運(yùn)營(yíng)策劃第一階段：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研
1．項(xiàng)目背景
包括項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目研究的目的、研究的方法及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2．宏觀環(huán)境調(diào)研
（1）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。
A．城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
B．城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況。
（2）城市人口環(huán)境。
包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等。
（3）人文環(huán)境。
包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。
（4）商業(yè)環(huán)境。
包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等。
（5）其他宏觀環(huán)境。
包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等。
3．項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研
（1）周邊居民環(huán)境。
包括：周邊區(qū)域的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平、消費(fèi)傾向以及周邊居民環(huán)境的風(fēng)俗習(xí)慣等特征。
A．地段交通環(huán)境。
B．地段交通道路的性質(zhì)。
C．地段交通輻射的區(qū)域。
D．地段交通車流狀況。
E．項(xiàng)目地塊交通條件狀況。
F．其他對(duì)外交通設(shè)施。
（2）地段商業(yè)環(huán)境。
A．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。
B．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模。
C．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。
D．地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等。
（3）地段區(qū)位特征。
包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等。
（4）地段未來(lái)規(guī)劃狀況。
包括地段區(qū)域未來(lái)的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等。
（5）項(xiàng)目地段開發(fā)條件。
通過(guò)對(duì)地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理性狀進(jìn)行調(diào)查，分析判斷地塊是否適宜于進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。
4．項(xiàng)目商圈調(diào)研分析。
（1）項(xiàng)目商圈范圍的確定。
A．預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的商圈范圍。
B．商圈調(diào)查。
C．描繪項(xiàng)目的商圈范圍。
（2）商圈分析。
A．商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B．商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征，包括商圈居民的社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。
C．商圈消費(fèi)者的心理因素，包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營(yíng)形式等。
（3）經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析。
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)項(xiàng)目的要求等。
篇2：重慶商業(yè)地產(chǎn)需求市場(chǎng)調(diào)研報(bào)分析
本次調(diào)查結(jié)果顯示,商業(yè)地產(chǎn)的投資者中,有4類職業(yè)背景的客戶比重突出,私營(yíng)業(yè)主(個(gè)體工商戶)和專業(yè)技術(shù)人員,前者有大部分是在從事商業(yè)零售經(jīng)營(yíng),自身有鋪位的需求,而后者屬于有較強(qiáng)資金勢(shì)力,尋求多元化的投資型客戶;其次企業(yè)中高層管理人員和自由職業(yè)從業(yè)者也有著較強(qiáng)的投資需求和能力;而事業(yè)機(jī)關(guān)人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣相對(duì)較小。
在受訪人群中,過(guò)去有過(guò)商鋪投資的占到了36%,而沒(méi)有這一行業(yè)經(jīng)歷的被訪者占64%,說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)開始受到更多投資者的關(guān)注。
調(diào)查結(jié)果還顯示出,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特點(diǎn),目前吸引的目標(biāo)投資客戶群呈年輕化趨勢(shì)。而20世紀(jì)70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項(xiàng)目投資的主力客戶,他們尚處于剛成家或單身的階段,個(gè)人月收入明顯高于其他年齡段的平均個(gè)人月收入,但其積蓄還比較弱,其投資商鋪的目的主要有三:一是作為一種儲(chǔ)蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的敏感。
調(diào)研分析
1.投資商鋪的用途
