職場(chǎng)多年，感悟頗多，確如急流行舟，深感疲憊，可是卻沒有上岸休息的時(shí)候，在此以短文總結(jié)，供大家參考。

(一)和老板相處

老板是誰？我的認(rèn)識(shí)，首先是發(fā)薪水的人，幫助你解決生存的問題；其次是幫你實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的人。這也是我工作的目的。所以作為一個(gè)高層主管（僅指中層以上）和老板相處，其重要性是不言而喻的。做一個(gè)好的打工仔，需要注意以下幾點(diǎn)。

一、 不要做“聽話”的經(jīng)理

在工作中，許多管理層都是從基層提拔的，對(duì)老板還有許多陌生感（指工作習(xí)慣），對(duì)老板的指示惟命是從，我見過很多副手對(duì)老板惟命是從，但在老板的眼里他并不重要。實(shí)際上老板需要的是一個(gè)幫助自己管理的智者，而不是一個(gè)唯唯喏喏的追隨者。辛辛苦苦奮斗了很久，切不可讓老板認(rèn)為你是一個(gè)這樣的人。

當(dāng)老板的決定有錯(cuò)誤的時(shí)候，一定要提醒他，否則等執(zhí)行中出現(xiàn)問題的時(shí)候，你也難逃其咎。當(dāng)然指出老板的問題時(shí)，要講求方法，老板是有錢人，當(dāng)然就要顧及面子問題（既是一個(gè)優(yōu)秀的管理者也不會(huì)讓人直指其錯(cuò)誤），不要在公開的場(chǎng)合，不要有第三者在場(chǎng)，其二要講求說話的方法，我們要達(dá)到的是最后的目的，但表達(dá)的方法是很重要的，比如可以選用一些委婉的詞語，或者是側(cè)面提示，“這樣是不是更好一些”，“是否需要考慮一下這個(gè)因素”，“記得您說過要．．．．”。以引起老板的注意，當(dāng)老板再次發(fā)問時(shí)，你需要清晰地闡述你的觀點(diǎn)，指出問題的癥結(jié)，表明相應(yīng)的建議，切不可把不成熟的想法不假思索地表達(dá)出來，那樣老板反問的時(shí)候，你沒了下文。老板會(huì)以為你只是一個(gè)愛挑剔的人，沒有一個(gè)老板喜歡下屬把問題推到自己面前。

二、 切勿自恃才高

許多高層管理都是從技術(shù)崗位上來的，有一個(gè)共同的特點(diǎn)就是覺得自己是在靠技術(shù)吃飯，有一點(diǎn)放不下的架子。記得剛走上管理崗位時(shí)候，因?yàn)槲沂窃趲资畟€(gè)眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中爬出來的，一直覺得自己的業(yè)務(wù)過硬，依靠業(yè)務(wù)打天下，加之性情淡泊，公司的許多活動(dòng)我都不參加，到最后讓人覺得你是公司的局外人。現(xiàn)在想想這是一個(gè)極大的錯(cuò)誤。這應(yīng)該是一個(gè)極好的溝通途徑。在職場(chǎng)上，可能多少有些失去自我，并不能由著自己性情所致。

技術(shù)固然重要，不可否認(rèn)一個(gè)主管如果技術(shù)不過關(guān)很難當(dāng)好一個(gè)主管，但是主管是一項(xiàng)管理工作，很重要的一點(diǎn)是與人的溝通，我們生活在人的社會(huì)里，技術(shù)是為人服務(wù)，我們不能把技術(shù)展示給自己，我們需要把才能展示給別人，讓別人去了解你，認(rèn)識(shí)你。否則你可能永遠(yuǎn)是一個(gè)技術(shù)工人，不會(huì)成為一名管理者。

