“大視野調(diào)查”通過對消費者長期跟蹤研究,試圖通過連續(xù)性的、深入地研究,從中挖掘出置業(yè)消費過程中,影響消費者做出最后決定的關(guān)鍵性因素,并結(jié)合消費者所具有的背景特征,描繪出置業(yè)消費市場的細分圖示。從20**年以來數(shù)次調(diào)研的綜合數(shù)據(jù)分析來看,有一些顯著的特點值得關(guān)注。
1.地理位置決定論需要進一步深入分析
消費者在置業(yè)消費過程中,排在前幾位的因素主要是:地理位置68%、總價格62.1%、戶型41.%7、社區(qū)環(huán)境39.8%、物業(yè)管理37.9%。其中,消費者對地理位置和總體價格的關(guān)注程度明顯高于對其他因素的關(guān)注。而這兩個因素中,總體價格的含義相對比較單純,地理位置因素從理解上要相對復(fù)雜得多,其最基本的含義涵蓋了樓盤項目周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境,以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的因素,同時也隱含了樓盤的單位價格和業(yè)主構(gòu)成等方面的因素。因此,“地理位置”這一因素是眾多因素的綜合表現(xiàn),是需要進一步進行深入探討,才能挖掘出更多的內(nèi)涵。
2.第三居所的置業(yè)消費體現(xiàn)了投資型特點
從消費者處于不同的置業(yè)階段看,處于第三置業(yè)階段的消費者對總體價格的關(guān)注比例在20%左右,并比平均數(shù)字低了近40個百分點,并且,該類消費者對社區(qū)環(huán)境的關(guān)注程度達到81%的水平,而對升值空間、地理位置、社區(qū)綠化率的關(guān)注程度都超過了40%。第三居所置業(yè)消費者在對其他因素的關(guān)注程度上體現(xiàn)出了其投資型置業(yè)的特點。
相比較而言,第一居所的置業(yè)消費者對關(guān)注因素的重視程度除了地理位置、總體價格、社區(qū)環(huán)境、和戶型等方面相對比較集中外,其他因素的關(guān)注程度比較分散。這與其處于第一次消費階段沒有更多的經(jīng)驗有一定關(guān)系。
通過以往的研究數(shù)據(jù)看,消費者的置業(yè)消費還更多的是為了解決自身居住問題,而隨著消費經(jīng)驗的增加以及居所使用目的的不同,相對于第一次置業(yè)消費,二次置業(yè)的消費者開始關(guān)注更多的因素,并且在地理位置、物業(yè)管理、戶型、綠化率、園林設(shè)計、發(fā)展商實力等關(guān)系到樓盤品質(zhì)方面的因素,投入了更多的心思。
3.多成員結(jié)構(gòu)家庭對戶型的關(guān)注程度明顯高于其他人群
如何在有限的空間里,讓家人住得更舒服,并保留一定的私密性是多成員家庭著重考慮的問題,相比成員數(shù)量比較少的家庭來講,入住成員在4人以上的家庭對戶型的考慮程度接近70%,超過成員數(shù)量少的家庭達30個百分點以上。
由于2-3人的結(jié)構(gòu)家庭對單位價格的承受能力更強一些,近40%以上的這部分人群能承受6000元/平米以上的樓盤,因此他們在地理位置、社區(qū)的園林設(shè)計、業(yè)主形態(tài)等軟性因素上的關(guān)注程度比其他人群明顯偏高。
對于單身的置業(yè)者而言,由于其意向購買的房屋屬于小戶型,因此,其更關(guān)注所購房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理,關(guān)注程度達到55.6%,屬于第一關(guān)注因素。地理位置、總體價格和物業(yè)管理是第二并列關(guān)注因素。由于是小戶型,面積大小的浮動對其與結(jié)構(gòu)之間的相互協(xié)調(diào)性產(chǎn)生了比較大的影響作用,因此單身置業(yè)消費者對面積的關(guān)注程度明顯高于其他消費者。
4.25歲以下人群對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他年齡段人群
25歲以下消費者比較集中地關(guān)注地理位置(84.6%)、總體價格(76.9%)、和戶型(53.8%)三個因素,并且對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他消費群體。
36-45歲的消費群體由于具有比較強的消費能力,這同樣表現(xiàn)在置業(yè)消費的關(guān)注因素上。他們在社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、容積率、園林設(shè)計、建筑風格等方面的關(guān)注程度明顯地高于其他消費群體。
46歲以上高年齡段的消費者對物業(yè)管理的關(guān)注程度高于其他年齡段;退休人群對物業(yè)管理、交通、總體價格比較關(guān)注,地理位置相對不重要。
5.高收入與高職務(wù)家庭對總價的關(guān)注程度在下降
消費者的職務(wù)高低決定了其消費能力的水平,單位高層的消費能力與其他職位上的人員之間拉開了比較大的差距,總體的投資預(yù)算相差50-60萬作左右,而單價大體相差1000元左右。高職位,尤其是單位的老總級別的人物對總體價格已經(jīng)不是很重視,而是在地理位置、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、綠化率等問題相對比較關(guān)注。
隨著家庭收入的增加,消費者對房屋總價的敏感性在減弱;而高收入的家庭消費者對社區(qū)環(huán)境、戶型、綠化等方面的軟性因素相對比較在意。
從上述數(shù)據(jù)結(jié)果的表面來看,從置業(yè)消費在消費者消費構(gòu)成中所處的地位和過程來看,得出置業(yè)消費屬于“理性消費”的結(jié)論似乎是不言而喻,同時從市場消費的理論來分析也可以得出這一結(jié)論。但是,消費者現(xiàn)實置業(yè)消費的大量案例的跟蹤研究卻發(fā)現(xiàn)“在置業(yè)消費中理性因素更多地存在于消費動機的產(chǎn)生和消費需求的描述當中,而在消費實現(xiàn)過程中感性成分體現(xiàn)出極大的影響”。“大視野調(diào)查”通過數(shù)十個案例的分析,認為出現(xiàn)這
