一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地,分別由不同的人進行產品定位,有的人可能會盡量節約和控制一樓面積,采用開放設計,塑造單棟高層建筑,以創造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層(例如一、二樓),規劃矮胖型建筑物,一方面把握臨街店面商業價值,一方面節省建設成本;有的人可能規劃數棟建筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規劃,不論基于何種原因,產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。
同樣一塊土地,因為目的不同,可能導致不同的容積率利用方式。一般而言,定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度;(1)空間價值與容積率利用的關系,例如商業氣息濃厚的區一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地,分別由不同的人進行產品定位,有的人可能會盡量節約和控制一樓面積,采用開放設計,塑造單棟高層建筑,以創造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層(例如一、二樓),規劃矮胖型建筑物,一方面把握臨街店面商業價值,一方面節省建設成本;有的人可能規劃數棟建筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規劃,不論基于何種原因,產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。
同樣一塊土地,因為目的不同,可能導致不同的容積率利用方式。一般而言,定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度;(1)空間價值與容積率利用的關系,例如商業氣息濃厚的區在一般購房者的觀念中,總希望所購買的房子,其公共設施;所占的比例愈低愈好,因為公共設施常被認為是虛的,徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好,訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎?
事實上,越是先進的國家如歐、美、日等國,越傾向于以包含私有面積及公共設施的整體規劃,來衡量建筑特的品質及價值,而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下,也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言,要認清許多公共設施之所以難被購房者接受,是由于設施本身不實惠,或由于設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解,所以除了法定必要設施,需要運用規劃力求經濟實惠以外,還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益,才能針對個案性質作合理定位。
(一)具有保值效果的公共設施,例如寬敞的門廳、走道等,這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品,這種公共設施尤其重要。
(二)具有實用性質的公共設施,例如停車位、健身房、游泳池,或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性,例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事,但是通過公共設施的分攤,卻使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。
(三)具有收益機會的公共設籬,例如地下室的商業空間,停車位,或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費,對于分攤設施的購買者而言,相當于購買有收益的長期投資標的,不僅可補貼管理費,同時也較易維護整體建筑的品質,在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。
(四)對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等,雖增加投入,但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。
