北京某住宅項目開發產品定位

　　（一）項目建筑單體外立面結構設計建議

　　1、北京墻的創意塑造

　　外立面以高級灰（銀灰色）為主基色調，某種意義上讓人自然聯想到北京特色的青灰四合院墻面，如果考慮于墻體上增添些脊飾、磚雕等從傳統四合院中提煉出的易識別的簡約化符號（注：必須自然巧妙的運用，切勿讓人感到是某種造作，是亂貼亂拼），構成特色意象，去喚起居者更深一層的認同感、親和力。

　　2、住宅建筑單體入口處開設小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結合起來設計），并實行IC卡管理（接觸式/非接觸式）管理，以提高產品檔次和業主生活品味。

　　3、部分恰當位置的住宅單體實行底層架空（如北面、西面單體采光相對較少的底層），開辟"樓中景觀園"，內設假山、土坡、溪流、觀景護欄，并配以特色的夜間光效處理，以與中心景觀庭院渾然于一體，構成"樓中有園，園中有樓"的特色意境。

　　4、電梯運行空間與住宅單元之間增設轉換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對緊鄰的臥室、衛生間等功能空間的干擾。

　　5、景觀窗窗框上方設計弧形挑檐，打破常規矩形窗框的呆板。

　　6、不同建筑單體屋頂形式應結合整體空間層次來考慮，可設計出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結構，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線達到和諧一致。

　　7、空調機位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現時流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預留到加厚陽臺的側邊底部，以便安裝。

　　8、部分建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區隔，豐富立面視覺。

　　9、于東西朝向的住宅單體，雖已占據較佳的景觀視線軸區位，但可考慮增設觀光電梯，以進一步減弱朝向不佳產生的營銷障礙。

　　（二）產品檔次品質定位

　　1、產品檔次品質定位參考依據

　　主要包括：項目總體設計目標、目標客戶群定位、區位地段價值、周邊景觀資源價值、建設成本、售價期望值及利潤期望值之間的相關作用關系、市場購買承受力等。

　　2、產品檔次品質體現方式

　　主要包括：材料類別與檔次、建筑藝術造型與品味、公建配套檔次與特色、景觀設計水平及特色、物業管理水平及完善程度等。

　　3、產品檔次品質定位建議

　　鑒于項目地塊高品味京城現代四合院的設計目標定位及其擁有較為理想、具特色的區位價值等，建議產品檔次定位為既具濃厚的傳統居住文化氛圍，又具現代建筑藝術高品味的高尚住宅小區。

　　（三）產品外立面色彩組合設定

　　1、住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調。銀灰色，"酷"而沉穩，永恒而頗具現代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效果。

　　2、外立面裝飾線（"腰帶"），以白色為主。白色襯托高級灰，更能顯示出小區的高雅、潔凈和寬敞。

　　3、外墻基座建議使用飽和度較高的褐色或暗綠的天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩。

　　4、會所、商業配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。

　　5、景觀庭院部分建筑物則可適當使用藍色，突出其幽靜、寧靜的庭院生活氛圍。

　　6、工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調--高級灰保持一致，以喚起記憶識別與認同感。

　　（四）項目院落特色及差異性分析定位

　　1、組團院落特色與差異性設計思路與重要性

　　住宅小區作為一個完整空間體系，是由若干組團、院落子體系合理鏈接集合而成。組團、院落是由若干鄰近相依的建筑單體半圍合、圍合創造形成的半開放、開放空間體系，它的設計不能游離于社區整體規劃之外，必須服從于整個社區的規劃布局要求，但同時又不是千篇一律，而是各具特色與差異，并共同為制造一個良好的居住社區環境而存在。

　　組團、院落的差異性是由總體規劃思路安排，建筑單體錯落圍合程度，局部區域地形地貌特征，居住其中的業主類別、需求差異等因素共同促成，它是住宅社區鄰里交往、居者戶外行為體現、兌現具體景觀需求的重要場所。