三、尊重老板，但不可過分

和老板相處要分寸是很重要的，尊重是一個(gè)前提，但有很重要的一點(diǎn)是不可和老板太過親近，一定不要和老板平起平坐，說來簡(jiǎn)單，但在實(shí)際中點(diǎn)滴很多。比如開會(huì)時(shí)，不要隨意打斷老板的發(fā)言，也不要忙與表達(dá)自己的想法；會(huì)客的時(shí)候，不要搶在老板的面前喋喋不休；一同乘車，不要先于老板上車；不要在老板生氣的時(shí)候說出你的想法，即使他有明顯的錯(cuò)誤也不要急于糾正，但可以暗自做一些準(zhǔn)備。記得一個(gè)客人來公司，陪同人員建議送點(diǎn)禮品，需請(qǐng)示老板，老板剛剛喝過酒，說：“要什么禮品？”我闡述了來人的重要性，可老板堅(jiān)持說，送件500的西服就可以了。OK，老板的命令必須遵循。我準(zhǔn)備了幾套500的西服。可實(shí)在看不過去，可以想象，這么個(gè)價(jià)錢能有什么好東西，這還不如不送啊。我估計(jì)老板是在氣頭上，現(xiàn)在說什么也沒用，可第二天客人要走，到時(shí)候再準(zhǔn)備就遲了。于是我暗自準(zhǔn)備了幾套高檔點(diǎn)的西服，放在車上。第二天我們?cè)诳腿俗〉馁e館見面，他第一句話就問我：“禮品準(zhǔn)備好了嗎？”。“按您的意思都準(zhǔn)備好了，500的西服。”“這哪拿得出手啊？趕快去換！”一晚上就變卦了。我把車開出去繞了一圈，說準(zhǔn)備好了，這才救了急。可要是當(dāng)時(shí)再多說，老板一定會(huì)說：“你當(dāng)公司的錢是白來的？說送人就送人啊？”反而解決不了什么問題。

所以不要和老板爭(zhēng)辯什么，而是觀察，處理，工作。無論在公司內(nèi)外，一定讓人感覺你和老板是有等級(jí)的。不要說社會(huì)人人平等，在人格上是平等的，但在地位上是不平等的。老板需要等級(jí)，一旦老板覺得你和他沒有了等級(jí)，你的職業(yè)生命也就到頭了。

當(dāng)然這一切的前提就是首先要把工作干好。

四、不可大事小情都匯報(bào)

許多人以為和老板匯報(bào)得多，就會(huì)得到老板的賞識(shí)，其實(shí)并不見的。當(dāng)然必要的溝通匯報(bào)是需要的，但不可大小問題都向老板請(qǐng)示。我們需要請(qǐng)示的只是我們把握不準(zhǔn)、無法處理的或超出了我們授權(quán)的事情。沒有老板喜歡下屬把大小問題都堆到自己的面前，否則，他會(huì)懷疑你的能力，會(huì)懷疑給你發(fā)的薪水是否太多。再說你重復(fù)不斷的話語會(huì)浪費(fèi)他的時(shí)間。對(duì)于你份內(nèi)的事情，你就處理好了，對(duì)于重大的問題，你只要說事情的主要癥結(jié)，可能出現(xiàn)的問題，你的處理意見就可以了，如果頭緒太多，可以以書面的形式匯報(bào)。記住老板的時(shí)間可是用來?yè)Q錢的。老板的錢也是用來賺錢的，記得我以前的一位老板說：“給你發(fā)一百萬也許不多，因?yàn)槟銊?chuàng)造的價(jià)值比這個(gè)還多；也許給你發(fā)一千也太多，因?yàn)槟銊?chuàng)造的價(jià)值還不夠一百”。所以我們重要的是創(chuàng)造價(jià)值，而不是重復(fù)的匯報(bào)。

保持良好的心態(tài)工作

-------你今天是微笑著回家的嗎？

工作是快樂的嗎？

估計(jì)有多半的答案是否定的，許多人都抱怨假期太短，工作時(shí)間太長(zhǎng)，薪酬太低。星期一的早晨總是嘆著氣說，今天又要上班！

我和你一樣，也有過這樣的想法。可是說完以后有用嗎？沒有，我們還得去上班。還得面對(duì)上級(jí)，還得處理成堆的公文。

有很長(zhǎng)一段時(shí)間，我的工作狀態(tài)非常不好，覺得老板太不重視，下屬太無能，公司太不規(guī)范，總之沒有一件順心的事情。可坐下來想想，到底是哪里出了問題？是別人嗎？不，是我自己。

