一、南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析
整個(gè)南京市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多分布于新街口、山西路、鼓樓以及中華路、白下路四個(gè)地區(qū)。其中有純寫(xiě)字樓、商住樓以及部分賓館中的商務(wù)用房。
據(jù)有關(guān)資料顯示,在近年來(lái)南京上市的辦公樓面積較大,寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。以南京市寫(xiě)字樓處于買(mǎi)方市場(chǎng),各家開(kāi)發(fā)商注定要為了爭(zhēng)取有限的客源而展開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
南京辦公寫(xiě)字樓一覽簡(jiǎn)表:
1 金輪大廈 11 蘇寧環(huán)球大廈 84 金鑾大廈
6 天安國(guó)際商場(chǎng) 12 現(xiàn)代城堡 22 金山大廈
7 黃浦廣場(chǎng) 13 天時(shí)商業(yè)中心 23 新立基大廈
8 投資大廈 14 南京國(guó)際金融中心24 和平大廈
9 長(zhǎng)發(fā)信息大廈 49 民族大廈 25 中信大廈
16 新華大廈 46 長(zhǎng)樂(lè)大廈 48 金鷹漢中新城
36 星漢大廈 17 益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng) 27 隆盛金融廣場(chǎng)
38 東正大廈 87 南京國(guó)際貿(mào)易中心61 長(zhǎng)江貿(mào)易大廈
33 中南大廈 40 華榮大廈 62 佳匯大廈
34 長(zhǎng)城大廈 41 金鵬大廈 79 蘇寧大廈
67 天安商廈 42 南京振興國(guó)際大廈80 弘業(yè)大廈
85 洪武大廈 44 永豐國(guó)際商業(yè)大廈81 華泰大廈
19 文云大廈 69 華富大廈 59 富升大廈
20 天環(huán)大廈 53 華威大廈 77 東宇大廈
50 東沛大廈 55 金鷹國(guó)際商城 78 新澳國(guó)際商務(wù)中心
51 陽(yáng)光大廈 58 蘇發(fā)大廈
此外,根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查,我們將南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的情況闡述如下:
一)、辦公用房市場(chǎng)需求概況
目前,對(duì)現(xiàn)有辦公用房不滿意的比例較高,十分滿意的僅占4.6%,比較滿意的占49.8%,比較不滿意的占32.7%,十分不滿意的占3.2%,因此,對(duì)現(xiàn)有辦公用房不滿意的共占35.9%。通過(guò)進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn),對(duì)目前租用的辦公用房不滿意是促成其購(gòu)買(mǎi)需求的原因之一,從這個(gè)角度考慮,南京商用樓的市場(chǎng)潛力是比較大的。
本次調(diào)查租用辦公房的公司為258個(gè),其中3年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)打算的為107個(gè),比例為39%;已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)辦公房的公司為112個(gè),3年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)打算的為4個(gè),比例為3%。因此綜合來(lái)看,3年內(nèi)南京市有購(gòu)買(mǎi)辦公用房意向的公司比例為29%。這是一個(gè)極具誘惑力的數(shù)字。公司決定購(gòu)買(mǎi)辦公房的原因較多,除了上述原因外,主要的還有公司發(fā)展的需要。通過(guò)定性的分析可以看出,發(fā)展的需要一是對(duì)辦公空間的需求,一是發(fā)展后具有一定的實(shí)力,從利益上考慮,決定購(gòu)買(mǎi)辦公房。從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)考慮,這應(yīng)該成為未來(lái)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)。
二)、購(gòu)買(mǎi)需求分析
1)、首選辦公地點(diǎn)的分布從首選地點(diǎn)的分布來(lái)看,在無(wú)提示的狀態(tài)下,選擇新街口的比例最高,達(dá)32.7%;珠江路、山西路緊隨其后,其選擇比例分別為19.2%和18.5%;然后是鼓樓,比例為12.8%。其他對(duì)辦公地點(diǎn)的選擇則比較分散。
2)、辦公樓類(lèi)型的選擇從對(duì)辦公樓功能的選擇上,可以明顯看出,選擇商住的比例明顯高于純寫(xiě)字樓。也就是說(shuō),選擇辦公室內(nèi)有衛(wèi)生間的公司為目前市場(chǎng)上的主流需求。對(duì)廚房的選擇,重要性一般。
同時(shí)要求有衛(wèi)生間的業(yè)主,認(rèn)為將兼顧住和不兼顧的比例平分秋色。在我們的交叉統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn),選擇兼顧住的群體中,需要廚房與不需要廚房的比例為51∶40,而不兼顧生活起居的群體中,需要廚房與不需要廚房的比例為21∶77。3.對(duì)辦公面積的需求從面積的需求上看,建筑面積在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小戶型需求量所占比例為14%。因此,小戶型是將來(lái)設(shè)計(jì)中不可或缺的,并應(yīng)該是主力戶型。從定性的研究中得知,業(yè)主對(duì)戶型的內(nèi)部需求以開(kāi)間為主,同時(shí)要求具備作為辦公的間隔,主要以隔出兩個(gè)房間為主。