目前商業(yè)投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調(diào)查的人群中,76%的商鋪購(gòu)買者和最終經(jīng)營(yíng)者存在錯(cuò)位,也就是存在商鋪有第二次招商的環(huán)節(jié);50%的投資戶自行找下家,而另50%希望由開發(fā)商統(tǒng)一代理完成,返購(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán);其中有58%的投資者作為長(zhǎng)線投資,靠階段性收取租金,贏得利潤(rùn),18%的購(gòu)買者是短線投資,會(huì)考慮在適合的價(jià)位轉(zhuǎn)手出售;還有24%的投資者自己經(jīng)營(yíng),特別是有一定經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商戶,積累到一定資金后,開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。
2.商鋪的種類傾向
在各種商業(yè)物業(yè)的種類里,獨(dú)門獨(dú)戶的臨街獨(dú)立式門面最受投資者的追捧,這與其自身門面的裝飾就是一個(gè)很好的廣告,www.dewk.cn容易被流動(dòng)的消費(fèi)人流接觸和發(fā)現(xiàn)有關(guān)。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費(fèi)者中占51%。其次是平層商鋪,但因此類商鋪與整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高度相關(guān)。如果整個(gè)商場(chǎng)盤活,個(gè)體能有效利用整個(gè)賣場(chǎng)的整體效益,帶來(lái)的人氣,反之會(huì)受到牽連;而目前大力打造的商業(yè)街,被投資者認(rèn)可還需要一段時(shí)間,開放式商業(yè)街的平層商鋪受青睞
程度占11%;雖然都是平層商鋪,但性價(jià)比在這里成了投資者優(yōu)先考慮的主要因素。
商場(chǎng)內(nèi)二樓以上的商鋪和開放式商業(yè)街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。
3.商鋪的基本配套需求
在基本配套方面,電源、水源以及單獨(dú)洗手間這些商鋪必備的設(shè)施都無(wú)一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素,根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投資者根據(jù)自身?xiàng)l件認(rèn)為沒(méi)有特別需要。
4.配套的管理
對(duì)于商業(yè)物業(yè)的配套管理,投資者都非常重視統(tǒng)一物業(yè)管理的提供,以解決投資經(jīng)營(yíng)的后顧之憂,這一選擇占到了71.7%;而代租代售的服務(wù)也成為大多數(shù)炒家投資者所需求的服務(wù)項(xiàng)目,占41.4%;統(tǒng)一的宣傳和包裝可令業(yè)主免去自身廣告宣傳的麻煩和財(cái)力的投入,容易聚集人氣,在每個(gè)專業(yè)市場(chǎng)樹立品牌,也成為投資者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交費(fèi)服務(wù),占34.3%。
5.商鋪的經(jīng)營(yíng)面積需求
商鋪面積的大小直接和投資者的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)方向關(guān)聯(lián)。21-50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費(fèi)者歡迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,這也從側(cè)面表明目前重慶市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹(jǐn)慎,又因如經(jīng)營(yíng)服裝、小百貨、精品,對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的要求比較低,這三行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪的需求整體數(shù)量較大,其面積需求多在10-50平方米/套有關(guān)。接下來(lái)的面積需求比例依次為:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都為9%),10平方米以下(2%)。
6.擇商鋪?zhàn)罡叱惺軉蝺r(jià)
顯示,當(dāng)投資者決定投資選擇某一商鋪的時(shí)候,價(jià)格首當(dāng)其沖是其重點(diǎn)考慮的先決性條件和因素。現(xiàn)今的重慶市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)剛剛起步,個(gè)體消費(fèi)者看好的是投資風(fēng)險(xiǎn)小,有一定回報(bào)的項(xiàng)目,在資金允許的情況下他們一般會(huì)謹(jǐn)慎的選擇價(jià)位較低的商鋪,所以大多數(shù)受調(diào)查者將選擇集中在1.1萬(wàn)元-1.3萬(wàn)元/平方米,這一區(qū)域(37%),本段上下兩段1.3萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元/平方米(17%)和1萬(wàn)元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7萬(wàn)元/平方米(10%),1.7-1.9萬(wàn)元/平方米(8%),1.9-2.2萬(wàn)元/平方米(6%),2.2萬(wàn)元/平方米以上合計(jì)占6%。
在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象,平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次,人氣與平層相比,減少30%至60%;單價(jià)是平層的1/3至1/2。在資金允許的情況下,一般投資者是不愿意購(gòu)買的。這也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明,平層是絕大多數(shù)商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業(yè)門面二層以上出現(xiàn)的高空置率,就是最好的市場(chǎng)反映。這也給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商一個(gè)重要的提示,如何進(jìn)行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃,科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查是非常重要的。
