浦東世紀(jì)花園二期商業(yè)街戶型面積分析
本案所售商鋪中間主力戶型面積部分為二層、東西兩側(cè)相對(duì)戶型面積較大的部分為三層設(shè)計(jì)。二層部分單戶面積主要集中在100平方米和150平方米兩種，其一樓標(biāo)高3.5米，二樓標(biāo)高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個(gè)很大的賣點(diǎn)，即“買二得三“，通俗地說(shuō)就是花兩層的錢買三層的面積。這使產(chǎn)品有更大的附加值，給業(yè)主帶來(lái)更多實(shí)惠。建筑上本著以人為本的設(shè)計(jì)原則，以主力6米左右的開(kāi)間，8-12米左右的進(jìn)深，倡導(dǎo)體面營(yíng)業(yè)。東西兩側(cè)相對(duì)大戶型設(shè)計(jì)為3層，其單戶面積主要在200平方米至380平方米，由于這部分商鋪房源在商業(yè)街轉(zhuǎn)角處，位置極佳，主要考慮業(yè)態(tài)為中大型餐飲，其樓層標(biāo)高都比較高，一樓標(biāo)高為5米，二樓標(biāo)高為4米，三樓標(biāo)高為4米，這樣很好地滿足了中大型餐飲對(duì)于層高的要求。
在商業(yè)街配套上，內(nèi)街與外街相距約6米，保證了通行的順暢。每戶均設(shè)有一個(gè)衛(wèi)生間，內(nèi)街設(shè)有獨(dú)立男女及殘疾人公用廁衛(wèi)，且均設(shè)水、電、有線電視、空調(diào)分戶預(yù)留電源及設(shè)備的安裝位置等設(shè)施。考慮到在戶型上可以自由組合、分割，商鋪基本安排是一個(gè)商鋪鋪面一個(gè)餐飲鋪面循環(huán)隔開(kāi)，在餐飲店面設(shè)有天燃?xì)夂团盼邸⒚總€(gè)廚房設(shè)排風(fēng)機(jī)及靜電油煙過(guò)濾器設(shè)施，充分考慮業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求，解決業(yè)主的后顧之憂。
戶型配比：
8 6-115平米×42（114*5、104、90×8、96×2、95×25、86）占49％
116-171平米×34（171、147、144×15、156×16、161）占40％
172-378平米×9 （318、231×2、194、378、216、192、240、348）占11％
餐飲鋪面41戶占48％
商業(yè)鋪面44戶占52％
各商鋪房型優(yōu)缺點(diǎn)
本案商業(yè)街共分為六個(gè)區(qū)域：
1號(hào)區(qū)域共7個(gè)商鋪（非餐飲商鋪4個(gè)，餐飲商鋪3個(gè)）總建面1339平方米，底層487.7平方米，二層485.3平方米，三層366平方米。
2號(hào)區(qū)域共13個(gè)商鋪（非餐飲商鋪7個(gè)，餐飲商鋪6個(gè)）總建面1557平方米，
底層824平方米，二層733平方米。
3號(hào)區(qū)域共16個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪7個(gè)）總建面2440平方米，底層1220平方米，二層1220平方米。
4號(hào)區(qū)域共18個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪9個(gè)）總建面1764.6平方米，底層882.3平方米，二層882.3平方米。
5號(hào)區(qū)域共17個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪8個(gè)）總建面2597平方米，底層1297平方米，二層1300平方米。
6、7號(hào)區(qū)域共14個(gè)商鋪（非餐飲商鋪6個(gè)，餐飲商鋪8個(gè)）總建面2422.7平方米，底層978.6平方米，二層913.7平方米，三層526.7平方米。
篇2：樓盤戶型分析
樓盤戶型的分析
一、戶型分析概念
1、概念：在目標(biāo)市場(chǎng)能承受的的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中使用功能、平面尺度和空間環(huán)境進(jìn)行科學(xué)性、合理性和實(shí)用性綜合分析。
2、特點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)綜合分析的成果與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間、空間、地段、區(qū)位、環(huán)境、投資等實(shí)際存在的理性條件有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)水平和投資需求、設(shè)計(jì)師的素質(zhì)和水平、市場(chǎng)需求中主要目標(biāo)客戶群的承受力和生活習(xí)慣等處于動(dòng)態(tài)的感性條件有關(guān)。因此戶型設(shè)計(jì)綜合分析的成果往往不是唯一的，經(jīng)常是多元的，但是只有經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的成果才是正確的、高明的。
3、目的：在符合產(chǎn)品定位的前提下，為置業(yè)者提供經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用和更加舒適的生活居住空間。
二、當(dāng)前市場(chǎng)流行的戶型經(jīng)濟(jì)標(biāo)淮分類
（一）分類
1、經(jīng)濟(jì)型，又稱緊湊型，普通標(biāo)準(zhǔn)；
2、小康型，又稱中品型，中擋標(biāo)準(zhǔn)；
3、舒適型，又稱高品型，高擋標(biāo)準(zhǔn)；
4、豪華型，又稱消費(fèi)型，超級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）分級(jí)
一般每一分類按不同功能設(shè)置、不同空間尺度、不同用地強(qiáng)度、不同組團(tuán)方式、不同環(huán)境條件、不同物管標(biāo)準(zhǔn)等條件又分成高、中、低三級(jí)。但分級(jí)不象分類那樣嚴(yán)格明確，經(jīng)常互相交叉相融。
三、戶型分析方向
1、布局、朝向、樓層、實(shí)用率；
