建筑高度控制的概念

　　場地內(nèi)建筑物的高度影響著場地空間形態(tài)，反映著土地利用情況，是考核場地設(shè)計方案的重要技術(shù)經(jīng)濟指標。在城市規(guī)劃中，常常因航空或通訊設(shè)施的凈高要求、城市空間形態(tài)的整體控制、以及土地利用整體經(jīng)濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑等級、防火與消防標準、建筑設(shè)備配置要求的重要參數(shù)。

　　用以控制場地建筑高度的指標主要有建筑限高、建筑層數(shù)(或平均層數(shù))，二者之間的關(guān)系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制，建筑層數(shù)則主要用以對居住建筑的考核。

　　(一)建筑層數(shù)

　　這里是指建筑物地面以上主體部分的層數(shù)。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等，不計人建筑層數(shù)；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板高出室外地坪不超過1．5m者，不計人層數(shù)內(nèi)。建筑層數(shù)的控制與建筑限高的控制基本類似。

　　根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》(GB 50352--20**)第3．1．2條的規(guī)定，民用建筑按地上層數(shù)或高度分類劃分為：

　　(1)住宅建筑按層數(shù)分類；一層至三層為低層住宅；四層至六層為多層住宅；七層至九層為中高層住宅；十層及十層以上為高層住宅；

　　(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)； (3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

　　（二）平均層數(shù) 指基地內(nèi)，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層 平均層數(shù)（層）＝總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2) 一般常用于居住區(qū)規(guī)劃，此時又稱為住宅平均層數(shù)。 住宅平均層數(shù)（層）＝住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2)(三)極限高度

　　建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對空間高度的占用，以保護空中航線的安全及城市天際線控制等，應(yīng)遵照城市規(guī)劃部門的具體規(guī)定為準。有時，也采用最高層數(shù)來控制，但二者含義略有不同。

　　(四)建筑高度的限制

　　建筑限高是指場地內(nèi)建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度作為建筑限高的控制值。

　　《民用建筑設(shè)計通則》(GB 50352--20**)第4．3條對建筑高度控制有以下規(guī)定：(1)建筑高度不應(yīng)危害公共空間安全、衛(wèi)生和景觀，下列地區(qū)應(yīng)實行建筑高度控制：a．對建筑高度有特別要求的地區(qū)，應(yīng)按城市規(guī)劃要求控制建筑高度；

　　b．沿城市道路的建筑物，應(yīng)根據(jù)道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度；c．機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時，應(yīng)按凈空要求控制建筑高度；

　　d．當(dāng)建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時，也應(yīng)控制建筑高度。

　　此外，建筑高度控制尚應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門和有關(guān)專業(yè)部門的規(guī)定。(2)建筑高度控制的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a．在機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時，以及當(dāng)建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時，建筑控制高度應(yīng)按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構(gòu)筑物最高點的高度計算；

　　b．在對建筑高度有特別要求的地區(qū)的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算；坡屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算；下列突出物不計入建筑高度內(nèi)：

　　a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過1／4者；b)突出屋面的通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等；c)空調(diào)冷卻塔等設(shè)備。

　　四四四四、、、、密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制(一)用地面積

　　是指可供場地建設(shè)開發(fā)使用的土地面積，即由場地四周道路紅線(地產(chǎn)線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2＝15畝＝10000m2)表示。

　　用地面積是計算場地其他控制指標的基礎(chǔ)，應(yīng)予準確把握。

　　用地面積與用地形狀對場地使用和建設(shè)項目的功能布置有很大影響。不同性質(zhì)、規(guī)模的建設(shè)項目對場地的用地面積有不同的要求，應(yīng)根據(jù)具體情況進行分析。

　　(二)建筑密度

　　建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

　　建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：％。

　　建筑密度表達了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例。

　　建筑密度＝各類建筑基地面積的總和/場地用地面積*100％ 式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。

　　建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，場地的室外空間越少，可用于室外活動和綠化的土地越少；可見，建筑密度也間接反映了場地內(nèi)開放空間的比例，并與場地環(huán)境質(zhì)量相關(guān)。

　　建筑密度過低，則場地內(nèi)土地的使用很不經(jīng)濟，甚至造成土地浪費，影響場地建設(shè)的經(jīng)濟效益。另一方面，過高的建筑密度又會引起場地環(huán)境質(zhì)量的下降，嚴重的還會影響建設(shè)項目功能的正常發(fā)揮。可見，場地的建筑密度應(yīng)有一個合理的取值，它受到建設(shè)項目的性質(zhì)、

　　建筑層數(shù)與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約，應(yīng)視具體情況進行認真分析。