三)、對(duì)辦公用房的心理價(jià)位
在對(duì)價(jià)格的選擇上,低價(jià)位總是受歡迎的。價(jià)格的選擇不僅與公司本身的實(shí)力極度相關(guān),而且和寫(xiě)字樓所在的地點(diǎn),寫(xiě)字樓的檔次、配套設(shè)施、物業(yè)管理等等因素密切關(guān)聯(lián),因此,如果離開(kāi)具體的樓盤(pán)來(lái)談價(jià)格,其意義不大。從一般意義上而言,心理價(jià)位在5000元以下和5000-6999元之間的比例最大,并且隨著價(jià)格的提高,其比例依次遞減。有一點(diǎn)顯而易見(jiàn),價(jià)格直接關(guān)系到業(yè)主付出資金,由于中小公司的資金一般不會(huì)太充裕,因此,從各方面節(jié)約成本,從而相對(duì)降低價(jià)格,對(duì)銷(xiāo)售來(lái)講肯定是一種最有力的促進(jìn)。
四)、對(duì)付款方式的選擇
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在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限為6年以上,特別是6-10年和11-15年,其比例分別為36.6%和24.1%。2.首付款和月付款對(duì)于首付款的選擇,因?yàn)楣镜膶?shí)力不同、資金的充裕程度有異,使得首付款和月付款的分布都比較分散,但是我們還是能夠發(fā)現(xiàn),首付款價(jià)位在10萬(wàn)元、20萬(wàn)元左右最為集中,月付款為3000元、5000元、10000元所占比例最高。
通過(guò)進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn),愿意承擔(dān)的月付款與現(xiàn)在租用辦公房的月費(fèi)用總額兩者顯著相關(guān)。租用的費(fèi)用集中在3000-5000元之間(比例為28.3%),而選擇月付款價(jià)位在此區(qū)間的比例高達(dá)44%。
五)、對(duì)車(chē)位的要求
目前南京市中小公司擁有汽車(chē)的比例為37%,但是無(wú)論是否有車(chē),業(yè)主都對(duì)車(chē)位提出了較高的要求。近90%的業(yè)主需要車(chē)位,其中,需要一個(gè)車(chē)位的占57%,需要兩個(gè)車(chē)位的占21%,需要三個(gè)以上車(chē)位的約占10%。在租用還是購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的問(wèn)題上,由于成本、費(fèi)用等原因,選擇購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的比例還是小于選擇租用車(chē)位的比例,租用的占35.4%,購(gòu)買(mǎi)的占64.6%,有29個(gè)百分點(diǎn)的差距。購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的價(jià)格比較分散,但在5萬(wàn)元以下的很集中,原因在于選擇5萬(wàn)元以下的公司中有一部分不清楚目前車(chē)位的價(jià)格行情,但同時(shí)也反映了對(duì)車(chē)位的需求和心理價(jià)位。租用車(chē)位的價(jià)格則更為分散。
另外,定性研究表明,一些業(yè)主認(rèn)為車(chē)位投資的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫(xiě)字樓本身的投資價(jià)值,具有巨大的升值潛力。
六)、購(gòu)房的其他需求
1)、對(duì)電梯的需求電梯是許多業(yè)主置業(yè)時(shí)關(guān)注和頭疼的問(wèn)題,因此,電梯的好壞、夠用與否,成為影響銷(xiāo)售的一個(gè)因素。從定量調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,4部或者6部電梯可以滿足需求,但這些還要結(jié)合電梯的質(zhì)量、高速與否,來(lái)確定數(shù)量。而貨梯只需1部至2部即可。
2)、對(duì)配套的要求調(diào)查表明,智能化IC卡、安全監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶的INTERNET系統(tǒng)都成為智能化辦公樓不可缺少的標(biāo)準(zhǔn)配置。被調(diào)查者中,認(rèn)為非常需要和比較需要IC卡、安全監(jiān)控系統(tǒng)以及寬帶INTERNET系統(tǒng)的比例分別為75.4%、91.8%和92.1%。3.關(guān)于物業(yè)管理物業(yè)管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都十分關(guān)心的問(wèn)題。物業(yè)管理是要業(yè)主出錢(qián),因此首先應(yīng)該由業(yè)主來(lái)選擇物業(yè)管理公司。
調(diào)查表明,業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的價(jià)格接受度較分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
南京市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)雖然不如商品住宅市場(chǎng)那樣熱鬧,但也越來(lái)越受到人們的關(guān)注。在一些寫(xiě)字樓高枕無(wú)憂的同時(shí),有一些寫(xiě)字樓正使出渾身解數(shù),通過(guò)各種手段來(lái)提高其銷(xiāo)售率和出租率;另有一些寫(xiě)字樓則開(kāi)工不久或尚未竣工,也正鉚足了勁爭(zhēng)奪購(gòu)房者。在寫(xiě)字樓供應(yīng)如此充裕的情況下,南京市寫(xiě)字樓的需求狀況究竟如何呢?
