**步行街市場調(diào)查分析

　　號稱**市第一街的Z步行街，集購物、休閑一體化；作為商業(yè)的一種形態(tài)，步行街的一些優(yōu)勢和劣勢離經(jīng)兩年的市場經(jīng)營；有些已經(jīng)顯現(xiàn)。近期有幸參觀，就所見所聞所感做一簡單分析。

　　一、位置及周邊環(huán)境

　　思故臺(tái)步行街位于河南省**市倉庫路東側(cè)，三八路南側(cè)。整個(gè)市場占地呈“刀”狀，由原來的集貿(mào)市場改建而成。毗鄰**市火車站和汽車站。與**市胖東來生活購物廣場相應(yīng)生輝！占據(jù)著**市核心商業(yè)地段。

　　二、整體規(guī)劃配套情況

　　總建筑面積30000平方米，整體兩層，局部三層（三層是辦公場所）。6排店鋪，3道街。整個(gè)商業(yè)街有2個(gè)出入口，主出口在倉庫路上，次出口在三八路上。一層每間商鋪在32平方左右（開間3.5米）二樓20平方米左右。二樓中間有36個(gè)連廊相連接，二樓的商鋪室外用5米寬的走廊相互貫通。步行街街頂采用透明陽光板覆蓋。在樓體的段頭配備有7部手扶電梯和30個(gè)步梯供客戶使用。

　　三、銷售現(xiàn)狀及部門配備

　　思故臺(tái)步行街是由宇通集團(tuán)鄭州綠都置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，鄭州百年德化商業(yè)管理有限公司做管理顧問。截至目前一樓商鋪基本上銷售完畢，（所剩不多）二樓現(xiàn)在還剩余有50％左右的鋪源。銷售價(jià)格：一樓20000元左右/平方米，二樓8000多元/平方米。目前配備的步行街服務(wù)部門有：市場管理部，招商部、物業(yè)公司等。

　　四、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)分布及狀況

　　步行街整體的經(jīng)營處于一種針對中低檔市場狀態(tài)，沒有顯著的品牌店加盟；主要客群也是中低收入者。一樓整體的經(jīng)營狀況還是比較火爆的，基本上沒有空置的店鋪，轉(zhuǎn)讓的也較少。

　　一樓主要的業(yè)態(tài)有：服裝服飾、精品、鞋帽箱包、居家生活用品、小百貨、電動(dòng)車專賣等。二樓現(xiàn)在經(jīng)營的店鋪不到整體二樓的30％，（閑置現(xiàn)象比較嚴(yán)重）主要經(jīng)營的業(yè)態(tài)有：窗上用品、美容美甲、電腦辦公用品等。生意較為殘談，客流量很小。

　　租金水平：一樓一般位置的店鋪?zhàn)饨鹚皆?800元/月，1.875元/天*平方米；在步行街主入口處的店鋪?zhàn)饨鹚皆?500元/月，3.65元/天*平方米。（二樓商鋪?zhàn)饨馉顩r沒有調(diào)查）通過租金的收益可以看出：商業(yè)地產(chǎn)中的金角銀邊優(yōu)勢體現(xiàn)的十分明顯。（一樓閑置的店鋪也主要集中在步行街的死角處）一樓商鋪的投資回報(bào)率市場還是可以接受的。

　　據(jù)招商處工作人員介紹，一樓商鋪的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到8元/平方*月，而二樓的商鋪物業(yè)費(fèi)基本上就收取不上來。

　　五、**與新鄉(xiāng)步行街的比較

　　從銷售和經(jīng)營狀況上看，兩個(gè)個(gè)步行街還是比較成功的；多起到了美化城市購物環(huán)境，城市名片的宣傳作用。

　　結(jié)合新鄉(xiāng)市的東方文化步行街看：

　　（1）在城市上所處的區(qū)位上基本上相似，都是火車站商圈，既不很近也不很遠(yuǎn)。有充足的人流保證！

　　（2）從地塊上看，新鄉(xiāng)東方文化步行街成“帶”狀，**思故臺(tái)步行街成“刀”狀。

　　（3）從建筑設(shè)計(jì)上看，新鄉(xiāng)東方文化步行街一層、二層是商業(yè)，上面是多層或小高層住宅；**思故臺(tái)步行街純商業(yè)規(guī)劃。

　　（4）從配套設(shè)置上看，都配備有步梯和室外觀光扶梯；并且有室外走廊和連廊天橋做保障。

　　（5）從經(jīng)營業(yè)態(tài)上看，新鄉(xiāng)東方文化步行街業(yè)態(tài)經(jīng)營的品種和種類更全；而**思故臺(tái)步行街相對較單一。