　　創造出符合需求的組團院落特色，實現局部區域的良好居住環境，是整個項目成功運作的一個關鍵所在。

　　2、定位建議

　　（1）院落通道特色與差異性建議

　　建筑單體單元門（酒店與大堂）與庭院（小院/大院），開辟特色院落通道，通道的差異可以各款籬笆、盆栽、花壇等來體現，以增強業主"自家院子，我的家"的歸屬感與認同感。

　　（2）院落門特色差異性建議

　　可將院落門與通道、圍墻、周邊單體墻面等結合起來設計，通過院落門及圍墻等的色彩、材質、造型、風格的差異來增強院落的親和力、可識別性，比如有些院落門可設置葦簾。

　　（3）庭院交流平臺介質特色與差異建議

　　可將（小）庭院/套院的交流平臺介質與酒店式大堂、電梯前廳等結合起來設計，在盡量控制公攤面積及功能不產生雷同的前提下，將庭院交流平臺介質分別設計成下沉式酒吧、大碗鄉村茶廳、音樂茶座等，并通過硬質鋪地及相關設施的色彩、材質、圖案等差異來塑造各自特色。

　　（4）中心庭院及套院空間設計特色與差異性建議

　　通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創造出不同組團庭院的"各具特色"。具體可表現在戶外家具桌、椅、凳的造型、材質、色彩的差異；架、廊的材質、色彩、附隨植物的差異；景觀小品的造型、選材的差異；水體環境造型的差異；地被植物、樹種的選擇差異；等等。

　　（五）項目建筑單體層高配比定位

　　1、項目建筑單體層高配比參考因素

　　主要包括：

　　①目標市場需求特征

　　②地塊現狀特征

　　③規劃建筑面積、容積率方面的要求

　　④地塊周邊環境特征

　　⑤建筑單體之間日照通風間距的需要

　　⑥視覺審美感受的差異

　　⑦業主生活私密性的需要

　　⑧地塊內部景觀利益獲取差異及視線通達差異

　　⑨層數增減、層高變化與成本造價的相關度差異

　　⑩"現代四合院"核心開發概念的要求

　　2、項目建筑單體層高配比定位建議

　　①地塊南面建筑單體設計為小高層（12層），因為南北間距（除卻建筑單體本身進深）不是很大，窄處約只有30-40米，而北京位于東經116°25＇北緯39°54＇處，緯度太高，全年日照時間為2600-2700小時，日照時間最長日為15時1分，最短日只有9時20分，夏至正午陽光最大射入角為76°，而冬至正

午陽光最大射入角只有27°，如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風，同時影響北面樓宇及中庭的視覺感受--封閉而且壓抑。

　　②地塊北面建筑單體可設計為高層（24層），同時順應北界界域特點，采取東北--西南向布局，一可充分獲取東南向采光通風，二可遮擋西北風沙塵暴（北京平均風速21.5m/秒，風沙較大，有"無風三尺土，有雨一街泥"之說），三可使地塊內部分其它建筑單體減少西曬，四是為了提高整體地塊的容積率，以致達到相應的規劃指標。

　　③地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（12-24層），根據適當線性比例逐漸遞增，以協調整個地塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時創造出較為和諧的立體空間層次感，以區別于北京時下頗遭非議的"梅花樁式和尖刀式"塔樓外觀形象。

　　④西面地界既要配合"現代四合院"的開發理念，形成圍合庭院，又要合理兌現周邊環境資源（街景資源、工體景觀資源等），故可考慮布置3-6層的裙樓。（也可作會所、商業配套之用）

　　⑤圍合而成的南低北高建筑輪廓線有點類似地球自轉的橢圓形意象符號，及與具特色立體層次感的悉尼歌劇院有異曲同工之處，體現了地塊項目建筑藝術美，同時符合小區"現代感"、"高品味"的開發理念，并在某種意義上能豐富京城現代四合院的設計內涵。