二、河西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前狀況簡(jiǎn)析(含寫(xiě)字樓建設(shè)現(xiàn)狀)
河西新區(qū)以12條主干道、24條支路和地鐵一號(hào)線為主,初步構(gòu)成東西便捷、南北暢通、內(nèi)外銜接、江城一體的立體化交通體系;建成功能完備的奧體中心場(chǎng)館以及體育公園、運(yùn)動(dòng)員村;以10余棟160萬(wàn)平方米的標(biāo)志性建筑為主體,河西CBD雛形顯現(xiàn);以?shī)W體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園、萬(wàn)科項(xiàng)目為代表,建成160萬(wàn)-180萬(wàn)平方米配套設(shè)施完善、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化中高檔居住區(qū);同步建成圖書(shū)館、藝術(shù)館、教育、醫(yī)療、文化、鄰里中心等公益設(shè)施;凸現(xiàn)特色濱江風(fēng)光帶,以濱江大道及濱江生態(tài)公園、商務(wù)中心綠軸、主題廣場(chǎng)和主干道兩側(cè)風(fēng)景等展示“綠色河西”;北部鼓樓新加坡科技園和東南部建鄴新城科技園初具規(guī)模,奠定新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ);高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)大型餐飲城、娛樂(lè)城、“shopping mall”、高爾夫練習(xí)場(chǎng),形成人氣漸旺的新區(qū)服務(wù)業(yè);建成面貌一新的北部整合區(qū);完成南部征地拆遷,為15平方公里南部地區(qū)的全面建設(shè)創(chuàng)造條件。
河西新城區(qū)建設(shè)是宏大的系統(tǒng)性工程,必須維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性,同時(shí)也需要方方面面“圍點(diǎn)打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建設(shè)由于缺乏科學(xué)、超前的全面規(guī)劃,留下不少后遺癥。如今,相關(guān)部門(mén)及河西建設(shè)指揮部會(huì)同國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家完成了新城區(qū)的科學(xué)規(guī)劃,河西建設(shè)進(jìn)入嶄新階段?？稍趯?shí)際操作中又出現(xiàn)規(guī)劃定位與投資需求之間的矛盾。今后一個(gè)時(shí)期,全市實(shí)施“兩個(gè)集中”:新投資、新建設(shè)的公益型項(xiàng)目比如金陵圖書(shū)館、明基醫(yī)院、金陵中學(xué)新校區(qū)等要向河西集中;全市整體建設(shè)重心向河西集中。只有合理的疏導(dǎo),才能真正拉開(kāi)新區(qū)城市發(fā)展的框架。
河西CBD諸多核心建筑(中央商務(wù)區(qū)11大商務(wù)樓盤(pán))大都已于今年8月起相繼開(kāi)工,他們是紫鑫中華綜合廣場(chǎng),投資額15億元,最高30層;南京歐洲城,投資10億元,30層;東成國(guó)際中心,投資額8億元,31層;聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈,投資額4.3億元,36層;中泰國(guó)際廣場(chǎng),投資額7億元,28層;宋都大廈,投資額3億元,18層;南京國(guó)際貿(mào)易中心,投資額10億元,50層;紫金大廈,投資額3.6億元;東渡濱江大廈,3.6億元,22層;南京圓通廣場(chǎng),投資額7億元,31層;仁恒大廈,投資額8.5億元。預(yù)計(jì)總投資額80億元,全部建成后將形成百米高樓林立的壯觀景象,其中最高建筑國(guó)際貿(mào)易中心標(biāo)高218米。
不久前,又從有關(guān)部門(mén)獲悉,一幢90米高的酒店式公寓即將落戶于河西CBD,位于東成國(guó)際中心東側(cè)。該酒店式公寓地塊將于11月18日開(kāi)始競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià),12月2日通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以?xún)r(jià)高者得的方式確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商,出讓底價(jià)定為8500萬(wàn)元,實(shí)際出讓面積28415平方米。該地塊位于河西中央商務(wù)區(qū)、經(jīng)四路與緯八路交會(huì)處的東南角,西面就是建設(shè)中的奧體中心。至于該項(xiàng)目是否成為河西CBD第一家酒店式公寓,有關(guān)部門(mén)稱(chēng)還很難說(shuō)。
(現(xiàn)有老城區(qū)內(nèi)外的酒店式公寓項(xiàng)目越來(lái)越多,定淮門(mén)內(nèi)麗晶國(guó)際、珠江路口君臨國(guó)際、中山南路亞?wèn)|名座,價(jià)位均在每平方米7000元左右,含精裝修每平方米1000元左右,定位于中高檔消費(fèi)群體,因此給予河西CBD的酒店式公寓高起點(diǎn)的價(jià)格空間。從目前8500萬(wàn)元的底價(jià)平攤到樓面計(jì)算,每平方米土地成本約748元,預(yù)計(jì)實(shí)際競(jìng)牌過(guò)程中價(jià)位抬升幅度比較高。)
不久前,河西新城“十大建筑”之一的東城大廈土地掛牌上市,該建筑要求建成一個(gè)高度在90~120米之間的酒店式公寓。記者在掛牌公告中看到,東城大廈位于奧體中心以東、歐洲城對(duì)面,地塊實(shí)際出讓面積28415平方米,最大容積率4,底價(jià)8500萬(wàn)元,性質(zhì)為酒店式公寓。據(jù)了解,酒店式公寓常建成小戶型,定位為白領(lǐng)人士辦公居住兩用,一般只出現(xiàn)在城市繁華中心區(qū)。
三、本項(xiàng)目定位寫(xiě)字樓而產(chǎn)生抗性的若干理由分析
理由甲,本項(xiàng)目要求迅速回籠資金,如果選擇寫(xiě)字樓的物業(yè)形態(tài),根據(jù)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售周期的規(guī)律,去化將緩慢即去化周期將不可預(yù)測(cè)的拉長(zhǎng),這便使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)主要?jiǎng)訖C(jī)“迅速回籠資金”與現(xiàn)實(shí)背離。
