房產(chǎn)投資由于風(fēng)險相對較小,日益成為人們投資的重點。可是房產(chǎn)投資投入的資金比較大,投資者需謹(jǐn)慎。有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計算出投資買房的收益率,以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪了鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人,在實踐中給客戶主要介紹以下房地產(chǎn)投資分析、評估方法:
銷售比較法
選購目標(biāo)物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價格進(jìn)行比較,這一方法十分簡單,但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。同時,需要考慮物業(yè)的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭等。
總租金乘數(shù)法
公式:總租金乘數(shù)=投資價值/第一年潛在租金收入
投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
直接資本化法
公式:總資本化率=第一年的營業(yè)凈收入/投資價值
營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費用后的實際收入。對于住宅來說,營業(yè)費用通常為中介費用。該法與總租金乘數(shù)法相比,考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費用,但同樣未考慮融資和稅收的影響。
稅前原始股本收益率法
公式:原始股本收益率=第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說,都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
租金回報率分析法
公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優(yōu)點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系,是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊病:沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
租金回報率法
公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)
優(yōu)點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。
弊病:未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
IRR法(內(nèi)部收益率法)
房產(chǎn)投資公式為:IRR=累計總收益/累計總投入
優(yōu)點:IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復(fù)利計算。
不過,通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。
作為投資行為,投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險,通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的,于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
當(dāng)然,如果你覺得上面專家的方法太專業(yè),比較復(fù)雜,想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解,按他們的計算原則,衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為:
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價,則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡單、便捷的方法,雖不是很專業(yè),但適合百姓進(jìn)行投資選擇:
如果該物業(yè)的月租金=房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金>房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法,它有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測
篇2：X經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項目投資分析報告
宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南外環(huán)南側(cè)。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規(guī)劃中姑蘇路,西至規(guī)劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)城南路市外環(huán)外50米,距市府新區(qū)(市政府)5公里,距中學(xué)(青華中學(xué))2公里,距醫(yī)院(鐘吾醫(yī)院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業(yè)狀況:
本地塊距義烏商貿(mào)城1.5公里,距老城區(qū)(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內(nèi)無商業(yè)、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),周邊大部分為農(nóng)田和工業(yè)企業(yè),目前工業(yè)企業(yè)規(guī)模尚未形成,東側(cè)上海城項目未啟動,東南側(cè)同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農(nóng)田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設(shè)施,西側(cè)高壓電網(wǎng)可能對項目北有影響。
