宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇2：執行家校互動項目考核制度
“家校互動項目”執行考核制度
一、指導思想：
在全面實現中小學“校校通”、大力開展教育資源庫建設、推進中小學“管理通”應用的基礎上，為配合學生電子成長檔案和綜合素質評價工作的實施，市信息委、市教委聯合啟動實施“家校互動”項目。為加強學校的日常教學和管理，充分利用先進的信息化手段提高教師工作效率，努力拓展學生展示、交流發展成果的平臺，促進和提高學生自身綜合素質的提高，積極營造學校和家長的和諧互動環境，實現學校、教師和家長、學生的雙向交流，實現正確的教育理念和各教學信息的及時發布和傳達，實現為學生和家長的教育資源和家庭教育指導的服務，特制定我校“家校互動”工作各級考核制度。
二：教師在“家校互動”項目執行中的重要職責：
1、向學生和家長宣傳正確的教育理念;
2、及時向學生和家長發送學校課程計劃安排、重大教育教學活動、學生學習信息資源;
3、及時向學生和家長發送學生在校表現情況和綜合素質評價等信息;
4、組織動員學生通過該系統展示自身的興趣才藝，獲取教育資源;
5、組織動員家長通過該系統與教師進行溝通，接受家庭教育等方面的指導。
三、考核細則：
(一)、班主任工作考核制度：
1、以班主任發送信息為主，結合學生和家長信息發送情況，作為班主任考核指標之一;
2、學校重要活動通知和收費標準為必發內容;針對每個學生的個性化信息(在校表現)每兩周至少一條。
3、特長班、上海班、民工班分別考核;
(二)學科教師工作考核制度
1、任課教師每日通www.dewk.cn過“家校互動”系統發送回家作業;
2、任課教師每周一次通過“家校互動”系統發送至少5條本周教學重點;
3、任課教師每周一次通過“家校互動”系統發送至少5條學生個性信息;
4、任課教師每學期至少兩次通過“家校互動”信息發布欄，宣傳針對本學科、本班學生實際情況的學習方法指導留言;
5、任課教師每學期至少兩次通過“家校互動”系統，向每一位學生發送有關學生作業質量情況、課堂表現情況、測驗考試情況等信息;
6、任課教師通過“家校互動”系統，主動建立與學生家長有關學生學習情況的溝通，并做到及時回復家長來信;
7、任課教師在使用“家校互動”系統時，做到充分利用并積極發掘該系統的各項功能，做好課堂教學的延伸和補充，切實抓好信息技術與課程整合的有效性研究。
(三)管理員工作考核制度：
1、愛崗敬業，積極主動。完成上級主管部門及學校下達的各項“家校互動”相關工作。做好與上級“家校互動”主管部門的聯絡工作，及時傳達上級要求和精神、反饋學校工作信息，做好學校層面的信息組織和發送工作。重要信息(規定、通知、預警、應急)100%發送;普通信息(宣傳、科普、活動等)90%發送。
2、精通業務，認真負責。熟悉家校互動管理平臺和操作要求，做好學校的相關信息組織和維護工作。
3、耐心細致、保質保量。及時完成教師、學生、家長新用戶的發展工作，保證教師激活達到100%，學生達到90%以上。做好教師的操作培訓和指導，并指導教師做好家長、學生使用系統的培訓工作。
4、公平合理、準確及時。每周一次做好班主任、任課教師“家校互動”執行情況統計，以及家長、學生使用情況上報、統計和匯總;每周信息更新不少于3條包括日常簡報和學校工作統計報表。
篇3：項目辦公室和工地值班制度
> 項目辦公室和施工工地值班制度第一章總則
第一條為確保管理部管理有序，財產安全及緊急事務的處理，特建立本值班規定。
第二條值班是保證部門運行不間斷、持續進行的一種機制，實行值班制度，以保證工作的順利進行。
第三條本制度適用于管理部內部。
第二章具體規定
第四條值班地點：**辦公室及施工工地
第五條值班要求：
1、值班人員應準時值班，不得遲到、早退。值班人員如遇特殊情況不能值班的，須事先向部門請假。
2、值班人員應做好值班記錄，對所有來電、來人情況均應做記錄。遇有特殊情況，應立即向部門領導或者相關人員匯報。
3、值班人員應做好物資往來記錄，保障公司物資和管理部物資不流失。
4、值班人員應注意個人儀容。值班人員不得穿背心或拖鞋值班。
5、值班人員應注意個人形象。在金鷹辦公室內人員應做到不抽煙、不吃零食，抽煙需到樓梯道抽煙。
6、值班人員應保持值班地點安靜，禁止喧鬧。
7、值班人員應保持值班地點整潔。
8、值班網絡聯系要求：互通信息、由求必應、反對及時。
9、值班重點在下班后、夜間、周末或節假日。
10、值班人員要嚴格按照領導要求完成工作。
第三章附則
第六條本制度解釋權、監督執行權歸管理部。
第七條本制度自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。