公共設施的規劃將越來越受到重視,產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能,可使公共設施空間發揮“小兵立大功”的作用。
二、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同,也就是各個樓層事實上是不同的市場,具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等,而這些差異的存在,能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。
我們可將一幢大樓的立體空間,分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。
(一)是頂樓市場,這種產品不論在采光、通風、視野及私密性方面,都比其他樓層更具有得天獨厚的條件,又由于每棟樓只有一個頂樓樓層,這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。
(二)是門面市場,通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產品的價值在于它與外界環境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室),或者有將外界環境內部化的機會(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性,使得門面市場的價值不但比其他樓層高,而且還常出現求過于供的現象。
(三)是地下室市場,這種產品有時具備獨立功能及用途(例如作為商場或停車位),有時則可能成為其他樓層的連帶產品(例如作為一樓的私有地下室,或其他樓層的共有設施空間)。
(四)是
中間層市場,包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限,而其所占有的空間比例又最大,因此一般所稱不動產市場景氣與否,多半是指中間層市場的供需狀況而言。就產品定位者而言,除了要辨別不同樓層市場的異質性之外,還要注意下列事項,以充分發揮空間的附加值。
(一)妥善運用規劃,以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段,借助一樓帶二樓或地下室合并規劃,以增加門面市場的供給量;或頂樓采取樓中樓設計,能滿足更多的頂樓市場需求者,都是創造更高價值空間的好方法。
(二)明確區分不同樓層市場,以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性,在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會;頂樓市場追求通風、采光及視野等條件,因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。
(三)合理利用容積率,以改變傳統空間觀念。例如拉高建筑物高度,超越鄰近建筑物高度;增加高樓層面積,以塑造“準頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層);或利用二疊或三疊規劃,使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。
三、房地產特有的定位技巧
(一)長期持有。任何一種投資標的或者具有生產性質的財產。對于不同的人而言,可能具有不同的投資報酬意義及實現利益的時間期望。這也是為什么在不動產市場既有追逐短線獲利,從事現房或預售房買進賣出賺取價差的投資人,也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發商。由于土地的性質特殊性,它既具有稀缺性、保值增值性,又具有區域異質性(包括自然環境及人文社會經濟),困此對許多投資房地產的企業或個人而言,長期持有的投資策略,似乎比其他的財產更具有意義。
那么究竟應如何作產品定位,即如何利用土地,才能賺取不動產長期持有的利益呢?首先,要先辨別獲得長期利益的幾種途徑:一是租賃;二是經營或使用收入,也就是不動產所有者即經營者或使用者,自行利用空間賺取商業經營的利益;第三是保值或增值利益,這種利益可能來自于通貨膨脹效果,可能由于社會進步或環境改良,也可能因為其他土地先行使用,導致后利用的價值土地水漲船高。
不論是否賺取租賃或經營利益,絕大多數長期持有的土地,其最大利益來自于增值。為謀取增值的實務做法也有不少,例如,短期內尚無利用或開發價值的土地,可采取消極的養地策略;對于已初現地段價值的土地,則可采取先建后售策略;再者如麥當勞的做法,先找到好地,興建商場,通過經營帶動當地商業氣息后,就自然可坐享不動產的增值利益。