一、 正確地看待工作

許多人把工作想象得非常有趣，或者想象著興趣和工作能完美地結(jié)合，我并不這么認(rèn)為，起碼大多數(shù)時(shí)候不是這樣。

工作首先滿足的并不是興趣，而是為了生存（for you life）,既然它不是為興趣而生，它注定不是非常有趣的。所以許多地方把工作說成是“討生活”，是非常形象的。可以想象，打零工的人每當(dāng)找到一點(diǎn)活干的心情是不言而喻的，為什么？因?yàn)樗沫h(huán)境時(shí)刻在提醒他，工作是為了生活。所以每當(dāng)我們工作的時(shí)候，首先應(yīng)該想到的是，這是為了自己，為了我們能夠更好地生存，我應(yīng)該感謝給我生存機(jī)會(huì)的人。為自己工作，還有什么抱怨的呢？想象著你的工作會(huì)給你帶來收益，又有什么不愿意的呢？

我們需要明白這一點(diǎn)：工作首先是為了生存。

二、 不要抱怨

工作中有許多不如意的時(shí)候，交代下屬的任務(wù)沒有很好完成，部門銜接出了問題，領(lǐng)導(dǎo)在不斷地批評(píng)。我們?cè)撛趺崔k？我以前一直在不斷地抱怨，他們?cè)趺催@樣？可是最后仍然是老樣子。人生不如意十之*，工作也是如此。只不過是我們把工作想象得太過完美，稍一出現(xiàn)與我們預(yù)想不一樣的結(jié)局，我們就會(huì)失望。假如你給老板匯報(bào)工作，因?yàn)椴粔蚯宄艿嚼习宓呐u(píng)，你怎么想，老板不理解你的辛苦，下屬?zèng)]有做得詳細(xì)，數(shù)字有太多的錯(cuò)誤？可我們想過，我做了些什么？我們是否給下屬足夠的指導(dǎo)、足夠的提醒，工作布置得是否合理得當(dāng)？老板的意圖是否理解的有偏差？也許或多或少都有。這時(shí)候應(yīng)該認(rèn)真分析工作的問題，下次我們就不會(huì)犯同樣的錯(cuò)誤了。我有個(gè)下屬，在公司里屬于老字輩，可交代他的任務(wù)完成得老是有問題，很讓人惱火。可靜下來想想，我沒有問題嗎？有，太高估他的能力了，交代任務(wù)的時(shí)候不夠細(xì)致，把一些他無法獨(dú)立完成的工作交給了他，在方法上也缺乏必要的指導(dǎo)，出了問題還一味地批評(píng)。下屬抵觸情緒非常大，自然不會(huì)把工作干的很好。后來針對(duì)這些問題制定了一個(gè)解決方案，給他布置合適的任務(wù)，進(jìn)行必要的指導(dǎo)，對(duì)他的工作結(jié)果還進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋頁(yè)P(yáng)。慢慢地工作順利多了。大家工作起來也舒暢了許多。

我們需要記住得第二點(diǎn)是，工作出問題是很自然的事情，不要抱怨，積極行動(dòng)起來。

三、 不要索取太多

相信許多人都認(rèn)為付出就應(yīng)該得到回報(bào)，確實(shí)如此，但往往很多時(shí)候我們對(duì)自己的估計(jì)都不是非常地準(zhǔn)確。對(duì)公司來講，我們總抱愿薪酬太低，工作量太大。可是我們有沒有想過我們?yōu)楣镜呢暙I(xiàn)有多少？記得剛到一家公司的時(shí)候我期望的月薪是一千五，可沒想到正式錄用以后是兩千，當(dāng)時(shí)自然是滿心歡喜，年底老板還給了一個(gè)不小的紅包。可工作一年以后，我就不滿足了，因?yàn)榈诙觌m然工資漲了，可老板到年底沒有給多少紅包，而且，別的公司和我同樣職位工資比我多一點(diǎn)點(diǎn)，當(dāng)然心存抱怨。可后來想想，我到底是在抱怨什么？我比較的對(duì)象不是我的工作業(yè)績(jī)，而是和以前的薪酬，和別人的薪酬比較，并沒有和自己的工作業(yè)績(jī)比較。難道第一年的兩千就是最合理的嗎？