　　在控制性詳細規(guī)劃中，一般對場地的最高建筑密度作出明確限定，設(shè)計時應(yīng)嚴格執(zhí)行。

　　(三)建筑系數(shù)建筑系數(shù)是指場地內(nèi)所有建筑物、構(gòu)筑物、露天設(shè)備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比（％）

　　與建筑密度這一概念相類似，建筑系數(shù)指標也適用于描述場地內(nèi)土地的直接使用狀況：但主要應(yīng)用王工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計中，并側(cè)重于場地使用經(jīng)濟性的考核。

　　根據(jù)《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范》(GB 50187--93)的規(guī)定，上式中各項參數(shù)應(yīng)按下列規(guī)定

計算： (1)場地(廠區(qū))用地面積指廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地面積，按圍墻中心線計算。(2)建筑物、構(gòu)筑物用地面積：新設(shè)計的按建筑物、構(gòu)筑物外墻建筑軸線計算；現(xiàn)有的按外墻皮尺寸計算；圓形構(gòu)筑物及擋土墻，按實際投影面積計算；貯罐區(qū)按成組設(shè)備的最外邊緣計算，當(dāng)設(shè)有防火堤時按防火堤軸線計算；球罐周圍有鋪砌場地時，按鋪砌面積計算；棧橋按其投影長寬乘積來計算。

　　(3)露天設(shè)備用地：獨立設(shè)備應(yīng)按其實際用地面積計算；成組設(shè)備應(yīng)按設(shè)備場地鋪砌范圍計算，但最多只計算至設(shè)備基礎(chǔ)外緣1．2m處。

　　(4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。

　　(5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。

　　(四)場地利用

篇2：建筑高度控制概念

　　建筑高度控制的概念

　　場地內(nèi)建筑物的高度影響著場地空間形態(tài)，反映著土地利用情況，是考核場地設(shè)計方案的重要技術(shù)經(jīng)濟指標。在城市規(guī)劃中，常常因航空或通訊設(shè)施的凈高要求、城市空間形態(tài)的整體控制、以及土地利用整體經(jīng)濟性等原因，對場地的建筑高度進行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑等級、防火與消防標準、建筑設(shè)備配置要求的重要參數(shù)。

　　用以控制場地建筑高度的指標主要有建筑限高、建筑層數(shù)(或平均層數(shù))，二者之間的關(guān)系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制，建筑層數(shù)則主要用以對居住建筑的考核。

　　(一)建筑層數(shù)

　　這里是指建筑物地面以上主體部分的層數(shù)。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等，不計人建筑層數(shù)；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板高出室外地坪不超過1．5m者，不計人層數(shù)內(nèi)。建筑層數(shù)的控制與建筑限高的控制基本類似。

　　根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》(GB 50352--20**)第3．1．2條的規(guī)定，民用建筑按地上層數(shù)或高度分類劃分為：

　　(1)住宅建筑按層數(shù)分類；一層至三層為低層住宅；四層至六層為多層住宅；七層至九層為中高層住宅；十層及十層以上為高層住宅；

　　(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)； (3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。

　　（二）平均層數(shù) 指基地內(nèi)，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層 平均層數(shù)（層）＝總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2) 一般常用于居住區(qū)規(guī)劃，此時又稱為住宅平均層數(shù)。 住宅平均層數(shù)（層）＝住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2)(三)極限高度

　　建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對空間高度的占用，以保護空中航線的安全及城市天際線控制等，應(yīng)遵照城市規(guī)劃部門的具體規(guī)定為準。有時，也采用最高層數(shù)來控制，但二者含義略有不同。

　　(四)建筑高度的限制

　　建筑限高是指場地內(nèi)建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度作為建筑限高的控制值。

　　《民用建筑設(shè)計通則》(GB 50352--20**)第4．3條對建筑高度控制有以下規(guī)定：(1)建筑高度不應(yīng)危害公共空間安全、衛(wèi)生和景觀，下列地區(qū)應(yīng)實行建筑高度控制：a．對建筑高度有特別要求的地區(qū)，應(yīng)按城市規(guī)劃要求控制建筑高度；

　　b．沿城市道路的建筑物，應(yīng)根據(jù)道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度；c．機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時，應(yīng)按凈空要求控制建筑高度；

　　d．當(dāng)建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時，也應(yīng)控制建筑高度。

　　此外，建筑高度控制尚應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門和有關(guān)專業(yè)部門的規(guī)定。(2)建筑高度控制的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　a．在機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時，以及當(dāng)建筑處在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時，建筑控制高度應(yīng)按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構(gòu)筑物最高點的高度計算；

　　b．在對建筑高度有特別要求的地區(qū)的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點的高度計算；坡屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算；下列突出物不計入建筑高度內(nèi)：

　　a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過1／4者；b)突出屋面的通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等；c)空調(diào)冷卻塔等設(shè)備。