一感性消費決策的原因主要是:1.置業(yè)消費過程復(fù)雜,所涉及的環(huán)節(jié)眾多,消費者不可能一目了然,消費者沒有精力和能力對所有的因素做出理性的判斷,感性因素將會必然存在,并且由于置業(yè)消費屬于巨額消費,這一感性的決策過程無法通過重復(fù)消費向完全理性消費轉(zhuǎn)化。
2.目前,中國整個房地產(chǎn)消費市場還不十分成熟,同時存在著很多不規(guī)范的地方,消費者沒有足夠的可供參考的依據(jù)來辨別優(yōu)劣、真?zhèn)?這種相對的盲目性帶來感性的成分。
3.期房和準現(xiàn)房的銷售方式,致使置業(yè)消費無法一手交錢,一手交貨,加重了感性決策的成分。
正是由于在決策過程中存在著一定的感性成分,消費者在置業(yè)過程中不僅會根據(jù)自身的經(jīng)濟、家庭、工作、喜好等實際狀況著重關(guān)注個別因素,還很容易受到外界一些因素,如:銷售人員的介紹、銷售現(xiàn)場的熱賣場景、促銷優(yōu)惠的誘惑等方面的影響。雖然置業(yè)消費過程存在著不少的感性成分,但從對消費者置業(yè)決策過程的研究看,仍存在著一定的規(guī)律性,如果發(fā)現(xiàn)消費者在決策過程的思維軌跡,對于開發(fā)商的對癥下藥將會起到事半功倍的效果。
因此對影響因素的辨別、研究和考量是判斷消費決策的重要手段和方法,“大視野調(diào)查”在此領(lǐng)域進行了初步探索,總結(jié)了一些實踐經(jīng)驗,同時也發(fā)現(xiàn)了許多存在的問題。
1.現(xiàn)有的對關(guān)注因素的一般測試方法:
開發(fā)商對消費者在置業(yè)消費過程中到底關(guān)心什么因素非常關(guān)心,但一直以來,在此方面的研究都相對比較表面化。現(xiàn)有的對關(guān)注因素的測試方式主要有兩種方式:
2.關(guān)注因素重要程度打分:
研究人員一般會將消費者在置業(yè)消費過程中所要考慮的因素羅列出來,并留有“其他”項,以防止由于經(jīng)驗或考慮不足等方面的原因而造成備選因素的遺漏。通過“1-5的5級量表”或“1-7的7級量表”或其他量表形式,讓被訪者對其所關(guān)注的因素進行重要程度打分。研究人員一般會通過最終某一因素的平均得分來判斷該因素的受關(guān)注程度。
3.關(guān)注因素重要程度排序:
比較簡單的做法是,讓消費者把其在置業(yè)消費過程中所關(guān)注的因素按照其認為的關(guān)注程度按照一定的順序進行排序。研究人員在進行數(shù)據(jù)處理時,會根據(jù)因素在排序結(jié)果中所處的位置,賦予該因素一定的權(quán)重,最終計算出該因素受關(guān)注程度的得分,以判斷不同因素的受關(guān)注程度水平。
上述的兩種方法比較常用,但不同的研究公司在進行數(shù)據(jù)處理時,會根據(jù)該公司對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗以及數(shù)據(jù)分析的水平進行不同形式的處理,并且不同分析所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果會根據(jù)不同研究人員的水平以及行業(yè)經(jīng)驗做出不同的解釋。但總體來說,大家對數(shù)據(jù)結(jié)果的描述沒有太多的不同,顯示研究質(zhì)量的途徑往往在于“對結(jié)果的解釋技巧方面”,但對數(shù)據(jù)挖掘深度和對數(shù)據(jù)表現(xiàn)所蘊涵原因分析方面卻乏善可陳。
4.現(xiàn)有對關(guān)注因素測試方法存在的問題
上述的測試方法雖然比較常用,但經(jīng)過仔細的推敲,“大視野調(diào)查”的研究人員發(fā)現(xiàn),其中存在著很多沒有解決的問題,而這些未解決的問題將會導(dǎo)致所得到的數(shù)據(jù)的價值大大折扣。
5.缺乏對各因素之間相互作用的考慮
置業(yè)消費對于消費者而言是非常重要的,有可能在人的一生中只能消費一次。因此,消費者在消費過程中會對不同的樓盤進行反復(fù)對比,并結(jié)合自身的生活現(xiàn)狀以及事業(yè)的發(fā)展階段,才會最終做出決策。這一選擇過程一般會是比較漫長的,而且需要權(quán)衡各方面的因素。不同影響因素的此消彼長對于真正了解消費者的心理,從而制定相應(yīng)的宣傳和銷售策略具有非常重大的作用。但以上的測試方法基本上沒有體現(xiàn)出消費者在置業(yè)消費過程中復(fù)雜的、矛盾的、反復(fù)權(quán)衡的心理。
6.測試指標存在界定不明、層次不清的問題
目前所測試的指標并不是處于同一層面水平,同時彼此之間存在有交叉的現(xiàn)象,放在一起測試或分析,將會人為地擴大某一因素的被關(guān)注程度,并且在實際的數(shù)據(jù)使用過程中也會存在很難解釋的問題。例如我們前文所談到的地理位置指標的制定存在著內(nèi)涵過于豐富的問題,需要進行進一步的細化測試。
測試指標內(nèi)涵存在不清晰的問題。我們曾經(jīng)在其他的文章中提到,消費者在置業(yè)消費過程中存在不少的認識盲區(qū),對很多問題的理解也不盡相同。在研究人員與消費者的溝通過程中發(fā)現(xiàn),一般消費者對容積率沒有概念;不同消費者對配套設(shè)施的內(nèi)涵存在著不同的理解;對社區(qū)規(guī)模大小的界定存在差異等問題。因此,如果在消費者對指標概念不了解的情況下進行測試。可想而知,結(jié)果的可參考價值會產(chǎn)生多大的偏差。
“大視野調(diào)查”通過長期對房地產(chǎn)行業(yè)的研究,對指標測試過程中所存在的以上問題在研究過程中進行了必要的修正和調(diào)整,建立了比較有效的測試指標體系,在對消費者置業(yè)過程中影響因素進行有
效測試的同時,為實現(xiàn)市場細分提供了客觀而詳實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。“大視野調(diào)查”目前正不斷致力于在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的深入研究,希望有針對性在開發(fā)出具有房地產(chǎn)特色的研究方法和研究模型。篇2：房地產(chǎn)價格影響因素
房地產(chǎn)價格水平,是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果,或者說,是這些因素交互影響匯聚而成的。