長期持有土地,必須要能賺取合理的時間報酬才有意義,因此產品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度,規劃階段性的產品及經營與財務計劃,以確保全過程利益最大。
(二)短期獲利。大多數的投資標的,都有短線與長線不同的獲利操作方式,不動產投資也不例外,通常它包括了土地開發、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經營等時間長度不同的獲利途徑。對于希望短期獲利的不動產投資者而言,除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外,如果想在有限時間內創造不動產附加值,以增加投資利益,則須借助有效的產品定位。
因此,希望短期獲利的不動產產品定位,要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案,有助于提高不動產短期投資利益。
(一)改裝產品,創造附加價值。這種方式常見于舊屋投資市場,也就是買人尚有更新價值的舊建筑物,保留其基本結構,僅作平面隔局或外觀等的改建,以再重新出售獲利,這種做法由于投入成本少,工期短,著改建得當,通常能在很短時間內賺取理想的報酬。
(二)規劃需求尚未飽和的時尚品在短期內創造高銷售率。例如不動產市場不景氣時,許多反應快的發展商就推出低總價的套房或二房型的產品,并搭配工程零付款等的付款條件,以刺激買氣,快速銷售完畢。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工,可降低財務風險,只是要注意避免吸引大多的投資客戶,造成銷售率雖高,但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。
(三)規劃短工期的傳統產品,以節省成本,提高投資報酬。通常工期越長,資金風險越高,而投資回收的時間也久。因此基于投資報酬的考慮,短工期、需求穩定的產品(例如5層—7層住宅),通常也能兼顧市場接受性及財務可行性,達到短期獲利的目的。即使在經濟效益上不宜規劃短期的產品,仍應設法運用技術縮短工期,以提高資金效率。
(四)嘗試領先市場的創新產品,以吸收早期開創性的市場,例如有不少個案,將樓層挑高,規劃夾層空間,以增加賣點,強化短期銷售效果,這些邊際產品只要搶得先機,順利過關,一般都能創造短期投資利益。
以上幾個產品定位的方向,可提供投資不動產并希望短期獲利的企業或個人參考。在實務上,以追求短期獲利為目標的產品定位,通常賺得快及賺得順,要比賺得多更為重要!
四、經濟環境變化時的產品定位
(一)通貨膨脹壓力大時的產品定位。在經濟景氣循環的情況下,難免會因為
景氣熱旺、游資充裕,過多的資金追逐過少的物品,而導致物價上漲,引發通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在,僅須觀察物價上漲率是否持續一段時期都在5%以上,若是,就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由于貨幣不斷的貶值,物價不斷地上漲,商品一旦售出,要想以原先成本再行補貨,已不太可能,所以通貨膨脹時持物特價而沽,已成為一般商品所有者普遍的心態。不動產市場受通貨膨脹的影響尤其明顯,因為不動產除了自住用外,還具有保值、增值的特性,所以在通貨膨脹時期,不動產往往成為投資人的首選。就發展商而言,在預售時如果房屋已售出,其可收入的金額已固定,而其營建成本卻尚未發生,雖然發包給承建商,營建成本也已固定,但是在營建合約中往往有明確規定,即物價上漲一定成數以上時,營建成本也要跟著調整,使得發展商的營建成本,在通貨膨脹時期,面對增加的機會大為提高。為避免這種收入固定而成本卻持續上漲的不利局面,發展商在通貨膨脹時期應慎選產品。選擇產品時,應注意列事項:
(1) 產品的施工期限不宜過長;
(2) 產品要以能克服余屋銷售壓力的設計為主;
(3) 針對投資人的保值心理設計產品。
土除非拆掉建筑物重新再建,否則其數量會越來越少,在稀少性及不可再生性的特性下,不動產產品就越發珍貴,特別是在通貨膨脹時期,更應慎選產品,以免暴殮于物
(二)市場不景氣時的產品定位。不動產交易雖受許多政治。經濟、法令規章等因素的影響,但對于從事投資興建的發展商及擁有土地使用權的地產主而言,最為其所關注的還是市場交易的熱絡程度,也就是一般俗稱的“回春”,除了某些個案或由于地點特殊,或由于定位成功,而能創造銷售佳績之外,大多數的發展商及地產主都不免對這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。