　　四四四四、、、、密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制密度及容量控制(一)用地面積

　　是指可供場地建設(shè)開發(fā)使用的土地面積，即由場地四周道路紅線(地產(chǎn)線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時也用畝(1hm2＝15畝＝10000m2)表示。

　　用地面積是計算場地其他控制指標的基礎(chǔ)，應(yīng)予準確把握。

　　用地面積與用地形狀對場地使用和建設(shè)項目的功能布置有很大影響。不同性質(zhì)、規(guī)模的建設(shè)項目對場地的用地面積有不同的要求，應(yīng)根據(jù)具體情況進行分析。

　　(二)建筑密度

　　建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。

　　建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：％。

　　建筑密度表達了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例。

　　建筑密度＝各類建筑基地面積的總和/場地用地面積*100％ 式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計算。

　　建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，場地的室外空間越少，可用于室外活動和綠化的土地越少；可見，建筑密度也間接反映了場地內(nèi)開放空間的比例，并與場地環(huán)境質(zhì)量相關(guān)。

　　建筑密度過低，則場地內(nèi)土地的使用很不經(jīng)濟，甚至造成土地浪費，影響場地建設(shè)的經(jīng)濟效益。另一方面，過高的建筑密度又會引起場地環(huán)境質(zhì)量的下降，嚴重的還會影響建設(shè)項目功能的正常發(fā)揮。可見，場地的建筑密度應(yīng)有一個合理的取值，它受到建設(shè)項目的性質(zhì)、

　　建筑層數(shù)與形式、場地的位置與地價等諸多因素的制約，應(yīng)視具體情況進行認真分析。

　　在控制性詳細規(guī)劃中，一般對場地的最高建筑密度作出明確限定，設(shè)計時應(yīng)嚴格執(zhí)行。

　　(三)建筑系數(shù)建筑系數(shù)是指場地內(nèi)所有建筑物、構(gòu)筑物、露天設(shè)備、露天堆場及露天操作場等占用的土地占場地總用地面積的百分比（％）

　　與建筑密度這一概念相類似，建筑系數(shù)指標也適用于描述場地內(nèi)土地的直接使用狀況：但主要應(yīng)用王工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計中，并側(cè)重于場地使用經(jīng)濟性的考核。

　　根據(jù)《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范》(GB 50187--93)的規(guī)定，上式中各項參數(shù)應(yīng)按下列規(guī)定

計算： (1)場地(廠區(qū))用地面積指廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地面積，按圍墻中心線計算。(2)建筑物、構(gòu)筑物用地面積：新設(shè)計的按建筑物、構(gòu)筑物外墻建筑軸線計算；現(xiàn)有的按外墻皮尺寸計算；圓形構(gòu)筑物及擋土墻，按實際投影面積計算；貯罐區(qū)按成組設(shè)備的最外邊緣計算，當(dāng)設(shè)有防火堤時按防火堤軸線計算；球罐周圍有鋪砌場地時，按鋪砌面積計算；棧橋按其投影長寬乘積來計算。

　　(3)露天設(shè)備用地：獨立設(shè)備應(yīng)按其實際用地面積計算；成組設(shè)備應(yīng)按設(shè)備場地鋪砌范圍計算，但最多只計算至設(shè)備基礎(chǔ)外緣1．2m處。

　　(4) 露天堆場用地面積按堆場場地邊緣線計算。

　　(5)露天操作場用地面積按操作場場地邊緣計算。

　　(四)場地利用

篇3：物業(yè)企業(yè)計費控制工作

　　物業(yè)企業(yè)計費控制工作

　　物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和物業(yè)管理企業(yè)的收費主體(指各個管理區(qū)域)眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經(jīng)理或委托財務(wù)部進行管理，在計費和控制方面應(yīng)注意以下幾個方面的工作：

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)部門會同企業(yè)管理部門(或其他部門)和各個管理區(qū)域(也稱管理處，下同)、專業(yè)部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內(nèi)容包括物業(yè)管理收費面積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān)部門審查核對及單位負責(zé)人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行收款的依據(jù)。

　　(二)新入住或業(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。

　　(三)，對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書面提出申請(或由管理區(qū)域提出)，說明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準后計費中心才能更改電腦計費數(shù)據(jù)。

　　(四)供水、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統(tǒng)計，經(jīng)本部門負責(zé)人和管理區(qū)域負責(zé)人(專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負責(zé)代收)簽字后送計費中心計費。

　　(五)計費單的錄入與發(fā)放規(guī)定

　　1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項收費資料報到計費中心。

　　2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對，并在每月N日前傳回計費中心。

　　3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況(根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定)打出繳費通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數(shù)。

　　4、繳費單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責(zé)任人寫清情況報單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。

　　5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門。

　　6、管理區(qū)域的收費員收到業(yè)主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務(wù)部辦理交賬。