所以在我們索取的時(shí)候，我們要想想我們的貢獻(xiàn)，我想每一個(gè)老板看到做出貢獻(xiàn)的員工都不會(huì)漠視的，如果你認(rèn)為你的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于你的回報(bào)，你可以毅然地向你的老板說明（但每個(gè)老板都不會(huì)喜歡提出加薪的員工，他自認(rèn)為已經(jīng)給了你足夠的報(bào)酬），或者決然地跳巢吧。

我的建議是要去贏得，而不是索取。

四、 學(xué)會(huì)放下

余世維的課程中有一個(gè)故事：說一個(gè)廟里的方丈養(yǎng)了一只狗，起了名字叫“放下”。別人很納悶，就問他：“為什么起這么個(gè)名字？”。方丈說：“我是提醒自己放下。”

放下真的很重要，做到一定的位子，你會(huì)被大事小情所淹沒的，銷售搞不上去，稅務(wù)又來查賬，下屬鬧著要跳巢……，一堆堆的事情搞得你頭昏鬧漲。我是從技術(shù)工作做起來的，并不懂得什么是管理，剛開始忙的不可開交，有時(shí)候睡覺的時(shí)候都會(huì)想起一件事情，趕快起來把他記下來，要是碰上點(diǎn)大事，那更完了，幾天都休息不好，而且時(shí)常在擔(dān)心一些不好的情況發(fā)生。照此下去也活不了幾年啊。后來看了卡耐基的《How to enjoy your life how to enjoy your work》，真的有一種茅塞頓開的感覺。這些東西始終盤旋在腦子里，自己都沒有休息地時(shí)候，怎么能更好地工作，再說許多事情擔(dān)心都沒有用，我們無法改

變他的結(jié)局。據(jù)統(tǒng)計(jì)我們的擔(dān)心有90%都不會(huì)發(fā)生，何必浪費(fèi)我們的時(shí)間呢。從此我經(jīng)常安慰自己，上班的時(shí)候把工作安排好，該休息的時(shí)候一定要放下，放下所有不該想的東西。

一個(gè)放不下的管理者，就象一個(gè)差等生，課堂上沒有認(rèn)真地聽講，課后還報(bào)著書在死啃。活的太累。其實(shí)如果我們上班的時(shí)候充分利用起時(shí)間，我們完全可以解決大部分的問題。

放下吧，讓你的大腦休息一下。

五、 別太在意你的工作和老板

可 能許多人會(huì)說，你這不是在推我入泥潭嗎？

可這確是我的真實(shí)感受。一個(gè)母親太在意孩子，會(huì)對(duì)他百般溺愛；一個(gè)男孩太在意他的女友，會(huì)整天提心掉膽怕失去她；如果你太在意你的工作和老板，你會(huì)給自己戴上沉重的枷鎖，你會(huì)時(shí)刻擔(dān)心老板對(duì)你的看法，老板的一個(gè)很平常的批評(píng)，在你的眼里會(huì)帶來嚴(yán)重的后果。我有一個(gè)朋友，剛到一個(gè)公司工資并不高，他干得很快樂，常常說，只要我努力工作，我不愁沒飯吃。可干了幾年后，老板很賞識(shí)他，他的年薪達(dá)到了十五萬，這時(shí)候，他反而失去了以前的快樂，他很在意自己的工作，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)剡@是一個(gè)很高的收入，一年的收入足以改變一個(gè)家庭的命運(yùn)。他在意工作中的細(xì)節(jié)，在意老板對(duì)他的看法，他怕失去這個(gè)工作，他被金錢鎖在了擔(dān)憂的石柱上。

我們是要珍惜工作，要努力工作，但是不要擔(dān)憂地去工作，我們能取得高的年薪說明我們有這個(gè)能力，相信每一個(gè)老板絕不會(huì)白花自己的錢的。只要我們敬業(yè)地工作，只要有相應(yīng)的能力，別擔(dān)心薪酬，會(huì)找到你自己的位子的。

讓我們輕松地面對(duì)工作，快樂地生活，每天帶著微笑回家吧。

你有得力的下屬嗎？

幾次聚會(huì)，朋友們總是抱怨，‘我手下那幫窩囊費(fèi)，盡是給我捅漏子’。是啊，哪個(gè)經(jīng)理人不希望有幾個(gè)得力的助手啊，那樣自己可以悠閑地安排工作，去喝喝茶，打打球，可實(shí)際上能有幾個(gè)如意的呢？