要把握影響房地產(chǎn)價格的因素,首先應(yīng)在觀念上有下面四點認識:
各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的:有的因素降低房地產(chǎn)的價格的,有的因素則提高房地產(chǎn)的價格
各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的:有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大(即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大),有的因素則影響較小。但是,隨著時期的不同,地區(qū)的不同,或者房地產(chǎn)的類型不同,那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素,甚至沒有影響;相反,那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的:有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的,即隨著這種因素的變化而提高(或降低)房地產(chǎn)的價格;有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高(或降低)房地產(chǎn)的價格,但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低(或提高)房地產(chǎn)的價格;有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格,但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格,其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何,是由這兩方面的合理決定的。
某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的,但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的,雖然可以感覺到,但難以用數(shù)學公式表達出來。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響,主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。所以說,房地產(chǎn)估價必須借助科學的估價方法,但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ),計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。
影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜,通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見,現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類:供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。此處值得一提的是,許多影響因素之間并不是完全獨立的,但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的,雖然實際生活中不可能不變。
一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素,要么通過影響供給,要么通過影響需求來影響價格。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定,與需求成正相關(guān),與供給成負相關(guān)。供給一定,需求增加,則價格上升;需求減少,則價格下跌。需求一定,供給增加,則價格下跌;供給減少,則價格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型:
A全國房地產(chǎn)總的供求狀況
B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況
D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性,決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的,主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度,要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件
房地產(chǎn)自身條件的好壞,直接關(guān)系到其價格高低。所謂自身條件,是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。www.dewk.cn這些因素分別如下:
1、位置
各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響,因此,房地產(chǎn)坐落的位置不同,價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地,其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。
房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便,以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然,環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良,居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。"一步差千金"對于商業(yè)來講永遠是個真理,但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說,要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸,便利于廢料處理及動力的取得,其價格必有趨高的傾向。