2、布局是關(guān)鍵（交通路線、功能分區(qū)、動(dòng)靜分離,
公私明確等）。
四、戶型布局分析要點(diǎn)
（一）使用功能
1、主要功能:
私密區(qū)（靜區(qū)）-主臥、臥室、書(shū)房、起居廳、專用陽(yáng)臺(tái)和花園、特殊用房等
公共區(qū)（動(dòng)區(qū)）-客廳、攴廳、娛樂(lè)健身用房、共用景觀陽(yáng)臺(tái)和花園等
2、輔助功能：
專用區(qū)（人流量疏區(qū)）-主衛(wèi)、主臥專用儲(chǔ)藏室、車庫(kù)、工人房等
共用區(qū)（人流量密區(qū)）-公衛(wèi)、廚房、共用儲(chǔ)藏區(qū)、洗衣區(qū)等
（二）平面尺度
1、面寬-主要臨空面房間的寬度尺寸（習(xí)慣上采用相對(duì)墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）
2、進(jìn)深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習(xí)慣上采用相對(duì)墻體軸線設(shè)計(jì)尺寸）
3、面積-一般情況下等于面寬×進(jìn)深
1）單室面積-單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書(shū)房）
2）組合面積-多個(gè)單一功能有獨(dú)立周邊界限的空間平面面積之和（例：主臥+主衛(wèi)+專用儲(chǔ)藏室）
3）交叉組合面積-兩個(gè)或多個(gè)獨(dú)立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、攴廳、通道、玄關(guān)）
4）交通面積-僅作交通聯(lián)系的有獨(dú)立或共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄關(guān)）
（三）空間環(huán)境
1、層高
2、間距
3、采光
4、日照
5、通風(fēng)
6、觀景
7、空氣
8、噪聲
（四）總圖
1、規(guī)模（用地、容積率、總建筑面積、總套數(shù)、車位等）
2、物業(yè)分類
3、單體幢號(hào)布置和朝向
4、自然環(huán)境
5、景觀與綠化
6、市政交通
7、小區(qū)內(nèi)部交通
8、外部配套
五、常見(jiàn)問(wèn)題判斷方式
（一）顯性失誤
1、設(shè)計(jì)不合理（違反設(shè)計(jì)規(guī)范）
2、功能不匹配或不完善（突出重點(diǎn)后忽略或減弱必需功能）
3、使用不方便（違反地區(qū)生活習(xí)慣）
（二）隱性失誤
1、設(shè)計(jì)粗糙、顧此失彼
2、裝修改造量大、研究深度不夠
3、模棱兩可、怎么改都不滿意
（三）觀念分岐
1、設(shè)計(jì)風(fēng)格超前或滯后：前者需花成本去啟發(fā)和引導(dǎo)市場(chǎng)，后者掌握不好時(shí)機(jī)易滯銷或呆盤；
2、創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)并存：創(chuàng)新適度符合市場(chǎng)需求導(dǎo)向和地域特點(diǎn)，創(chuàng)新失度則面臨市場(chǎng)接受度的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新市場(chǎng)予測(cè)中應(yīng)包括風(fēng)險(xiǎn)予測(cè)、研究和應(yīng)對(duì)策劃；
3、仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，業(yè)內(nèi)智者有爭(zhēng)議，成則生、敗則亡，非實(shí)力派慎之。
六、常見(jiàn)病例
1、空間布置大而不當(dāng)
2、平面尺度不按家具組合尺寸+交通尺寸控制
3、進(jìn)深和面寬一邊過(guò)大或過(guò)小不相匹配
4、進(jìn)深和面寬方位與家具布置方式不相配
5、片面追求外立面線條,造成室內(nèi)空間過(guò)多凸凹之處不好使用
6、交通流線不合理
7、交通面積過(guò)大且功能單一
8、黑房間
9、追求空間視角變化犧牲實(shí)用性
10、共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能
11、公共空間處置不合理
12、豎向管井分散、水平布線過(guò)多、感觀不舒服
13、結(jié)構(gòu)構(gòu)件外露不平影響使用
14、細(xì)節(jié)處理不當(dāng)，漏項(xiàng)、尺度或位置不合理
15、過(guò)多而無(wú)特色、缺主力戶型、配比失度
篇3：小戶型購(gòu)買行為分析小戶型目標(biāo)群
小戶型購(gòu)買行為分析及小戶型的目標(biāo)群
隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購(gòu)買行為變得越來(lái)越理性化，人們?cè)絹?lái)越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。
1、小戶型市場(chǎng)的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購(gòu)買小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。
2、推廣計(jì)劃及建議
1）4P和4C理論的應(yīng)用
所謂4P即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開(kāi)拓市場(chǎng)，而是刺激客戶對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營(yíng)銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。