理由乙,本項(xiàng)目所處河西新城的區(qū)域,由于地段的原因,從“物質(zhì)方面”來(lái)看,其成熟需要時(shí)日,從“精神方面”來(lái)看,目前潛在消費(fèi)客戶在心理上的認(rèn)知度可能不容樂(lè)觀。
理由丙,本項(xiàng)目所處河西新城的區(qū)域,配套上來(lái)說(shuō),無(wú)論是公共配套,抑或商業(yè)配套,抑或人居氛圍,都無(wú)法在短短兩三年內(nèi)成熟到足以使寫(xiě)字樓的去化在那個(gè)區(qū)域又快又好;何況即使在南京新街口,有相當(dāng)一部分的寫(xiě)字樓,去化緩慢,入住率較低;這與寫(xiě)字樓作為大宗消費(fèi),其目標(biāo)客戶群十分明確、有限,其在購(gòu)買(mǎi)時(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)十分理性,沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)發(fā)生幾率極小。
理由丁,河西新城的“十大建筑”部分寫(xiě)字樓(含SOHO)將構(gòu)成巨大潛在競(jìng)爭(zhēng),諸如聯(lián)強(qiáng)大廈、美華國(guó)貿(mào)中心、紫鑫中華廣場(chǎng)等等。
理由戊,就價(jià)格來(lái)看,也處于十分尷尬的境界,預(yù)測(cè)性樸素迷離;要說(shuō)賣(mài)得高,譬如六、七千,那還不如去買(mǎi)新街口的,要說(shuō)賣(mài)得低,那還不如不賣(mài)(盈利甚微或基本不盈利)或改為住宅賣(mài);
理由己,從南京的住宅市場(chǎng)看,整個(gè)需求在五年內(nèi)甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)衰弱(當(dāng)然結(jié)構(gòu)性失衡的局面仍然會(huì)相伴),住宅市場(chǎng)尤其中低端市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求;一句話,類(lèi)住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)要比類(lèi)寫(xiě)字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)小的多。
理由庚,從項(xiàng)目運(yùn)作發(fā)揮的空間來(lái)看,相對(duì)來(lái)說(shuō)由于住宅市場(chǎng)的持續(xù)升溫,各種住宅形式宛如生、旦、靜、末、丑紛紛粉墨登場(chǎng)——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空間蒙太奇、自助空間等等;然而,寫(xiě)字樓的形式則重點(diǎn)關(guān)注的是其地段、實(shí)用性、智能化等與建造成本相關(guān)的因素,面對(duì)理性的客戶不易炒作概念,進(jìn)而不易取得虛擬利潤(rùn)。
理由辛,從潛在購(gòu)房者投資收益心理來(lái)分析,人們普遍看好住宅市場(chǎng)(含商鋪)的投資收益,尤其是河西的住宅價(jià)格從初始的二千六短短幾載升到現(xiàn)在的五、六千,河西住宅的價(jià)格指數(shù)幾乎成了南京房市投資的寒暑表,從而河西住宅市場(chǎng)當(dāng)仁不讓地成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最具升值潛力的異軍;然而,如上所述,寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資收益有較大風(fēng)險(xiǎn),對(duì)潛在客戶的心理有較大障礙,不具有住宅市場(chǎng)(含商鋪)投資收益的良好心理應(yīng)景。
四、南京寫(xiě)字樓典案簡(jiǎn)析
蘇寧環(huán)球大廈
地理位置:廣州路,上海路口
總建筑面積:約8萬(wàn)㎡
總樓層: 28層
樓層分布:地下二層停車(chē)庫(kù),1—4層為商業(yè)用房,5層為餐廳,6層為員工餐廳,
7—20層為寫(xiě)字樓,21—26層為酒店式公寓,27—28層為會(huì)所
標(biāo)準(zhǔn)層凈高:2.7M
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:2000㎡
單元面積:80--2000㎡
交房標(biāo)準(zhǔn):地坪,乳膠漆,吊頂
售價(jià):8700元/㎡起
物業(yè)管理費(fèi):7.5元/㎡·月
空調(diào)開(kāi)放時(shí)間:全天候
車(chē)位:地下車(chē)庫(kù)200余個(gè)
供電系統(tǒng):雙回路供電系統(tǒng)且有自備發(fā)電機(jī)組
電梯:6部進(jìn)口客梯三菱,1部消防梯,1部貨梯
發(fā)展商:南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
物業(yè)管理公司:戴德梁行
福鑫國(guó)際大廈
地理位置:洪武路359號(hào)
開(kāi)發(fā)商:南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司
市推統(tǒng)籌:HAVEAD
施工單位:南京三建(集團(tuán))公司
樓層:40
售價(jià)范圍:6250元/平方米,均價(jià)7000,不租
物管費(fèi)用:6—8元/平方米/月
電梯:12部瑞士信達(dá),有貨梯
車(chē)位:350個(gè)
中央空調(diào): 自由使用
智能化:5A級(jí)別,亨利HENPY自動(dòng)報(bào)警,CAT衛(wèi)星電視接口。
通訊系統(tǒng):5000個(gè)IDD端口
樓宇裝修:公共部分耀皮玻璃,單位內(nèi)部為吊頂、墻面、地磚。
建筑風(fēng)格:北美
配套:3000平方米花園廣場(chǎng),3000平方米自助行政餐廳。
金山大廈
地理位置:山西路
總建筑面積:約8.9萬(wàn)㎡
總樓層:A樓32層,B樓28層;1—5F為商業(yè)用房,6F為餐飲,娛樂(lè)中心
標(biāo)準(zhǔn)層凈高:2.9M
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:1175㎡
單元建筑面積:130㎡
交房標(biāo)準(zhǔn):地坪,乳膠漆,吊頂
售價(jià):8700元/㎡起
物業(yè)管理費(fèi):4元/㎡/月
車(chē)位:地下三層600元/個(gè)/月
通訊系統(tǒng):100兆高頻數(shù)據(jù)線
供電系統(tǒng):雙回路供電系統(tǒng)
電梯:6部進(jìn)口客梯三菱,