房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念,但實際上并不是一個簡單的幾何概念,而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變,但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動,這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改,交通建設(shè)或改道,也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時,則價格回上升;相反,則價格會下跌。
2、地質(zhì)
不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求,不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大,有利于建筑使用。在城市土地中,尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下,地質(zhì)條件對地價的影響較大。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān);地質(zhì)條件好,地價就高;反之,地址條件差,地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系,特別是與相鄰道路的高低關(guān)系,如,是高于或低于路面。一般來說,土地平坦,地價較高;土地高低不平,地價較低;在其他條件相同時,地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地,由于面積大小不等,價格會有高低差異。一般來說,凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地,價格較低。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說,在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高,而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。例如,某地方市場若普遍接受高層樓房,則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值,因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反,如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài),則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格,差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規(guī)則,對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用,價格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后,利用價值提高,地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關(guān):土地形狀規(guī)則,地價就高;土地形狀不規(guī)則,地價就低。
6、日照
日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有下列特征:一方面與日照成正相關(guān);另一方面與日照成負相關(guān)。一般來說,受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格(尤其是住宅),必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下,風力越大或時常出現(xiàn)風災(zāi)的地方,房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較明顯,在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高,在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏,均不利于生產(chǎn)和生活,因此會降低房地產(chǎn)價格。把降水量與地勢結(jié)合起來看,其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。地勢雖然低洼,但若降水量不大,則不易積水,從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大,但在地下水位高的地區(qū)例外;反之,降水量大,地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。
9、天然周期性災(zāi)害
凡是天然周期性災(zāi)害的地帶,土地利用價值必然很低,甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程,不再受周期性災(zāi)害的影響,其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故,可以獲得特別的條件,如風景、水路交通,從而這類土地的價格要高于其他土地。
10、建筑物外觀
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11、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等
三、環(huán)境因素
影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素,是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有:
1、聲覺環(huán)境
噪聲大的地方,房地產(chǎn)價格必然低下。噪聲小,安靜的地方,房地產(chǎn)價格通常較高。