　　（六）項目規劃院落過渡設計建議

　　1、組團過渡設計思路與手法

　　單一組團創造了局部區域的居住環境，但只有彼此合理自然鏈接才能集合成一個完整的社區居住環境和空間體系。

　　組團序列的變化控制與有機組合構成居住社區規劃的重要內容。

　　組團之間的主要過渡介質包括：廣場、鋪地、草坪、橋、長廊、道路、隧道、色彩、符號、水體（溪流、湖泊、泳池等）等。

　　組團之間的主要過渡形式包括：折、曲、拱、伸、躍、飛、拉、轉、跨等。

　　2、設計建議

　　區別于以往過多利用道路、鋪地、草坪等介質來延伸、溝通，建議廣開思路，提高色彩、符號等介質的運用比例，同時采用特色的折、曲、轉、躍、拱等過渡形式，來建構與豐富組團序列的變化。

　　（七）項目首期開發區位論證設定

　　1、項目開發模式選擇的參考因素

　　主要包括：發展商的財力及融資實力、項目規模、市場需求總量、市場供給總量、市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態勢等等。

　　2、項目建議采用分段滾動開發的模式

　　A地塊初步規劃建筑面積為7萬平方米，規模一般，但開發項目資金壓力也不小，百年房產進入市場時間尚不長，經驗相對有少許欠缺；

　　而且，一次性的建筑規劃設計定型，較難應付未來的市場變化，需根據市場走勢，作出適度調整，以盡量制造出適銷對路的產品。

　　所以，分段滾動開發為上策，但建筑規劃要從全局出發，規劃時要考慮到：開發一處，銷售一處，完工一處，受益一處，不要造成后期的建設施工影響前期銷售或入住。

　　3、建議采取部分景觀先行的開發模式

　　隨著房地產市場優勝劣汰的深入，為了適應新需求，有實力的發展商越來越多地采取一次性到位開發和景觀先行的做法，以信心、實力和真實優秀的作品來驅動、刺激消費購買。

　　A地塊項目開發，在財力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如胡同、大門、景壁和中庭部分景觀小品等），或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將四合院文化特色賣點盡早輸出，真實地呈現給消費者，以此爭取客源，穩定客源。

　　4、項目首期開發區位認證

　　根據有利市場推廣的角度及建筑施工方便度、區位生活方便度的角度來考慮，建議首期開發南面、東面的小高層，同時完成裙樓及主入口空間的設計施工。

篇2：寫字樓產品定位內容

　　寫字樓產品定位內容

　　一、寫字樓總體情況

　　二、寫字樓的評價體系

　　三、市場需求

　　四、項目整體定位

　　1.城市特質

　　2.項目條件

　　*區位條件：

　　*商業價值：

　　*地塊條件：

　　3.市場策略

　　*市場實際需求

　　*市場供應產品

　　4.競爭策略

　　5.定位策略

　　“要面子”——高檔形象

　　“有里子”——功能滿足使用

　　“高性價比”——投資性價比、使用性價比

　　6.定位小結

　　五、產品策略

　　1.形象策略

　　2.功能策略

　　3.空間策略

　　六、產品建議

　　1.外立面

　　2.層高

　　3.大堂

　　4.地下入口

　　5.平面布局

　　6.交通組織

　　7.衛生間

　　8.面積分割

　　9.配套功能

　　10.地下部分

　　11.景觀部分

　　12.物業服務

　　13.通風空調系統

　　14.供水系統

　　15.供電系統

　　16.安全防范系統

　　17.消防報警及緊急廣播系統

　　18.綜合布線系統

　　19.樓宇自控系統

　　20.有線電視系統

　　21.手機信號覆蓋系統

篇3：產品定位48招(1)