對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷推廣中置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免"有價(jià)無(wú)市"。促銷是營(yíng)銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場(chǎng)中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題。現(xiàn)在房地產(chǎn)的營(yíng)銷，樓盤的銷售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場(chǎng)"守株待兔"，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個(gè)開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。
4C即消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者獲取滿足的成本，消費(fèi)者購(gòu)買的方便性和企業(yè)與消費(fèi)者的有效溝通。
4C理論的營(yíng)銷主張注重消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品，它的核心理念是"請(qǐng)注意消費(fèi)者，而不是請(qǐng)消費(fèi)者注意"。
現(xiàn)代社會(huì)是崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。特別對(duì)于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時(shí)尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時(shí)候更感性，他們購(gòu)買房子更側(cè)重于對(duì)一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。
消費(fèi)者獲取滿意度的成本包括實(shí)際成本、時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。事實(shí)上，只有消費(fèi)者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)。人們購(gòu)買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。總價(jià)低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時(shí)間成本；客戶購(gòu)買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會(huì)成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會(huì)成本。客戶購(gòu)買格林假日小戶型的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本不占優(yōu)勢(shì)，推廣中應(yīng)在實(shí)際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價(jià)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，則可以引發(fā)購(gòu)買熱潮。
消費(fèi)者的購(gòu)房行為是一個(gè)程序相當(dāng)復(fù)雜、涉及面較廣、跨度時(shí)間較長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，消費(fèi)者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。格林假日小戶型因?yàn)槲飿I(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購(gòu)買后給客戶節(jié)省時(shí)間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營(yíng)銷期，給客戶以無(wú)微不至的關(guān)懷，盡可能為消費(fèi)者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)，網(wǎng)上定購(gòu)，或電話定購(gòu)，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理。只有不斷完善購(gòu)房服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，方便消費(fèi)者，才能獲得消費(fèi)者。
在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練、對(duì)樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說(shuō)辭、概念設(shè)計(jì)已經(jīng)難以讓他們動(dòng)心。營(yíng)銷中應(yīng)多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤的美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的長(zhǎng)期銷售。
隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來(lái)越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購(gòu)房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)就放大了。
近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢(shì)，金字塔將變成菱形，人們的購(gòu)買力增強(qiáng)，社會(huì)的有效需求擴(kuò)大。小戶型的市場(chǎng)需求進(jìn)一步放大。
跟隨而來(lái)的是小戶型市場(chǎng)放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時(shí)間就進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段。