發(fā)展商:南京泰古城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
金鷹·漢中新城
地理位置:漢中西路1號(hào)(石城橋旁)
總建筑面積 :3.2萬(wàn)平米
總樓層:28層
樓層分布:1-6F為商業(yè)用房,7-28F為商住用房
標(biāo)準(zhǔn)層凈高:2.7米
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:2000平米
單元建筑面積:130-300平米
實(shí)用率:73%
車(chē)位:60個(gè),租600元/個(gè)/月,售11萬(wàn)元/個(gè)
空調(diào)開(kāi)放時(shí)間:7:30-18:30
電梯:6部可載20人的三菱電梯
售價(jià):4700-6200元/平米
付款方式:按揭和一次性付款
物業(yè)管理費(fèi):3.2元/平米/月
發(fā)展商:金鷹國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司
特色:在樓層較高處,可眺望周邊莫愁湖,清涼山等景點(diǎn)
個(gè)案分析:
金鷹漢中新城位于河西新區(qū)最東沿,亦為入西區(qū)之門(mén)戶,兼有多個(gè)公交站點(diǎn),交通較為便捷,周轉(zhuǎn)的布局相對(duì)較凌亂,缺乏一定上檔次的商業(yè)氣氛,大廈外觀氣派。6部三菱高速電梯,周到的物業(yè)服務(wù)以及發(fā)展商“金鷹國(guó)際”的名氣等因素使該項(xiàng)目銷(xiāo)售非常成功,已達(dá)85%左右。
中信大廈
地理位置:中山路
總建筑面積:約4.2萬(wàn)㎡
總樓層:28層
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:992㎡
交房標(biāo)準(zhǔn):地坪 乳膠漆吊頂
實(shí)用率:66%
租金:1.8—2元/㎡
物業(yè)管理費(fèi):6元/㎡/月
空調(diào)開(kāi)放時(shí)間:周一至周五,8:30—18:00
車(chē)位:地下停車(chē)位100個(gè)
供電系統(tǒng):雙回路供電系統(tǒng)且有自備發(fā)電機(jī)組
電梯:六部進(jìn)口瑞士迅達(dá)客梯
發(fā)展商:中信實(shí)業(yè)銀行
新晨國(guó)際大廈(金陵國(guó)際商貿(mào)中心)
地理位置:中山北路26號(hào)
總樓層:28層
標(biāo)準(zhǔn)層凈高:2.8m
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:1200平米
單元面積:69.49~ 238.05平米
交房標(biāo)準(zhǔn):地坪 乳膠漆 吊頂
實(shí)用率:68%
售價(jià):只售不租 均價(jià)6800元
付款方式 ;:一次性付款(售)
物業(yè)管理費(fèi):4.9元/平米.月
空調(diào)開(kāi)放時(shí)間:周一至周五8:30~18:00
車(chē)位價(jià)格:1000元/個(gè)月(租價(jià))
供電系統(tǒng):雙回路供電系統(tǒng),有自備發(fā)電機(jī)等供電設(shè)備
電梯:四部
銷(xiāo)售率:80%
發(fā)展商:南京金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理公司:自行組建
個(gè)案分析:
新晨國(guó)際大廈位于中山北路,地處鼓樓廣場(chǎng)與山西路廣場(chǎng)之間,地理位置較為優(yōu)越。外觀采用藍(lán)色玻璃幕墻,
較為氣派,房型較為方正。但28層的建筑物只有4部國(guó)產(chǎn)永大日立電梯略嫌不夠。該大廈多數(shù)客戶為國(guó)企及民
營(yíng)企業(yè),其中相當(dāng)一部分民營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)后除部分自用外,其余則出租(投資用)。
益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)
地理位置:中山北路30號(hào)
總建筑面積:約8.2萬(wàn)㎡
總樓層:48層
標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積:1320㎡
單元面積:57.24—662.35㎡
交房標(biāo)準(zhǔn):全裝修酒店式布置
售價(jià):12000—14000元/㎡
付款方式:首付40%,余款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)
物業(yè)管理費(fèi):15元/㎡/月
空調(diào)開(kāi)放時(shí)間:全天候
通訊系統(tǒng):千兆以太網(wǎng)
入伙期:20**年12月
供電系統(tǒng):雙回路供電系統(tǒng)且有自備發(fā)電機(jī)組
電梯:八部進(jìn)口客梯
發(fā)展商:南京益來(lái)實(shí)業(yè)有限公司
物業(yè)管理公司:南京益來(lái)酒店管理有限公司
個(gè)案分析:
益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)以投資+數(shù)碼為宣傳主題,在南京當(dāng)?shù)卣归_(kāi)強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)。該項(xiàng)目為五星級(jí)酒店,配備有先進(jìn)的智能化設(shè)施,對(duì)設(shè)備自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、公共音響廣播系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)一卡通管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等八大專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)綜合考慮,進(jìn)行優(yōu)化配合,同時(shí)采用光纖使整個(gè)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成一個(gè)層次分明、結(jié)構(gòu)清晰的星型局域網(wǎng)。
黃埔大廈
地址:玄武區(qū)黃埔路2號(hào)
開(kāi)發(fā)商:江蘇金大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
行銷(xiāo)策劃:南京金石物業(yè)顧問(wèn)有限公司
面積供給:96-400㎡
售價(jià):6060元/㎡
租價(jià):2元/天,個(gè)別出租,其它只售不租
入住率:95%以上.