　　產品定位48招（一）

　　第一招；“正宗產品”定位

　　這種定位方式適用于所有最早為它們的產品類型定位的公司。

　　用這種方式定位產品的一個好例子是利維斯的口號“正宗牛仔服裝”使用這種方式，利維斯定位他們的產品是正宗的，這樣他們利用公眾的自然傾向，把看到的第一個品牌認為是正宗的并認為后來出現的廠商是乏味的模仿者之類的貨色。

　　Sanka是廣告宣傳“誰也不能打敗正宗產品”是這種策略的一個好例子。

　　許多其他產品都使用這一相似的方式（先來者為大）。

　　?1、可口可樂：真正的飲料。

　　?2、駱駝：一種真正的香煙

　　?3、快速止癢（腋下）：正宗

　　?4、小阿伯索賓：正宗

　　?5、家樂氏特制K：正宗和最佳

　　?6、白利：正宗愛爾蘭加奶甜露酒

　　?7、百麗兒礦泉水：正宗的白麗兒礦泉水

　　?8、莫頓：正宗加碘食鹽

　　?9、麥利：真正的迪戎芥末

　　?10、波音：世界噴氣機第一家族

　　?11、奇奎塔：和任何其他香蕉不同的香蕉

　　?12、藍帶：啤酒的真正口味

　　“我們是正宗的”定位的非常有利可圖的。研究表明，在長期的市場競爭中，先驅者品牌在市場上獲得的份額比當前的品牌大。波士頓咨詢機構的一項研究表明，首次出現的品牌在消費者心目中占據的市場份額是第二個出現的品牌的二倍，是第三個出現的品牌的四倍。

　　在一篇發表在《廣告時代》雜志上的文章中，魯勃萊納?薩爾茨公司總裁默雷?魯勃萊納把1923年25個最暢銷的品牌和它們在1983年的情況進行了對比。他發現，1923年最暢銷品牌中的19個品牌64年以后還是最暢銷的，其中有四個品牌降為第二位，一個降為第三位，最差的一個目前還在同類產品中前五個最暢銷品牌之中。

　　第二招；“第二位品牌”定位

　　這種類型定位的一個廣為人知的例子無疑是艾飛斯汽車租賃公司。在汽車租賃市場上，他們排在龍頭老大赫茨公司之后居第二位。艾飛斯公司開展了廣告宣傳活動，口號是：“艾飛斯在租車市場上排名第二，所以，誰租我們的車，我們就會更加努力地為他服務。”

　　這場宣傳運動很快收到了效果。轉眼間，艾飛斯增加6%的市場份額并在13年中首次實現盈利。

　　更耐人尋味的事實是這一策略為艾飛斯提供了一個簡便有效的定位。由于公眾自動地認為艾飛斯和赫茨是同一個水平上的公司，使居于第三位的國民租車公司失去了立足的地位。

　　第三招；“低價”定位

　　另一種定位策略旨在占領“低價”市場。低價策略特別吸引對價格敏感的消費者，在市場蕭條時期，這樣的消費者特別多。“美寶蓮化妝品公司、薩維復印機公司、Yugo汽車公司、凱瑪特超市、ABC和戴西清潔劑公司、Barbasol剃須膏、陳年密爾沃基啤酒公司和預算租車公司”都從低價定位中獲得了利潤。

　　1、沃爾瑪是全國領先的廉價商品連鎖店，1993年的年銷售額為670億美元，1962年由山姆?沃爾頓成立的沃爾瑪已經發展成在美國49個州以及加拿大、墨西哥和波多黎哥有2000多家的廉價商品連鎖店。

　　2、布克斯、布里斯托爾、蒙代爾和布爾德曼是低價和超低價香煙，在煙草市場上，這是競爭最激烈的戰場之一。

　　3、每日旅店、便利旅店、第六汽車旅店、經濟門房和超級第八汽車旅店都使用經濟旅店的定位。其中很特別的一家旅店是每日旅店。它在美國的47個州和加拿大開了750家分店。灰狗巴士使用“攢錢者”的名目，從1986年為它們的低價位公共汽車票做廣告。