面對這個現象,有的人把精力放在發掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣的答案上,想因而獲得突破不景氣的方法。這種方法可能其理論意義大于實際效用,而且因為影響景氣因素的復雜性,還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。以下則打算采取另一個角度,探討如何通過產品定位以因應市場不景氣,也就是接受不景氣這個事實,并盡可能掌握其現象,以歸納出在實務上可供參考的產品定位原則。
一般而言,當買賣雙方對景氣的看法越分歧,則市場越活躍,這種現象在股票、不動產等投資性的產品市場尤其明顯。唯有對未來的預期有人樂觀,有人悲觀,市場才容易活絡。
因此面臨不景氣時,首先需找出何人有購買意愿,也就是發掘潛在的目標市場。除了因為越是不景氣,銷售風險越高之外,潛在購買者漸趨保守與理性,也使得目標市場的界定顯得更為必要。一旦確定了目標市場,就可以進一步分析何種因素可以強化目標市場客戶的購買意愿:是具競爭力的低價格,是產品的獨特設計,還是訴求工期長的輕松付款條件?尤其需要特別留意的,是目標市場的核心需求,也就是客戶真正的需求是什么,才能根據這個基礎,發展突破不景氣市道的適當產品。
事實上,沒有一種產品是無往不利的市場靈丹妙藥,但是下面這些原則,卻有助于消極地避免不景氣的沖擊,甚而可能積極地透過產品定位創造市場佳績。
1、產品要有明確的競爭條件或特色,才能脫穎而出,也才能刺激客戶的購買意愿。
2、要結合銷售、規劃及財務等功能,以強化產品定位的競爭空間。例如有的公司的產品力求縮短工期,增加價格競爭的條件;有的財規劃工程或長的高層建筑,并配合輕松的付款條件,以吸引投資性客戶等,這些都是結合多元功能為一體的例子。
3、不要受限于銷售及短期獲利的目的,也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下,有必要慎重評估銷售的意義及條件。尤其不要盲目售出,落得“賺了銷售率,賠了報酬率”的窘態。事實上,由于土地資源的日益昂貴稀有,采取只租不售、整體經營,甚至避開景氣低迷的養地等方式,也不失為適應不景氣的明智之舉。
4、產品應保留調整的彈性。尤以景氣低迷時,銷售速度慢、阻力大,任何一種產品定位都可能遭遇市場阻力,因此應預留調整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性,商業或住宅用途轉換的彈性,以及選擇性銷售(如分棟、分期銷售)的彈性等。
(三)財務壓力大時的產品定位。除非是劃撥土地,否則只要是出讓土地,土地成本往往較高,積壓在土地的資金大,即使有銀行貸款,其每月的利息負擔也很重,因此土地只要晚一天開發,對發展商而言,都是一筆沉重的資金負擔;即使是合建情況下,因為要支付給供地方相當大額的覆約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等,所以一樣要面;腦資金積壓的問題,只是程度稍為比購地輕微。至于開始興建后,每期的工程款都要于固定期間支付,雖有建筑融資可供應部分工程款,但是建筑融資核撥與否,須視銷售情況而定。一般而言,銷售成數在5成—7成以下,建筑融資較難取得。至于資金來源,則大多仰賴預售時的銷售收入,但因預售市場的一般付款條款為分期付款,不動產投資需要巨額資金,因此資金不充裕的發展商,在土地買進到峻工交房這一段期間,一直要承受資金壓力,尤其在銷售成績不理想的情況下,更是要大費周折,才能度過資金周轉的難關。所以對于財務壓力大的發展商而言,在進行產品定位時,應注意下列
事項。1、產品規劃以順銷產品為主。
2、產品設計以簡單樓房為主。
3、產品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。套房產品在成為余屋時及大單元面積產品在不景氣時,其銷售都會有難度,所以在財務壓力大的情況下,應特別注意規避此類產品的設計,以避免產品賣不出去,造成資金積壓。
4、對于需長期開發的產品,要審慎評估,不宜貿然投資。
很少有一種產品能像房地產一樣,閑置一段時間后,不但未損及價值,反而可惜景氣、需求及投資風氣之機,而有大幅度的增值。所以有很多發展商對于只稅不售的產品才會那么熱衷,因而其前提是現金量要克扣,才能在設市收入的情況下,獨自負擔所有的土地及營建成本,然后靜待增值,伺機出售再獲利脫手。而如果有財務壓力的話,則宜訴求周轉性快的產品,通過調周轉性的產品,一來可靈活資金的應用,二來則可提高投資報酬率
篇2：寫字樓產品定位內容
寫字樓產品定位內容
一、寫字樓總體情況
二、寫字樓的評價體系
三、市場需求
四、項目整體定位
1.城市特質
2.項目條件
*區位條件：
*商業價值：
*地塊條件：
3.市場策略
*市場實際需求
*市場供應產品
4.競爭策略
5.定位策略
“要面子”——高檔形象
“有里子”——功能滿足使用
“高性價比”——投資性價比、使用性價比
6.定位小結
五、產品策略
1.形象策略
2.功能策略
3.空間策略