物業(yè)管理費(fèi):5元/㎡/月
空調(diào):中央空調(diào),可延時(shí)開(kāi)放
智能化:消防智能化自動(dòng)報(bào)警,安保智能化全天候。
供電系統(tǒng):雙回路電源供電
通訊系統(tǒng):手機(jī)信號(hào)樓內(nèi)增強(qiáng)覆蓋系統(tǒng)
停車(chē)費(fèi):200元/月—400元/月
電梯:三菱
內(nèi)部裝修:吊頂,墻面
賣(mài)點(diǎn):打造科技
交通:5W6W9W29W25W52W特2
樓宇外形:圓形裙樓
御景園
地址:太平南路333號(hào),
純寫(xiě)字/商住樓:商務(wù)樓
現(xiàn)房/期房:現(xiàn)房
開(kāi)發(fā)商:南京益來(lái)實(shí)業(yè)有限公司
設(shè)計(jì)單位:深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司, 南京金晨設(shè)計(jì)工程有限公司
施工單位:浙江省溫嶺二建
物業(yè)管理:星級(jí)物業(yè)管家
樓層:19
層高&nb
篇2：北京區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主流客戶需求分析
北京區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主流客戶需求分析
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需求是引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力。早期北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，主要源于中國(guó)gg開(kāi)放政策，不斷涌入的外資公司對(duì)位于成熟商務(wù)區(qū)，可租賃使用的辦公場(chǎng)所的需求。經(jīng)過(guò)近十五年的發(fā)展，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已成為亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。目前，北京有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓約520萬(wàn)平方米，共計(jì)約130個(gè)項(xiàng)目，為數(shù)千家機(jī)構(gòu)提供了辦公場(chǎng)所。這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要分布在CBD、中關(guān)村、金融街等三大熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。上述商務(wù)區(qū)在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府相關(guān)支持政策等方面各具特色，導(dǎo)致區(qū)域?qū)懽謽强蛻粼谛枨蟋F(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等方面存在較大區(qū)別。
CBD及東部城區(qū)
CBD及東部城區(qū)是北京涉外資源最集中的地區(qū)。根據(jù)世邦魏理仕公司抽樣調(diào)查，該區(qū)域?qū)懽謽怯脩糁?，外資機(jī)構(gòu)所占比例高達(dá)70%以上。在行業(yè)分布方面，主要集中于IT通訊、貿(mào)易、顧問(wèn)咨詢(xún)、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)，沒(méi)有絕對(duì)性發(fā)展行業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)以租賃為主，但20**年，建外SOHO的入市，為區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售市場(chǎng)的漸熱拉開(kāi)序幕。
區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的租賃客戶以外資機(jī)構(gòu)為主，在需求方面的主要特點(diǎn)如下：
1、對(duì)擬租寫(xiě)字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環(huán)保成為寫(xiě)字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)，有無(wú)四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。
2、能承受的租金水平相對(duì)較高。CBD區(qū)域及東部城區(qū)的寫(xiě)字樓租金水平在北京是最高的。多數(shù)租戶能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面積(含物業(yè)管理費(fèi))，相對(duì)高于其他商務(wù)區(qū)。
3、通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)辦理寫(xiě)字樓租賃事宜。因區(qū)域?qū)懽謽亲鈶舳酁榭鐕?guó)公司的海外分支機(jī)構(gòu)，有使用專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)服務(wù)的慣例，與市場(chǎng)上較活躍的一些外資房地產(chǎn)顧問(wèn)公司已建立長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系。
由于以外資企業(yè)租戶為主，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)未來(lái)的租賃吸納受世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響較大。進(jìn)入20**年下半年后，全球各主要地區(qū)的經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)了良好的復(fù)蘇勢(shì)頭。美國(guó)摩根大通公司估計(jì)，第三季度全球新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平均增幅達(dá)到8.7%，為1994年以來(lái)的最高速度。經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，20**年，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐將明顯快于今年，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)前景普遍看好。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，明年世界經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)4.1%，比今年的3.2%高出0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，未來(lái)幾年，中國(guó)政府將逐步實(shí)現(xiàn)加入WTO的有關(guān)開(kāi)放承諾，可以預(yù)見(jiàn)，外商投資經(jīng)濟(jì)在華將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。受此影響，未來(lái)外資機(jī)構(gòu)在CBD及東部地區(qū)的寫(xiě)字樓需求呈上升趨勢(shì)。20**年下半年，在CBD及東部地區(qū)的外資金融保險(xiǎn)公司寫(xiě)字樓需求出現(xiàn)明顯上升跡象，美國(guó)友邦保險(xiǎn)公司的擴(kuò)租、加拿大永明保險(xiǎn)公司在長(zhǎng)安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫(xiě)字樓、信誠(chéng)人壽落戶東方廣場(chǎng)，租用面積6000平方米等等充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，隨著中央電視臺(tái)東遷步伐的臨近，許多關(guān)聯(lián)企業(yè)，如廣告公司、節(jié)目制作公司及一些新興傳媒行業(yè)公司也會(huì)在CBD及東部城區(qū)尋找新的辦公場(chǎng)所。
在購(gòu)買(mǎi)需求方面，盡管20**年CBD及東部城區(qū)將有很多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，如財(cái)富中心、華貿(mào)中心、佳程廣場(chǎng)等。但出于控制國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、以及財(cái)務(wù)在現(xiàn)金流方面的管理要求，跨國(guó)公司的海外機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)刭?gòu)置辦公場(chǎng)所的可能性仍較小。該區(qū)域主流客戶仍將主要通過(guò)租賃方式使用辦公物業(yè)。
金融街商務(wù)區(qū)
金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶以大型國(guó)有金融、電信、證券、保險(xiǎn)企業(yè)和其他大中型國(guó)企為主。根據(jù)世邦魏理仕公司所進(jìn)行的抽樣調(diào)查，客戶以?xún)?nèi)資企業(yè)為主，所占比例為92.6%；且寫(xiě)字樓客戶所占比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險(xiǎn)和投資、IT通訊高科技及顧問(wèn)咨詢(xún)業(yè)，三者在金融街地區(qū)寫(xiě)字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險(xiǎn)和投資業(yè)客戶約占金融街寫(xiě)字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點(diǎn)。
金融街是北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的客戶主要以國(guó)內(nèi)大型機(jī)構(gòu)為主，尤其是購(gòu)買(mǎi)大面積整層寫(xiě)字樓的客戶，且金融機(jī)構(gòu)買(mǎi)家居多。例如：太平洋保險(xiǎn)公司、深圳發(fā)展銀行、中國(guó)貿(mào)促會(huì)分別購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋大廈部分樓層、中國(guó)證監(jiān)會(huì)購(gòu)買(mǎi)富凱大廈部分樓層、華夏銀行購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際金融中心部分樓層等；此外，一些金融機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)大集團(tuán)公司，以參與投資建設(shè)的形式(直接參與或其關(guān)聯(lián)公司參與)，入住金融街地區(qū)，如交通銀行落戶通泰大廈、招商銀行落戶國(guó)際金融大廈、中遠(yuǎn)集團(tuán)落戶遠(yuǎn)洋大廈，未來(lái)北京商業(yè)銀行將落戶金融城等。這些大單客戶的購(gòu)買(mǎi)需求呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、購(gòu)買(mǎi)選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國(guó)家機(jī)構(gòu)改革中新機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生直接促成大面積寫(xiě)字樓的需求。這種新機(jī)構(gòu)可分為兩種：一種是伴隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的進(jìn)行，產(chǎn)生的一些適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的新型行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)以及電監(jiān)會(huì)等等。另一種是新成立的壟斷行業(yè)國(guó)有大公司，如國(guó)家電力體制改革產(chǎn)生的五大電力公司、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等等。2、國(guó)有大型壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)入住比例上升。由于金融街位于西部城區(qū)，與國(guó)家各部委辦公地點(diǎn)相鄰，且交通連接便利。因此對(duì)一些新成立的壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國(guó)家五大電力集團(tuán)之一的大唐電力也將落戶金融街。