2、大氣環(huán)境
房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等,對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。
3、水文環(huán)境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何,對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響
4、視覺環(huán)境
房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂,建筑物之間是否協(xié)調(diào),公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目,這些對房地產(chǎn)價格都有影響
5、衛(wèi)生環(huán)境
清潔衛(wèi)生情況如何,對房地產(chǎn)價格也有影響
四、人口因素
房地產(chǎn)的需求主體是人,人的數(shù)量、素質(zhì)如何,對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響,具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。
1、人口數(shù)量
房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國而言如此,一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市,隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大,從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。人口高密度地區(qū),一般而言,房地產(chǎn)求多于供,供給相對匱乏,因而價格趨高。
2、人口素質(zhì)
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步,公共設(shè)施必然日益完善和普遍,對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低,組成復(fù)雜,秩序欠佳,人們多不愿在此居住,房地產(chǎn)價格必然低落。
3、家庭規(guī)模
是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化,即使總數(shù)不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住宅數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。一般而言,隨著家庭規(guī)模小型化,即家庭平均人口數(shù)的下降,房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。
五、經(jīng)濟因素
影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有:經(jīng)濟發(fā)展狀況,儲蓄,消費,投資水平,財政收支以及金融狀況,物價(特別是建筑材料價格),建筑人工費,利息率,居民收入,房地產(chǎn)投資。
1、經(jīng)濟發(fā)展
經(jīng)濟發(fā)展,預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍,對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加,引起房地產(chǎn)價格上漲,尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價普遍波動,房地產(chǎn)價格也將隨之變動;如果其他條件不變,則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比,而兩者的動向也應(yīng)一致。
就單獨一宗房地產(chǎn)而言,物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動,如建筑材料價格上漲,引起建筑物建造成本增加,從而推動房地產(chǎn)價格上漲。
從一段較長時期來看,房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高,從而促使對房地產(chǎn)的需求增多,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,對居住房地產(chǎn)的需求增加,促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加,是高收入水平者的收入增加,對房地產(chǎn)價格的影響不大,不過,如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資(尤其是投機),則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。
六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況,是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度,不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說,政治不安定,意味著社會動蕩,影響人們投資、置業(yè)的信心,造成房地產(chǎn)價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度,是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū),如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障,因此造成房地產(chǎn)價格低落。
3、房地產(chǎn)投機
房地產(chǎn)投機,簡言之就是投準時機,利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,通過在不同時期買賣房地產(chǎn),從價差中獲取利潤的行為。