由于商鋪的特殊實(shí)用性和高單價(jià)的特性,小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進(jìn)行購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)(48%),以便資金周轉(zhuǎn)順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購(gòu)買,只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。
有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,調(diào)查的結(jié)果顯示,有三段是比較突出的,選擇首付3-4萬(wàn)元(33.33%);其次選擇是5-6萬(wàn)元這一段(28.79%);第三是9萬(wàn)元及以上(16.67%)。說(shuō)明目前的投資實(shí)力有高有低,中小投資者仍然占絕大比例,首付7萬(wàn)元以下的占80%。
與首付額度調(diào)查相關(guān)聯(lián)的是對(duì)月供承受力的調(diào)查報(bào)表,61.84%的人選擇了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在經(jīng)濟(jì)能承受的情況下,大多數(shù)投資者還是愿意接受低月供的購(gòu)買商鋪的投資方式。
在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中,我們可以看出,渝中區(qū)的解放碑無(wú)可爭(zhēng)議的成為大家一致的首選,這與解放碑的特殊地位密不可分,"商業(yè)航母"的身份令所有的消費(fèi)者為之動(dòng)容,是重慶市的核心商圈。
重慶幾大城區(qū)呈組團(tuán)式發(fā)展的特點(diǎn),而近來(lái)勢(shì)頭逼人的沙坪壩區(qū)同樣也受到了投資者的關(guān)注,排第二。這和近年來(lái)沙坪壩區(qū)政府的加大投入不無(wú)關(guān)系,各個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的紛紛入駐以三峽廣場(chǎng)為核心的中心商圈保證了沙坪壩區(qū)商業(yè)環(huán)境的成熟,以及區(qū)域大中學(xué)校云集的重慶市文化區(qū),有一群穩(wěn)定成規(guī)模的沖動(dòng)型的年輕消費(fèi)人流,以及畢業(yè)后回歸沙區(qū)的消費(fèi)趨勢(shì)。沙坪壩區(qū)目前的銷售零售額的增幅是較大的。
而隨著江北區(qū)步行街的全面動(dòng)工,觀音橋商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅區(qū)域的逐步成型,江北區(qū)排在第三。其發(fā)展?jié)摿α懈鄙倘Φ牡诙?而本區(qū)的居民商業(yè)投資意識(shí)僅次于渝中區(qū)。
南濱路刺激了整個(gè)南岸區(qū)商業(yè)的發(fā)展,這說(shuō)明目前的投資者都比較理性,在區(qū)域的挑選方面,都注重政府對(duì)區(qū)域商業(yè)的定位和規(guī)劃以及商業(yè)形象和商業(yè)氣候。
盡管九龍坡區(qū)楊家坪步行街已經(jīng)落成并投入使用,但在本次調(diào)查中排第六,這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業(yè)機(jī)構(gòu)尚未竣工有某些關(guān)聯(lián)。但楊家坪的商業(yè)潛力和其即將開通的輕軌對(duì)重慶市商業(yè)格局變化的影響是不容忽視的。
7.對(duì)重慶未來(lái)五年內(nèi)對(duì)商業(yè)發(fā)展的信心
54%的人群都對(duì)未來(lái)重慶五年的發(fā)展充滿了信心,42%的人群則是比較有信心,僅有4%的人群是一般或沒(méi)有信心,可見整個(gè)重慶市場(chǎng)的發(fā)展擁有良好的信心條件,這對(duì)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展也是非常必要和必須的。
綜合分析:投資年輕化 商鋪挑大梁
通過(guò)以上的調(diào)查分析,我們不難得到以下的一些結(jié)論:
一是商業(yè)物業(yè)的高回報(bào),是吸引大多數(shù)投資者的最大砝碼。但同時(shí)其自身相伴而生的高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的不利因素也是制約目前商業(yè)物業(yè)大規(guī)模興盛的重要原因。所以,目前消費(fèi)者更多的還是看重長(zhǎng)線投資,希望能在保有產(chǎn)業(yè)的情況下進(jìn)行商
從本次調(diào)查中,可以清晰的看到,商業(yè)物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的年輕化傾向。但這并不排斥其他類型的消費(fèi)群;另外,商業(yè)物業(yè)最集中的體現(xiàn)就是商鋪?，F(xiàn)今重慶市場(chǎng)的消費(fèi)狀況表明,中小投資者是占主體地位的,所以如何了解并揣摩他們的消費(fèi)心理和需求是進(jìn)行商業(yè)物業(yè)建設(shè)的一個(gè)重要課題。面積適中,口岸優(yōu)勢(shì)明顯,同時(shí)價(jià)格合理的門面是最受投資者追捧的。
由于重慶樓市的主力投資群大多是中小投資者,所以在資金的流動(dòng)上,他們存在一定的考慮和困難,付款方式的靈活與否,也會(huì)影響到他們的投資行為和心理變化。
商業(yè)物業(yè)的修建地點(diǎn),會(huì)在很大程度上決定商業(yè)物業(yè)的成功與否。成熟的商業(yè)氛圍、有利的投資環(huán)境、固定的消費(fèi)人群、便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)都受到投資者的青睞。這也是現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)建造者必須注意的一點(diǎn)。