(三)區(qū)域開發(fā)情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區(qū)在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區(qū)拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區(qū)不準(zhǔn)再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(qū)(河?xùn)|),老城區(qū)、市府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)五大塊,同質(zhì)住宅項目,宿豫區(qū)售價在1400~1600元/ m2,老城區(qū)2000~2400元/ m2、市府新區(qū)1900~2300元/ m2、開發(fā)區(qū)1500~1800元/ m2、宿城新區(qū)在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業(yè)項目幸福中路商業(yè)區(qū)各沿街商鋪較好,其他區(qū)域及各住宅沿街配套商鋪運轉(zhuǎn)較差,空置率70%以上。大型商業(yè)中心(街)目前投入運轉(zhuǎn)的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業(yè)街、楚街等空置率都非常嚴(yán)重。商業(yè)項目目前的大量重復(fù)投放和極高的空置率已嚴(yán)重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側(cè)都未形成開發(fā),北側(cè)3公里內(nèi)在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業(yè)項目有義烏商貿(mào)城和各居住項目配套沿街商業(yè),銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業(yè):本地塊目前尚不完全具備商業(yè)開發(fā)條件,主要因素為:
1.周邊無連續(xù)性商業(yè);
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發(fā)條件,主要因素為:
1.無生活配套商業(yè)設(shè)施;
2.無生活配套交通設(shè)施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所帶來的擬購房群體。
根據(jù)土地掛牌說明和開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求,本地塊為商住用地,根據(jù)地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發(fā)商業(yè),內(nèi)側(cè)形成居住小區(qū)。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發(fā)條件,合理開發(fā)時間應(yīng)在對面商業(yè)項目建成,開發(fā)區(qū)商辦地塊啟動,周邊工業(yè)企業(yè)初具規(guī)模等因素具備后再行開發(fā),才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據(jù)公司今年要求開發(fā)本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經(jīng)濟(jì)利益達(dá)到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業(yè)規(guī)劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃,減少沿街居住配套小型商業(yè)規(guī)劃。
3.根據(jù)地塊相對優(yōu)勢(外環(huán)側(cè),城鄉(xiāng)結(jié)合部)重點招商 ,吸引符合適應(yīng)本地塊的商業(yè)項目;適應(yīng)符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強(qiáng)化建筑外立場的特色性,抓住目前本區(qū)域無較有特色建筑的時機(jī)。
5、對區(qū)域居住習(xí)性深入研究,開發(fā)符合居住習(xí)慣并具有前瞻性的的建筑內(nèi)外布局。
6.通過對商業(yè)項目的前期定位,開發(fā)適應(yīng)專業(yè)項目的布局、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的商業(yè)格局;
7.強(qiáng)化建筑細(xì)節(jié)以優(yōu)秀的建筑質(zhì)量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強(qiáng)化區(qū)內(nèi)布局的合理性,以良好的采光、通風(fēng),較佳且低成本維護(hù)景觀布局、社區(qū)配套達(dá)到低成本、高品質(zhì)生活質(zhì)量;
9.前瞻性規(guī)劃,以"造城"為開發(fā)理念,將交通、商業(yè)、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業(yè):
1、專業(yè)商業(yè)業(yè)主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發(fā)區(qū)周邊居民;
2、城區(qū)年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業(yè)商業(yè)布局來適應(yīng)吸引專業(yè)的商業(yè)項目,本地塊商業(yè)如無明確定位,近兩年內(nèi)必為一無是處,無商業(yè)推廣理念可言,空等自發(fā)形成特色商業(yè)或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業(yè)投資人,才能在較短的時間內(nèi)形成規(guī)模和人氣達(dá)到開發(fā)投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優(yōu)勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業(yè)劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達(dá)到銷售目的,對部分進(jìn)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體,目前本地塊尚不具備優(yōu)勢。
三、項目財務(wù)分析:略。
四、項目風(fēng)險分析:
(一)項目風(fēng)險分析:
本項目風(fēng)險主要在以下方面:
商業(yè):
1、定位不準(zhǔn),區(qū)域定位重復(fù):
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應(yīng);
3、有場無市,有市無人,形成商業(yè)規(guī)劃失敗。
4、商業(yè)規(guī)劃的失誤可能造成住宅項目的風(fēng)險加大。
住宅:
1、整體規(guī)劃不適應(yīng)群體性;
2、戶型設(shè)計不適應(yīng)群體性;
3、區(qū)域定位嚴(yán)重重復(fù);