未來(lái)，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求仍以國(guó)內(nèi)客戶、尤其是金融行業(yè)客戶為主，一些實(shí)力雄厚的在京中央直屬企業(yè)將會(huì)成為未來(lái)新興潛在大單買(mǎi)家。另一方面，政府對(duì)區(qū)內(nèi)金融企業(yè)未來(lái)可能實(shí)施的行業(yè)性扶持政策，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求上升。20**年10月，西城區(qū)為促進(jìn)金融街的發(fā)展，專(zhuān)門(mén)成立了金融產(chǎn)業(yè)促進(jìn)辦公室，同時(shí)發(fā)文《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于加快北京金融街建設(shè)的意見(jiàn)》，表明區(qū)政府在未來(lái)將通過(guò)加大區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、為區(qū)內(nèi)金融企業(yè)提供購(gòu)買(mǎi)/租用辦公用房補(bǔ)貼、代辦人事手續(xù)等一系列措施，以加快北京金融街建設(shè)，增強(qiáng)區(qū)域?qū)鹑跇I(yè)的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求變化的影響還不甚明顯，但表明地方政府對(duì)金融街的未來(lái)發(fā)展非常重視。但是，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在需求在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)一定分流，本年度新推出北三環(huán)沿線的寫(xiě)字樓項(xiàng)目如富安國(guó)際大廈，已將目標(biāo)客戶鎖定大型內(nèi)資機(jī)構(gòu)，此類(lèi)項(xiàng)目的入市，將會(huì)成為金融街寫(xiě)字樓項(xiàng)目的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
中關(guān)村地區(qū)
近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。根據(jù)世邦魏理仕公司進(jìn)行的抽樣調(diào)查，IT、通訊和非IT類(lèi)高科技企業(yè)所占辦公面積比例達(dá)到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。此外，區(qū)域?qū)懽謽峭茝V方式以出售為主，是典型的銷(xiāo)售市場(chǎng)。目前，民營(yíng)及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要用戶，未來(lái)需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。自20**年下半年，國(guó)家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，主要包括；海淀新區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方
案》的出臺(tái)、以北京市代市長(zhǎng)王岐山、科技部部長(zhǎng)徐冠華、教育部部長(zhǎng)周濟(jì)共同掛帥、吸納了企業(yè)家柳傳志、鄧中翰的新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任。這些政策信號(hào)體現(xiàn)了國(guó)家、地方各級(jí)政府對(duì)未來(lái)中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持，也預(yù)示著中關(guān)村的發(fā)展將進(jìn)入突破性階段，逐漸完成商貿(mào)到研發(fā)的轉(zhuǎn)型。由此帶來(lái)的對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國(guó)公司研發(fā)部門(mén)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求將上升，例如：20**年一些大型跨國(guó)公司如IBM公司在上地的研發(fā)部門(mén)擴(kuò)租、Intel公司的研發(fā)部門(mén)落戶中關(guān)村地區(qū)。另一方面，高科技需要高投入的帶動(dòng)，未來(lái)市場(chǎng)需求中，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會(huì)上升，這類(lèi)客戶租金承受能力高，對(duì)樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關(guān)村金融中心理想國(guó)際大廈等新建優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓就是為此類(lèi)客戶度身定制的項(xiàng)目?？偟膩?lái)看，在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、外商在華投資額逐年增長(zhǎng)的良好宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，加上中央、地方各級(jí)政府對(duì)北京三大商務(wù)區(qū)發(fā)展的重視和支持，未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求呈上升趨勢(shì)，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區(qū)位的寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)運(yùn)作水平以及項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取市場(chǎng)份額。
篇3：成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
一、我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì)
由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。而寫(xiě)字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫(xiě)字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫(xiě)字樓出租率達(dá)到80％以上，而一些高檔寫(xiě)字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫(xiě)字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫(xiě)字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。
加入WTO以來(lái)，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來(lái)越稀缺，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開(kāi)辟了專(zhuān)門(mén)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過(guò)一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫(xiě)字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)20**、20**、20**年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線上升，供小于求的局面在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。
二、 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析
1、辦公物業(yè)類(lèi)型
目前成都市辦公物業(yè)類(lèi)型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶型公寓)。從調(diào)查資料來(lái)看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類(lèi)型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。
2、各類(lèi)型辦公物業(yè)分析
類(lèi)型A：純辦公物業(yè)——高級(jí)寫(xiě)字樓
?。?）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓分布
成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫(xiě)字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫(xiě)字樓興建的最直接動(dòng)力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱(chēng)號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線是近年來(lái)發(fā)展最為迅猛的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括：
交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。
磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫(xiě)字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、@世界均是這一典型。
臨河景觀優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫(xiě)字樓物業(yè)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無(wú)疑能使臨河一帶的寫(xiě)字樓物業(yè)具備更好的賣(mài)相。目前代表項(xiàng)目為開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)的可行性。
本項(xiàng)目處于人民南路南延線，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠(chéng)和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開(kāi)發(fā)特色寫(xiě)字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。
?。?）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展歷程
階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒(méi)有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫(xiě)字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫(xiě)字樓——新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類(lèi)客戶），其租金一度高達(dá)150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開(kāi)建了十幾座高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬(wàn)平米。然而，成都高等級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤(pán)）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開(kāi)工的高檔寫(xiě)字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開(kāi)發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開(kāi)高等級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開(kāi)工的那批寫(xiě)字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開(kāi)始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷(xiāo)上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說(shuō)服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過(guò)來(lái)。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫(xiě)字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫(xiě)字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。