一般來說,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況:
引起房地產(chǎn)價格上漲;
引起房地產(chǎn)價格下跌;
起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時,那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購,造成一種虛假需求,無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當情況相反時,那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn),則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當房地產(chǎn)價格低落時,懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn),以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出,這樣,就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候,投機者購置房地產(chǎn),造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn),增加房地產(chǎn)供給,從而平抑房地產(chǎn)價格。
4、 城市化
一般來說,城市化意味著人口向城市地區(qū)集中,造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加,帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。
七、行政因素
影響房地產(chǎn)價格的行政因素,是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如,在中國傳統(tǒng)的土地制度下,嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣,對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制,必然造成房地產(chǎn)價格低落。
3、房地產(chǎn)價格政策
房地產(chǎn)價格政策,有兩類:一類是高價格政策;一類是低價格政策。所謂高價格政策,一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管,或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格;低價格政策,一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此,高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲,低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經(jīng)濟特區(qū),實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施,往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。
5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃
這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。
具體表現(xiàn)為下列兩個方面:(1)就某一塊土地而言,它會降低地價。(2)從總體上看,由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用,因此有提高地價的作用。
直接或間接地對房地產(chǎn)課稅,實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益,因而造成房地產(chǎn)價格低落。
7、交通管制
某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利,但實際上并不便利,這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價格,但對另一些房地產(chǎn)來講,實行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行,可以減少噪聲和行人行走的不安全感,因此會提高房地產(chǎn)的價格。
八、心理因素
心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個:(1)購買或出售心態(tài);(2)欣賞趣味(個人偏好);(3)時尚風氣;(4)接近名家住宅心理;(5)講究門牌號碼,樓層數(shù)字或土地號數(shù);(6)講究風水;(7)價值觀的變化。
九、國際因素
國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何,對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個
1、經(jīng)濟狀況發(fā)展良好,一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發(fā)生戰(zhàn)爭,則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落,而那些受到戰(zhàn)爭威
脅或影響的地區(qū),其房地產(chǎn)價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發(fā)生政治對立,則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、
終止往來等,這些一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭,競爭激烈時,房地產(chǎn)價格一般較低落。
十、其它因素