六、產品建議
1.外立面
2.層高
3.大堂
4.地下入口
5.平面布局
6.交通組織
7.衛生間
8.面積分割
9.配套功能
10.地下部分
11.景觀部分
12.物業服務
13.通風空調系統
14.供水系統
15.供電系統
16.安全防范系統
17.消防報警及緊急廣播系統
18.綜合布線系統
19.樓宇自控系統
20.有線電視系統
21.手機信號覆蓋系統
篇3：產品定位48招(1)
產品定位48招（一）
第一招；“正宗產品”定位
這種定位方式適用于所有最早為它們的產品類型定位的公司。
用這種方式定位產品的一個好例子是利維斯的口號“正宗牛仔服裝”使用這種方式，利維斯定位他們的產品是正宗的，這樣他們利用公眾的自然傾向，把看到的第一個品牌認為是正宗的并認為后來出現的廠商是乏味的模仿者之類的貨色。
Sanka是廣告宣傳“誰也不能打敗正宗產品”是這種策略的一個好例子。
許多其他產品都使用這一相似的方式（先來者為大）。
?1、可口可樂：真正的飲料。
?2、駱駝：一種真正的香煙
?3、快速止癢（腋下）：正宗
?4、小阿伯索賓：正宗
?5、家樂氏特制K：正宗和最佳
?6、白利：正宗愛爾蘭加奶甜露酒
?7、百麗兒礦泉水：正宗的白麗兒礦泉水
?8、莫頓：正宗加碘食鹽
?9、麥利：真正的迪戎芥末
?10、波音：世界噴氣機第一家族
?11、奇奎塔：和任何其他香蕉不同的香蕉
?12、藍帶：啤酒的真正口味
“我們是正宗的”定位的非常有利可圖的。研究表明，在長期的市場競爭中，先驅者品牌在市場上獲得的份額比當前的品牌大。波士頓咨詢機構的一項研究表明，首次出現的品牌在消費者心目中占據的市場份額是第二個出現的品牌的二倍，是第三個出現的品牌的四倍。
在一篇發表在《廣告時代》雜志上的文章中，魯勃萊納?薩爾茨公司總裁默雷?魯勃萊納把1923年25個最暢銷的品牌和它們在1983年的情況進行了對比。他發現，1923年最暢銷品牌中的19個品牌64年以后還是最暢銷的，其中有四個品牌降為第二位，一個降為第三位，最差的一個目前還在同類產品中前五個最暢銷品牌之中。
第二招；“第二位品牌”定位
這種類型定位的一個廣為人知的例子無疑是艾飛斯汽車租賃公司。在汽車租賃市場上，他們排在龍頭老大赫茨公司之后居第二位。艾飛斯公司開展了廣告宣傳活動，口號是：“艾飛斯在租車市場上排名第二，所以，誰租我們的車，我們就會更加努力地為他服務。”
這場宣傳運動很快收到了效果。轉眼間，艾飛斯增加6%的市場份額并在13年中首次實現盈利。
更耐人尋味的事實是這一策略為艾飛斯提供了一個簡便有效的定位。由于公眾自動地認為艾飛斯和赫茨是同一個水平上的公司，使居于第三位的國民租車公司失去了立足的地位。
第三招；“低價”定位
另一種定位策略旨在占領“低價”市場。低價策略特別吸引對價格敏感的消費者，在市場蕭條時期，這樣的消費者特別多。“美寶蓮化妝品公司、薩維復印機公司、Yugo汽車公司、凱瑪特超市、ABC和戴西清潔劑公司、Barbasol剃須膏、陳年密爾沃基啤酒公司和預算租車公司”都從低價定位中獲得了利潤。
1、沃爾瑪是全國領先的廉價商品連鎖店，1993年的年銷售額為670億美元，1962年由山姆?沃爾頓成立的沃爾瑪已經發展成在美國49個州以及加拿大、墨西哥和波多黎哥有2000多家的廉價商品連鎖店。
2、布克斯、布里斯托爾、蒙代爾和布爾德曼是低價和超低價香煙，在煙草市場上，這是競爭最激烈的戰場之一。
3、每日旅店、便利旅店、第六汽車旅店、經濟門房和超級第八汽車旅店都使用經濟旅店的定位。其中很特別的一家旅店是每日旅店。它在美國的47個州和加拿大開了750家分店。灰狗巴士使用“攢錢者”的名目，從1986年為它們的低價位公共汽車票做廣告。
第四招；“高價”定位
在社會快速發展中，生活水平是會不斷提高的，所以高價定位是對所有種類的產品是敞開大門的。在市場上能高價定位大眾消費品的產品，如香水、啤酒、白酒、香煙、手表、服裝和汽車這類產品，但必須具有特別的優勢。許多產品以高價來吸引消費者：勞力士、梅賽德斯-奔馳、Rolling Rock，蒙特-布蘭克和海根戴茲都是使用這種策略的好例子。
1、在寵物食品方面，來自普里鈉的高品味的超市品牌是普里鈉O. N. E. 狗食和普里鈉精選貓食，而加內森有大美食家狗食品和價格昂貴的宴會美食家貓食品。
2、柯蒂斯?瑪瑟斯的促銷活動表明，“產品是貴了一些，但是值。”巴黎歐萊雅護發產品的市場營銷策略告訴人們：“價格是貴了一點，但是值得用這種產品。”威鳳凰威士忌宣稱：“它不是因為價格貴才是最好，而是因為它是最好的才價格昂貴。”“水晶”號游船到阿拉斯加或歐洲旅游每天的費用高達500美元。
3、高價商品的吸引力部分地來源于人類對價格直接相關的質量的認可。斯坦福研究所的道格拉斯?麥克康奈爾用大量的學生做了一個實驗。他讓他們品嘗三種不同容器里的啤酒，每種容器上標著不同的價格，然后問這些學生，他們最喜歡哪種容器里的啤酒？事實上，這些容器里的啤酒品牌都是相同的，但是參加品嘗的學生們都選擇了標價最貴的那種啤酒。