　　（6）從客群上看，新鄉(xiāng)東方文化步行街主要是針對中檔或中高檔消費(fèi)者，而**思故臺(tái)步行街主要針對中檔或中低檔消費(fèi)者；新鄉(xiāng)東方文化步行街有一些大的品牌店的加入勢必將租金的水平拉高，投資者的投資回報(bào)將回更快！

　　（7）從配套的景觀上看，東方文化步行街在貫穿整條街區(qū)的中央設(shè)置了大量的歷史人文雕塑，給商業(yè)增添了許多的文化氛圍。配備有大量的休閑躺椅，更具特色的是在主街區(qū)有水系和噴泉貫穿。而**思故臺(tái)步行街就是簡單的街道，沒有任何的景觀配套。所以東方文化步行街從這方面看，也更具有觀光休閑功能，從吸引消費(fèi)者的角度看更勝一籌！

　　（8）從經(jīng)營狀況上看，一樓商鋪的經(jīng)營出租狀況都是很好，二樓普遍很差。（估計(jì)其他地方的商業(yè)街也是如此）所以二樓商鋪的何去何從很是個(gè)重要的問題，這也是步行街招商部門的難點(diǎn)和頭痛地方。那么二樓商鋪雖說售價(jià)很低，但是二樓的經(jīng)營出租狀況也有可能令投資者投入成本的收回都將是問題。那么我們作為代理銷售公司，后期經(jīng)營代理步行街的推廣銷售時(shí)，二樓商鋪銷售給誰？二樓商鋪的客戶在哪里？也將是一個(gè)嚴(yán)峻的問題。面對開發(fā)商的是在高額的土地出讓費(fèi)用下二樓還規(guī)劃不規(guī)劃商業(yè)也將是一個(gè)兩難的選擇！

　　六、綜述及相關(guān)建議

　　兩條步行街都已經(jīng)開發(fā)完畢，開發(fā)公司賺的盆滿缽滿；店鋪市場開始經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，也可以說是成功了。

　　商業(yè)的銷售和住宅的銷售相差甚遠(yuǎn)，住宅銷售完后期有一個(gè)物業(yè)的運(yùn)作就可以了，但是商業(yè)或者投資商業(yè)的客戶是以盈利為目的的。那么怎樣將一個(gè)商業(yè)作到真正是一個(gè)城市或區(qū)域的代表作、商業(yè)典范？除了和開發(fā)商投資商有很大的關(guān)系外，與我們代理銷售服務(wù)商也有著很大的關(guān)系。

　　一條品牌商業(yè)街的成功對投資者來說會(huì)誕生許多的百萬富翁，對于我們代理商來說對企業(yè)品牌的宣傳和塑造也起著重要的作用！

　　房地產(chǎn)界常說：賣住宅小學(xué)生就可以了，賣寫字樓中學(xué)生可以，但是做商業(yè)最少是大學(xué)生。做好商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜深?yuàn)W，變化莫測；做好商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)界形成品牌化的發(fā)展，不但對我同時(shí)也對公司提出了更高的要求；但是有一群有上進(jìn)心的人，想做點(diǎn)事的在一起；再高山也都將在我們的腳下！

篇2：公司市場調(diào)查員的職務(wù)分析

　　源自建筑資料 　　公司市場調(diào)查員的職務(wù)分析

　　崗位名稱：市場調(diào)查員;

　　直接上級：市場部經(jīng)理;

　　負(fù)責(zé)對象：市場調(diào)查;

　　工作目標(biāo)：負(fù)責(zé)市場開拓的調(diào)查研究工作;

　　權(quán)力與責(zé)任：

　　1.服從分配，聽從指揮，并嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和有關(guān)規(guī)定;

　　2.負(fù)責(zé)對市場開拓調(diào)查工作;

　　3.負(fù)責(zé)對產(chǎn)品市場銷售潛力的調(diào)查和分析;

　　4.負(fù)責(zé)對同業(yè)、客戶的調(diào)研工作;

　　5.負(fù)責(zé)對產(chǎn)品在廣告宣傳效果的調(diào)研分析;

　　6.負(fù)責(zé)為新增營銷點(diǎn)的環(huán)境、人口、布局等事項(xiàng)的調(diào)查;

　　7.負(fù)責(zé)為新增點(diǎn)做好前期調(diào)查研究工作;

　　8.對調(diào)查結(jié)果擇寫可行性分析報(bào)告;

　　9.協(xié)助做好營銷廣告策劃工作;

　　10.做好分析研究營銷策略工作;

　　11.對所承擔(dān)的工作全面負(fù)責(zé);

　　崗位要求：

　　1.具有大專以上文化程度;

　　2.有較強(qiáng)的工作責(zé)任感和事業(yè)心;

　　3.原則性強(qiáng)，能吃苦耐勞;

　　參加會(huì)議：

　　1.參加每周一次工作會(huì)議;

　　2.參加每月季度評比會(huì);

　　3.參加公司召開的年度職工大會(huì);