可這其中原由也許是由你而起。“沒有落后的群眾，只有落后的領(lǐng)導(dǎo)”這話很有道理。作為一個(gè)主管也許以下幾點(diǎn)對(duì)你有用。

1、做專業(yè)的矯矯者

要想當(dāng)一個(gè)好的主管必須得到下屬的認(rèn)可，技術(shù)上的領(lǐng)先是非常必要的，由于我們是專業(yè)主管，所以專業(yè)是我們的根本，很難想象下屬會(huì)對(duì)一個(gè)專業(yè)落后于自己的人敬佩。有了良好的專業(yè)，就有了和下屬溝通的基礎(chǔ)，技術(shù)上的難題也能及時(shí)解決。當(dāng)然沒有挖不完的金山，也許你剛踏上主管的位子時(shí)是優(yōu)秀的，可是坐吃山空，幾年下來，忙于酒醉金迷，靜下來揣看，才發(fā)現(xiàn)身邊站滿了競(jìng)爭(zhēng)敵手。所以坐到主管的位子上，你就選擇了學(xué)習(xí)。拿出你當(dāng)年的勁頭，和你的下屬做個(gè)比賽吧，別小看了他們，也許他們將來會(huì)更有出息。

2、不要怕下屬超過你

在一個(gè)公司做久了，就會(huì)很在乎自己的職位，總會(huì)有一種優(yōu)越感，覺得自己比下屬?gòu)?qiáng)，許多主管害怕出色的下屬超過自己，把一些有能力的下屬設(shè)法擠走。實(shí)際上在這個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)里，躲避是沒有用的，我們可以想想自己是怎么熬到這個(gè)職位的，當(dāng)然是爭(zhēng)來的。那怎么能不讓別人也來競(jìng)爭(zhēng)呢？大家做的是同一個(gè)行當(dāng)，自然會(huì)有很多人在窺視著你的職位。實(shí)際上這成了你前進(jìn)的動(dòng)力，就象大自然中沒有了狼，兔子也會(huì)退化一樣。消極地保你的位子是沒有用的。我經(jīng)常對(duì)下屬說，你們要做就做到可以頂替我的位子，那樣也許我有更好的工作去做了。

3、給下屬以必要的指導(dǎo)

下屬的無能到底是怎么造成的，應(yīng)該講責(zé)任在于主管。主管的很大的任務(wù)就是培養(yǎng)能干的下屬，對(duì)于下屬應(yīng)該給予必要的指導(dǎo)。下屬就象地里的莊稼，任其發(fā)展，最后只會(huì)和雜草混為一談。當(dāng)然你的建議要有一定的高度，不要在小問題上和下屬糾纏不清，那樣，他會(huì)小看你的能力。首先要給下屬予專業(yè)上的指導(dǎo)，讓下屬能夠感覺到你專業(yè)的魅力。其次對(duì)工作方法要進(jìn)行指導(dǎo)，教給下屬正確的工作方法，讓他學(xué)會(huì)輕松工作。第三要告訴下屬學(xué)會(huì)與人溝通，因?yàn)槲覀児ぷ髟谝粋€(gè)協(xié)作的社會(huì)，一個(gè)由人組成的社會(huì)里。第四要及時(shí)糾正下屬的錯(cuò)誤，對(duì)于下屬的錯(cuò)誤應(yīng)及時(shí)告訴其原因、后果、糾正的方法等，防止類似的情況發(fā)生。下屬學(xué)習(xí)到了知識(shí)，你得到的是尊敬和工作質(zhì)量的提高。

記得我的一個(gè)下屬注會(huì)過了幾門，有些很自得的樣子，對(duì)于部門經(jīng)理的指示都有些愛理不理，工作之余對(duì)額外的工作更是拒絕接受。其實(shí)我知道他學(xué)到的只是書本上的一點(diǎn)皮毛，于是在私下里指出了他的毛病。同時(shí)告訴他學(xué)好書本只是一個(gè)開始，考試只能提高人的某些能力，而不是全部能力，良好的業(yè)績(jī)還要靠協(xié)作，溝通，無論在哪個(gè)集體中，沒有人愿意和一個(gè)挑三揀四的人去合作，光靠你自己能成就什么呢。最后他聽從了我的勸告，謙遜了許多。