4、羅伯特?安德魯斯和恩佐?沃倫茲做了一個相同的研究，他們用的是相同品牌的人造黃油和奶油，在不同的包裝上標出不同的價格。人們被邀請來品嘗這些產品，然后按喜好程度把產品排一個順序。又一次出現了最貴的產品被認為是最好產品的現象。
麥克康奈爾和安德魯斯以及沃倫茲的實驗結果在很多其他的研究中得到了證實，例如，哈羅德?J?萊維特、丁伯?斯科托維斯基、詹姆斯?斯坦福和本?埃尼斯、唐納德.杜爾、R．A．伯林和M．H．高希爾都做過類似的實驗。
第五招；“堅固耐用”定位
梅塔格，格萊德和維薩是這種品牌的好例子。他們的這種定位建立在他們各自基于的堅固耐用品市場上。
1、為了顯示他們產品的結實和耐用性，桑索尼特公司的廣告不僅展示兒童在操場上使用他們的旅行包，他們還展示匹茲堡鋼人橄欖球隊使用相同的旅行包作為訓練裝備的場面。
2、沃爾沃在很多年里有效地把他們的產品定位為一種特別安全和可靠的汽車。這已經被保留在教科書
中，諸如：
“試用期比付款單上寫的還要長。”
“付一次款要花三年時間。”
“用舊一輛沃爾沃要用11年的時間。”
這11年是一輛沃爾沃汽車在瑞典的平均壽命，那里的高速公路上沒有速度限制，那里有70萬英里沒有鋪設的道路，在那里駕車實際上是一種全民族的消遣。“你可能不想使用你的沃爾沃11年，但你若真的使用它11年，這是最明智的選擇。我們不能隨大流浪費時間生產看起來特別的新型車，我們只生產這種看上去已過時的老牌汽車。”“但是不論你使用沃爾沃多長時間，你都不會厭煩它。沃爾沃的性能遠遠超過它的合同上規定的性能，1加侖汽油可以跑25英里以上，并且還有自動擋變速器。”“駕駛沃爾沃在一個商人面前駛過。”“不要只把它看作一輛出眾的汽車，而是把它看成一種方式，使你能夠為汽車付款后還可以付游泳池、游艇或假期住所的款項。畢竟，對我來說，生活中有比擁有一輛街上最新的汽車更多的內容。”
第六招；“質量”定位
不久以前，日本的半導體制造商選擇把他們的產品定位為高品質產品。為了這一定位，他們建立了嚴格控制的制造工藝，用這樣一種方式把次品的風險限制到最低的程度。然后，他們開始選擇一系列的關鍵顧客，如惠普和I B M,并實施附加檢驗來確保分銷給他們顧客的芯片都是高品質的。
第七招；“數量”定位
超快減肥藥是一種非處方藥，它主要定位于希望減少10磅到35磅的超載的美國人身上。
第八招；“注意力”定位
另一種定位策略施是基于對產品注意力的定位。使用這種策略的一個例子是聯合利華Surf洗潔劑公司提供的。它裝的香精比其他的洗滌劑多兩倍。
吉列的Trac II刀片是1971年作為惟一的雙層刀片出現的。推銷的主題是：“雙層刀片刮得比單層刀片好。”
一個緩釋的布洛芬的效力是泰諾的兩倍。
杜姆斯宣稱它的速效是普通雷胃藥的兩倍。
第九招；“性感”定位
在一個崇拜人體的社會，人們可以基于情感為諸如啤酒、果酒、香檳、軟飲料、剃須膏、牙膏、香皂、口香糖、服裝、香水、美容產品、洗發水、除臭劑、泳裝、女人的睡衣和內衣產品定位。
基于性感的定位在以青少年為購買對象的市場上特別有效。查特姆的市場研究主任凱思?烏泰奇說：“性感廣告是惟一迅速把產品賣給那些年輕人的竅門。”他們生產一種供時髦的13~19歲青少年使用的古龍香水，寶貝軟皂。市場咨詢學會主席喬?維納格利亞宣布說，“性感廣告在大學生層次的消費者那里總是有奇效的”。
第十招；“消費者性別”定位
萬寶路香煙、愛爾蘭礦泉水和維拉香皂是男性消費的產品，而弗吉尼亞斯萊姆香煙、悄悄除臭劑、女士史密斯手槍、提摩太洗發香波、凱萊斯香皂、傳感女用刀片、女用賽馬帽和水牛牌牛仔裝是女士產品。
日本第一大避孕套廠商，最近生產出一種外用避孕套，這種避孕套直接定位為女用。
通用食品的國際咖啡廣告特意定位為女士專用。負責這一廣告宣傳活動的人選擇了20種雜志把這個信息有效地送達這一市場。結果，銷售額上升了15%。
第十一招；“家庭地位”定位
美國電話電報公司和通用電氣公司把他們的廣告宣傳定位在重視家庭價值和家庭舒適上。
1、雷?克羅克建立的麥當勞餐館是從定位于家庭餐館開始的，這種策略隨即獲得了我們都知道的成功：到19*世界上有11000家麥當勞餐館，年銷售額達到175億美元。
2、由于廣告描述了一個家庭洗“2000次身體”，力維2000使力維成為個人用香皂市場上領先的品牌。
3、雀巢公司展示兩個單身人士，每個都在尋求一個精神伴侶，以此來吸引人們注意他們的速溶咖啡品牌“品味之選”。狂歡旅游線路公司現在要為單身男女提供出游項目，這是20年前從來沒有聽說過的服務項目。在90年代開始時，美國成人人口1.836億的39%為單身男女。
4、德拉芙洗潔劑最初的定位是初為人母的女性。當研究表明第二次和第三次做母親的人，在每個孩子出生后，她們又重新選用最初選定的品牌之后，他們把目標定位在這種特定的消費者群體上。在18個月的時間里，德拉芙洗潔劑成為第一號嬰兒洗浴品牌，超過了象牙雪。