　　第四招；“高價”定位

　　在社會快速發展中，生活水平是會不斷提高的，所以高價定位是對所有種類的產品是敞開大門的。在市場上能高價定位大眾消費品的產品，如香水、啤酒、白酒、香煙、手表、服裝和汽車這類產品，但必須具有特別的優勢。許多產品以高價來吸引消費者：勞力士、梅賽德斯-奔馳、Rolling Rock，蒙特-布蘭克和海根戴茲都是使用這種策略的好例子。

　　1、在寵物食品方面，來自普里鈉的高品味的超市品牌是普里鈉O. N. E. 狗食和普里鈉精選貓食，而加內森有大美食家狗食品和價格昂貴的宴會美食家貓食品。

　　2、柯蒂斯?瑪瑟斯的促銷活動表明，“產品是貴了一些，但是值。”巴黎歐萊雅護發產品的市場營銷策略告訴人們：“價格是貴了一點，但是值得用這種產品。”威鳳凰威士忌宣稱：“它不是因為價格貴才是最好，而是因為它是最好的才價格昂貴。”“水晶”號游船到阿拉斯加或歐洲旅游每天的費用高達500美元。

　　3、高價商品的吸引力部分地來源于人類對價格直接相關的質量的認可。斯坦福研究所的道格拉斯?麥克康奈爾用大量的學生做了一個實驗。他讓他們品嘗三種不同容器里的啤酒，每種容器上標著不同的價格，然后問這些學生，他們最喜歡哪種容器里的啤酒？事實上，這些容器里的啤酒品牌都是相同的，但是參加品嘗的學生們都選擇了標價最貴的那種啤酒。

　　4、羅伯特?安德魯斯和恩佐?沃倫茲做了一個相同的研究，他們用的是相同品牌的人造黃油和奶油，在不同的包裝上標出不同的價格。人們被邀請來品嘗這些產品，然后按喜好程度把產品排一個順序。又一次出現了最貴的產品被認為是最好產品的現象。

　　麥克康奈爾和安德魯斯以及沃倫茲的實驗結果在很多其他的研究中得到了證實，例如，哈羅德?J?萊維特、丁伯?斯科托維斯基、詹姆斯?斯坦福和本?埃尼斯、唐納德.杜爾、R．A．伯林和M．H．高希爾都做過類似的實驗。

　　第五招；“堅固耐用”定位

　　梅塔格，格萊德和維薩是這種品牌的好例子。他們的這種定位建立在他們各自基于的堅固耐用品市場上。

　　1、為了顯示他們產品的結實和耐用性，桑索尼特公司的廣告不僅展示兒童在操場上使用他們的旅行包，他們還展示匹茲堡鋼人橄欖球隊使用相同的旅行包作為訓練裝備的場面。

　　2、沃爾沃在很多年里有效地把他們的產品定位為一種特別安全和可靠的汽車。這已經被保留在教科書

中，諸如：

　　“試用期比付款單上寫的還要長。”

　　“付一次款要花三年時間。”

　　“用舊一輛沃爾沃要用11年的時間。”

　　這11年是一輛沃爾沃汽車在瑞典的平均壽命，那里的高速公路上沒有速度限制，那里有70萬英里沒有鋪設的道路，在那里駕車實際上是一種全民族的消遣。“你可能不想使用你的沃爾沃11年，但你若真的使用它11年，這是最明智的選擇。我們不能隨大流浪費時間生產看起來特別的新型車，我們只生產這種看上去已過時的老牌汽車。”“但是不論你使用沃爾沃多長時間，你都不會厭煩它。沃爾沃的性能遠遠超過它的合同上規定的性能，1加侖汽油可以跑25英里以上，并且還有自動擋變速器。”“駕駛沃爾沃在一個商人面前駛過。”“不要只把它看作一輛出眾的汽車，而是把它看成一種方式，使你能夠為汽車付款后還可以付游泳池、游艇或假期住所的款項。畢竟，對我來說，生活中有比擁有一輛街上最新的汽車更多的內容。”

