之一句話，人們對廣告已經開始麻木和漠然。那么我們又該作何感想?
“上帝關閉了一扇門，同時又為我們敞開了另一扇門”。物管企業之所以產生營銷透支、浪費資源，是沒有集中關注業主認為最重要的關鍵接觸點。或者說，營銷費用沒有投入到真正對受眾起作用的關鍵點上。投入了大量資金，只是給受眾帶來了感官享受，卻沒有將物管企業的核心價值傳遞給受眾。物業服務營銷不只是要做品牌知名度更要做品牌美譽度，這樣才會產生對品牌最有價值的顧客忠誠度。
6、營銷人禍
物管企業營銷透支還有人為因素，包括職業操守和個人營銷能力等透支現象。
1)職業操守不正
有些物管企業負責營銷管理的專業人士，不潛心研究營銷策略，不專注學習營銷理論，不精心提煉企業文化，不持續創新服務產品，而是熱衷于個人蠅頭小利，造成企業營銷失血。古人說得好，做事之前要先做人。
2)業績透支過度
有的物管企業營銷人員總好夸夸其談，盲目擴大營銷功效，隨意承諾通過營銷能夠幫助企業多承接項目、提高市場占有率、快速提升品牌知名度等，害人終害己。
3)營銷團隊缺位
不少物管企業沒有設置專職營銷人員，將該項職能并入辦公室、人力資源部等，或者僅任用一個人來負責全公司的營銷工作，更談不上配置專業營銷團隊來負責營銷策劃、整合推廣、品牌危機處理等。營銷團隊的缺位是造成物管企業營銷透支的重要因素。
4)營銷方式陳舊
物業服務消費市場越來越成熟，業主越來越理性，營銷組合也應日新月異。但不少物管企業的營銷人員不是科班出身，即使是專業對口，但承包對營銷方式的創新卻視而不見，抱殘守缺，以為“一招鮮吃遍天”。
二、營銷透支背后那只看不見的手
拿句套話來說，造成物管企業營銷透支的原因是多方面的，但我們往往看到的是表象。這與營銷管理的運作流程有較大關聯。當營銷信息到達終端受眾的時候，我們才會意識到營銷的存在。而前期的營銷策劃與整合運作是在幕后的。正如營銷人員經常說的“沒有新聞造事件，沒有事件造概念”，我們看到了表象卻看不到背后的套路。我們只有透過現象看本質，才能認識到物管企業營銷透支的根本原因，才能抓住背后那支看不見的手并最終從源頭上解決問題。癥結在于物管企業營銷戰略的透支。展開來說就是，營銷策略在透支、促銷方式在“透支”、市場推廣在“透支”，甚至企業的戰略目標也在“透支”，將資源透支耗盡而不去開源。
當前，類似360度營銷、品牌管家、品牌護盾、行銷工具箱、6p、6c等等之類的營銷理論太多了，實在讓人眼花。但有一點是不變的，營銷一定是圍繞顧客需求來開展的。物管企業必須重新審視自身的營銷環境，在對企業做全面SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅的英文簡稱)分析的基礎上，構建適合企業本身的營銷管理系統。配合企業發展戰略，重新梳理營銷策略，并通過營銷管理系統得以全面實現。
此外，物管企業也不能簡單模仿那些強勢品牌的操作手法，也不能迷信品牌靠“策劃+廣告”就能做得出來。因為物業服務品牌是建立在業主體驗基礎上的，如果內部運營滯后，付出再多營銷努力也無濟于事。物管企業更應該從管理的角度做營銷，強調4p的整合運用，建設自身獨有的服務品牌。
總而言之，物管企業不能為做營銷而做營銷，要及時中止對營銷的透支。否則，就會吞下把毒品賣給自己的后果。