影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外,還有一些。如:有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要,使得他只求得到房地產(chǎn),從而抬高價格等。
篇3：購房影響因素深入探討
“大視野調(diào)查”通過對消費者長期跟蹤研究,試圖通過連續(xù)性的、深入地研究,從中挖掘出置業(yè)消費過程中,影響消費者做出最后決定的關(guān)鍵性因素,并結(jié)合消費者所具有的背景特征,描繪出置業(yè)消費市場的細分圖示。從20**年以來數(shù)次調(diào)研的綜合數(shù)據(jù)分析來看,有一些顯著的特點值得關(guān)注。
1.地理位置決定論需要進一步深入分析
消費者在置業(yè)消費過程中,排在前幾位的因素主要是:地理位置68%、總價格62.1%、戶型41.%7、社區(qū)環(huán)境39.8%、物業(yè)管理37.9%。其中,消費者對地理位置和總體價格的關(guān)注程度明顯高于對其他因素的關(guān)注。而這兩個因素中,總體價格的含義相對比較單純,地理位置因素從理解上要相對復(fù)雜得多,其最基本的含義涵蓋了樓盤項目周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境,以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的因素,同時也隱含了樓盤的單位價格和業(yè)主構(gòu)成等方面的因素。因此,“地理位置”這一因素是眾多因素的綜合表現(xiàn),是需要進一步進行深入探討,才能挖掘出更多的內(nèi)涵。
2.第三居所的置業(yè)消費體現(xiàn)了投資型特點
從消費者處于不同的置業(yè)階段看,處于第三置業(yè)階段的消費者對總體價格的關(guān)注比例在20%左右,并比平均數(shù)字低了近40個百分點,并且,該類消費者對社區(qū)環(huán)境的關(guān)注程度達到81%的水平,而對升值空間、地理位置、社區(qū)綠化率的關(guān)注程度都超過了40%。第三居所置業(yè)消費者在對其他因素的關(guān)注程度上體現(xiàn)出了其投資型置業(yè)的特點。
相比較而言,第一居所的置業(yè)消費者對關(guān)注因素的重視程度除了地理位置、總體價格、社區(qū)環(huán)境、和戶型等方面相對比較集中外,其他因素的關(guān)注程度比較分散。這與其處于第一次消費階段沒有更多的經(jīng)驗有一定關(guān)系。
通過以往的研究數(shù)據(jù)看,消費者的置業(yè)消費還更多的是為了解決自身居住問題,而隨著消費經(jīng)驗的增加以及居所使用目的的不同,相對于第一次置業(yè)消費,二次置業(yè)的消費者開始關(guān)注更多的因素,并且在地理位置、物業(yè)管理、戶型、綠化率、園林設(shè)計、發(fā)展商實力等關(guān)系到樓盤品質(zhì)方面的因素,投入了更多的心思。
3.多成員結(jié)構(gòu)家庭對戶型的關(guān)注程度明顯高于其他人群
如何在有限的空間里,讓家人住得更舒服,并保留一定的私密性是多成員家庭著重考慮的問題,相比成員數(shù)量比較少的家庭來講,入住成員在4人以上的家庭對戶型的考慮程度接近70%,超過成員數(shù)量少的家庭達30個百分點以上。
由于2-3人的結(jié)構(gòu)家庭對單位價格的承受能力更強一些,近40%以上的這部分人群能承受6000元/平米以上的樓盤,因此他們在地理位置、社區(qū)的園林設(shè)計、業(yè)主形態(tài)等軟性因素上的關(guān)注程度比其他人群明顯偏高。
對于單身的置業(yè)者而言,由于其意向購買的房屋屬于小戶型,因此,其更關(guān)注所購房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理,關(guān)注程度達到55.6%,屬于第一關(guān)注因素。地理位置、總體價格和物業(yè)管理是第二并列關(guān)注因素。由于是小戶型,面積大小的浮動對其與結(jié)構(gòu)之間的相互協(xié)調(diào)性產(chǎn)生了比較大的影響作用,因此單身置業(yè)消費者對面積的關(guān)注程度明顯高于其他消費者。
4.25歲以下人群對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他年齡段人群
25歲以下消費者比較集中地關(guān)注地理位置(84.6%)、總體價格(76.9%)、和戶型(53.8%)三個因素,并且對總體價格的關(guān)注程度明顯高于其他消費群體。
36-45歲的消費群體由于具有比較強的消費能力,這同樣表現(xiàn)在置業(yè)消費的關(guān)注因素上。他們在社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、容積率、園林設(shè)計、建筑風格等方面的關(guān)注程度明顯地高于其他消費群體。
46歲以上高年齡段的消費者對物業(yè)管理的關(guān)注程度高于其他年齡段;退休人群對物業(yè)管理、交通、總體價格比較關(guān)注,地理位置相對不重要。
5.高收入與高職務(wù)家庭對總價的關(guān)注程度在下降
消費者的職務(wù)高低決定了其消費能力的水平,單位高層的消費能力與其他職位上的人員之間拉開了比較大的差距,總體的投資預(yù)算相差50-60萬作左右,而單價大體相差1000元左右。高職位,尤其是單位的老總級別的人物對總體價格已經(jīng)不是很重視,而是在地理位置、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、綠化率等問題相對比較關(guān)注。
隨著家庭收入的增加,消費者對房屋總價的敏感性在減弱;而高收入的家庭消費者對社區(qū)環(huán)境、戶型、綠化等方面的軟性因素相對比較在意。
從上述數(shù)據(jù)結(jié)果的表面來看,從置業(yè)消費在消費者消費構(gòu)成中所處的地位和過程來看,得出置業(yè)消費屬于“理性消費”的結(jié)論似乎是不言而喻,同時從市場消費的理論來分析也可以得出這一結(jié)論。但是,消費者現(xiàn)實置業(yè)消費的大量案例的跟蹤研究卻發(fā)現(xiàn)“在置業(yè)消費中理性因素更多地存在于消費動機的產(chǎn)生和消費需求的描述當中,而在消費實現(xiàn)過程中感性成分體現(xiàn)出極大的影響”。“大視野調(diào)查”通過數(shù)十個案例的分析,認為出現(xiàn)這