4、及時(shí)表?yè)P(yáng)

部門里要樹立一種良好的工作習(xí)慣很難，尤其是沿用了很久的工作方式。為了改變下屬匯報(bào)工作的習(xí)慣我花了很長(zhǎng)的時(shí)間，我的要求是簡(jiǎn)潔，全面，要有原因、過程、問題的分析、建議。可許多時(shí)候拿上來的都是半截子工程。適當(dāng)?shù)呐u(píng)也是應(yīng)該的，可批評(píng)是被動(dòng)的，罵的多了大家都疲了。有一次，一個(gè)主管拿上來的方

案做得非常好，在周例會(huì)上我狠狠地表?yè)P(yáng)了他一通，從此他非常注意自己的工作方案，其他主管也在逐步向好的方向發(fā)展。

當(dāng)然，表?yè)P(yáng)要有針對(duì)性，表?yè)P(yáng)的內(nèi)容要具體，應(yīng)使用“這個(gè)方案，某某某方面是非常可取的，某某闡述得非常清楚等等。”這樣下屬知道自己哪里做得好，可進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)，哪里需要做改進(jìn)。切不可說：“你的工作很不錯(cuò)，很有成效……”等模棱兩可的話，那樣下屬會(huì)迷失方向，飄飄然不知所以。

適度的表?yè)P(yáng)是催化劑，可以激發(fā)下屬的工作激情，想想你被老板夸獎(jiǎng)后的心情，就知道它的重要了。

5、保持主管的威嚴(yán)

在職場(chǎng)上沒有絕對(duì)的平等，所以下屬不可能和主管真正打成一片，尤其是做到高級(jí)主管。威嚴(yán)并非是拒絕和下屬交流，相反應(yīng)該通過多種渠道和下屬交流，比如，工作例會(huì)，個(gè)別交談，對(duì)下屬的困難給予必要的幫助等。只有讓下屬?gòu)膬?nèi)心承認(rèn)你的職位，他才會(huì)服從你的管理，認(rèn)同你的方法。但不要希望從下屬的嘴里說出一切，因?yàn)槟闶侵鞴埽退翘焐牟黄降取？梢酝ㄟ^側(cè)面來了解別人的想法，可以通過觀察印證你的推測(cè)。

人有很多種面孔，但面對(duì)下屬你只有一幅面孔。

中國(guó)人飯局很多，除非下屬非參加不可，否則不要讓他與你共同參加一些業(yè)務(wù)關(guān)系的宴會(huì)，因?yàn)榫坪榷嗔耍恍┰捒赡苊摽诙觯苍S會(huì)說到工作，也許會(huì)說到下屬，也許就讓下屬看清了你的本來面目。其次是不要隨意和下屬開玩笑，尤其是工作上的玩笑。否則下屬會(huì)覺得你是一個(gè)很隨意的人，如果習(xí)以為常，某一天下屬要開你的玩笑，你會(huì)覺得很尷尬，進(jìn)而惱羞成怒，影響了工作質(zhì)量。三是不要和下屬說一些無關(guān)緊要的話，雖然你的想法也許很好，想和下屬拉近關(guān)系，但往往適得其反，下屬可能會(huì)錯(cuò)誤理解你的含義。沒有更好的辦法，就選擇沉默吧。

保持主管的威嚴(yán)有利于工作的順利進(jìn)行。

篇2：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：基礎(chǔ)知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：基礎(chǔ)知識(shí)

　　001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。

　　002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞(Real- estate或Real property)。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。

　　003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候，一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)管理之先河。

　　004我國(guó)(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(guó)(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政-福利型傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的管理模式，走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。

　　005我國(guó)(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。

　　006號(hào)稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓-國(guó)際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理。

　　008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

　　009深圳市第一家實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅小區(qū)-蓮花二村實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。

　　010我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。

　　011真正意義上社會(huì)化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對(duì)深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會(huì)的公開招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。

　　012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是

　　1、具有雙重職能的市場(chǎng)(要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng))；

　　2、對(duì)前級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)銷市場(chǎng))具有積極的激勵(lì)作用；