4、推廣方案不適應(yīng)有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風(fēng)險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應(yīng)性上,項目規(guī)劃、建筑規(guī)劃的著力點都落在項目推廣的準(zhǔn)確和力度上。短時間內(nèi)如能做到周密籌備、詳細(xì)調(diào)研、準(zhǔn)確規(guī)劃,整體密切配合,一舉發(fā)力,實行短平快戰(zhàn)略,以專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃為導(dǎo)向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉(zhuǎn)化,取得較好的開發(fā)效益很有可能。
篇3：投資分析培訓(xùn)講義
一、概論
1、房地產(chǎn)投資定義:以取得房地產(chǎn)收益為目的,投放一定量的資金,用于開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的行為。
2、房地產(chǎn)投資的特征:
⑴投資需用量大
⑵投資合作性強(qiáng)
⑶投資回收期長
⑷投資風(fēng)險大
⑸投資回報率高
⑹投資技巧性強(qiáng)
二、投資動態(tài)分析方法
1、資金的時間價值
⑴資金時間價值的含義
★資金隨時間的延續(xù)而變化,其變化的幅度就叫資金的時間價值。
★資金的運動規(guī)律就是資金的價值隨時間的變化而變化,其變化的主要原因有:通貨膨脹、貨幣貶值;承擔(dān)風(fēng)險;貨幣增值。例如今年的1元錢與明年的1元錢不等值。
⑵單利與復(fù)利
單利:利息與時間成線性關(guān)系,及只計算本金的利息,而本金產(chǎn)生的利息不再計算利息。
復(fù)利:借款人在每個計息期末不支付利息,而將該期利息轉(zhuǎn)為下期的本金,下期再按本利和的總額計息,即不但本金產(chǎn)生利息,而且利息的部分也產(chǎn)生利息。
單利沒有反映出資金運動的規(guī)律性,不符合擴(kuò)大再生產(chǎn)的實際情況,因而通常采用復(fù)利計算。
2、資金時間價值換算的基本公式。
F=P·(1+i)n
P表示現(xiàn)在時點的資金額;
i表示資本的利率;
F表示n期期末的復(fù)本利和;
3、年等值與將來值的互換算
F=A·[(1+i)n-1]/i
A表示每期末支付的金額;
F表示第n期末的復(fù)本利和;
4、年等值與現(xiàn)值的相互換算
P=A·[(1+i)n-1]/ i(1+i)n
A表示每期末支付的金額;
P表示現(xiàn)在時點的資金額;
5、基本計算公式的假定條件
⑴實現(xiàn)方案的初期投資假定發(fā)生在方案的壽命期初。
⑵方案實施中發(fā)生的經(jīng)營性收益和費用假定發(fā)生在計息期的期末。
⑶本期的期末為下期的期初。
⑷現(xiàn)值P是當(dāng)前期間開始時發(fā)生的。
⑸將來值F是當(dāng)前往后的第n期期末發(fā)生的。
⑹年值A(chǔ)是在考察期間間隔發(fā)生的;當(dāng)問題包括P和A時,系列的第一個A是在P發(fā)生一個期間后的期末發(fā)生的;當(dāng)問題包括F和A時,系列的最后一個A與F同時發(fā)生。
6、例題
7、名義利率、實際利率與等值
通常復(fù)利計算中的利率一般指年利率,計息期也以年為單位。但實際上,計息期也可能是半年、季、月。當(dāng)年利率相同,而計息期不同時,其利息是不同的,因而存在名義利率和實際利率的區(qū)別。
例題
設(shè)年利率為12%,存款額1000元,期限為一年,試按:一年一次復(fù)利計息;一年四次按季度3%(12%÷4)利率計息;一年12次按月利率1%(12%÷12)計息。這三種情況的本利和分別為:
一年一次計息F=1000×(1+12%)=1120(元)
一年一次計息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)
一年一次計息F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)
這里的12%,對于一年一次計息情況來說既是實際利率又是名義利率,3%和1%稱為周期利率。由上述計算可知。
名義利率=周期利率×每年的復(fù)利周期數(shù)
;對于一年計息4次和12次來說,12%就是名義利率,實際利率分別為:
一年計息4次時(1+3%)4-1=12.55%
一年計息12次時(1+1%)12-1=12.68%
通過上述分析與計算,可知名義利率與實際利率間存在下述關(guān)系:
⑴令i實際利率,r為名義利率,m為復(fù)利的周期數(shù),則有:i=(1+r/m)m-1
⑵當(dāng)計息周期為一年時,名義利率與實際利率相等;計息周期短于一年時,實際利率大于名義利率;
⑶名義利率越大,計息期越短,實際利率與名義利率的差值就越大;
⑷名義利率不能完全反映資金的時間價值,實際利率才真實地反映了資金的時間價值。
8、基準(zhǔn)收益率、凈現(xiàn)值
基準(zhǔn)收益率:就是由企業(yè)或部門確定的投資項目應(yīng)該達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。
基準(zhǔn)收益率是評價投資方案的經(jīng)濟(jì)效果、判斷投資方案是否可行的基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。通常,該值可根據(jù)以下原則確定:
⑴資金均以貸款籌措者,基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款利率,高出的部分取決于投資者所求的收益及項目可能承擔(dān)的風(fēng)險。
⑵資金為自有者,基準(zhǔn)收益率應(yīng)不小于貸款利率。通常這種情況也可以按部門某一個時期的正常投資收益率來考慮。
⑶資金籌措既有自有又有貸款者,基準(zhǔn)收益率可按兩種資金所占比例及其各自的計算利率求得。如下式:
ic=(I1i1+I2i2)/(I1+I2)
I1,I2—分別為自有自金、借貸資金數(shù)額。
i1 ,i2—分別為相應(yīng)的計算利率。
⑷投資風(fēng)險若能在評價時預(yù)見并可以具體通過減少收益來反映的,則在確定基準(zhǔn)收益率時不再考慮考慮風(fēng)險影響。
凈現(xiàn)值:是以基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率將講項目壽命期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量逐期折算成壽命期初的現(xiàn)值后的代數(shù)和。
9、內(nèi)部收益率(IRR)
是指方案計算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率。
10、動態(tài)投資回收期
考慮了資金時間價值的投資回收期。
Pt=[累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)零或正值的年份數(shù)]-1+上年累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值