一感性消費決策的原因主要是:1.置業(yè)消費過程復(fù)雜,所涉及的環(huán)節(jié)眾多,消費者不可能一目了然,消費者沒有精力和能力對所有的因素做出理性的判斷,感性因素將會必然存在,并且由于置業(yè)消費屬于巨額消費,這一感性的決策過程無法通過重復(fù)消費向完全理性消費轉(zhuǎn)化。
2.目前,中國整個房地產(chǎn)消費市場還不十分成熟,同時存在著很多不規(guī)范的地方,消費者沒有足夠的可供參考的依據(jù)來辨別優(yōu)劣、真?zhèn)?這種相對的盲目性帶來感性的成分。
3.期房和準現(xiàn)房的銷售方式,致使置業(yè)消費無法一手交錢,一手交貨,加重了感性決策的成分。
正是由于在決策過程中存在著一定的感性成分,消費者在置業(yè)過程中不僅會根據(jù)自身的經(jīng)濟、家庭、工作、喜好等實際狀況著重關(guān)注個別因素,還很容易受到外界一些因素,如:銷售人員的介紹、銷售現(xiàn)場的熱賣場景、促銷優(yōu)惠的誘惑等方面的影響。雖然置業(yè)消費過程存在著不少的感性成分,但從對消費者置業(yè)決策過程的研究看,仍存在著一定的規(guī)律性,如果發(fā)現(xiàn)消費者在決策過程的思維軌跡,對于開發(fā)商的對癥下藥將會起到事半功倍的效果。
因此對影響因素的辨別、研究和考量是判斷消費決策的重要手段和方法,“大視野調(diào)查”在此領(lǐng)域進行了初步探索,總結(jié)了一些實踐經(jīng)驗,同時也發(fā)現(xiàn)了許多存在的問題。
1.現(xiàn)有的對關(guān)注因素的一般測試方法:
開發(fā)商對消費者在置業(yè)消費過程中到底關(guān)心什么因素非常關(guān)心,但一直以來,在此方面的研究都相對比較表面化。現(xiàn)有的對關(guān)注因素的測試方式主要有兩種方式:
2.關(guān)注因素重要程度打分:
研究人員一般會將消費者在置業(yè)消費過程中所要考慮的因素羅列出來,并留有“其他”項,以防止由于經(jīng)驗或考慮不足等方面的原因而造成備選因素的遺漏。通過“1-5的5級量表”或“1-7的7級量表”或其他量表形式,讓被訪者對其所關(guān)注的因素進行重要程度打分。研究人員一般會通過最終某一因素的平均得分來判斷該因素的受關(guān)注程度。
3.關(guān)注因素重要程度排序:
比較簡單的做法是,讓消費者把其在置業(yè)消費過程中所關(guān)注的因素按照其認為的關(guān)注程度按照一定的順序進行排序。研究人員在進行數(shù)據(jù)處理時,會根據(jù)因素在排序結(jié)果中所處的位置,賦予該因素一定的權(quán)重,最終計算出該因素受關(guān)注程度的得分,以判斷不同因素的受關(guān)注程度水平。
上述的兩種方法比較常用,但不同的研究公司在進行數(shù)據(jù)處理時,會根據(jù)該公司對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗以及數(shù)據(jù)分析的水平進行不同形式的處理,并且不同分析所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果會根據(jù)不同研究人員的水平以及行業(yè)經(jīng)驗做出不同的解釋。但總體來說,大家對數(shù)據(jù)結(jié)果的描述沒有太多的不同,顯示研究質(zhì)量的途徑往往在于“對結(jié)果的解釋技巧方面”,但對數(shù)據(jù)挖掘深度和對數(shù)據(jù)表現(xiàn)所蘊涵原因分析方面卻乏善可陳。
4.現(xiàn)有對關(guān)注因素測試方法存在的問題
上述的測試方法雖然比較常用,但經(jīng)過仔細的推敲,“大視野調(diào)查”的研究人員發(fā)現(xiàn),其中存在著很多沒有解決的問題,而這些未解決的問題將會導(dǎo)致所得到的數(shù)據(jù)的價值大大折扣。
5.缺乏對各因素之間相互作用的考慮
置業(yè)消費對于消費者而言是非常重要的,有可能在人的一生中只能消費一次。因此,消費者在消費過程中會對不同的樓盤進行反復(fù)對比,并結(jié)合自身的生活現(xiàn)狀以及事業(yè)的發(fā)展階段,才會最終做出決策。這一選擇過程一般會是比較漫長的,而且需要權(quán)衡各方面的因素。不同影響因素的此消彼長對于真正了解消費者的心理,從而制定相應(yīng)的宣傳和銷售策略具有非常重大的作用。但以上的測試方法基本上沒有體現(xiàn)出消費者在置業(yè)消費過程中復(fù)雜的、矛盾的、反復(fù)權(quán)衡的心理。
6.測試指標存在界定不明、層次不清的問題
目前所測試的指標并不是處于同一層面水平,同時彼此之間存在有交叉的現(xiàn)象,放在一起測試或分析,將會人為地擴大某一因素的被關(guān)注程度,并且在實際的數(shù)據(jù)使用過程中也會存在很難解釋的問題。例如我們前文所談到的地理位置指標的制定存在著內(nèi)涵過于豐富的問題,需要進行進一步的細化測試。
測試指標內(nèi)涵存在不清晰的問題。我們曾經(jīng)在其他的文章中提到,消費者在置業(yè)消費過程中存在不少的認識盲區(qū),對很多問題的理解也不盡相同。在研究人員與消費者的溝通過程中發(fā)現(xiàn),一般消費者對容積率沒有概念;不同消費者對配套設(shè)施的內(nèi)涵存在著不同的理解;對社區(qū)規(guī)模大小的界定存在差異等問題。因此,如果在消費者對指標概念不了解的情況下進行測試。可想而知,結(jié)果的可參考價值會產(chǎn)生多大的偏差。
“大視野調(diào)查”通過長期對房地產(chǎn)行業(yè)的研究,對指標測試過程中所存在的以上問題在研究過程中進行了必要的修正和調(diào)整,建立了比較有效的測試指標體系,在對消費者置業(yè)過程中影響因素進行有
效測試的同時,為實現(xiàn)市場細分提供了客觀而詳實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。“大視野調(diào)查”目前正不斷致力于在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的深入研究,希望有針對性在開發(fā)出具有房地產(chǎn)特色的研究方法和研究模型。