　　3、勞務(wù)市場(chǎng)；

　　4、雙向選擇。

　　013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。

　　014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房的管理、服務(wù)。

　　015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)。

　　016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。

　　017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。

　　018物業(yè)管理市場(chǎng)的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營(yíng)性的手段實(shí)施管理，對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)，從而取得報(bào)酬。

　　019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件；引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)；繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程；加大政府監(jiān)管

　　力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。

　　020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。

　　021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系主要有委托管理型，自主經(jīng)營(yíng)型。

　　022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管理委托合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。

　　023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合；統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)；平等競(jìng)爭(zhēng)。

　　024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開；實(shí)事求是、合情合理；早期介入。

　　025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

　　026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo)；協(xié)議；自管。

　　027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)類型進(jìn)行考評(píng):大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。

　　028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng)，包括:基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理；共用設(shè)施管理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。(兩者具體內(nèi)容評(píng)分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項(xiàng)，包括:基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施、設(shè)備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。

　　029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。

　　030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的主要職責(zé)是

　　1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；

　　2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；

　　3.受理對(duì)會(huì)員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理意見；

　　4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求，維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；

　　5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；

　　6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)優(yōu)活動(dòng)；

　　7.辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

篇3：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：法規(guī)知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：法規(guī)知識(shí)

　　001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號(hào)令。并于1994年4月1日批準(zhǔn)施行。

　　002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。

　　003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審議通過，于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)施。

　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過，于1994年11月1日起施行。

　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議修正。

　　006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議通過。1996年9月20日由深圳市市長(zhǎng)李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號(hào)施行。

　　007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。

　　008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場(chǎng)地。

　　009物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。

　　＊“條例”使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。

　　010物業(yè)專營(yíng)公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。

　　011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。

　　012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

　　013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

　　014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。

　　015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng)的管理費(fèi)。

　　016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

　　017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

　　018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。

　　020住宅區(qū)的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。

　　021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。

　　022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。

　　023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益。

　　024業(yè)主委員會(huì)成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50％以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿兩年。

　　025業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。

　　026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會(huì)：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)相同。

　　027業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

　　028業(yè)主大會(huì)召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。

　　029業(yè)主大會(huì)業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。

　　030業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。

　　031組織召開業(yè)主大會(huì)的程序是業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開七天前將業(yè)主大會(huì)召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。

　　032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會(huì)：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10％以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起20日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會(huì)。

　　033經(jīng)提議而業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)未召集業(yè)主大會(huì)，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。

　　034業(yè)主大會(huì)通過的決議必須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

　　035業(yè)主大會(huì)表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票，不足5平方米的不計(jì)票。

　　036業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：

　　1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員；

　　2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

　　4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　　5.修改業(yè)主公約；

　　6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。

　　037業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事物；

　　038業(yè)主委員會(huì)章程的制定業(yè)主委員會(huì)章程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

　　039業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉方式。

　　040業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于5人。

　　041入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。

　　042業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。

　　043業(yè)主委員會(huì)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。

　　044業(yè)主委員會(huì)成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。

　　045業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7天前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

　　046業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議。

　　047業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

　　048業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)有：

　　1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；

　　2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

　　3.采取公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

　　4.審議物業(yè)管理公司制定的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

　　5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　049業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中，其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

　　050業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)包括：

　　1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；

　　2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

　　3.不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　　4.對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。

　　051業(yè)主委員會(huì)不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　052業(yè)主委員會(huì)表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　053業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)施管理。

　　055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理期限；管理費(fèi)收支；利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

　　056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。

　　057開發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個(gè)月開始自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。

　　058前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

　　059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜。

　　060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的，不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同。但業(yè)主委員會(huì)可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。

　　061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依”條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

　　062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所；物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。

　　066物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或委托方可終止合同。

　　067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。

　　068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

　　069物業(yè)管理公司享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30％后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。

　　073已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力。

　　074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約。

　　075在移交住宅區(qū)的同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期。

　　076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。

　　077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

　　078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。

　　079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。

　　080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。

　　081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

　　082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋（本體）維修基金中支付。

　　083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。

　　084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。

　　085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

　　086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。

　　087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其*有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。