　　第六招；“質量”定位

　　不久以前，日本的半導體制造商選擇把他們的產品定位為高品質產品。為了這一定位，他們建立了嚴格控制的制造工藝，用這樣一種方式把次品的風險限制到最低的程度。然后，他們開始選擇一系列的關鍵顧客，如惠普和I B M,并實施附加檢驗來確保分銷給他們顧客的芯片都是高品質的。

　　第七招；“數量”定位

　　超快減肥藥是一種非處方藥，它主要定位于希望減少10磅到35磅的超載的美國人身上。

　　第八招；“注意力”定位

　　另一種定位策略施是基于對產品注意力的定位。使用這種策略的一個例子是聯合利華Surf洗潔劑公司提供的。它裝的香精比其他的洗滌劑多兩倍。

　　吉列的Trac II刀片是1971年作為惟一的雙層刀片出現的。推銷的主題是：“雙層刀片刮得比單層刀片好。”

　　一個緩釋的布洛芬的效力是泰諾的兩倍。

　　杜姆斯宣稱它的速效是普通雷胃藥的兩倍。

　　第九招；“性感”定位

　　在一個崇拜人體的社會，人們可以基于情感為諸如啤酒、果酒、香檳、軟飲料、剃須膏、牙膏、香皂、口香糖、服裝、香水、美容產品、洗發水、除臭劑、泳裝、女人的睡衣和內衣產品定位。

　　基于性感的定位在以青少年為購買對象的市場上特別有效。查特姆的市場研究主任凱思?烏泰奇說：“性感廣告是惟一迅速把產品賣給那些年輕人的竅門。”他們生產一種供時髦的13~19歲青少年使用的古龍香水，寶貝軟皂。市場咨詢學會主席喬?維納格利亞宣布說，“性感廣告在大學生層次的消費者那里總是有奇效的”。

　　第十招；“消費者性別”定位

　　萬寶路香煙、愛爾蘭礦泉水和維拉香皂是男性消費的產品，而弗吉尼亞斯萊姆香煙、悄悄除臭劑、女士史密斯手槍、提摩太洗發香波、凱萊斯香皂、傳感女用刀片、女用賽馬帽和水牛牌牛仔裝是女士產品。

　　日本第一大避孕套廠商，最近生產出一種外用避孕套，這種避孕套直接定位為女用。

　　通用食品的國際咖啡廣告特意定位為女士專用。負責這一廣告宣傳活動的人選擇了20種雜志把這個信息有效地送達這一市場。結果，銷售額上升了15%。

　　第十一招；“家庭地位”定位

　　美國電話電報公司和通用電氣公司把他們的廣告宣傳定位在重視家庭價值和家庭舒適上。

　　1、雷?克羅克建立的麥當勞餐館是從定位于家庭餐館開始的，這種策略隨即獲得了我們都知道的成功：到19*世界上有11000家麥當勞餐館，年銷售額達到175億美元。

　　2、由于廣告描述了一個家庭洗“2000次身體”，力維2000使力維成為個人用香皂市場上領先的品牌。

　　3、雀巢公司展示兩個單身人士，每個都在尋求一個精神伴侶，以此來吸引人們注意他們的速溶咖啡品牌“品味之選”。狂歡旅游線路公司現在要為單身男女提供出游項目，這是20年前從來沒有聽說過的服務項目。在90年代開始時，美國成人人口1.836億的39%為單身男女。

　　4、德拉芙洗潔劑最初的定位是初為人母的女性。當研究表明第二次和第三次做母親的人，在每個孩子出生后，她們又重新選用最初選定的品牌之后，他們把目標定位在這種特定的消費者群體上。在18個月的時間里，德拉芙洗潔劑成為第一號嬰兒洗浴品牌，超過了象牙雪。