階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開(kāi)發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始在20**年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦不再盲目地新開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，只有@世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)。
階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來(lái)隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。20**-20**年，成都寫(xiě)字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫(xiě)字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來(lái)看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。
小結(jié)：
一直以來(lái)，成都的寫(xiě)字樓呈兩極
分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門(mén)可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫(xiě)字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境……市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從20**年開(kāi)始，成都寫(xiě)字樓開(kāi)始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，@世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢(qián)江·鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開(kāi)發(fā)既能滿足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。（3）、成都市寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
?、賹?xiě)字樓升級(jí)換代需求迫切
在成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，但更多寫(xiě)字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫(xiě)字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫(xiě)字樓升級(jí)換代呼之欲來(lái)。
這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫(xiě)字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫(xiě)字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來(lái)企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車(chē)公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問(wèn)有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等。
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由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫(xiě)字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫(xiě)字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬(wàn)平方米，純粹商業(yè)樓盤(pán)將占1170萬(wàn)平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積只有100萬(wàn)多平方米。
這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫(xiě)字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫(xiě)字樓，但大多數(shù)寫(xiě)字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。
③高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)
高智能化寫(xiě)字樓也將成為成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫(xiě)字樓，但其發(fā)展還沒(méi)成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫(xiě)字樓的實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫(xiě)字樓作為目標(biāo)。
簡(jiǎn)而言之，寫(xiě)字樓的智能化就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫(xiě)字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。
?、芗准?jí)寫(xiě)字樓審核入駐資格
隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫(xiě)字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫(xiě)字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶)的知名度、檔次來(lái)提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。
?。?）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查
?、俪啥际袃?nèi)寫(xiě)字樓使用的滿意程度調(diào)查
最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿意程度”進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫(xiě)字樓感到不滿：
交通：走路開(kāi)車(chē)都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫(xiě)字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積小（占5.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車(chē)乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對(duì)寫(xiě)字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫(xiě)字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫(xiě)字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒(méi)有寬帶、自己接線、撥號(hào)上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫(xiě)字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。
空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫(xiě)字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒(méi)有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒(méi)有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫(xiě)字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類(lèi)型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫(xiě)字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說(shuō)，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無(wú)論開(kāi)發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫(xiě)字樓的物管感到不滿，但其中透露出來(lái)的問(wèn)題也值得注意。寫(xiě)字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。
車(chē)位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫(xiě)字樓目前車(chē)位的感覺(jué)滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車(chē)位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般配備停車(chē)位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車(chē)位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對(duì)車(chē)位的需求，來(lái)客要停車(chē)就更加不方便。
周邊配套：就餐購(gòu)物不方便。租或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位，對(duì)寫(xiě)字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫(xiě)字樓周邊配套令人不滿。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫(xiě)字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供
工作快餐，而乙級(jí)寫(xiě)字樓中午員工的就餐問(wèn)題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問(wèn)題。
② 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析
A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素：
是否符合公司發(fā)展及形象的要求；
商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；
進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便；
商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；
商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。
B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向：
實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象；
純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；
跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買(mǎi)，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來(lái)越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。
職業(yè)投資人，尤其看重未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。