　　088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。

　　089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護(hù)。

　　090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。

　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

　　092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。

　　093房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。

　　094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕粉刷期確實(shí)不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。

　　095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費(fèi)用從住宅本體維修基金中支付。

　　096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維修。

　　097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對(duì)業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；

　　098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2％提取。

　　099公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

　　100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

　　101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房。

　　102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房，以微利房?jī)r(jià)提供部分商業(yè)用房；

　　103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；

　　104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數(shù)（3.75）。

　　105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫(kù)房等，不包括機(jī)電及保安人員值班用房。

　　106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場(chǎng)所解決。

　　107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。

　　108向業(yè)主委員會(huì)提供管理用房的期限在業(yè)主委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)提供，最遲不超過6個(gè)月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。

　　109提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。

　　110提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入中收回。

　　111提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營(yíng)，其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。

　　112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。

　　115對(duì)逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請(qǐng)追繳。

　　116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。

　　117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反”條例”第二十二條”業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

　　118業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司有下列行為之一的：

　　①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；

　　③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；

　　④管理制度不健全、管理混亂，造成對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。

　　業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

　　119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

　　120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

　　121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。

　　122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本”條例”執(zhí)行。

　　123物業(yè)管理公司必須按照所持有的”物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。

　　124資質(zhì)證書分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)3種。

　　125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有乙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有丙級(jí)資質(zhì)證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。

　　126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)？業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。

　　127對(duì)物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。

　　128業(yè)主委員委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時(shí)。

　　129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來源有

　　1.部分商業(yè)用房租金；

　　2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入；

　　3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)；

　　4.住宅區(qū)的其他合法收入。

　　130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有

　　1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

　　2.業(yè)主委員會(huì)、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；

　　3.就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；

　　4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；

　　5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

　　131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。

　　132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮危荒甓葞つ抗紤?yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

　　134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。

　　135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。

　　136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。

　　137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。

　　138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場(chǎng)所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。

　　上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

　　139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30％用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

　　140專用基金不屬于業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入。

　　141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng)；該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

　　143業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會(huì)在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報(bào)送有業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后14日內(nèi)完成審批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。

　　144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個(gè)單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。

　　145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。

　　147房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每?jī)赡曛朴喓桶l(fā)布一次。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。

　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

　　149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施，其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

　　150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書面同意。

　　151房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)偅粏螚澐课荼倔w基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

　　153物業(yè)管理公司之管理處對(duì)每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會(huì)審議通過。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。

　　154如業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計(jì)劃時(shí)，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國(guó)家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。

　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具”施工項(xiàng)目清單”，由委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)（或20％以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。

　　157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應(yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。

　　159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的，市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：

　　1.擅自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2.改變本體基金的用途，挪作它用的；

　　3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；

　　4.拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主查詢的。

　　160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。

　　161對(duì)房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。

　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意，征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50％。

　　163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長(zhǎng)共同簽字后支付；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí)，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。

　　165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

　　166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

　　167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。

　　168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；管理服務(wù)模式設(shè)想等。

　　169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。

　　170物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。

　　171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計(jì)算：

　　1、管理處管理人員的工資、福利；

　　2、保潔消殺費(fèi)；

　　3、治安防范費(fèi)；

　　4、公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

　　5、園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

　　6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營(yíng)、辦公費(fèi)用；

　　7、公用部位水電費(fèi)；

　　8、電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

　　9、中央空調(diào)費(fèi)。

　　172對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提取或挪作他用。

　　173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)包括對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造，或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對(duì)維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。

　　174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。

　　175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。

　　176營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營(yíng)業(yè)收入的5％。營(yíng)業(yè)稅的1％。營(yíng)業(yè)稅的3％。

　　177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營(yíng)業(yè)收入不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。

　　179物業(yè)管理費(fèi)用收支公布的主要項(xiàng)目有：收入部分：管理費(fèi)，房租，停車場(chǎng)收入，有償服務(wù)費(fèi)等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費(fèi)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)，差旅費(fèi)，水電費(fèi)，機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)水電費(fèi)，設(shè)備工具修理費(fèi)，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安費(fèi)用，法定稅率、保險(xiǎn)費(fèi)，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。